Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

324

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün  07/01/2022 gün ve  2021 /6848  sayılı yazısında;

“İlgi: a) Ümraniye Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 21.06.2021 tarihli ve 1713- Gd.4280 sayılı yazısı.

b) Ümraniye Belediye Meclisinin 07.04.2021 tarihli ve 2021/62 sayılı Kararı.

c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2001 tarihli ve 728 sayılı Meclis Kararı.

d) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.06.2011 tarih ve 1265 sayılı Meclis Kararı.

TALEP

            İlgi (a) yazıda, ilgi (b) İlçe Meclis Kararı ile tadilen uygun görülen Teklif-34535398 Plan İşlem Numaralı “Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi”nin 3194 sayılı İmar Kanunu ile 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’na göre karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI

İlgi (b) Meclis Kararı’nda “Komisyon Görüşü: Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Plan Değişikliği teklifi incelenmiş olup, 14.02.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen hükümler doğrultusunda hazırlandığından plan notları 7. Maddesinin devamına ‘Kat yükseklikleri serbesttir.’ Plan notu ilavesiyle tadilen uygun görülmüştür.” denilmektedir.

MERİ PLAN DURUMU

            1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Çakmak Mahallesi Nazım İmar Planı, ilgi (c) Meclis Kararı ile uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 15.02.2002 tarihinde onaylanmış olup söz konusu nazım imar planı kararları doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planı ise ilgi (d) Meclis Kararı ile 21.06.2011 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.  Söz konusu 1/1000 ölçekli plan notlarında “Konut ve ticaret alanlarında E=1.50 ve Hmax=serbesttir.” ifadesi yer almaktadır.

MEVCUT DURUM

21.06.2011 onanlı 1/1000 ölçekli Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planının bulunduğu alandaki mevcut kat yükseklikleri hem Belediyemiz Coğrafi Bilgi Sisteminden hem de yapı ruhsat belgeleri doğrultusunda incelenmiştir. Belediyemiz Coğrafi Bilgi Sistemi ve yapı ruhsat belgelerine göre; planlama alanındaki mevcut kat yükseklikleri tablosu aşağıda yer almaktadır.

KAT ADEDİ

BİNA SAYISI

ORAN %)

1-10 Kat

57

79

11-15 Kat

8

11

16-20 Kat

5

7

20 Kat ve üzeri

2

3

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ

İlgi (a) yazı eklerinde yapılan incelemede; “Ümraniye İlçesi Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi” yapımı aşamasında 3 kurum görüşü alındığı tespit edilmiştir. Söz konusu kurum görüşleri incelendiğinde; 

İSKİ Genel Müdürlüğünce;

“…Söz konusu plan sahası yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları dışında kalmaktadır. Yapılacak uygulama çalışmalarında İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ’de bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemeli ve yol olarak korunmalıdır. Mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. Netice olarak söz konusu plan değişikliği teklifi, yukarıda belirtilen hususlara uyulması kaydıyla ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınacaktır.” denilmektedir.

Ulaşım Planlama Müdürlüğünce;

“… İlgi yazıya konu 21.06.2011 t.t. 1/1000 ölçekli Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında serbest yükseklik kararı verilmiş olan plan fonksiyonlarına kat sınırlamasını içeren 1/1000 ölçekli plan ve plan notu değişikliği teklifinin;

-Yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanı olarak öngörüldüğünden mer’i planda belirlenmiş olan çekme mesafelerinin azaltılmaması,

-Göztepe-Ümraniye Metro hattına ilişkin olarak Anadolu Yakası Raylı Sistemler Müdürlüğünden görüş alınması,

-Kat adetlerinin farklılaşması bağımsız bölüm sayısını dolayısıyla ulaşım ve otopark taleplerini etkileyeceğinden emsal değerinde değişiklik yapılmaksızın kat adetleri düzenlenirken trafik yükünü etkileyen bir unsur olarak bağımsız bölüm sayısını arttırıcı düzenlemelerden kaçınılması koşullarıyla

İlgili kanunun 8. Maddesinde ‘…mer’i imar planlarında Yençok:serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve silüet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir’ denildiği tespit edildiğinden; ilgili kanun hükmü doğrultusunda kat adetlerinin plan bütünlüğü göz önüne alınarak bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.” denilmektedir.

