Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

“UIP-34872” Plan İşlem Numaralı, 1/1000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı” teklifi.

Karar Tarihi

24 Kasım 2021

Karar No

1216

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/11/2018 gün ve 2018-14187 sayılı yazısında;

“İlgi:    a) 22.10.2018 tarih, 89558493-310.01.03-E.39499 sayılı Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ve eki 03.10.2018 tarih, 141 sayılı Tuzla Belediye Meclisi Kararı ile 1/1000 ölçekli UİP teklifi dosyası.

b)  07.11.2018 tarih, 89558493-310.01.03-E.41412 sayılı Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ve eki kurum görüşleri.

c) 29.12.2017 tarih ve BN:68 sayılı Başkanlık Oluru.

d) 12.02.2018 tarih, 2018-S-BN.916 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.

e) 16.02.2018 tarih, 313 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.

f) 03.07.2018 tarih, 2018-4798-773783 sayılı dağıtımlı yazımız.

g) 08.10.2018 tarih, 2018-11202-11584-11587-12425 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.

TALEP: İlgi (a) yazı ve ekleri ile; 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” doğrultusunda Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünce hazırlanan,  “UIP-34872” Plan İşlem Numaralı, 1/1000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı” teklifi, ilgi (a) yazı eki İlçe Meclis Kararı ile uygun görülerek, 5216 sayılı yasanın 7-b maddesi uyarınca gereği talep edilmektedir.

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI SÜRECİ: 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”ne ilişkin plan onama süreci incelendiğinde;

Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü’nce hazırlanan ve Tuzla Belediye Meclisi’nin 10.02.2017 tarih, 23 sayılı kararı ile uygun görülen, 15.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla Evliya Çelebi, Yayla, İstasyon ve Cami Mahalleleri 3. Etap Uygulama İmar Planında, 13.11.2011 tt’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın nüfus projeksiyonu dikkate alınarak, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirtilen E=0.50 yapılaşma değerinin E=1.25 değerine yükseltilmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi, 5216 sayılı yasanın 7b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle, Tuzla Belediye Başkanlığı’nın, 13.12.2017 tarih, E.1056-29452 sayılı yazısı ekinde tarafımıza iletilmiş ve imar planları hiyerarşisi doğrultusunda, bahse konu alanı kapsayan sınırlar içerisinde öncelikli olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmalarının başlatılması talep edilmiştir.

Bu doğrultuda,1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı arasında uyumsuzluğu gidermek, plan bütünlüğü ve hiyerarşisi açısından sürecin daha sağlıklı işlemesini sağlamak amacıyla, meri imar planlarının günümüz fiziki çevrenin ihtiyacına cevap verecek nitelik ve nicelik değerlerini karşılayamaması, imar planında önerilen donatı alanlarının uygulamada elde edilememesi gibi sebeplerle, fonksiyon alanlarının bütüncül olarak yeniden değerlendirilmesi kapsamında 1/5000 ölçekli nazım imar planında gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi için, ilgi (c) Başkanlık Oluru alınmış ve söz konusu Başkanlık Oluru doğrultusunda,  ilgili kurum ve kuruluş görüşleri de alınarak hazırlanan 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin NİP Değişikliği” teklifi; ilgi (d) yazımız ekinde, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere, Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (e) kararı ile; “Tuzla ilçesi, Yayla Mahallesi muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği incelenmiş olup ilgili kurum ve kuruluş görüşleri doğrultusunda hazırlandığından …. uygun görülmüştür.” şeklinde karara bağlanarak, 26.02.2018 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca onanmış olup, ilgi (f) yazımız ile dağıtımı yapılarak 13.07.2018-13.08.2018 tarihleri arasında Planlama Müdürlüğünce askıya çıkartılmıştır.  

