Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ümraniye, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mah. NİP’da Yükseklik Sınırlamasına İlişkin 1/5.000 Ölçekli Plan Değişikliği İtirazları

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

303

Karar Metni

Şehir  Planlama Müdürlüğü’nün   11/ 10/2022 gün ve  2021 /9065 sayılı yazısında;

“İlgi:   a) 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete.

                 b) 17.06.2020 tarihli ve 2307 sayılı Başkanlık Oluru.

                 c) 09.07.2020 tarihli ve 94329 sayılı yazımız. 

                 d) Ümraniye Belediye Başkanlığının 04.09.2020 tarihli ve 3670-3362258 sayılı yazısı.

                 e) 13.10.2020 tarihli ve TN:1139625 sayılı yazımız.

                 f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.11.2020 tarihli ve 1187 sayılı Kararı.

                 g) Ataşehir Belediyesinin 18.08.2021 tarihli ve İBB No:161243 sayılı yazısı.

1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mah. Nazım İmar Planında Yükseklik Sınırlamasına İlişkin Plan Değişikliği 24.11.2020 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış olup, 26.07.2021-24.08.2021 tarihleri arasında Başkanlığımız Planlama Müdürlüğü’nde askıya çıkartılarak ilan edilmiştir. İlgi (g) yazı ile yasal askı süresinde söz konusu plana itiraz edilmiş olup, gereğinin yapılması talep edilmektedir.

PLAN SÜRECİ: İlgi (a) Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” kapsamında, 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (14.02.2020-7221/13) planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasında uyulması gereken esaslar ve Geçici 20. Maddesindeki (14.02.2020-7221/13 md) hükümler doğrultusunda, Ümraniye ilçe sınırlarındaki meri nazım imar planlarında kat adedi belirlenmeyen ve H:Serbest yapılanma şartlarına sahip alanlara kat sınırlamasının getirilmesine ilişkin alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru eki listede Ümraniye ilçesi dâhilinde H:Serbest bulunduğu tespit edilen 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planına ilişkin 1/5.000 ölçekli plan değişikliği teklifi hazırlanmıştır.

İlgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda yürütülen çalışmada değerlendirilmek üzere ilgi (c) yazı ile kurum görüşleri talep edilmiş ve söz konusu görüşler Ümraniye Belediye Başkanlığının ilgi (d) yazısı ile konuya ilişkin görüşü tarafımıza iletilmiştir. Ümraniye Belediyesinin ilgi (d) yazısında “…ilçemiz hudutları içerisinde yer alan ve ilgi (b) yazı ekinde belirtilen plan alanları göz önüne alındığında; **18.08.2004-16.04.2005 t.t.Ümraniye Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Plan bölgesi içerisinde onaylanan ve alt ölçekli planlardan olan; ‘Ümraniye Ihlamurkuyu, Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir Mahallelerinin Havza İçinde Kalan Kısmına Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’ ile; ‘Çakmak, Ihlamurkuyu, Yukarı Dudullu,ve Yeni Çamlıca Mahallelerinin havza dışında kalan kısmına ait  1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’ bölgelerinde plan tasdik tarihinden bu güne kadarki süreçte yapılan uygulamalar değerlendirildiğinde;

      Emsal:1.00, 1.30 ve 1.40 yapılanma şartının geçerli olduğu parsellerde; Yençok:15 kat,

      Emsal: 1.85 yapılanma şartının geçerli olduğu parsellerde; Yençok: 20 kat,

      Kentsel Sosyal Altyapı (Kamu ve Özel Donatı) Alanlarında kalan parsellerde; Yençok:15 kat” olacak şekilde düzenleme yapılması talep edilmiş olup, ayrıca “…yapılacak olan plan tadilatına; ‘bu plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskân belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” şeklinde plan notu eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

İlgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda hazırlanan söz konusu plan değişikliği teklifi ilgi (e) yazımız ile karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup, İmar Komisyonunun “Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mah. 1/5000 ölçekli NİP’da yükseklik sınırlamasına ilişkin değişiklik incelenmiş olup; 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planında Havza içinde kalan ve kat adedi belli olmayan alanlarda Yençok:10 kat, Havza dışında kalan alanlarda Yençok:15 kat olacak şekilde düzenlenmesi; 15.09.2010 tarih ve 1921 sayılı meclis kararı ile 20.09.2010 tarihinde onaylanan Plan notunun “Konut yerleşme alanları ve kentsel çalışma alanları bu alanlarda uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacak olup yükseklikleri belirlemeye ilçe belediyesi yetkilidir.” ifadesinin “Konut yerleşme alanları ve kentsel çalışma alanlarında uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmesi ile kabulü, plan notlarına “Bu Plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktebisidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” eklenmesi ile kabulü ve ayrıca Plan notları Özel hükümler Konut Yerleşme alanları başlığı altındaki Konut lejandlarına ilişkin “max.TAKS:0.30” ifadeleri iptal edilerek yerine “TAKS:0.35” olarak düzenlenmesi ile komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” şeklindeki Komisyon Raporu doğrultusunda ilgi (f) Meclis Kararı ile Büyükşehir Belediye Başkanınca 24.11.2020 tarihinde onaylanmıştır.

İTİRAZ KONUSU: İlgi (g) itiraz yazısında, 18.08.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeniçamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planı Plan Notları Özel Hükümler Konut Yerleşme Alanları başlığı altındaki 1.8 Yeni Çamlıca Mahallesi Dönüşüm Alanı hükümlerinde "h serbest" ifadesinin iptal edilmediği belirtilmiş ve söz konusu planın yeniden değerlendirilmesi talep edilmiştir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: İlgi (g) itiraz yazısındaki talep incelendiğinde; 18.08.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeniçamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planı Plan Notları Özel Hükümler Konut Yerleşme Alanları başlığı altındaki 1.8 Yeni Çamlıca Mahallesi Dönüşüm Alanı hükümlerinde yer alan "h serbest" ifadesinin sehven iptal edilmediği anlaşılmış olduğundan, söz konusu plan notundaki “h serbest” ifadesinin iptal edilerek plan notunun “Bu alanlar hisseli mülkiyet ve kamu alanları üzerinde sağlıksız gelişen yoğunluklu konut alanlarıdır. Bu alanların yeniden düzenli ve sağlıklı bir şekilde yapılandırılması esastır. Bu alan 115 ha.lık alanı kapsamaktadır. Bu alanda yenileme kapsamında 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve kentsel dönüşüm avan projesi İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyesi ile birlikte hazırlanarak buna göre uygulama yapılacaktır. Kentsel dönüşüm avan projesi mimari, teknik, sosyal, ekonomik ve hukuki boyutları ile düzenlenecektir. Uygulama net alan üzerinden yapılacaktır. Bu alandaki konut bölgelerinde yoğunluk 600 k/ha., max.TAKS:0.35, max.KAKS:1.50 olmak üzere ayrık nizamda yapı yapılabilir.”  şeklinde düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir.

Ayrıca, Müdürlüğümüzce yapılan incelemede, 18.08.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeniçamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planı Plan Notları Özel Hükümler Konut Yerleşme Alanları başlığı altında “Konut alanlarında Max. yükseklik İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre belirlenecektir.” şeklindeki plan notunun bulunduğu tespit edilmiş olup, konut alanlarında yükseklik değerleri ilgi (f) Meclis Kararı ile belirlendiğinden, ayrıca 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (14.02.2020-7221/13) planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasında uyulması gereken esaslar ve Geçici 20. Maddesindeki (14.02.2020-7221/13 md) hükümler doğrultusunda plan notunun iptal edilmesi gerekmektedir. ’’ denilerek.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 18.11.2020 tarihli ve 1187 sayılı Kararı ile tadilen uygun görülen ve Büyükşehir Belediye Başkanınca 24.11.2020 tarihinde onaylanan 1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mah. Nazım İmar Planında Yükseklik Sınırlamasına İlişkin Plan Değişikliği askı süreci içinde yapılan itiraza ilişkin değerlendirmemizin; 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmeliklere göre karar alınmak üzere Büyüşükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri NİP’da Yükseklik sınırlamasına ilişkin 1/5000 ölçekli Plan değişikliği itirazları incelenmiş olup; Plan notları Özel Hükümler Konut Yerleşme Alanları başlığı altındaki 1.8 Yeni Çamlıca Mahallesi Dönüşüm alanı hükümlerinde “h serbest” ifadesinin iptali ile kabulü Ayrıca Şehir Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda Plan notları Özel hükümler 1. Konut Yerleşme alanları başlığı altında yer alan “Konut alanlarında max. Yükseklik ilçe belediyesince onaylanacak avan projeye göre belirlenecektir.” Şeklindeki plan notunun iptali ile kabulü Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.