Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ataşehir İlçesi, 1/5000 Ölçekli 23.01.2021 onanlı Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı itirazları.

Karar Tarihi

13 Ocak 2022

Karar No

69

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/11/2021 gün ve 2021/ 14545 sayılı yazısında;

İlgi:

a)   Ataşehir Belediye Başkanlığının 10.08.2021 tarihli ve E-532031101-115.01.02-2706/14545 sayılı itiraz yazısı.

 b)   İSKİ Genel Müdürlüğünün 10.08.2021 tarihli ve 10/08/2021 tarihli ve E- 1/255029 - 622.03 -202/0606392 sayılı itiraz yazısı.

 c)   İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının 12.08.2021 tarihli ve E-82683355-754-1510899 sayılı yazısı.

 d)   İstanbul Valiliği İl Emniyet Müdürlüğünün 02.08.2021 tarihli ve E-47909374 -17052-(81269)-2021071415132701098 sayılı yazısı.

e)   Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (42 adet) itiraz dilekçeleri.

f)   Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (8 adet) itiraz dilekçeleri.

g)   Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (134 adet) itiraz dilekçeleri.

h)   Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (4 adet) itiraz dilekçeleri.

j)    Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (1 adet) itiraz dilekçeleri.

k)   Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (1 adet) itiraz dilekçeleri.

l)    Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (1 adet) itiraz dilekçesi.

m)  Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.03.2021 tarihli ve 341 sayılı kararı.

o)   İSKİ Genel Müdürlüğünün 10.05.2017 tarihli ve 11255029-310.01-E.20170242900 sayılı yazısı.

p)  Orman ve Su İşleri Bakanlığı, 1. Bölge Müdürlüğünün        10.05.2017 tarihli ve 104124-6727 sayılı yazısı.

r) Toplu Konut İdaresi Başkanlığı İmar Planlama ve Kentsel Yenileme Dairesi Başkanlığının 10.05.2017 tarihli 34559729-754.34.42-1846-13003 sayılı yazısı.

 

 İTİRAZ KONUSU:

1/5000 ölçekli 23.01.2021 onaylı Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planına yasal askı süresi içerisinde ilgi (a) (b) (c) (d) itiraz yazıları ve ilgi (e) (f) (g) (h) (j) (k) (l) (m) itiraz dilekçeleri ile itiraz edilmiş olup, toplam 195 adet itiraz tarafımıza iletilmiştir.

   A- Ataşehir Belediye Başkanlığının ilgi (a) sayılı yazısı ile;