Söz konusu 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğine ilişkin yasal askı süresinde tarafımıza iletilen; İSKİ Genel Müdürlüğü, Tuzla Belediye Başkanlığı ve ilgililerince yapılan itirazlar ilgi (g) Başkanlık Makamı yazımız ekinde değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş olup, henüz konuya ilişkin tarafımıza iletilen herhangi bir Meclis Kararının bulunmadığı görülmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı ekinde iletilen, 03.10.2018 tarih, 141 sayılı İlçe Meclis Kararı ile, İmar Komisyonunun ““UIP-34872 Plan İşlem Numaralı, Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı” teklif dosyası komisyonumuzca incelenmiş olup, Müdürlüğünden geldiği şekliyle kabulü Komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür.” şeklindeki 02.10.2018 tarihli ve 2018/44 sayılı raporunun, Komisyondan geldiği şekliyle kabulüne oybirliğiyle karar verildiği görülmektedir.

İNCELEME ve DEĞERLENDİRME:  İlgi (a) yazı eki, “UIP-34872” Plan İşlem Numaralı, 1/1000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı” teklifi; yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” kapsamında incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler aşağıda konularına göre başlıklar halinde sunulmuş ve yazımız eki bilgi paftasında konularına göre numaralandırılmıştır:

  1. Kurum ve kuruluş görüşleri,

B- Plan kararları,

C- Plan hükümleri.

A. KURUM ve KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” kapsamında, Tuzla Belediye Başkanlığı ile Başkanlığımız bünyesindeki; Ulaşım Planlama Müdürlüğü,  Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü,  Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü,  Planlama Müdürlüğü,  İmar Müdürlüğü,  Harita Müdürlüğü olmak üzere 8 Müdürlükten görüş alındığı,

İlgi (a) yazı eki İlçe Meclis Kararı’nda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifine ilişkin Başkanlığımız Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Kamulaştırma Müdürlüğü, Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü ve Emlak Müdürlüğü ile İSKİ Genel Müdürlüğü, İstanbul Valiliği İl Milli Eğitim Müdürlüğü, İstanbul Valiliği Gençlik Hizmetleri ve Spor İl Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’na görüş sorulduğunun ifade edildiği,

İlgi (a) yazı ekinde ise; yukarıda ayrıntılı olarak sözü edilen, Gençlik ve Spor İl Müdürlüğü, Kamulaştırma Müdürlüğü, Mesken Müdürlüğü ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü’ne ait olmak üzere 4 adet kurum görüşü ile ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının tarafımıza iletilmesinden sonraki süreçte; İstanbul Valiliği İl Müftülüğü, Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ve İSKİ Genel Müdürlüğü olmak üzere, ilaveten 4 adet kurum görüşünün ilgi (b) yazı ekinde tarafımıza iletildiği görülmekte olup, söz konusu kurum görüşleri aşağıda sıralanmaktadır:

-09.10.2018 tarih, 50000462-754-E.615507 sayılı Gençlik ve Spor İl Müdürlüğü yazısında;

“Konuya ilişkin olan Tuzla İlçesi, Evliya Çelebi, Yayla, İstasyon ve Cami Mahalleleri'ne ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmaları yapılırken;

1.Kamuya ait spor tesislerinin muhafaza edilmesi,

2.Spor tesisleri yapılabilecek Hazine Mülkiyeti'nde bulunan taşınmazların spor alanı olarak ayrılması ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Yönetmelikleri dahilinde, tüm sorumluluk Belediye Başkanlığınıza ait olmak üzere; plan çalışmalarınız uygun görülecektir.” denilmektedir.

-15.10.2018 tarih, 97400625.752.99.07/[152600067831]-TN.1171955-7995-221808 sayılı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısında;

“Müdürlüğümüz tarafından yapılan incelemede söz konusu alanda yürütülen herhangi bir kamulaştırma işlemi tespit edilememiştir. Bununla birlikte; bölgede yapılacak planlama çalışmalarında kamuya ayrılacak donatı alanlarının, mümkün mertebe mevcut kamu mülkiyetindeki taşınmazlar üzerine yerleştirilmesi ve oluşabilecek kamulaştırma maliyetlerini asgari düzeyde tutacak şekilde planlanması…” denilmektedir.

-15.10.2018 tarih, 71777267-222234 sayılı Mesken Müdürlüğü yazısında;

“Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesi, muhtelif parsellerle ilgili plan teklifiniz incelenmiş olup, yapılan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre hazırlanması tarafımızca uygun bulunmuştur.” denilmektedir.

