Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

13.06.2003 t.t.’li Büyükçekmece Göl Havzası UİP Plan Notu Tadilatı

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

232

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 14 /06 /2021 gün ve 2020/ 4440sayılı yazısında;

 

  “İlgi:    

a)    a) Büyükçekmece Belediye Başkanlığının 12.02.2021 tarihli ve E.2021-18486-1 sayılı yazısı.

b) Büyükçekmece Belediye Meclisinin 04.02.2021 tarihli ve 14 sayılı Kararı.

TALEP

İlgi (a) yazıda, 14.02.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesine (Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) “İmar planlarında bina yükseklikleri Yençok: serbest olarak belirlenemez.” hükmü ile, yine aynı kanun değişikliği ile söz konusu kanuna getirilen Geçici 20. Maddede (Ek:14/2/2020-7221/13 md.) “Bu Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusunda ilgili idare 01.07.2021 tarihine kadar Meclis Kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri Yençok: Serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur.” denilerek, 13.06.2003 onay tarihli Büyükçekmece Göl Havzası 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları paftasında tadilat teklifi hazırlanmıştır.

04.02.2021 TARİHLİ VE 14 SAYILI İLÇE MECLİS KARARI

İlgi (a) yazı ve ekleri üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda, 1/1000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı plan notları paftasına ilişkin tadilat hususu, Büyükçekmece Belediye Meclisinin; “Komisyonumuzca yapılan incelemede, 13.06.2003 onay tarihli 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı plan notları paftasında yapılan tadilat hususu, Meclis Üyelerinden Sedat BOSTAN'ın (1) red oyuna karşılık (2) kabul oyu olmak üzere Müdürlüğünden geldiği şekliyle Komisyonumuzca oyçokluğuyla uygun görülmüştür. Meclisimizin Onayına Arz Olunur” mahiyetindeki ilgi (b) Kararı ile Komisyon Raporu’nun aynen oyçokluğu ile kabul edildiği tespit edilmiştir.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen UİP-34781632 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli 13.06.2003 onay tarihli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı Plan Notu Paftalarına İlişkin Tadilat teklifi ve Plan Raporu 3 ana başlık altında incelenmiştir:

A - 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Yapım Aşamasında Alınan Kurum ve kuruluş görüşleri,

B - Plan paftaları, plan kararları ve yapılaşma koşulları,

C - İlgili Mevzuat Hükümleri.

A - 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ YAPIM AŞAMASINDA ALINAN KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ

UİP-34781632 PİN Numaralı 13.06.2003 onay tarihli 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı Plan Notu Paftalarına İlişkin Tadilat yapım aşamasında, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlardan görüş alınmıştır:

İSKİ Genel Müdürlüğünün 22.12.2020 tarihli ve E.20200553571 sayılı yazısı ile  “Havzalarda bulunan imar planlarında nüfus yoğunluğunu arttırmamak, havza mevzuatında belirlenen yapılaşma değerini aşmamak, 23.01.2011 tarihli İSKİ İçme Suyu Havzaları Yönetmeliği ve 24.03.2019 tarihli Büyükçekmece Baraj Gölü Havza Koruma Planı hükümlerine aykırı olmamak kaydı ile plan değişikliği yapılabilmektedir.” denilerek, 13.06.2003 onay tarihli 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı Plan Notu Paftasına İlişkin Plan Tadilatı Teklifi ile Plan Açıklama Raporunda yapılan inceleme neticesinde Havza içinde kalan alanlara ilişkin plan notu tekliflerinde söz konusu plana eklenecek olan plan notu maddelerinin;

“Büyükçekmece Baraj Gölü Havzasının mutlak tarım alanları, askeri alanlar, orman alanlar ile Tepecik Alt Havzası, Ahmediye ve Bahşayış mahallelerinin yerleşik alanı dışında kalan Yeşil Kuşaklama Alanı-1, Yeşil Kuşaklama Alanı-2 ve yakın mesafe koruma alanları dışında kalan kısımlarında;

-Havza içerisinde yapılaşacak ticaret alanlarında Hmax:4 kat ve KAKS:0,25 değeri aşılamaz.