  1. 20 m. olarak planlanmış olan Uslu Caddesinin genişliği nedeniyle parsellerde büyük oranda terklere sebebiyet vereceği, bulunduğu bölgede 20 m'lik ulaşım aksına ihtiyaç duyulmadığı, sözkonusu caddenin önceki planda 15 m olarak planlandığı ve caddenin çevresinin bu doğrultuda yapılaştığı, bölgede ruhsatlı yapılar bulunduğu ve 20 m'lik yolun kamulaştırmayı zorlaştıracağı öngörülmekte olduğundan  Uslu Caddesinin 20m'lik kısmının 15m en kesitli olarak planlanması talep edilmektedir.
  2. Uslu Caddesinin 20 m'lik kısmında planlanmış olan Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının bazı kısımlarda tek başına yapılaşamayacak şekilde Yönetmelikteki cephe ve derinlik şartlarını sağlayamamakta olduğu belirtilmekte olup plandaki bütün Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının Uygulama İmar Planı çalışmaları açısından da değerlendirilerek, tek başına yapılaşamayacak en kesite sahip Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının büyüklük olarak yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir.
  3. Kayışdağı Mahallesi 1671 ada 22 parsel ile İnönü Mahallesi 2630 ve 2616 parsellerin bir kısmı Ticaret-Konut Alanı, bir kısmı ise Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanı fonksiyonunda kalmakta olup l/l000 ölçekli Uygulama İmar Planının  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yapılacağı ve bir parselde iki ayrı fonksiyonun bulunmasının uygulama aşamasında güçlükler doğuracağından bahise parsellerin fonksiyonlarının revize edilmesi gerektiği belirtilmektedir.
  4. Kayışdağı Mahallesi, 1845 ada  l8 parselin kuzeyinde, Akdeniz Caddesinden geçirilmiş olan l5 m'lik ulaşım aksının  hem araç yolu genişliği nedeni ile teknik olarak daha düz geçirilmesi,  hem de  Özel Eğitim Alanı olarak planlanmış ve yapılaşmış olan 1845 ada, l8 parsel için satın alınacak alan oluşturulması yerine kamu yararı sağlayacak şekilde, ya bu plan sınırı içerisinde ya da Mevlana Mahallesi  için yapılacak olan yeni  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında söz konusu kadastral alanın bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda herhangi bir Sosyal ve Teknik Altyapı Alanı olarak değerlendirilmesi talep edilmektedir.
  5. Kayışdağı Mahallesi, Akdeniz Caddesinde bulunan Yapı Yasaklı Alan lejantındaki Park ve Yeşil Alan olarak planlanmış alanların, dar kesitli olması nedeni ile kullanışsız durumda olduğu belirtilmektedir.
  6. Ataşehir Belediye Başkanlığınca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmalarına başlanıldığı, alınan kurum görüşlerinden Orman Genel Müdürlüğünün 01.04.202l tarih ve E-83057972,754a7 54j-780530 sayılı yazısında İnönü Mahal|esi, 1255 ada, 4 parselin bulunduğu alanın, "Plan dışında bırakılacak ve plan rumuzunı Orman Alanı olarak işlenecek alan" şeklinde ilgi (a) yazı ek:3’te  belirtildiği, bu sebeple BeIediye Hizmet Alanı olarak planlanmış söz konusu alanın yeniden değerlendirilmesinin  uygun olacağı belirtilmektedir.   
  7. 22.03.202l  onaylı  l/5000 ö|çekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı onama sınırının bitişiğinde kalan Kayışdağı Mahallesi, 1252 ada, 10 parsel için Hazine ve Maliye Bakanlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı  Gayrimenkul İşlemleri Proje Grup Başkanlığınca, 21.06.202I tarih, E-7l846147-7 54-8358 sayılı yazı ile l/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve l/l000  ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi hazırlanarak Ataşehir Belediye Başkanlığından görüş istenildiği  ancak plan teklifi hazırlanarak görüş istenilen söz konusu alan ile ilgili daha önce 23.02.2017 tarih ve 34559729-7 54.[34.421-596 sayılı, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yazısı ile bu bölgenin Toplu Konut A[anı ilan edildiği bildirilerek, Kayışdağı Mahallesi, 1252 ada l0 parselde imar planı çalışmasına başlanıldığından bahisle Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının yazısına göre de Toplu Konut Alanı sınırı içerisinde kalan Kayışdağı Mahallesi, 1252 ada 6 parselin, Hazine ve Maliye Bakanlığına Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, Gayrimenkul İşlemleri Proje Grup Başkanlığının hazırladığı plan teklifi sınırı dışında kaldığı, Başkanlığımızca onaylanmış o|an 22.03.202l onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım imar Planında da plan onama sınırı dışında, plansız kaldığı, bu sebeple mevcut durumda Eğitim Alanı bulunan söz konusu parselin hangi plan sınırı içerisine dahil edileceği hususundaki yetkinin belirlenmesi gerektiği belirtilmektedir.
  8. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen mesafelere göre plan sınırı içerisindeki İbadet Alanlarının erişim mesafeleri değerlendirildiğinde, aynı erişim alanı içerisinde birçok ibadet alanının önerildiği belirtilmekte olup  yerinde herhangi bir yapı bulunmayan  Kayışdağı Mahallesi l671 ada 11 parsel, 1674 ada 2, 3. l8. 19 ve 22 parsellerde İbadet Alanı dışında bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda bir umumi hizmet alanı önerilmesi değerlendirilmektedir. Ayrıca Maltepe ilçe sınırı içerisinde Ataşehir ilçesine yakın konumda bulunan ilgi (a) yazı ekindeki (Ek-6) İbadet Alanının, 1724 ada, 53, 54 ve 55 parselde önerilmiş olan İbadet Alanına yakın konumda olduğu, bu İbadet Alanı yerine yine bölge ihtiyaçları doğrultusunda bir umumi hizmet alanı önerilmesi değerlendirilmektedir.
  9. l7.10.2017 onaylı l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında D Rumuzlu Konut Alanı Sınırı içerisinde bir adet olarak önerilmiş olan Sosyal Tesis Alanının, 22.03.2021 onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir ilçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında kaldırıldığı ve hiç Sosyal Tesis ve Kültürel Tesis önerilmediğinden bahisle, bu fonksiyonların da umumi hizmet alanı olarak ihtiyaçlar doğrultusunda önerilmesi gerektiği değerlendirilmektedir. 
  10. Planda önerilmiş olan Umumi Hizmet Alanları ve Kamu Hizmet Alanlarına bakıldığında; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki kişi başı standartların altında kaldığı belirtilmektedir. Her ne kadar Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ll. maddesi 3. fıkrasında "Planda yerleşik alan olarak belirlenen alanlarda yapılacak imar planı revizyon ve değişikliklerinde bu Yönetmelikte belirtilen eğitim sağlık ve ibadet kullanımlarına ilişkin asgari alan büyüklüğünün karşılanamaması durumunda ilgili kamu kurum ve kuruluşunun teklifi doğrultusunda veya görüşü alınarak alan büyüklüğü plan ile belirlenir'' denilse de Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki belirtilen  fonksiyonlar; Park Alanı (planda kişi başı 1.78 m2- olması gereken l0 m2), Sağlık Alanı (planda kişi başı 0,14 m2-olması gereken 1.5 m2), Eğitim Alanı (planda kişi başı 0.69 m2-olması gereken 2 m2), KüItürel Tesis Alanı (planda kişi başı 0 m2- olması gereken l m2), Sosyal Tesis Alanı (planda kişi başı 0,0 m2 olması gereken l m2) olup, bu fonksiyonlar için yoğunluk artışı, bölgenin ihtiyaçları ve olası bir afet durumunun göz önünde bulundurulması değerlendirilmektedir.
  11. 17.10.2017 onaylı  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, D Rumuzlu Konut Alanı fonksiyonu olarak planlanan alanların bir kısmı 22.03.202l onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir ilçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında Yeniden Düzenlenecek Alan sının içerisinde Konut Alanı ve Umumi Hizmet - Kamu Hizmet Alanı olarak planlanmış, bir kısmı ise Büyükşehir Belediye Meclisince Yeniden Diizenlenecek Alan sınırı dışına alınmış ve Umumi Hizmet - Kamu Hizmet Alanı olarak değiştirilmiştir. Söz konusu alanlarda 17.10.2017 onaylı l/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre sahada anlaşmalar/sözleşmeler yapılmış olup, bu alanlarda uygulamaya yönelik herhangi bir karar üretilmediği görüldüğünden bu hususun değerlendirilmesi uygun görülmektedir.
  12. Plan notları 4. Maddesinde "Spor Tesis Alanı, Sosyal Tesis Alanı, KüItürel Tesis Alanı" şeklinde fonksiyonlar belirtildiği, 22.03.202l onaylı  1/5000 ölçekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında söz konusu fonksiyonların bulunmadığı belirtilmektedir. 
  13. Plan notları 2.1 Maddesi ve 3.1 Maddesinde "1000 m2 ve üzerindeki alanlarda brüt yoğunluk maksimum 600 kişi/ha'dır. Yoğunluk artışından faydalanan alanlar, brüt alanlarının %20'si oranında kamuya terk edeceklerdir. Ancak, terk etmeleri gereken alan büyüklüğünün, plan onama sınırı içerisinde ve Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı dışında kalan, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar içerisinden elde edilerek bu alanların kamuya bedeIsiz kazanımlarının sağlanması halinde uygulama net İmar parseli iizerinden yapıIacaktır" denilmekte olup, net imar parseli üzerinden uygulama yapılmasının, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlann elde edilmesinde güçlükler doğuracağı ve teşvik edici nitelik taşımadığı belirtilerek, bu durumun yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir.

B- İSKİ Genel Müdürlüğünün ilgi (b) sayılı yazısı ile;

  1. 1251 ada 3 parselde Vakıf Kayışdağı Suyuna ait su deposu bulunduğu ve "Toplu Taşım Türleri Arası Değişim ve Aktarma Alanı" lejantında; l255 ada 4 parsel ve 1387 ada 2 parselin "Belediye Hizrrıet Alanı" lejantında; l253 ada 8 parselin kısmen "Yol" kısmen de "Belediye Himıet Alanı" lejantında; 1256 ada l parselin "Yo|" lejantında kaldığından bahisle İSKİ Genel Müdürlüğü mülkiyetindeki söz konusu parcellerin tamamının iınır planlannda "İSKİ Hlzınet Alanı" olarak ayrılması talep edilmektedir.
  2. Taşkın modelleme ve analiz çalışmaları henüz tamamlanmamış olan derelerde dere işletme bandına komşu parsellerin taşkın önlemli yapılaşma alanı olduğu belirtilmiş olup plan notlanna bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önleınli yapılaşma alanınında kaldığına dair hüküm konulması talep edilmektedir.

    C- İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının ilgi (c) sayılı yazısı ile;

D-  İstanbul Valiliği İl Emniyet Müdürlüğünün ilgi (d) sayılı yazısı ile;

E- Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı ilgi (e), 48 adet itiraz dilekçesi ile planda Donatı Alanı olarak tanımlanan alanlardaki parsellerin (Park Alanı, Eğitim Alanı, İbadet Alanı, Kamu Hizmet Alanı, Sağlık Tesis Alanı, Yükseköğretim Alanı) lejandında olan parsellerin Donatı Alanından çıkarılarak tamamının veya bir kısmının  Konut Alanı ya da Konut+Ticaret Alanına alınması, talep edilmektedir.

F- Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı ilgi (f), 8  adet itiraz dilekçesi ile planda Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde Donatı Alanı (Park Alanı, İbadet Alanı) lejandından çıkarılarak Konut Alanına alınması talep edilmektedir.

