Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planında Yükseklik Sınırlamasına İlişkin 1/5000 ölçekli Plan Değişikliği.

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

233

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 14 /06 /2021 gün ve sayılı yazısında;

            “İlgi: a) 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete.

              b) 17.06.2020 tarihli ve 2307 sayılı Başkanlık Oluru.

                        c) 09.07.2020 tarihli ve 94329 sayılı yazımız. 

                        d) Ümraniye Belediye Başkanlığının 04.09.2020 tarihli ve 3670-3362258 sayılı yazısı.

            TEKLİF:

İlgi (a) Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” kapsamında, 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (14.02.2020-7221/13) planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasında uyulması gereken esaslar ve Geçici 20. Maddesindeki (14.02.2020-7221/13 md) hükümler doğrultusunda, Ümraniye ilçe sınırlarındaki meri nazım imar planlarında kat adedi belirlenmeyen ve H:Serbest yapılanma şartlarına sahip alanlara kat sınırlamasının getirilmesine ilişkin alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru eki listede Ümraniye ilçesi dâhilinde H:Serbest bulunduğu tespit edilen 13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planına ilişkin plan notu değişikliği teklifimizdir.

      

MERİ İMAR PLANLARI: 

Meri 13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planı; 12.12.1997 tarihli ve 893 sayılı Meclis Kararı ile uygun görülerek 13.02.1998 tarihinde Belediye Başkanınca onaylanmıştır.

Bununla birlikte, 14.06.2007 tarihli ve 1430 sayılı Meclis Kararı ile 16.06.2007 tarihinde onaylanan Plan Notları değişikliği ile; “Planda emsal değeri olmayan ayrık ve ikiz nizam yapı adalarındaki net parsel alanı 700 m2 ve üstündeki parsellerde planda çekme mesafeleri ve kat yüksekliği ile sağlanan toplam inşaat alanını geçmemek şartıyla max. TAKS: 0.30, H:Serbest olarak uygulama yapılabilir.” şeklinde plan notları eklenmiştir.

Ayrıca 16.10.2009 tarihli ve 1999 sayılı Meclis Kararı ile 23.10.2009 tarihinde onaylanan Plan Notları değişikliği ile; “Planda emsal değeri olmayan ayrık ya da ikiz nizam yapı adalarında en az iki parselin tevhidi sonucu 1000 m2’den büyük parsel oluşturulması durumunda inşaat alanı hesabı ayrık nizam yapı adalarında 1.30, ikiz nizam yapı adalarında 1.20 değer ile çarpılarak uygulama yapılır. İnşaat alanı hesabı parsellerin simge halindeki bir bodrum kat+normal kat+çatı arası piyesi alanlarının (çatı arası piyesinin alanı normal kat alanının %30’u olarak hesaba dâhil edilecektir) toplamı dikkate alınarak yapılacaktır. Bu alanlarda maks. TAKS: 0.30 H: Serbest uygulanır. Bina dar kenarı 8 mt. den az olamaz. 5 kattan sonraki her kat için arka ve yan bahçe mesafelerine 50 cm ilave edilir. Ön bahçe mesafesi 3 mt. nin altında olan parsellerde H:Serbest uygulamasının yapılması durumunda min. ön bahçe mesafesi 3 m. olacaktır. Bina yükseklikleri çevre yapılanma şartlarına göre İlçe Belediyesi tarafından belirlenecektir. İskân edilen katlarda hiçbir alan minha edilmeyecektir. Planda BL ile belirtilen ve tevhid edilmeksizin 1000 m2’den büyük ayrık nizam yapılaşma lejantına sahip parsellerde inşaat alanı artışı yapılmaksızın TAKS: 0.30 H:Serbest uygulaması yapılabilir. Yapı adasının tamamının tevhid edilmesi durumunda 1000 m2 şartı aranmaksızın uygulama yapılabilir. Bu alanlarda otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması zorunludur. Ticaret+Konut ve Konut parselinin tevhid edilmesi durumunda katların tamamı konut yapılabilir.” şeklinde plan notu eklenmiştir.