-16.10.2018 tarih, 21362969-210.02.99/1178622-2876-222785 sayılı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında;

“Ulaşım Kararı: Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesindeki muhtelif parsellere ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.02.2018 tarih ve 313 sayılı Kararı ile onaylanan 26.02.2018 t.t.'li 1/5.000 ölçekli Tuzla ilçesi, Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planının onaylandığı belirlenmiş olup söz konusu 1/1.000 ölçekli plan teklifin ulaşım sistemine etkisinin minimuma indirilmesi için;

b)   meri plana göre gerekli yol terklerinin bedelsiz olarak yapılması,

c)    Konut Alanı yapılanma şartının E:0.50'den E:1.10'a çıkarılmasının inşaat alanı artışı ve dolayısıyla ulaşıma ilave yük getirileceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sisteminin olumsuz yönde etkilenmemesi için 7.00m olarak planlanan yol genişliklerinin 10.00m'ye çıkartılması,

d)   tüm fonksiyonlar için "otopark ihtiyacı, kendi fonksiyon alanı içerisinde yürürlükteki Otopark Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda karşılanacaktır." plan notunun eklenmesi,

e)    "İlkokul Alanı ve Ortaokul Alanı giriş-çıkışlarında servis araçlarının parselin cephe aldığı yollar üzerindeki trafik akışını olumsuz etkilememesi ve çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden dolayı yollardan 10m çekme mesafesi uygulanması ve bodrum katlarda da söz konusu çekme mesafelerine uyulması,

f)     İlkokul Alanı ve Ortaokul Alanı otopark giriş-çıkışları için UTK (Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu) Kararı alınması,

g)    Yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden teklife konu parsellerin cepheli olduğu 7.00-10.00-15.00m'lik yollardan min. 5m çekme mesafesinin sağlanması ve söz konusu çekme mesafelerin bodrum katlarda da uyulması,

h)    07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren; 5m çekilerek imar istikametinin kırılması ve gerekli yol terklerinin bedelsiz olarak yapılması gerekmektedir.” denilmektedir.

-17.10.2018 tarih, 89221074-754-E.147105 sayılı İstanbul Valiliği İl Müftülüğü yazısı eki 16.10.2018 tarih, 34868719/750-145213 sayılı Tuzla Kaymakamlığı İlçe Müftülüğü yazısında;

“…ilçemizdeki mevcut dini tesis alanlarının korunması mümkünse genişletilmesi ve yeni yapılacak planlamalarda bölgemizdeki hızlı nüfus artışı tarafınızdan göz önünde bulundurularak yeni dini tesis alanlarının ayrılması Müftülüğümüzce uygun görülmüştür.”

-18.10.2018 tarih, 40352154-310.01.04/1080-225308 sayılı Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü yazısı eki, 18.10.2018 tarihli Komisyon Raporu’nda;

“İlgi (a) yazıda; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesi plan sınırları içerisinde bulunan yaklaşık 17 ha.'lık alanın 26.02.2018 onanlı 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı'nda % 41 'lik kısmının "350 Ki/Ha Yoğunluklu Konut Alanı"nda % 16'lık kısmının "Eğitim Alanı"nda, % 13'lük kısmının "Park Alanı"nda, % 14'lük kısmının "Spor Tesisi Alanı"nda, % 7'lik kısmının "Rekreasyon Alanı"nda, % 2'lik kısmının "Dini Tesis Alanı"nda ve % % 7'lik kısmının da "Yol Alanı"nda kaldığı, 15.10.2012 onanlı 1/1000 ölçekli Tuzla Evliya Çelebi Yayla, İstasyon ve Cami Mahalleleri 3. Etap Uygulama İmar Planı'nda ise kısmen yapılaşma koşulu E: 0.50 olan "Konut Alanı"nda, kısmen "Park Alanı"nda, kısmen "İlköğretim Tesis Alanı"nda, kısmen "Spor Tesisleri Alanı"nda, kısmen "Ortaöğretim Tesis Alanı"nda, kısmen "Rekreasyon Alanı"nda kısmen de "Dini Tesis Alanı"nda kalmakta olduğu belirtilmektedir.