-Akaryakıt ve servis istasyonlarında Hmax:2 kat ve KAKS:0.25 değeri aşılamaz.

-Özel Sağlık, Özel Eğitim ve Özel Sosyal-Kültürel Tesis Alanlarında Hmax:4 kat ve KAKS:0,45 değeri aşılamaz.”şeklinde revize edilmesi halinde İSKİ İçme Suyu Havzaları Yönetmeliği ve Büyükçekmece Baraj Gölü Havza Koruma Planına uygun olarak değerlendirilecek ve ilgili Belediyesince onaylanması halinde İdaremizce esas alınacaktır. ” denilerek görüş bildirilmiştir.

B - PLAN PAFTALARI, PLAN KARARLARI VE YAPILAŞMA KOŞULLARI

Plan çalışmasında altlık olarak 13.06.2003 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı plan notu ve lejant paftasında en son 18.10.2016 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli tadilat paftası kullanılmıştır.

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı Plan Notu Paftasına İlişkin Tadilat teklifi incelendiğinde;

·       Kamuya ait taşınmazlar hariç avan projeye göre uygulama yapılacak olan;

-Havza içerisinde yapılaşacak ticaret alanlarında Hmax:4 kattır.

-Havza dışında yapılaşacak ticaret alanlarında Hmax:5 kattır.

-Akaryakıt ve servis istasyonlarında Hmax:2 kattır.

-Özel Sağlık, Özel Eğitim ve Özel Sosyal-Kültürel Tesis Alanlarında Hmax:4 kattır.

·       Havza dışındaki Konut, Ticaret+Konut alanlarında Hmax:15 kattır.

ibarelerinin eklendiği,

16.07.2008 tarihli ve 1559 sayılı Meclis Kararı ile uygun görülen 29.08.2008 onay tarihli plan notu tadilatı ile plan notlarına eklenen  “Büyükçekmece Göl Havzası İmar Planında Orta ve Uzun Mesafeli Koruma Alanındaki konut fonksiyonlu alanlarda, uygulamaya esas fonksiyon alanlarının belirlendiği avan projenin Büyükçekmece Belediyesince onaylanması koşulu ile H:Serbest olacak şekilde kısmen veya tamamen “Ticaret Alanı” olarak uygulama yapılabilir. Bu alanlarda 25.05.2006 tarihli İSKİ Yönetmeliğinin 6. Maddesi (b) bendi doğrultusunda KAKS:0.20 olarak verilecektir.” cümlesindeki “H:Serbest” ibaresi iptal edilmiştir.

Söz konusu plan notunda H:Serbest ibaresi iptal edilmiş ancak, konut fonksiyonunun ticaret fonksiyonuna dönüşmesi durumunda kat yüksekliğine ilişkin bir tanımlama getirilmemiştir. Örneğin meri planda havza içi konut alanlarına 2 kat yapılaşma verilirken, teklif plan ile havza içi ticaret alanlarına 4 kat yapılaşma değeri verilmekte olup, söz konusu konut alanlarının ticaret fonksiyonuna dönüşmesi durumunda kat yüksekliğini konut alanı yapılaşma şartlarına göre alacağı ve 2 kat olacağı şeklinde belirleyici bir ifadeye yer verilmediği görülmüştür.

Söz konusu plan notu tadilatı teklifi ile getirilen kat yükseklikleri, teklifin dayanağı olan 13.06.2003 onay tarihli 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı paftaları ve plan notu tadilatları açısından incelendiğinde aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi getirilen kat adetleri ile ilgili çelişkiler içermektedir.

