Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ümraniye ilçesi Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alana İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Hk.

Karar Tarihi

17 Şubat 2022

Karar No

227

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 10/01/2022 gün ve 2021/12365 sayılı yazısında;

                “İlgi: a) Ümraniye Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 12.11.2021 tarihli ve 3480115-5024-Gd.8437 sayılı yazısı.

                b) Ümraniye Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 02.09.2020 tarihli ve 2854/3346412 sayılı yazısı.

             c) 27.10.2021 tarihli ve 3480115/5024 sayılı Başkanlık Oluru.

             d) Ümraniye Belediye Meclisinin 03.11.2021 tarihli ve 2021/146 sayılı Meclis Kararı.

            e) 09.11.2020 tarihli ve TN:1253325 sayılı yazımız.

TALEP

İlgi (a) yazıda, Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alanlara İlişkin, 18.05.2018 tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alanlara İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın Ümraniye Belediye Meclisi’nin 09.07.2020 tarih ve 2020/81 sayılı kararı ile uygun bulunarak onama işlemleri için ilgi (b) yazı ile Belediyemize iletildiği, diğer taraftan onama işlemleri devam eden söz konusu planın plan notlarına ilgi (c) Başkanlık Olurunda belirtilen plan notlarının eklenmesi hususundaki teklifin Ümraniye Belediyesi Meclisi’nin ilgi (d) kararı ile  uygun görüldüğü tarafımıza iletilmiştir. 

İlgi (a) yazı ile “Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alanlara İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı” plan notları düzenlemesini içeren ilgi (d) Meclis Kararının, 13.04.2021 tarihli ve TN:473519 sayılı yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen ve onama işlemleri devam eden uygulama imar planı teklifi ile birlikte değerlendirilmesi talep edilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI

Ümraniye Belediyesinin ilgi (d) Meclis Kararında “Komisyon Görüşü: Büyükşehir Belediyesinde onama işlemleri devam eden Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alanlara İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile birlikte değerlendirilmek üzere teklif edilen plan notları düzenlenmesi, bölgenin dönüşümüne yönelik olarak uygulamayı kolaylaştırıcı nitelik taşıdığından Komisyonumuzca uygun bulunmuştur.” şeklinde görüşü bildirildiği ve bu doğrultuda  “…Komisyon Görüşü doğrultusunda kabulüne, Ümraniye Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 3. Seçim Yılı 2021 Kasım ayı Meclis Toplantısının 03 Kasım 2021 tarihli 2. Birleşim 1. Oturum toplantısında oybirliği ile karar verildi.” denilmektedir.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

İlgi (d) İlçe Meclis Kararı ile uygun görülerek 1/1000 ölçekli Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan alana İlişkin Uygulama İmar Planı ile birlikte değerlendirilmesi talep edilen plan notları incelendiğinde;

İlgi (e) yazımız ile Meclise iletilen teklif uygulama imar planının plan hükümleri 7. Maddesinde yer alan; “Münferit uygulamalardan veya uygulamada oluşan zorunluluklardan kaynaklı olarak, yeterli büyüklükte donatı elde edilmesi koşulu ile Şehircilik kriterlerine uygun bir şekilde Toplu Uygulama Sınırının etaplanması durumunda; söz konusu uygulama etap sınırlarında yer alan konut ve konut+ticaret alanları büyüklükleri ile donatı büyüklükleri aynı kalmak şartıyla İlçe belediyesince fonksiyon, konum ve yer değişikliği yapılabilir.” plan notunun “Münferit uygulamalardan ve uygulamada oluşan zorunluluklardan kaynaklı olarak, yeterli büyüklükte donatı elde edilmesi koşulu ile Şehircilik kriterlerine uygun bir şekilde Toplu Uygulama Sınırı etaplanabilir. Etaplanan parsellerde ilgilisinin talebi halinde %25’den fazla donatı terki almaya ve gerekli durumlarda yakın etaplardaki istikamet düzenlemelerini yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir.” şeklinde değiştirildiği tespit edilmiştir.

Meri nazım imar planı 7 no’lu plan notuna göre öneri plan notunda farklılık olarak “…uygulama etap sınırlarında yer alan konut ve konut+ticaret alanları büyüklükleri ile donatı büyüklükleri aynı kalmak şartıyla İlçe belediyesince fonksiyon, konum ve yer değişikliği yapılabilir.” ifadesinin yer almadığı bunun yerine toplu uygulama etap sınırı dahilinde ilgilisinin talebiyle %25’ten fazla donatı terki alınabileceği ve etap sınırlarında istikamet düzenlemeleri yapılabileceği belirtilmiş olup söz konusu değişikliklerin uygulamayı kolaylaştırıcı nitelik taşıdığı değerlendirilmektedir.

İlgi (d) Meclis Kararı ile plan notları Genel Hükümlerine;

“39. Toplu Uygulama Etap sınırı içerisinde uygulama karşılaşılan zorluklardan kaynaklı %25 donatı terkinin altına düşmemek ve kamu elinde bedelsiz geçmek kaydıyla; donatıda kalan parsellerin inşaat haklarının imarlı parsellere taşınarak etaplama yapılmasına İlçe Belediyesi yetkilidir.”