                G - Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı ilgi (g), 128 adet itiraz dilekçesi ile Müdürlüğümüzce Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olan plan teklifinde Yeniden Düzenlenecek  Alan sınırı içinde kalan ancak Büyükşehir Belediye Meclisi kararınca Yeniden Düzenlenecek  Alan sınırı dışına çıkarılarak Donatı Alanına alınan parsellerin  Donatı Alanı (Park Alanı, Kamu Hizmet Alanı, İbadet Alanı, Eğitim Alanı, Sağlık Alanı) lejandından çıkarılarak Konut Alanına alınması talep edilmektedir.

               H- Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı ilgi (h), 4  adet itiraz dilekçesi ile; planda Konut Alanında kalan parsellerin planda verilen yoğunluk değerinin arttırılması talep edilmektedir.

               J- Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı ilgi (j), Yeditepe Üniversitesi Rektörlüğü tarafından tarafımıza iletilmiş olan 1  adet itiraz dilekçesi ile;

              Yeditepe Üniversitesine tescilli parsellerin, kampüsün araç ve yaya girişi için uygun hale gelmesi ve  güvenliğinin sağlanabilmesi için planda Park Alanı olarak gösterilen alanların "Yükseköğretim Alanı" fonksiyonuna alınarak üniversite alanı olarak kampüs bütünlüğünün korunması ve kampüs alanlarının olabildiğince korunarak azaltılmaması ile plan notlarında verilen Yençok: 21.50m şartının iptal edilerek, Yükseköğretim Alanının yapılaşma şartlarının, üniversite alanının %80'ninden fazlasının bulunduğu Maltepe Belediye sınırları içinde kalan kısmı ile eşit hale getirilerek yapılaşma konusunda bütünlük sağlanması talep edilmektedir.

               K - Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (1 adet) itiraz dilekçesi ile; Konut Alanı ve Ticaret+Konut alanı fonksiyonnda kalan 1861 ve 2576 sayılı bitişik parsellerin tevhid edilebilmesi için her ikisininde Ticaret+Konut alanına çevrilmesi talep edilmektedir.

               L - Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı (1 adet) itiraz dilekçesi ile; Çamaşırcı Deresi ve Yakın Çevresini kapsayan alanda, ilgi (l) yazı ekinde gösterilen bölgelerde  afet riski altında olması gerekçesiyle imara açılmaması talep edilmektedir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:

