Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Askı İtirazları

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

288

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 13/09/2021 gün ve  2021/7531  sayılı yazısında;

“İlgi:

a) Ümraniye Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 06.07.2021 tarihli ve 3451420-1927 sayılı yazısı.

b) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.09.2020 tarihli ve 804 sayılı Kararı.

c) Ümraniye Belediye Meclisinin 07.06.2021 tarihli ve 2021/82 sayılı İlçe Meclis Kararı.

d) Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.03.2012 tarihli ve 443 sayılı Meclis Kararı.

e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2012 tarihli ve 2698 sayılı Meclis Kararı.

TALEP

İlgi (a) yazıda, ilgi (b) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 25.09.2020 tarihinde onaylanan 37274 Plan İşlem Numaralı  Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına 22.02.2021-22.03.2021 tarihleri arasındaki yasal askı süresi içerisinde gelen itirazlar ilgi (c) İlçe Meclis Kararı’nca karara bağlandığı belirtilmekte ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Askı İtirazlarının 3194 sayılı İmar Kanunu ile 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’na göre karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI

İlgi (c) İlçe Meclis Kararı’nda “Komisyon Görüşü: Komisyonumuzca Yenişehir Mahallesi l/l000 ölçekli Uygulama İmar Planına yasal askı süresi içerisinde yapılan Müdürlük itirazları incelenmiş olup;

22.Maddenin sonuna "Transfer Emsali 1.25 dir." ifadesinin eklenmesi,

23.Maddenin "l/l000 ölçekli uygulama imar planında donatı veya yol alanında kalıp transfere konu edilecek parsellerin imar hakları Transfer emsal değeri üzerinden hesaplanarak ortaya çıkan imar hakları başka parsellerde değerlendirilebilir." şeklinde,

24.Maddenin "1/1000 ölçekli uygulama imar planında Transfer Emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %50 arttırabilir. Parselin geri kalanında olan diğer imar hakları ise aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Transfer alanlarında taban oturumu hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Uygulama sırasında transfere konu parsellerin transfer emsalleri, uygulama alanına eşit olarak dağıtılacak olup, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Bir kısmı yol veya donatı alanında kalan parsellerin kullanılamayan emsal değeri ile ilgili imar hakkı transferi yapılabilir, emsal haklarını öncelikle bulunduğu adada kullanmaları sağlanacaktır." şeklinde,

33, 34 ve 35. maddelerin iptal edilmesi,

2l. Maddenin "Donatı alanlarında uygulama İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacak olup, TAKS:0.40, hmaks:6 kat dır.” şeklinde değiştirilmesi,

B-Özel Hükümler, 1-K Rumuzlu Konut Alanları başlığı altında kalan, “5000 m2’den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamalarda uygulama yapılan alanın 9430'u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır. " şeklindeki plan hükmünün, uygulamada emsal alanlarının kullanılmasını engelleyeceği, uygulama sorunlarına ve mağduriyete neden olacağı tespit edildiğinden, iptal edilmesi,

Müdürlük 4.,5. ve 7.itiraz maddelerinde belirtilen düzeltmelerin ise aynen uygun görülmesine Komisyonumuzca karar verildi.” şeklinde görüşü bildirildiği ve bu doğrultuda  “…Komisyon Görüşü doğrultusunda kabulüne, Ümraniye Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 2. Seçim 3. Seçim Yılı 2021 Haziran ayı Meclis Toplantısının 07 Haziran 2021 tarihli 1. Birleşim 1. Oturumunda oyçokluğu ile karar verildi.” denilmektedir.

MERİ PLAN DURUMU

1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Site ve Esenevler (Eski M.Kemal Mah.) Mahallesi Nazım İmar Planı Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) Meclis Kararı ile aynen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.04.2012 tarihinde onaylanmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığında 25/05/2012-25/06/2012 tarihleri arasında askıya çıkarılan plana yapılan itirazlar, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (e) Meclis Kararı ile karara bağlanarak 08/03/2013 tarihinde onaylanmıştır.

17.04.2012-08.03.2013 onaylı 1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda hazırlanan 1/1000 Ölçekli Ümraniye ilçesi, Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı ilgi (b) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 25.09.2020 tarihinde onaylanmıştır. 25.09.2020 onaylı 1/l000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi, Uygulama İmar Planı 22.02.2021-22.03.2021 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılmıştır.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Askı İtirazlarına ilişkin değerlendirme, meri nazım imar planı plan uygulama hükümleri dikkate alınarak yapılmıştır.