Meri planda E:0.10 ve E:0.12 yapılaşma değeri verilmiş olan havza içindeki ticaret alanlarına teklif plan ile 4 kat verilirken, meri planda E:1.00 ve E:1.50 yapılaşma değeri verilmiş olan havza dışındaki ticaret alanlarına teklif plan ile 5 kat, meri planda E:1.50 yapılaşma değeri verilmiş olan havza dışındaki konut+ticaret alanlarına teklif plan ile 15 kat verilmiştir. Ayrıca meri planda emsal değerleri E:0.10, E:0.15, E:0.20 ve E:0.40 olan havza içerisindeki konut alanlarında kat yüksekliği 2 olarak belirlenmiş iken, meri planda emsal değeri E:0.10 ve E:0.12 olan havza içerisindeki ticaret alanlarına teklif plan notu tadilatı ile 4 kat verilmiştir. Bu durumda, söz konusu plan notu tadilatı teklifi emsal değerleri ve kat yükseklikleri arasındaki oran açısından meri planla çelişki oluşturmaktadır.

Ayrıca, havza dışı konut alanlarında meri planda 2 kattan 14 kata kadar farklı kat yükseklikleri yer almakta iken, teklif plan notu ile getirilen Hmaks:15 kat ibaresi ile tüm alana tek tip ve yüksek bir kat düzenlemesi getirildiği ve bunun plan kararları ile çeliştiği görülmektedir. Bu alanlarda, meri plandaki farklı kat yüksekliklerinin korunması gerektiği ve teklif edilen 15 kat yüksekliğin uygun olmadığı değerlendirilmektedir.

FONKSİYON

YAPILAŞMA DEĞERİ (MERİ)

KAT YÜKSEKLİĞİ

YAPILAŞMA DEĞERİ (TEKLİF)

HAVZA İÇİ

TİCARET

E:0.10

-

HMAX: 4 KAT

E:0.12

-

HAVZA DIŞI

TİCARET

E:1.00 HMAX:9.50 M

HMAX:9.50 M

HMAX: 5 KAT

E:1.50

-

TAKS:0.40 KAKS:0.80 HMAX:9.50

HMAX:9.50

E:2.50 AVAN PROJE

AVAN PROJE

HAVZA İÇİ (ORTA)

KONUT (YERLEŞİK)

E:0.20 (2 KAT)

2 KAT

-

KONUT (YERLEŞİK OLMAYAN)

E:0.10(2 KAT)

2 KAT

HAVZA İÇİ (UZAK)

KONUT (YERLEŞİK)

E:0.40(2 KAT)

2 KAT

KONUT (YERLEŞİK OLMAYAN)

E:0.15(2 KAT)

2 KAT

HAVZA DIŞI

KONUT

E:1.50

-

HMAX: 15 KAT

BLOK NİZAM YAPI DÜZENİ

2 KAT

BLOK NİZAM YAPI DÜZENİ

7 KAT

10 KAT

13 KAT

14 KAT

TAKS:0.25 KAKS:1.00

2 KAT

HAVZA DIŞI

KONUT+TİCARET

E:1.50

-

HMAX: 15 KAT

Bunun dışında, meri plan plan notlarının “4. Sosyal Donatı Alanları” başlığı altında “…Özel Sağlık, Özel Eğitim ve Özel Sosyal-Kültürel Tesis Alanlarında KAKS:0.40 değeri aşılamaz.” denilmektedir. Bu durumda, İSKİ Genel Müdürlüğünün görüşünde belirtilen havza içerisinde kalan söz konusu alanlar için plan notlarına “KAKS:0.45 değeri aşılamaz” ifadesinin eklenmesi hususunun 14.10.2016 tarihli ve 1752 sayılı Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile kabul edilen 18.10.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Plan Notu Değişikliği ile sağlandığı görülmektedir.