  1. İlgi (a)’da kayıtlı, Ataşehir Belediye Başkanlığının itirazları ve talepleri değerlendirildiğinde;
  1. nolu itiraz incelendiğinde; 20 m. olarak planlanmış olan Uslu Caddesinin genişliği nedeniyle parsellerde büyük oranda terklere sebebiyet vereceği bulunduğu bölgede 20 m'lik ulaşım aksına ihtiyaç duyulmadığı, söz konusu caddenin önceki planda 15 m olarak planlandığı ve caddenin çevresinin bu doğrultuda yapılaştığı, bölgede ruhsatlı yapılar bulunduğu, ve 20 m'lik yolun kamulaştırmayı zorlaştıracağı öngörülmekte olduğundan  Uslu Caddesinin 20m'lik kısmının 15m en kesitli olarak planlanması talep edilmektedir. Sözkonusu itiraz doğrultusunda meri planın ulaşım kurgusu ve bağlantıları dikkate alındığında Ek:3 bilgi paftasında gösterildiği şekliyle 15 metre olarak düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir.
  2. nolu itiraz incelendiğinde; Uslu Caddesinin 20 m'lik kısmında planlanmış olan Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının bazı kısımlarda tek başına yapılaşamayacak şekilde Yönetmelikteki cephe ve derinlik şartlarını sağlayamamakta olduğu belirtilmekte olup plandaki bütün Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının Uygulama İmar Planı çalışmaları açısından da değerlendirilerek, tek başına yapılaşamayacak en kesite sahip Ticaret-Konut Alanı fonksiyonlarının büyüklük olarak yeniden değerlendirilmesi talebi değerlendirildiğinde; meri planın Plan Notları Genel Hükümler 3. Maddesinde
  3. nolu itiraz incelendiğinde; Kayışdağı Mahallesi, 1671 ada 22 parsel, İnönü Mahallesi 2630 ve 2616 sayılı parsellerin bir kısmı Ticaret-Konut Alanı, bir kısmı ise Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanı fonksiyonunda kalmakta olup  l/l000 ölçekli Uygulama İmar Planının  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yapılacağı ve bir parselde iki ayrı fonksiyonun bulunmasının uygulama aşamasında güçlükler doğuracağından bahisle parsellerin fonksiyonlarının revize edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Söz konusu talep doğrultusunda Ek:3 Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle 1671 ada 22 sayılı parsel ile  İnönü Mahallesi 2630 ve 2616 sayılı parsellerin tamamı  Konut-Ticaret Alanına alınarak yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmiştir.
  4. nolu itiraz incelendiğinde; Kayışdağı Mahallesi, 1845 ada  l8 parselin kuzeyinde, Akdeniz Caddesinden geçirilmiş olan l5 m'lik ulaşım aksının hem araç yolu genişliği nedeni ile teknik olarak daha düz geçirilmesi,  hem de  Özel Eğitim Alanı olarak planlanmış ve yapılaşmış olan 1845 ada  l8 parsel için satın alınacak alan oluşturulması yerine kamu yararı sağlayacak şekilde, ya bu plan sınırı içerisinde ya da Mevlana Mahallesi için yapılacak olan yeni  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında söz konusu kadastral alanın bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda herhangi bir Sosyal ve Teknik Altyapı Alanı olarak değerlendirilmesi talep edilmektedir. Söz konusu 15m’lik ulaşım aksının mevcutta aynı güzergahtan geçiyor olması,  yapılaşmış çevre bölgenin topoğrafik durumu, ulaşım kurgusu ve kadastral yapı açısından bir bütün olarak değerlendirildiğinde mevcut haliyle planlara işlenmesi ancak ulaşım aksının güneyinde kalan ve Eğitim Alanına dahil edilen kadastral boşluğun satın almaya konu olmaması yönünden Ek:3 Bilgi Paftasında gösterildiği şekliyle Park alanına alınması uygun değerlendirilmektedir. 
  5. nolu itiraz incelendiğinde; Kayışdağı Mahallesi, Akdeniz Caddesinde bulunan Yapı Yasaklı Alan lejantındaki Park ve Yeşil Alan olarak planlanmış alanların, dar kesitli olması nedeni ile kullanışsız durumda olduğu belirtilmektedir. Meri planda önerilen Yapı Yasaklı Alanlar  İSKİ Genel Müdürlüğü ilgi (o) kurum görüşünde Dere İşletme Bandı olarak belirlenen alanların yeşil alan olarak korunması gerektiği belirtildiğinden “”Park ve Yeşil Alanlar” olarak planlanmış olup söz konusu itiraz uygun değerlendirilmemektedir.
  6. nolu itiraz incelendiğinde; Ataşehir Belediye Başkanlığınca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmalarına başlanıldığı, alınan kurum görüşlerinden Orman Genel Müdürlüğü'nün 01.04.202l tarih ve E-83057972,754a7 54j-780530 sayılı yazısında İnönü Mahal|esi, 1255 ada, 4 parselin bulunduğu alanın, "Plan dışında bırakılacak ve plan rumuzuna Orman Alanı olarak işlenecek alan" şeklinde ilgi (a) yazı ek:3’te  belirtildiği, bu sebeple BeIediye Hizmet Alanı olarak planlanmış söz konusu alanın yeniden değerlendirilmesinin uygun olacağı belirtilmektedir. Meri planın Orman ve Su İşleri Bakanlığı, 1. Bölge Müdürlüğünden alınan ilgi (p) kurum görüşünde 1255 ada 4 sayılı parsele ilişkin herhangi bir talep bulunmadığı ancak ilgi (a) yazı ekinde Orman Genel Müdürlüğünden alınan kurum görüşünde sözkonusu parselin Orman Alanı sınırları dahilinde kaldığı belirtilmektedir. Ayrıca İSKİ Genel Müdürlüğünün  ilgi (b) itiraz yazısında sözkonusu parselin İSKİ Genel Müdürlüğünün mülkiyetinde olduğu ve İSKİ Hizmet Alanı olarak ayrılması talep edilmekte olup, bu doğrultuda 1255 ada 4 sayılı parselin Orman Alanı ve Belediye Hizmet Alanı (İSKİ Hizmet Alanı) lejandına alınması uygun değerlendirilmektedir.
  7. nolu itiraz incelendiğinde; 22.03.202l  onaylı  l/5000 ölçekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı onama sınırının bitişiğinde kalan Kayışdağı Mahallesi, 1252 ada, 10 parsel için Hazine ve Maliye Bakanlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı. Gayrimenkul İşlemleri Proje Grup Başkanlığınca, 21.06.202I tarih, E-7l846147-7 54-8358 sayılı yazı ile l/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve l/l000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi hazırlanarak Ataşehir Belediye Başkanlığından görüş istenildiği ancak plan teklifi hazırlanarak görüş istenilen söz konusu alan ile ilgili daha önce 23.02.2017 tarih ve 34559729-7 54.[34.421-596 sayılı, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yazısı ile bu bölgenin Toplu Konut Alanı ilan edildiği bildirilerek, Kayışdağı Mahallesi, 1252 Ada, l0 parselde imar planı çalışmasına başlanıldığından bahisle Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının yazısına göre de Toplu Konut Alanı sınırı içerisinde kalan Kayışdağı Mahallesi, 1252 ada, 6 parselin, Hazine ve Maliye Bakanlığına Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, Gayrimenkul İşlemleri Proje Grup Başkanlığının hazırladığı plan teklifi sınırı dışında kaldığı, Başkanlığımızca onaylanmış olan 22.03.202l onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında da plan onama sınırı dışında, plansız kaldığı, bu sebeple mevcut durumda Eğitim Alanı bulunan söz konusu parselin hangi plan sınırı içerisine dahil edileceği hususundaki yetkinin belirlenmesi gerektiği belirtilmektedir. 1/5000 ölçekli plan çalışmaları kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı İmar Planlama ve Kentsel Yenileme Dairesi Başkanlığından alınan  ilgi (r) kurum görüşünde 1252 ada 6 sayılı parselin ilgili kurum yetki alan sınırları içinde kaldığı belirtilmiş olup söz konusu kurum görüşü çerçevesinde 1252 ada 6 parsel meri planın plan onama sınırı dışında bırakılmıştır. 
  8. nolu itiraz incelendiğinde; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen mesafelere göre plan sınırı içerisindeki İbadet Alanlarının erişim mesafeleri değerlendirildiğinde, aynı erişim alanı içerisinde birçok ibadet alanının önerildiği belirtilmekte olup, yerinde herhangi bir yapı bulunmayan, Kayışdağı Mahallesi l671 ada 11 parsel, 1674 ada 2, 3, l8. 19 ve 22 parsellerde İbadet Alanı dışında bölgenin ihtiyaçları doğrultusunda bir umumi hizmet alanı önerilmesi talep edilmektedir. Aynca Maltepe ilçe sınırı içerisinde Ataşehir ilçesine yakın konumda bulunan ilgi (a) yazı ekindeki (Ek-6) İbadet Alanının, 1724 ada, 53, 54 ve 55 parselde önerilmiş olan İbadet Alanına yakın konumda olduğu, bu İbadet Alanı yerine yine bölge ihtiyaçları doğrultusunda bir umumi hizmet alanı önerilmesi talep edilmektedir. 
  9. nolu itiraz incelendiğinde; l7.10.2017 onaylı l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında D Rumuzlu Konut Alanı Sınırı içerisinde bir adet olarak önerilmiş olan Sosyal Tesis Alanının, 22.03.2021 onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir ilçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında kaldırıldığı ve hiç Sosyal Tesis ve Kültürel Tesis önerilmediğinden bahisle, bu fonksiyonların da umumi hizmet alanı olarak ihtiyaçlar doğrultusunda önerilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.  Sözkonusu itiraz doğrultusunda 1 adet Sosyal Kültürel Tesis Alanının Ek:3 Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle meri plana işlenmesi uygun değerlendirilmiştir.