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünce;

“1)Planlama çalışmalarında; ‘Mikrobölgeleme Projesi’nde belirtilen hususlara uyulması, mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilerek gerekmesi halinde revizyonların yapılması, 2) Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 09.03.2019 tarihli ve 30709 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘Zemin ve Temel Etüdü Uygulama esasları ve Rapor Formatı’ ve 31.08.2018 tarihli ve 150340 sayı ile yayımlanan ‘Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler’ genelgesinde belirtilen tüm hususlara uyulması, 3)Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarihli 30364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren ‘Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nde belirtilen tüm esaslara uyulması, 4) Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir.

Sonuç olarak, planlama aşamasında yukarıda 2. ve 3. Maddelerde belirttiğimiz notların ‘plan notu’ hükümlerine eklenmesi gerekmektedir. Ayrıca söz konusu imar planındaki fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut ‘Plan Notları’nın da yukarıda ve açıklama raporunda belirtilen hususlar doğrultusunda yeniden değerlendirilerek gerekli görülen revizyonların yapılması ve diğer tüm hususlara uyulması koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ‘plan notu’ teklifi Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.” denilmektedir.

Ayrıca, ilgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen kurum görüşleri yazımız ekinde yer almaktadır.

DEĞERLENDİRME

İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen Teklif-34535398 Plan İşlem Numaralı Ümraniye İlçesi Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi ve Plan Raporunda Müdürlüğümüzce yapılan incelemede;

Plan değişikliği teklifi ile  plan notlarının 7. Maddesinde yer alan “Hmax:Serbesttir” ifadesi iptal edilerek “Yençok:20 kat, kat yükseklikleri serbesttir” ifadesinin eklendiği, bununla birlikte, plan notlarının son kısmına “22. Kentsel ve sosyal altyapı alanlarında ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uugulama yapılacak olup Yençok:6 kat’tır.” ve “23.“Bu plan tadilatı onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” ifadesinin plan notlarına eklendiği tespit edilmiştir.

21.06.2011 onaylı 1/1000 ölçekli Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında yapılan incelemede planlama alanında konut ve ticaret alanlarında Emsal:1.50 ve kat yüksekliği serbest şeklinde yapılaşma şartlarının belirlendiği, planda parsel birleştirilmesinin teşvik edilmesi amacıyla parsellerin 10000 m2 yi geçmesi durumunda %5, 20000 m2 yi geçmesi durumunda %10 ilave emsal arttırımının yapılacağı, ayrıca parseller arasında emsal transferi yapılabileceği, bu durumda  da 2.50 emsal değerinin aşılamayacağı görülmektedir. Bu çerçevede, kat yüksekliğinin tüm yapı adaları veya parseller için tek bir değer olarak belirlenmesinin meri plan kurgusu ile çelişeceği bu sebeple kat değerlerinin de emsal değerine ve yapılanma koşullarına uygun ve kademeli olarak artırılarak.

Plan notlarının 7. Maddesindeki “H max: serbesttir” ifadesinin iptal edilerek yerine “Yençok:10 kattır” ifadesinin eklenmesi, bununla birlikte 12 nolu “Parsellerin birleşmesinin teşvik edilmesi amacı ile parsel büyüklüğünde 10000 metrekareye ulaşıldığında %5, 20000 metrekareye ulaşıldığında %10 emsal artırımı yapılır.” şeklindeki plan notunun sonuna “Parsel birleştirilmesi durumunda “Yençok: 15 kattır” ifadesinin eklenmesi, ayrıca 19 nolu “Emsal transferi yoluyla parsellerin yapılanma değeri E:2.50’yi aşamaz. Emsal hakkının tamamı başka parsellere transfer edilen parsellerin plan değişikliği yapılarak donatı alanı haline getirilmesi ve kamuya terkini zorunludur. Emsal hakkı transferi yapılan parsellerde parselin yeni oluşan emsal değerleri plan değişikliği yapılarak planlara işlenmeden yapı kullanma izin belgesi düzenlenemez.” şeklindeki plan notunun devamına; “10000 m2 ve üzerinde parsel birleştirme ile elde edilen parsellere emsal transferi yapılması durumunda Yençok:20 kattır.” ifadesinin eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. ’’ denilerek.

Ümraniye Belediye Meclisinin ilgi (b) İlçe Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planında Serbest Yüksekliklere İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Site Mahallesi Revizyon Uygulama Planında Serbest Yüksekliklere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.