  1. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler 5. Maddesinde yer alan “Toplu Uygulamalar ile ana ulaşım aksı değiştirilemez. 10 metre ve üzerindeki yollar ada birleşimine konu edilemez” ifadesi “Toplu Uygulamalar ile ana ulaşım aksı değiştirilemez. 10 metre üzerindeki yollar ada birleşimine konu edilemez. 10 m.’lik yolların konu olduğu ada birleşimleri hususunda İlçe Belediyesi yetkilidir.” şeklinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uygulamaya dönük olup, 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını etkilememektedir.
  2. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler 21. Maddesinde yer alan “Donatı alanlarında uygulama İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacaktır.” ifadesi “Donatı alanlarında uygulama İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacak olup, TAKS: 0.40, Hmaks: 6 Kat’tır” şeklinde düzenlenmiştir. Donatı alanlarında kat sınırlamasına ilişkin bu düzenleme, 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) belirtilen “İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez.” ifadesi gereğince uygun olarak değerlendirilmektedir.
  3. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler 22. Maddesinde yer alan “1/1000 ölçekli uygulama imar planında tamamı yol veya donatı alanı olarak gösterilen parsellerin emsal değeri yine 1/1000 ölçekli aynı plan sınırı içerisindeki parsel veya parsellere transfer edilir.” plan notunun devamına “Transfer Emsali 1.25’tir.” ifadesi eklenmiştir. Söz konusu düzenlemede donatı veya yol alanında kalan ve transfere konu edilecek parsellerin 1.25 emsal ile transfer edilmesi durumunda, transfer edilecek yapı adası ile eşit imar haklarına sahip olamayacağı tespit edilmiş olup, bu durumun plan genelinde eşitlik ilkesine aykırı olması sebebiyle, “Transfer Emsali 1.25’tir” ifadesinin iptal edilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
  4. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler 23. Maddesinde yer alan “1/1000 ölçekli uygulama imar planında donatı veya yol alanında kalıp transfere konu edilecek parsellerin imar hakları bulunduğu yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanarak belirlenecek emsal değeri üzerinden ortaya çıkan imar hakları başka parsellerde değerlendirilebilir.” ifadesi “1/1000 ölçekli uygulama imar planında donatı veya yol alanında kalıp transfere konu edilecek parsellerin imar hakları Transfer emsal değeri üzerinden hesaplanarak ortaya çıkan imar hakları başka parsellerde değerlendirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
  5. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler 24. Maddesinde yer alan “1/1000 ölçekli uygulama imar planında bulunduğu yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %50 arttırabilir. Parselin geri kalanında olan diğer imar hakları ise aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Transfer alanlarında taban alanı hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Transfere konu alanları m² leri oranında parsellere eşit olarak dağıtmaya, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir.” ifadesi “1/1000 ölçekli uygulama imar planında Transfer emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %50 arttırabilir. Parselin geri kalanında olan diğer imar hakları ise aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Transfer alanlarında taban alanı hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir.” şeklinde düzenlenmiş ve plan notu devamına “Uygulama sırasında transfere konu parsellerin transfer emsalleri, uygulama alanına eşit olarak dağıtılacak olup, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Bir kısmı yol ve donatı alanında kalan parsellerin kullanılamayan emsal değeri ile ilgili imar hakkı transferi yapılabilir, emsal haklarını öncelikle bulunduğu adada kullanmaları sağlanacaktır.” ifadesi eklenmiştir.
  • Tamamı donatı veya yol alanında kalan transfere konu edilecek parsellerin, bulunduğu yapı adasının tamamı donatı adası olması durumunda imar hakkına sahip olamayacağı sebebiyle, transfer edileceği yapı adasının imar hakkını kullanmasının doğru olacağı düşünülerek söz konusu plan notunun “1/1000 ölçekli uygulama imar planında gittiği parselin/parsellerin veya gittiği tevhit sonucunda oluşturulacak parsellerin emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %50 arttırabilir. Transfere konu edilecek parsellerin imar haklarının aynı parsel içinde kullanılamaması durumunda kalan imar hakları aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Transfer alanlarında taban alanı hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Transfere konu alanları m² leri oranında parsellere eşit olarak dağıtmaya, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Uygulama sırasında transfere konu parsellerin imar hakları, uygulama alanına eşit olarak dağıtılacak olup, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Bir kısmı yol ve donatı alanında kalan parsellerin kullanılamayan emsal değeri ile ilgili imar hakkı transferi yapılabilir, emsal haklarını öncelikle bulunduğu adada kullanmaları sağlanacaktır.” şeklinde düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
  1. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları A. Genel Hükümler;
  2. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları B. Özel Hükümler 1-K Rumuzlu Konut Alanları başlığı altındaki plan notunda 250-500 m2 ve 501-1000 m2 arasındaki parsellerdeki yapı yüksekliğine ilişkin “Hmaks: 12.50” ifadesinin “Hmaks: 4 kat” olarak düzenlendiği görülmektedir. Söz konusu değişiklik 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı yapılaşma koşulları ile çelişmekte olduğundan uygun bulunmamaktadır.
  3. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları B. Özel Hükümler 1-K Rumuzlu Konut Alanları başlığı altındaki “'5000 m2'den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamalarda uygulama yapılan alanın %30'u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark, sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır.” plan notu iptal edilmiştir. Söz konusu değişiklik, donatı standartlarını azaltıcı, nüfus ve yapı yoğunluğunu artırıcı nitelikte olup 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.
  4. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları B. Özel Hükümler 2.1 İdare Hizmet Alanı başlığı altındaki “Bu alanlarda; adliye, karakol, emniyet müdürlüğü, muhtarlık ve altyapı hizmetlerine yönelik tesisler…” ifadesinden sonra “vb.” ifadesi eklenmiştir. Söz konusu düzenleme 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını etkilememekte olup, uygun olarak değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

Ümraniye Belediye Meclisinin ilgi (c) İlçe Meclis Kararı ile karara bağlanarak tarafımıza iletilen, 1/1000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Askı İtirazları yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı askı itirazları incelenmiş olup; İtiraz sonucu hazırlanan Genel Hükümler 22 nolu teklif plan notunun “Transfer emsali:1,50’dir” şeklinde düzenlenmesi ve 1/1000 ile 1/5000 arasındaki uyumsuzlukları gidermek üzere 1/5000 ölçekli teklif hazırlanarak İBB meclisine sunulması ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.