MEVCUT DURUM:

13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planı’nın bulunduğu alanda plan fonksiyonlarına (Yerleşik Konut Alanı, Gelişme Konut Alanı ve Yönetim+İş Merkezi Alanı) göre mevcut kat yüksekliklerine ait değerlendirme tablosu aşağıda yer almaktadır.

KURUM GÖRÜŞLERİ:

   3194 sayılı İmar Kanunundaki söz konusu değişiklikler neticesinde içerisinde “bina yükseklikleri yençok: serbest, Hmax: avan proje” ifadesi geçen planlarda yeni bir düzenlemeye gerek duyulmuş olup, bu kapsamda alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda yürütülen çalışmada değerlendirilmek üzere ilgi (c) yazı ile kurum görüşleri talep edilmiş ve söz konusu görüşler Ümraniye Belediye Başkanlığının ilgi (d) yazısı ile konuya ilişkin görüşü tarafımıza iletilmiştir.

   Ümraniye Belediyesinin ilgi (d) yazısında “…ilçemiz hudutları içerisinde yer alan ve ilgi (b) yazı ekinde belirtilen plan alanları göz önüne alındığında;

     **Ümraniye Revizyon Nazım İmar Planının alt ölçekli planı olan 1/1000 ölçekli Ümraniye Revizyon Uygulama İmar Planı bölgesinde, plan tasdik tarihinden bugüne kadarki süreçte yapılan uygulamalar değerlendirildiğinde;

     U-U/1 lejantlı Konut Alanlarındaki parsellerde; Yençok:20 kat,

     Yönetim+İş Merkezi Alanlarındaki parsellerde; Yençok: 25 kat,

     2. Sınıf Sanayi Alanlarındaki parsellerde; Yençok: 20 kat,

   Konut, Ticaret ve Ticaret+Konut Alanlarındaki parsellerde; Yençok: 35 kat,

     Kentsel Sosyal Altyapı (Kamu ve Özel Donatı) Alanlarında kalan parsellerde; “Yençok:15 kat” olacak şekilde düzenleme yapılması talep edilmiş olup, ayrıca “…yapılacak olan plan tadilatına; ‘bu plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” şeklinde plan notu eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

        

DEĞERLENDİRME:

      13.02.1998 onanlı Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.10.2009 tarihli ve 1999 sayılı Meclis kararı ile planda emsal değeri bulunmayan ayrık ve ikiz nizam yapılaşma şartı tanımlanan alanlarda parsel birleştirme ile 1000 m2 den büyük parsel oluşturulması durumunda yapılacak toplu uygulamalara ilişkin plan notu düzenlemesi tadilen uygun görülerek 23.10.2009 tarihinde onaylanmıştır.

       23.10.2009 tarihli 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Nazım İmar Planı plan notu düzenlemesinde;

“Planda emsal değeri olmayan ayrık ya da ikiz nizam yapı adalarında en az iki parselin tevhidi sonucu 1000 m²’den büyük parsel oluşturulması durumunda inşaat alanı hesabı ayrık nizam yapı adalarında 1.30, ikiz nizam yapı adalarında 1.20 değer ile çarpılarak uygulama yapılır. İnşaat alanı hesabı parsellerin simge halindeki bir bodrum kat+normal kat+çatı arası piyesi alanlarının (çatı arası piyesinin alanı normal kat alanının %30’u olarak hesaba dahil edilecektir) toplamı dikkate alınarak yapılacaktır. Bu alanlarda Maks. TAKS: 0.30 H: Serbest uygulanır, bina dar kenarı 8mt.den az olamaz, 5 kattan sonraki her kat için arka ve yan bahçe mesafelerine 50 cm ilave edilir. Ön bahçe mesafesi 3 mt’nin altında olan parsellerde H:Serbest uygulamasının yapılması durumunda min. ön bahçe mesafesi 3 mt. olacaktır. Bina yükseklikleri çevre yapılanma şartlarına göre İlçe Belediyesi tarafından belirlenecektir. İskan edilen katlarda hiçbir alan minha edilmeyecektir. Planda BL ile belirtilen ve tevhid edilmeksizin 1000 m²’den büyük ayrık nizam yapılaşma lejantına sahip parsellerde inşaat alanı artışı yapılmaksızın TAKS:0.30 H:Serbest uygulaması yapılabilir. Yapı adasının tamamının tevhid edilmesi durumunda 1000 m² şartı aranmaksızın uygulama yapılabilir. Bu alanlarda otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması zorunludur. Ticaret + konut ve konut parselinin tevhid edilmesi durumunda katların tamamı konut yapılabilir.” ifadeleri yer almaktadır.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.06.2007 tarihli ve 1430 sayılı Meclis kararı ile planda emsal değeri bulunmayan ayrık ve ikiz nizam yapılaşma şartı tanımlanan alanlarda parsel birleştirme ile 700 m2 ve üzeri büyüklükte parsel oluşturulması durumunda yapılacak toplu uygulamalara ilişkin plan notu düzenlemesi 16.06.2007 tarihinde onaylanmıştır.