Bahse konu Yayla Mahallesi plan sınırları ile belirlenen muhtelif parsellerin 26.02.2018 onanlı 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi, Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı doğrultusunda % 40'lık kısmının yapılaşma koşulu; E: 1.10, Yençok: 4 Kat olan "Konut Alanı"na, % 10'luk kısmının "Ortaokul Alanı"na, % 13'lük kısmının "Park Alanı"na, % 9'luk kısmının "İlkokul Alanı"na, % 16'lık kısmının "Açık Spor Tesisi Alanı"na, % 8'lik kısmının "Rekreasyon Alanı"na ve % 4'lük kısmının da "Cami Alanı"na alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan tadilatı teklifi hususunda kurum görüşümüz istenmektedir.

Söz konusu plan tadilat teklifinin dosyasında yapılan inceleme sonucu; yürürlükte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na sadık kalınması komisyonumuz görüşüdür” denilmektedir.

-24.10.2018 tarih, 62956595.310.06/1596-229708 sayılı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında;

“…Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, mevcut yapıların kullanılması halinde de zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip, gerekliliği durumunda teknik müdahaleler yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1.000 ölçekli U. İ. Planı tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.

-24.10.2018 tarih, 11255029-310.01-E.20180510183-2781195702327 sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü yazısında;

“Planlama alanı İdaremiz içmesuyu havzaları dışında kalmaktadır. Söz konusu alana ait mevcut altyapı tesislerimizi gösteren CD yazımız ekinde gönderilmekte olup yapılacak çalışmalarda aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

i)                    İmar planlarında mevcut içmesuyu hatlanmızm geçtikleri güzergahların Ø600 mm-Ø1000 mm arası çaplar için min 10.00 m, Ø 1200 mm- Ø 1600 mm arası çaplar için min 15.00 m, Ø1800 mm ve üstü çaplar için min. 20.00 m olacak şekilde düzenlenmelidir.

j)                    Mevcut atıksu - yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği güzergâhlar imar plan çalışmalannda, İmar Yolu veya Yeşil Alan olarak korunmalıdır. Mevcut hatlarımızın geçtiği imar yollan ve yeşil alanlar, Ø300 mm - Ø600 mm arası çaplar en az 5 m, Ø700 mm - Ø1200 mm çaplar için en az 10 m ve üstü çaplar için en az 15 m genişlikte planlanmalıdır.

k)                  Planlama alanında 4500BA atıksu tünel hattı geçmektedir. Yatayda tünel aksının sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 m'lik alan ile düşeyde tünel boru üst kotunun 9.00 m mesafesinde herhangi bir kazı, sondaj, forekazık, jet grout vb. çalışmalar yapılmamalıdır. Atıksu tünel güzergahının taslak planlara işlenerek plan notlarına belirtilen hususlar doğrultusunda hüküm eklenmesi gerekmektedir.

l)                    Ana isale hatlarımız ve kolektörlerimiz dışında, yeri değişmesi talep edilen, altyapı tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin, deplase bedellerinin karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair, proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir.

Netice olarak, söz konusu plan teklifinin yukarıda belirtilen şartlara uyulması şartıyla, ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamakta olup yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftalardaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. Mevcut duruma göre yoğunluğun artırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır.” denilmektedir.

B.                PLAN KARARLARI: -Nüfus projeksiyonu ve yapılaşma koşullarına ilişkin yapılan incelemede;

26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği’nde; Projeksiyon nüfusunun 2590 kişi olarak planlandığı, bu doğrultuda “Konut Alanları (Yüksek Yoğunluklu)”nın yoğunluğunun 350 k/ha olarak belirlendiği ve söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına ait plan norlarının “Uygulama Hükümleri”nde; “2.1 Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanı: Bu alanlarda yoğunluk 350 k/ha. olup Yençok: 4 kattır. Kişi başına düşen inşaat alanı 25 m² olarak uygulama yapılacak ve ayrıntılı yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında belirlenecek olup emsal değerleri net imar parseli üzerinden verilecektir.” şeklindeki plan notunun yer aldığı,