Meri plan notlarında “2.4. Akaryakıt tesis ve servis istasyonu alanlarında gayri sıhhi müesseseler ve İSKİ Yönetmelik Şartları ve Karayolları ile ilgili yönetmelik esaslarına uyulacaktır. Uygulama avan projeye göre yapılacaktır.”denilmektedir. Plan notu tadilatı teklifi ile “Akaryakıt ve servis istasyonlarında Hmax:2 kattır.” ibaresi eklenmiş olup İSKİ Genel Müdürlüğünün görüşünde belirtilen havza içerisinde kalan söz konusu alanlar için plan notlarına “KAKS:0.25 değeri aşılamaz” ifadesinin eklenmemiş olduğu, fakat meri plan notlarında İSKİ Yönetmeliğine atıfta bulunulduğu görülmektedir. Ayrıca, plan notlarına eklenmiş olan “Akaryakıt ve servis istasyonlarında Hmax:2 kattır.” ibaresinin 2.4. nolu plan notunun devamına eklenmesinin daha tanımlı olacağı düşünülmektedir.

Ayrıca söz konusu plan notlarında Genel Hükümler bağlığı altında “1. Planlama alanında 21.02.2003 tarihli "İSKİ İçme Suyu Havzaları Koruma ve Kontrol Yönetmeliği" esaslarına göre uygulama yapılacaktır.”  denilmektedir.  Söz konusu İSKİ Yönetmeliğinde 2011 yılında son güncelleme yapılmış ve havza içerisinde kalan alanlar için, İSKİ İçmesuyu Yönetmeliğinin dışında Büyükçekmece Göl Havzası Koruma Planı da yürürlükte olup, yapılan plan değişikliklerinde İSKİ Genel Müdürlüğünün görüşüne uyulması ve ifadelerin buna göre revize edilmesinin gerektiği düşünülmektedir.

C - İLGİLİ MEVZUAT AÇISINDAN DEĞERLENDİRMESİ

Söz konusu plan teklifinin yapım gerekçesinde 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesine atıfta bulunulduğu görülmekle birlikte, teklifte yalnızca “H:serbest” ibarelerinin yer aldığı kısımlar için değil, plan bütününde kat yüksekliği teklifi hazırlandığı tespit edilmiş olup, bu durumda plan yapım gerekçesinin dışına çıkıldığı düşünülmektedir.

1/1000 ölçekli plan teklifinin, plan çizim tekniği ve plan paftalarının Plan Yapım Yönetmeliği açısından incelendiğinde; Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğe genel olarak uygun hazırlandığı görülmüştür.

Plan paftalarının önyüzünde plan adının yazıldığı, Plan ve Projeler Müdürlüğüne ilişkin kaşe ve imzalarının tam olduğu ve Büyükçekmece Belediyesi İmar Komisyon Başkanı’nın ve Belediye Başkanının kaşe, mühür ve imzasının bulunduğu görülmüştür. ’’ denilerek.

İlgi (a) yazı ekinde yer alan ilgi (b) İlçe Meclis Kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli Büyükçekmece Göl Havzası Uygulama İmar Planı Plan Notu Paftalarına İlişkin Tadilat teklifi ekte olup, yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasalar, yönetmelikler ile 3194 sayılı yasanın 8.maddesi ve 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddelerine göre değerlendirmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Büyükçekmece İlçesi, 13.06.2003 tt’li Büyüyçekmece Göl Havzası 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliği incelenmiş olup; Teklif plan notu “Kamuya ait taşınmazlar hariç avan projeye göre uygulama yapılacak olan” ifadesinin “Planda kamu kullanımına ait taşınmazlar hariç planda yükseklik belirtilmeyip uygulama yapılacak olan” şeklinde düzenlenmesi ile, Ayrıca plan notlarına “Planda yükseklik belirtilmemiş kamu kullanımına ayrılmış olan donatı alanlarında Yençok:5 kattır. Dini Tesis alanlarında avan projeye göre uygulama yapılacaktır.” ifadesinin  ve “Blok Nizam Yapı düzeni olan alanlarda meri imar planındaki Kat adetleri geçerlidir.” ifadesinin eklenmesi ile kabulü Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Çevre, Yenilenebilir Enerji ve İklim Değişikliği Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.