  10. nolu itiraz incelendiğinde; planda önerilmiş olan Umumi Hizmet Alanları ve Kamu Hizmet Alanlarına bakıldığında; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki kişi başı standartların altında kaldığı belirtilmektedir. Her ne kadar Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 11. maddesi 3. fıkrasında "Planda yerleşik alan olarak belirlenen alanlarda yapılacak imar planı revizyon ve değişikliklerinde bu Yönetmelikte belirtilen eğitim, sağlık ve ibadet kullanımlarına ilişkin asgari alan büyüklüğünün karşılanamaması durumunda ilgili kamu kurum ve kuruluşunun teklifi doğrultusunda veya görüşü alınarak alan büyüklüğü plan ile belirlenir'' denilse de Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki belirtilen  fonksiyonlar; Park Alanı (planda kişi başı 1.78 m2- olması gereken l0 m2), Sağlık Alanı (planda kişi başı 0,14 m2-olması gereken 1.5 m2), Eğitim Alanı (planda kişi başı 0.69 m2-olması gereken 2 m2), Kültürel Tesis Alanı (planda kişi başı 0 m2- olması gereken l m2), Sosyal Tesis Alanı (planda kişi başı 0,0 m2, olması gereken l m2) olup, bu fonksiyonlar için yoğunluk artışı, bölgenin ihtiyaçları ve olası bir afet durumunun göz önünde bulundurulması değerlendirilmektedir. Meri plan kararları, 15.06.2009 onaylı 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı kararları,  ilgili kurum ve kuruluşlardan alınan görüşler, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli halihazır paftalar kullanılarak hazırlanan mekânsal yapı analizleri (bina kullanımı, kat adetleri, bina cinsleri, bina durumları, yapı cinsleri vb.), doğal yapı analizi (topoğrafya, iklim, eğim vb.), jeolojik-jeoteknik etütler, arazi kullanım analizleri vb. çalışmalar ile bu analizler doğrultusunda hazırlanan sentez çalışmaları dikkate alınarak oluşturulmuştur. Ayrıca, planlama alanının çevresinde yürürlükte olan imar planları dikkate alınarak işlevsel bütünlük sağlanmış, çevre imar planlarında yer alan donatı alanları ile mevcut sosyal ve teknik donatı alanları da değerlendirilerek plan için öngörülen nüfusun ihtiyacını karşılamaya yönelik gerekli olan sosyal ve teknik donatı alanları önerilmiş, her ne kadar Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki donatı standartları sağlananamış olsa da yoğun yapılaşmanın olduğu bölgede plan notları ile donatı alanı kazanılmasına yönelik çözümler getirilmiştir. 
  11. nolu itiraz incelendiğinde;  17.10.2017 onaylı  l/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, D Rumuzlu Konut Alanı fonksiyonu olarak planlanan alanların bir kısmı 22.03.202l onaylı l/5000 ölçekli Ataşehir ilçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içerisinde Konut Alanı ve Umumi Hizmet - Kamu Hizmet Alanı olarak planlanmış, bir kısmı ise Büyükşehir Belediye Meclisince Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı dışına alınmış ve Umumi Hizmet - Kamu Hizmet Alanı olarak değiştirilmiştir. Söz konusu alanlarda 17.10.2017 onaylı l/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre sahada anlaşmalar/sözleşmeler yapılmış olup, bu alanlarda uygulamaya yönelik herhangi bir karar üretilmediği görüldüğünden bu hususun yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir. Müdürlüğümüzce teklif edilen 1/5000 ölçekli planda yeniden düzenleme alanı olarak belirlenen alanların bir kısmında Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (m) kararı ile değişiklik yapılarak söz konusu alanlar  Yeniden Düzenleme Alanı lejantından çıkarılarak Umumi Hizmet Alanları olarak değiştirilmiştir. Şehircilik ilke ve esasları, meri plan kurgusu, nüfus-donatı dengesi ve bölgenin sıhhileştirilebilmesi, sağlıklı yaşanabilir kentsel alanların oluşturulabilmesi yönünden ilgi (m) Meclis Kararı ile Yeniden Düzenlenecek Alanlar lejantından çıkarılan alanların Ek:4 Bilgi Paftasında gösterildiği şekliyle tekrardan Yeniden Düzenlenecek Alanlar lejantına alınarak düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir.
  12. nolu itiraz incelendiğinde;  plan notları 4. Maddesinde "Spor Tesis Alanı, Sosyal Tesis Alanı, KüItürel Tesis Alanı" şeklinde fonksiyonlar belirtildiği, 22.03.202l onaylı l 1/5000 ölçekli Ataşehir İlçesi Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında, söz konusu fonksiyonların bulunmadığı belirtilmektedir.  Meri planın plan notları 4. Maddesinde  “Plan onama sınırı içerisinde ölçek gereği gösterilmeyen umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan (Belediye Hizmet Alanı, Kamu Hizmet Alanı, Eğitim Alanı, Park ve Yeşil Alan, Spor Tesis Alanı, Sosyal Tesis Alanı, Kültürel Tesis Alanı, Sağlık Alanı, İbadet Alanı, Yol Alanı, Teknik Altyapı Alanı, vb.) alanlar 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilecektir.” denilmekte olup her ne kadar meri planda itiraza konu fonksiyonlar yer almamış olsa da söz konusu fonksiyonların  ölçek nedeniyle meri planda gösterilmeyip ama alt ölçekli plana konu olabilecek olmaları nedeniyle  plan notları 4. Maddesinin mevcut haliyle korunması uygun değerlendirilmektedir.
  13. nolu itiraz incelendiğinde; plan notları 2.1 Maddesi ve 3.1 Maddesinde "1000 m2 ve üzerindeki alanlarda brüt yoğunluk maksimum 600 kişi/ha'dır. Yoğunluk artışından faydalanan alanlar, brüt alanlarının %20'si oranında kamuya terk edeceklerdir. Ancak, terk etmeleri gereken alan büyüklüğünün, plan onama sınırı içerisinde ve Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı dışında kalan, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar içerisinden elde edilerek bu alanların kamuya bedeIsiz kazanımlarının sağlanması halinde uygulama net imar parseli üzerinden yapıIacaktır" denilmekte olup, net imar parseli üzerinden uygulama yapılmasının, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlann elde edilmesinde güçlükler doğuracağı ve teşvik edici nitelik taşımadığı belirtilerek, bu durumun yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir. Sözkonusu itiraz doğrultusunda plan notları 2.1 ve 3.1. Maddesindeki "1000 m2 ve üzerindeki alanlarda brüt yoğunluk maksimum 600 kişi/ha'dır. Yoğunluk artışından faydalanan alanlar, brüt alanlarının %20'si oranında kamuya terk edeceklerdir. Ancak, terk etmeleri gereken alan büyüklüğünün, plan onama sınırı içerisinde ve Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı dışında kalan, umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar içerisinden elde edilerek bu alanların kamuya bedeIsiz kazanımlarının sağlanması halinde uygulama net imar parseli iizerinden yapıIacaktır" ifadesi kaldırılarak plan notlarının sonuna Ek:3 bilgi paftasında gösterildiği şekliyle;
  • Uygulamaya girecek alan için uygulayıcı tarafından hazırlanacak olan mimari avan projeyi, imar parsellerini ve kamu ve umumi hizmet alanı olarak terk edilecek alanı gösterir kroki/vaziyet planı İlçe Belediyesince onaylanır.
  • İlgili idaresi tarafından onaylanacak vaziyet planlarında, kamu ve umumi hizmet alanı olarak ayrılacak alanların kamusal kullanıma elverişli büyüklükte elde edilmesi amacıyla yoğunluk artışından faydalanmak isteyen diğer proje sahiplerinin terk alanları da gözetilerek bütüncül alanlar oluşturması esastır. Bu alanlar iç bahçe gibi yapı adası oluşturacak şekilde oluşturulamaz, tek parça halinde, kamu kullanımına uygun, tanımlı ve yoldan cephe alacak şekilde düzenlenir.
  • Uygulamaya girecek olan parseller tevhit edilir, ardından onaylanan kroki/vaziyet planına göre ifraz edilerek terkin veya ilgili idareye tescil edilir. Bu alanlar kroki/vaziyet planında gösterilen kullanım amaçları doğrultusunda tapuya şerh düşülür. Bu şerh düşülmeden inşaat ruhsatı düzenlenemez.
  • İlçe Belediyesince onaylanacak vaziyet planına göre terk edilen kamu ve umumi hizmet alanlarına ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişiklikleri 1 yıl içinde ilçe belediyesi tarafından yapılacak olup, 1/1000 ölçekli plan değişikliklerinin ilçe belediyesince 1 yıl içinde yapılmadığı durumlarda Büyükşehir Belediyesi yetkilidir.
  • Kamu ve umumi hizmet alanları olarak ayrılacak alan inşaat alanı hesabına dahil edilecektir.