“40. Büyüklüğü tek başına 1500 m2 ve üzerinde olan parsellerde gerekli plan şartlarını sağlaması halinde toplu uygulama plan koşullarında etaplama yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir.”

“41.Etaplama yapılan uygulama adalarında uygulama yapıldıktan sonra yapılan değişiklikler 1 yıllık periyotlarla uygulama imar planına işlenecektir.” şeklinde plan notlarının 1/1000 ölçekli uygulama imar planına eklenmesi kararı alınmıştır. Plan notlarına eklenmesi yönünde karar alınan 39 ve 40 nolu plan notları uygulamayı kolaylaştırıcı nitelik taşımakta olup 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını etkilememektedir. Ancak 41 nolu plan notunda; planda yapılacak değişikliklerin uygulama yapıldıktan sonra plan değişikliği yoluyla plana işleneceği belirtilmiş olup söz konusu düzenlemelerin plana işlenmeden uygulamanın nasıl yapılacağı konusunun belirsiz olduğu ve plan notunun uygulama aşamalarına ilişkin detay bilgiler içermediği tespit edilmiş olup plan notunun bu doğrultuda yeniden düzenlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir. 

Bununla birlikte ilgi (d) Meclis Kararı ile Plan notları 10. Maddesinde yer alan; “Toplu Uygulama Sınırları dâhilindeki parsellerde münferit uygulama talepleri ancak yola mahreci olan parsellerde olabilir. Münferit uygulamalarda terk miktarı %25’in üzerinde olan parsellerde, minimum yapılaşma şartlarını sağlaması durumunda, fazla olan terk miktarını rızaen yaparak uygulama yapabilir.” şeklindeki plan notunun sonuna “Bu tür uygulamalarda parsel alanının %75’i üzerinden emsal hesabı yapılacaktır.” cümlesinin eklenmesi ayrıca 35. maddede yer alan “Planlama alanında mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında yapı nizamı, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri, bina yüksekliği, blok ebatları, bloklar arası mesafe ve kot alınacak nokta İlçe Belediyesi'nce onaylanacak avan proje ile belirlenecektir.” şeklindeki plan notunun “Planlama alanında planda belirtilen yapılanma koşullarını aşmamak kaydıyla mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında yapı nizamı, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri, bina yüksekliği, blok ebatları, bloklar arası mesafe ve kot alınacak nokta İlçe Belediyesi'nce onaylanacak avan proje ile belirlenecektir.” şeklinde yeniden düzenlendiği tespit edilmiş olup her iki plan notunda yapılan düzenlemelerin ilgi (e) yazımızdaki değerlendirmelerimizle paralel olduğu görülmekle birlikte ve plan notlarında yer alan belirsizlikleri gidermeye yönelik olduğundan Müdürlüğümüzce uygun değerlendirilmektedir.

Ayrıca Plan notları 28. Maddesinde yer alan; “Konut ve Konut+Ticaret alanlarında eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar sığınak, tesisat, otopark vb. ortak alan olarak kullanılması durumunda emsale dahil değildir. Eğimden dolayı açığa çıkan ve iskan şartını sağlayan en çok 2 bodrum kat emsale dahil olup iskan edilebilir.” şeklindeki plan notu “Konut ve Konut+Ticaret alanlarında eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar sığınak, tesisat, otopark vb. ortak alan olarak kullanılması durumunda emsale dahil değildir. Eğimden dolayı açığa çıkan ve iskan şartını sağlayan en çok 2 bodrum kat iskan edilebilir. 1. Bodrum kat zemin katla irtibatlı olmak kaydıyla emsal haricidir” şeklinde değiştirilmiştir. Yapılan düzenleme incelendiğinde; 1. Bodrum katın zemin katla irtibatlı olması durumunda emsal harici olacağı belirtilmiş olup yapılan düzenleme 18.05.2018 onanlı 1/5000 ölçekli meri nazım imar planında yer alan “…Eğimden dolayı açığa çıkan ve iskan şartını sağlayan en çok 2 bodrum kat emsale dahil olup iskan edilebilir.” şeklindeki plan notuna aykırı nitelik taşımakla birlikte İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 8. Bendine göre sadece ortak alan kullanımı niteliğindeki alanlar emsal harici olarak tanımlandığı için söz konusu plan notu meri imar yönetmeliğine de aykırı nitelik taşımaktadır. ’’ denilerek.  

Ümraniye Belediye Meclisinin ilgi (d) kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, 1/1000 Ölçekli Ümraniye ilçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin Bir Kısmını Kapsayan Alanlara İlişkin Uygulama İmar Planı Teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

      

            KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Cemil Meriç, Huzur, Ihlamurkuyu, Parseller ve Yukarı Dudullu mahallelerinin bir kısmını kapsayan alana ilişkin 1/1000 ölçekli UİP teklifi incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle kabulü Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 17 Şubat 2022 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.