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifine ilişkin plan açıklama raporunda da ifade edildiği üzere; 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği doğrultusunda, 1/1000 ölçekli teklif plan kapsamındaki “Konut Alanları”nda “Emsal:1.10” olarak belirlendiği ve bu doğrultuda planlama alanında plan projeksiyon nüfusunun 2642 kişi olarak hesaplandığı,

-Arazi kullanım kararlarına ilişkin yapılan incelemede;

26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği’nin; yaklaşık olarak 18 ha’lık bir alanı kapsadığı ve söz konusu planlama alanının; % 41’inin “Yüksek Yoğunluklu Konut Alanı”, % 16’sının “Eğitim Alanı”, % 14’ünün “Spor Tesisi Alanı”, % 13’ünün “Park Alanı”, % 7’sinin “Rekreasyon Alanı”, % 2’sinin “İbadet Alanı”, % 7’sinin ise “Yol Alanı” olarak planlandığı,

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin ise; yaklaşık olarak 18.3 ha’lık bir alanı kapsadığı ve söz konusu planlama alanının; 40’ının “Konut Alanı”, %16’sının “Açık Spor Tesisi”, %13’ünün “Park Alanı”, %10’unun “Ortaokul Alanı”, %9’unun “İlkokul Alanı”, %8’inin “Rekreasyon Alanı”, % 4’ünün “Cami Alanı” olarak planlandığı,

FONKSİYON

1/5000

1/1000

ALAN (ha)

%

ALAN (ha)

%

Konut Alanı

7,4

41

6,0

40

Eğitim Alanı

2,8

16

Spor Tesisi Alanı

2,5

14

2,3

16

İbadet / Cami Alanı

0,4

2

0,6

4

İlkokul Alanı

1,4

9

Ortaokul Alanı

1,5

10

Park Alanı

2,4

13

2,0

13

Rekreasyon Alanı

1,2

7

1,2

8

Yol Alanı

1,3

7

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinin, plan fonksiyonları açısından genel olarak 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” ile uyumlu olduğu görülmekle birlikte, farklılık gösteren ya da kurum görüşleri doğrultusunda değerlendirilmesi gereken konular (bilgi paftasındaki şekliyle) aşağıda maddeler halinde sıralanmaktadır:

1. 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” ile 1/1000 ölçekli teklif plana ait plan onama sınırı karşılaştırıldığında; planlama alanının batı kısmında plan onama sınırının farklılık gösterdiği görülmekle birlikte,

1/1000 ölçekli teklif plan komşuluğundaki 15.10.2012 tt’li 1/1000 ölçekli “Evliya Çelebi, Yayla, İstasyon ve Cami Mahalleleri 3. Etap Uygulama İmar Planı” ile çakışan yerlerdeki parsel ve fonksiyon bütünlüğünün sağlanmasının amaçlandığının anlaşıldığı,

2. 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”nde yer almayan “7m”, “10m” ve “16m” en kesitli yolların 1/1000 ölçekli teklif planda düzenlendiği görülmekle birlikte,

26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğine ait plan notlarının “Genel Hükümler” 13. Maddesinde; “Planlama teknikleri açısından bu planda gösterilemeyen araç ve yaya yolları ile ölçek gereği gösterilemeyen, günübirlik, haftalık ve aylık ihtiyaçlara cevap verecek hizmet kullanışları, sosyal ve teknik altyapı alanları (Yol, Belediye Hizmet Alanı, Park Alanı, Eğitim, Spor, Teknik Altyapı, Sosyal Tesis, Kültürel Tesis, Sağlık, Kamu Hizmet Alanı, ibadet Alanı, Açık Otopark Alanı,  vb. alanlar) 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilecektir.” şeklindeki plan notunun bulunduğu,