Kamu ve umumi hizmet alanlarına ayrılacak alanların planlama alanı içerisindeki kamu ve umumi hizmetlere ayrılan alanlardan sağlanması durumunda;

  • %20 oranında kamu ve umumi hizmetlere ayrılacak alan bu plan ile önerilen yeniden düzenlenecek alan sınırı dışındaki kamu ve umumi hizmet alanlarından (park, eğitim, sağlık vb.) elde edilir.
  • %20’lik alanın tamamının herhangi bir kamu ve umumi hizmet alanından sağlanamaması durumunda kalan miktar başka bir kamu ve umumi hizmet alanından elde edilerek tamamlanabilir.
  • Ayrılması gerekli kamu ve umumi hizmet alanının tamamı ilgili idareye bedelsiz terk edilmeden inşaat ruhsatı düzenlenemez.
  • Planlama alanı içerisindeki Kamu ve umumi hizmet alanları olarak kamuya terk edilen alan miktarı inşaat alanı hesabına dahil edilecektir.” Plan notlarının eklenmesi uygun değerlendirilmektedir.
  1. nolu itiraz incelendiğinde;  1251 ada 3 parselde Vakıf  Kayışdağı Suyuna ait su deposu bulunduğu ve "Toplu Taşım Türleri Arası Değişim ve Aktarma Alanı" lejandında; l255 ada 4 parsel ve 1387 ada 2 parselin "Belediye Hizmet Alanı" lejandında; l253 ada 8 parselin kısmen "Yol" kısmen de "Belediye Hizmet Alanı" lejandında; 1256 ada l parselin "Yol" lejandında kaldığından bahisle İSKİ Genel Müdürlüğü mülkiyetindeki söz konusu parsellerin tamamının imar planlannda "İSKİ Hizmet Alanı" olarak ayrılması talep edilmektedir. Sözkonusu talep doğrultusunda yazımız eki  (Ek:3) bilgi paftasında gösterildiği şekliyle 1255 ada 4 sayılı parsel, 1387 ada 2 parselin  Belediye Hizmet Alanı (İSKİ Hizmet Alanı) lejandına alınması uygun değerlendirilmektedir. 1251 ada 3 parselde su deposunun bulunduğu alan ile 1256 ada 1 sayılı parsel meri plan onama sınırı dışında olduğundan itiraz olarak değerlendirilmemektedir.
  2. nolu itiraz incelendiğinde; taşkın modelleme ve analiz çalışmaları henüz tamamlanmamış olan derelerde dere işletme bandına komşu parsellerin taşkın önlemli yapılaşma alanı olduğu, plan notlarına bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önlemli yapılaşma alanında kaldığına dair hüküm konulması talep edilmektedir. Sözkonusu itiraz doğrultusunda Ek:3 Bilgi Paftasında gösterildiği şekliyle meri planın plan notları 7.1. Yapı Yasaklı Alan bölümüne “Dere İşletme Bandından dolayı Yapı Yasaklı Alan olarak gösterilen güzergaha komşu parseller taşkın önlemli yapılaşma alanıdır.” plan notunun ilave edilmesi uygun değerlendirilmektedir.

                  C – İlgi (c)  İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının ilgi (c) sayılı yazısı ile;

                       İlgi (c) itiraz incelendiğinde; 1943 ve 1944 sayılı parsellerin konumları ve planlamaya dahil edilen diğer Hazine taşınmazlarının kamusal donatı alanları olarak ayrıldığı da gözönünde bulundurularak park alanı olarak ayrılan sözkonusu parsellerin park alanı fonksiyonu iptal edilerek konut, ticaret, konut+ticaret veya özel spor alanı olarak ayrılması talep edilmektedir. 1943 ve 1944 sayılı parseller Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen plan teklifinde Yeniden Düzenlenecek Alanlar sınırı içinde Kamu Hizmet Alanı lejandında iken 13.02.2021 tarihli 341 sayılı Meclis Kararı ile Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı kaldırılarak Park Alanı lejantına alınmıştır. Meri plan bütünlüğü ve kurgusu, nüfus-donatı dengesi, mevcut kullanımlar gözönüne alınarak değerlendirildiğinde sözkonusu parsellerin Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde Park Alanı lejandına alınması uygun değerlendirilmektedir.

             D-   İlgi (d) İstanbul Valiliği İl Emniyet Müdürlüğünün itirazı değerlendirildiğinde;

  • 14.07.2021 ve 12.08.2021 tarihleri arasında askıya çıkan Ataşehir Kayışdağı ve İnönü Mahallelerine ilişkin 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Plan tadilatında Küçükbakkalköy Mahallesi, 1943 parsel sayılı, 653,00 m² yüzölçümlü taşınmazın imar planında Emniyet Hizmet Alanı olarak ayrılması talep edildiği ancak planda park alanına alındığı belirtilmekte olup Ataşehir ilçesinin artan nüfusu ve yapılaşmasına bağlı olarak ilerleyen zamanda Polis Merkezi Amirliği yapılabilecek arsaya ihtiyaç duyulacağı, bu nedenle mülkiyeti Maliye Hazinesine ait, İçişleri Bakanlığına (Emniyet Genel Müdürlüğü) tahsisli Ataşehir ilçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1943 parsel sayılı, 653,00 m² yüzölçümlü taşınmazın park alanı fonksiyonunun iptal edilerek Emniyet Hizmet Alanı olarak düzenlenmesi talep edilmektedir. Meri plan bütünlüğü ve kurgusu, nüfus-donatı dengesi, mevcut kullanımlar gözönüne alınarak değerlendirildiğinde 1943 sayılı parselin Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde Park Alanı olarak korunması gerektiğinden sözkonusu itiraz uygun değerlendirilmemiştir.

               E -   İlgi (e) itiraz dilekçelerinde belirtilen; planda Donatı Alanı olarak tanımlanan alanlardaki parsellerin  (Park Alanı, İbadet Alanı, Sağlık Tesis Alanı, Kamu Hizmet Alanı, Eğitim Alanı) Donatı Alanından çıkarılarak tamamının veya bir kısmının Konut Alanına veya Ticaret + Konut Alanına alınması talepleri değerlendirildiğinde;

             22.03.2021 onaylı 1/5000 ölçekli  Kayışdağı ve İnönü  Mahallesi  Revizyon Nazım İmar Planına  ilişkin plan kararları, 15.06.2009 onaylı 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı kararları,  ilgili kurum ve kuruluşlardan alınan görüşler, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli halihazır paftalar kullanılarak hazırlanan mekânsal yapı analizleri (bina kullanımı, kat adetleri, bina cinsleri, bina durumları, yapı cinsleri vb.), doğal yapı analizi (topoğrafya, iklim, eğim vb.), jeolojik-jeoteknik etütler, arazi kullanım analizleri vb. çalışmalar ile bu analizler doğrultusunda hazırlanan sentez çalışmaları dikkate alınarak oluşturulmuştur. Planlama alanının çevresinde yürürlükte olan imar planları dikkate alınarak işlevsel bütünlük sağlanmış, çevre imar planlarında yer alan donatı alanları ile mevcut sosyal ve teknik donatı alanları da değerlendirilerek plan için öngörülen nüfusun ihtiyacını karşılamaya yönelik sosyal ve teknik donatı alanları önerilmiştir.

             İlgi (e) itiraz dilekçelerinde  bahsi geçen donatı alanlarının kaldırılması talebi  Ek:5 meri plan raporunda da görüleceği üzere donatı alanlarının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki standartların da altında kalmasından dolayı meri planın ana kararlarını bozucu, nüfus yoğunluğunu arttırıcı, donatı standardını azaltıcı ve donatı-nüfus dengesini bozucu nitelik taşımakla birlikte Ataşehir Belediye Başkanlığının ilgi (a) itiraz yazısı 13. maddede yapılan itiraz kapsamında donatı alanında kalan parsellere yönelik olarak da çözüm önerilmektedir.