      16.06.2007 tarihli 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Nazım İmar Planı plan notu düzenlemesinde;

“Planda emsal değeri olmayan ayrık ve ikiz nizam yapı adalarındaki net parsel alanı 700 m² ve üstündeki parsellerde planda çekme mesafeleri ve kat yüksekliği ile sağlanan toplam inşaat alanını geçmemek şartıyla max TAKS= 0.30, H= serbest olarak uygulama yapılabilir.” ifadeleri yer almaktadır.

13.02.1998 onanlı 1/1000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Uygulama İmar Planında emsal değeri bulunmayan ayrık ve ikiz nizam yapılaşma şartı tanımlanan alanlarda parsel birleştirme ile yapılacak toplu uygulamalara ilişkin plan notu düzenlemesinde h-serbest olan ifadeler Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.04.2012 tarihli ve 890 sayılı kararı ile uygun görülerek 17.04.2012 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği ile H:50.50 m (15 kat) olarak düzenlenmiş ancak söz konusu düzenleme 1/5000 ölçekli plan notlarına aktarılmamış olup 16.06.2007 ve 23.10.2009 onaylı 1/5000 ölçekli plan notu değişiklikleri meriyetini korumaktadır. Bu kapsamda 16.06.2007 ve 23.10.2009 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliklerinde “h-serbest” olarak geçen ifadelerin plan hiyerarşisi açısından bölgedeki mevcut kat yükseklikleri ve 17.04.2012 onanlı 1/1000 ölçekli plan notu değişiklikleri dikkate alınarak Yençok:50.50 m (15 kat) olarak düzenlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Ayrıca; mevcut yapı kat yükseklikleri dikkate alınarak 13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planı kapsamında kalan Gelişme Konut Alanları için yapılacak uygulamalarda “Yençok: 18 Kat”, Yönetim+İş Merkezleri için ise “Yençok: 20 kat” olacak şeklinde belirlenerek söz konusu planın plan notlarına;

“Gelişme Konut Alanları lejantlı alanlarda Yençok: 18 kat olacak şekilde uygulama yapılacaktır.”  “Yönetim+İş Merkezleri lejantlı alanlarda Yençok: 20 kat olacak şekilde uygulama yapılacaktır.”

hükümlerinin eklenmesi, ilgi (d) yazıdaki hususlar dikkate alınarak 13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planı plan notlarına  “Bu plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” şeklinde plan notu eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. "denilerek.

Söz konusu kanun değişikliği kapsamında hazırlanan 13.02.1998 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Merkez Revizyon Nazım İmar Planına ilişkin 1/5000 ölçekli plan notu değişikliği yazımız ekinde iletilmekte olup, 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

                            KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Merkez Revizyon Nazım İmar Planında Yükseklik Sınırlamasına ilişkin 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi incelenmiş olup; Teklif plan notlarının “Gelişme Konut Alanları lejantlı alanlarda Yençok: 20 kat olacak şekilde uygulama yapılacaktır.”  ve “Yönetim+İş merkezleri lejantlı alanlarda Yençok:25 kat olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmesi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.