              F - İlgi (f) itiraz dilekçeleri ile planda Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde Donatı Alanı (Park Alanı, İbadet Alanı) lejandında kalan parsellerin donatı alanında kalan kısımlarının çıkarılarak Konut Alanına alınması talepleri değerlendirildiğinde; 

                 İtiraza konu parseller meri planda Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı içinde Park Alanı veya İbadet Alanı lejantında kalmakta olup meri planın Plan Notları Özel Hükümler 1. Planlama Sınırları 1.1. Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı başlığı altında “Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı içerisinde kalan alanlarda; Bu alanlarda etaplama yapılabilecek olup, etaplara ait net sınırlar 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Bu alanlar içerisindeki konut alanlarında brüt yoğunluk maksimum 500 Kişi/Ha’dır. İmar Kanununun 18. Maddesine göre uygulama yapılacaktır.” denilmektedir.

  3194 sayılı İmar Kanunu 18. maddesi gereği yeniden düzenlenecek alan sınırı içerisinde kalan bölgelerde yapılacak uygulamadaki amaç,  planlama alanı içerisindeki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürülebilmesi için gerekli olan umumi hizmet alanların kamunun kullanımına tesis edilmesi ve alanın sağlıklı sürdürülebilir bir kent parçası olarak geliştirilebilmesi ve dönüştürülebilmesidir. Mer-i mevzuat gereği, düzenleme ortaklık payı için parsel alanının %45’ine kadar kesinti olanağı sağlamasına rağmen plan çalışması kapsamında yeniden düzenlenecek alan sınırları içerisinde kalan parsellerde/yapı adalarında kök parsel üzerinden %40’ı geçmeyecek şekilde düzenleme ortaklık payı kesintisi hesaplanmıştır. Yeniden düzenlenecek alan sınırı içerisinde yer alan konut alanlarında brüt yoğunluk maksimum 500 kişi/ha olup her bir parselin %40 oranında donatı kesintisi yapılarak imar hakkından faydalanması, 18. Madde uygulaması çerçevesinde uygulamaya tabi olması öngörülmüştür.

              İlgi (f) itiraz dilekçelerinde bahsi geçen yeniden düzenlenecek alan sınırı içindeki donatı alanlarının kaldırılması talebi  meri planın ana kararlarını bozucu, nüfus yoğunluğunu arttırıcı, donatı standardını azaltıcı ve donatı-nüfus dengesini bozucu nitelik taşımaktadır.

             G- İlgi (g) itiraz dilekçeleri ile planda Müdürlüğümüzce Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olan plan teklifinde Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde kalan ancak Büyükşehir Belediye Meclisi kararınca Yeniden Düzenlenecek  Alan sınırı dışına çıkarılarak Donatı Alanına alınan parsellerin  Donatı Alanı (Park Alanı, Kamu Hizmet Alanı, İbadet Alanı, Eğitim Alanı, Sağlık Alanı) lejantından çıkarılarak Konut Alanına alınması talep edilmektedir.

               Meri planın Plan Notları Özel Hükümler 1. Planlama Sınırları 1.1. Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı başlığı altında “Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı içerisinde kalan alanlarda; Bu alanlarda etaplama yapılabilecek olup, etaplara ait net sınırlar 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenecektir. Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Bu alanlar içerisindeki konut alanlarında brüt yoğunluk maksimum 500 Kişi/Ha’dır. İmar Kanununun 18. Maddesine göre uygulama yapılacaktır.” denilmekte olup bu alanlarda kalan parsellerin imar hakkından faydalanması, bu alanlarda 18. Madde uygulaması ile yeniden düzenleme yapılması uygun görülmüştür. İlgi (f) itiraz dilekçesine konu parseller bu kapsamda meri planda Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı içine alınarak düzenleme yapılmıştır ancak 13.02.2021 tarihli 341 sayılı Meclis Kararı ile ilgi (g) itiraza konu parsellerin tamamı Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırından çıkarılarak donatı alanına alınmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu 18. maddesi gereği yeniden düzenlenecek alan sınırı içerisinde kalan bölgelerde yapılacak uygulamadaki amaç,  planlama alanı içerisindeki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürülebilmesi için gerekli olan umumi hizmet alanların kamunun kullanımına tesis edilmesi ve alanın sağlıklı sürdürülebilir bir kent parçası olarak geliştirilebilmesi ve dönüştürülebilmesidir. Mer-i mevzuata uygun olarak plan çalışması kapsamında yeniden düzenlenecek alan sınırları içerisinde kalan parsellerde/yapı adalarında kök parsel üzerinden %40’ı geçmeyecek şekilde düzenleme ortaklık payı kesintisi hesaplanmıştır. Ayrıca bu alanlarda İmar Kanunun 18. Madde uygulamasının temel uygulama aracı olarak kullanılması ile kamulaştırma yükünün de hafifletilmesi amaçlanmıştır.

Müdürlüğümüzce hazırlanmış olan 1/5000 ölçekli plan teklifinde Yeniden Düzenleme Alan sınırı içinde kalan ilgi (g) itiraza konu parsellerin 13.02.2021 tarihli 341 sayılı Meclis Kararı ile Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırından kaldırılarak Donatı Alanı olarak planlara işlenmesi bu alanların 18. Madde uygulamasından faydalanılamaması  ve dolayısıyla kamulaştırmaya tabi olması sonucunu doğuracağından ilgi (g) itiraza konu donatı Alanı (Park Alanı, İbadet Alanı, Kamu Hizmet Alanı, Eğitim Alanı, Sağlık Alanı) lejandında kalan parsellerin donatı alanından çıkarılarak Müdürlüğümüz Ek:4 Bilgi Paftasında gösterildiği şekliyle Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırı içine alınarak düzenlenmesi Müdürlüğümüzce uygun değerlendirilmektedir.

              H- İlgi (h), 4 adet itiraz dilekçesi ile; planda Konut Alanında kalan parsellerin planda verilen yoğunluk değerinin arttırılması talebi değerlendirildiğinde;

    22.03.2021 onaylı 1/5000 ölçekli Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı ile yaşam standartını yükseltecek, olası afet zararlarını en aza indirecek yoğunluk değerleri belirlenerek bu yönde iyileştirmeler yapılması ve programlanması, arazi düzenlemeleri ile, yetersiz olan donatı alanlarının standartları yakalaması, erişilebilir donatı alanlarının oluşturulması ve bu donatı alanlarını kullanıcı dengesi gözetilerek plana yansıtılması plan ilkeleri olarak benimsenmiş olup bu doğrultuda meri planda Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları 500 ki/ha olarak belirlenmiştir. Parsellerin tevhidi ile oluşan veya münferit parsel alanı 1000 m² ve üzerinde olan alanlarda, brüt yoğunluk maksimum 600 Kişi/ha olarak belirlenmiştir.

   İlgi (h) itiraz dilekçelerinde bahis geçen emsal artışına ilişkin talepler meri planın ana kararlarını bozucu, nüfus yoğunluğunu arttırıcı, donatı standardını azaltıcı ve donatı-nüfus dengesini bozucu nitelik taşımaktadır.

             J- İlgi (j), Yeditepe Üniversitesi Rektörlüğü tarafından tarafımıza iletilmiş olan itiraz dilekçesi ile; Yeditepe Üniversitesine tescilli parsellerin, kampüsün araç ve yaya girişi için uygun hale gelmesi ve güvenliğinin sağlanabilmesi için planda Park Alanı olarak gösterilen alanların "Yükseköğretim Alanı" fonksiyonuna alınarak üniversite alanı olarak kampüs bütünlüğünün korunması ve kampüs alanlarının olabildiğince korunması azaltılmaması ile planın p|an notlarında verilen Yençok: 21.50m şartının iptal edilerek, Yükseköğretim Alanının yapılaşma şartlarının, üniversite alanının %80'ninden fazlasının bulunduğu Maltepe Belediye sınırları içinde kalan kısmı ile eşit hale getirilerek yapılaşma konusunda bütünlük sağlanması talep edilmektedir.

               İlgi (j) itiraza konu  1255 ada 3 parsel, 1843, 1844, 1845, 1846, 1847, 1848, 1849, 1850, 1851, 1852, 1853, 1854, 1855, 1856, 1857, 1858, 1859 sayılı parseller, Müdürlüğümüzce Büyükşehir Belediye Meclisine sunulan plan teklifinde Yeniden Düzenlenecek Alan sınırı içinde Yüksek Öğretim Alanı lejantında kalmakta iken 13.02.2021 tarihli 341 sayılı Meclis Kararı ile 1255 ada 3 parsel, 1843, 1844, 1846, 1847, 1848, 1849, 1850, 852, 1853, 1854, 1855, 1856, 1857, 1858, 1859 sayılı parseller ile 1845 ve 1851 sayılı parsellerin bir kısmı Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırından çıkarılarak Park Alanına, 1848, 1849, 1850, 1856, 1857, 1858, 1859 sayılı parseller ile 1845 ve 1851 sayılı parsellerin bir kısmı Yeniden Düzenlenecek Alan Sınırından çıkarılarak Eğitim Alanına alınmış olup Müdürlüğümüzce yapılan incelemede plan bütünlüğünün sağlanması açısından söz konusu parsellerin Müdürlüğümüz teklif planda olduğu ve Ek:4 Bilgi Paftasında gösterildiği  şekliyle  Park ve Eğitim Alanından çıkarılarak Yeniden Düzenleme Alanı içinde Yüksek Öğretim Alanına alınması uygun değerlendirilmektedir.

               Ayrıca meri planın plan notları 5.3. Yüksek Öğretim Alanlarına ilişkin olarak; “Yükseköğretim Alanlarında, üniversite alanlarına, hizmet edecek  teknik, idari, sosyal ve kültürel tesisler, yurt binaları, açık ve kapalı spor alanları ve otopark gibi kullanımlar yer alabilir. Yükseköğretim Alanlarında Yençok: 21.50 m olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan uygulama yapılamaz.” denilmekte olup ilgi (j) itiraza konu yapılaşma koşullarının değiştirilmesi talebi meri plan bütünlüğünü bozucu, meri plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

               K- İlgi (k)  itiraz dilekçesi ile; Konut Alanı ve Ticaret+Konut alanı fonksiyonuda kalan 1861 ve 2576 sayılı bitişik parsellerin tevhid edilebilmesi için her ikisininde Ticaret+Konut alanına çevrilmesi talebi değerlendirildiğinde;

               Meri planda 1861 sayılı parsel, Yüksek Yoğunluklu Meskun Konut Alanı lejandında, 2576 sayılı parsel Ticaret-Konut Alanı lejandında kalmaktadır. İstanbul İmar Yönetmeliğinde İfraz ve Tevhide ilişkin olarak 8. madde 13. fıkrasında  “Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. Ancak; İmar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir.” denilmekte olup itiraza konu parsellerin meri plan hükümlerine göre tevhit edilebildiği görüldüğünden  sözkonusu itiraz tarafımızca uygun görülmemiştir.

              L- İlgi (l)  itiraz dilekçesiyle Çamaşırcı Deresi ve Yakın Çevresini kapsayan alanda, ilgi (l) yazı ekinde gösterilen bölgelerde afet riski altında olması gerekçesiyle imara açılmaması talebi değerlendirildiğinde;

              22.03.2021 onaylı 1/5000 ölçekli Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planında Çamaşırcı Deresi ve Yakın Çevresini kapsayan alanda İSKİ Genel Müdürlüğünden alınan  ilgi (o) kurum görüşü doğrultusunda plan kararları oluşturulmuştur. Ayrıca ilgi (l) itiraz dilekçesine ilişkin talepler Başkanlığımız Hukuk Müşavirliğinin 09.05.2011 gün ve 9324 sayılı yazısı, Danıştay’ın 04.10.2012 tarih ve 2012/2342 sayılı kararı ile 05.11.2012 tarih ve 2012/3434 sayılı kararı gereğince mülkiyet sahipliliği açısından “ehliyet yönünden” itiraz olarak değerlendirilmemiştir.  ” Denilerek.

22.03.2021 onaylı 1/5000 ölçekli Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planına askı süreci içinde yapılan itirazlara ilişkin değerlendirmemizin; 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmeliklere göre karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ataşehir İlçesi, 1/5000 ölçekli 23.01.2021 onanlı Kayışdağı ve İnönü Mahalleleri Revizyon Nazım İmar Planı itirazları incelenmiş olup;

A.13 nolu itiraz kapsamında plan notlarının 2.1 Mevcut Konut Alanı-Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanları başlıklı plan notunun tamamının iptal edilerek “ Yüksek yoğunluklu mevcut konut alanlarında yoğunluk 500 ki/ha’dır. Ancak 350 m2’den küçük parsellerde yapılaşma değeri ayrık nizam 4 katı geçmemek üzere 1/1000 ölçekli planlarda belirlenecektir. Sınır düzeltmeleri dışında ifraz yolu ile oluşacak 350 m2’den küçük parsellerde bu hüküm uygulanamaz.” şeklinde yeniden düzenlenmesi,

3.1 Ticaret-Konut Alanı başlıklı plan notunun 4. ve 5. fıkralarının iptal edilerek “Ticaret-Konut alanlarında 350 m2’den küçük parsellerde yapılaşma değeri ayrık nizam 4 katı geçmemek üzere 1/1000 ölçekli planlarda belirlenecektir. Sınır düzeltmeleri dışında ifraz yolu ile oluşacak 350 m2’den küçük parsellerde bu hüküm uygulanamaz. Ticaret-Konut Alanlarının sınırları şematik olup uygulamaya esas sınırlar 1/1000 ölçekli planlarda belirlenecektir.” şeklindeki plan notunun bu bölüme ilave edilmesi,

A.1-A.4-A.6-A.7-A.11-B.1-B.2 nolu itirazlar ve C-D-G rumuzlu itirazlarla ilgili olarak Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından uygun görülen düzenlemelerin yapılması, A-8 nolu itiraza ilişkin 1671 ada 1 parsel ve kısmen tescil harici alan yönünden bilgi paftasındaki şekliyle “İbadet alanı”na alınması diğer konu yönünden reddi,

J nolu itiraza ilişkin 0/1847, 0/1846, kısmen 1255/3, 0/1845 parsel ve kısmen tescil harici alanın bilgi paftasında gösterildiği şekliyle “Ağaçlandırılacak Alan” olarak düzenlenmesi, K nolu itirazın kabul edilmesi, bunun dışında kalan konularda meri plan hükümlerinin korunması

komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Ulaşım ve Trafik Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Ocak Ayı Toplantılarının 13 Ocak 2022 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.