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün teklife ilişkin görüşünde ise; “Konut Alanı yapılanma şartının E:0.50'den E:1.10'a çıkarılmasının inşaat alanı artışı ve dolayısıyla ulaşıma ilave yük getirileceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sisteminin olumsuz yönde etkilenmemesi için 7.00m olarak planlanan yol genişliklerinin 10.00m'ye çıkartılması,..” denildiği,

3. 1/1000 ölçekli teklif planda önerilen yolların bir kısmına ilişkin, plan paftasında “yol enkesit” ölçüsünün belirtilmediği,

Konuya ilişkin 1/1000 ölçekli teklif plana ait plan notlarında, “Genel Hükümler”in 15. Maddesinde “Planda genişliği yazılmayan yollarda plan üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılacaktır. Planda verilen yol ölçüleri minimum olup, bu ölçülerin altına düşmemek kaydı ile istikametler arasındaki mesafe plan üzerinden ölçülerek alınacaktır.” şeklindeki plan notunun düzenlendiği görülmekle birlikte, yol enkesitlerinin net ölçüsünün belirtilmeden plan paftası üzerinden ölçü alınarak tespit edilmesinin, münferit uygulamalara sebebiyet verebileceği ve plan bütününde eşitlik ilkesinden uzaklaşılarak, plan yapı düzeninde farklılıklar oluşması ile yapı yoğunluklarının artması gibi sorunlara sebebiyet verebileceği,

4. 1/1000 ölçekli teklif planda Spor Alanı”nın güneyinde kalan “Taşkıran Sokağı”nın batı kısmının “10m” en kesitli iken doğu kısmında enkesitin “8.50m”ye düşürüldüğü, söz konusu “Spor Alanı”nın kuzeyinde kalan “Rüzgar Sokak”ta ise yolun “10m” enkesit olarak gösterildiği, ancak sokağın doğusunda kalan “Spor Alanı”na cepheli kısmında yol enkesitinin belirtilmediği ve üzerinden ölçü alındığında bahse konu yolun “8m” enkesitle devam ettiğinin tespit edildiği,

5. 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” kapsamında, planlama alanının güneyinde yer alan “360 parsel”in “İbadet Alanı” fonksiyonunda, kuzeyindeki komşuluğunda yer alan tescil dışı alanın ise “Park Alanı” olarak planlandığı, 1/1000 ölçekli teklif planda ise “360 parsel”deki “Cami Alanı”nın kuzey yönünde büyütülerek, “Park Alanı”nın yaklaşık “1700m²” azaltıldığı,

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli teklif plana ilişkin açıklama raporunda; söz konusu ihtiyaca yönelik herhangi bir analiz ya da açıklamanın yer almadığı ve konuya ilişkin; “Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü”nün;“…yürürlükte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na sadık kalınması…” şeklindeki görüşünün bulunduğu,

6. Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün "İlkokul Alanı ve Ortaokul Alanı giriş-çıkışlarında servis araçlarının parselin cephe aldığı yollar üzerindeki trafik akışını olumsuz etkilememesi ve çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden dolayı yollardan 10m çekme mesafesi uygulanması ve bodrum katlarda da söz konusu çekme mesafelerine uyulması…” şeklindeki görüşünün bulunduğu,

Söz konusu görüşte bahsi geçen, 1/1000 ölçekli teklif plan İlkokul ve Ortaokul Alanları için plan paftasında çekme mesafesi verilmediği, söz konusu teklif plana ait plan notlarının, “Uygulama Hükümleri” 3.1 ve 3.2 maddelerinde yer alan;“Bu alanlar içerisinde emsal harici kapalı/açık spor alanı ve emsal dahili kamuya ait öğrenci yurtları yapılabilir. Bu alanlarda bütün cephelerden minimum 5m. çekme mesafesinin sağlanması kaydıyla blok ebatları ve taban alanı serbest olup Yençok: 5 kattır. Bu alanlarda İBB tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez.” şeklindeki plan notunda “İlkokul Alanı” ile “Ortaokul Alanı” fonksiyonlarına ilişkin, yapı çekme mesafelerinin “min 5m” olarak belirlendiği,

7. “Konut Alanları”nda çekme mesafelerinin “Ön bahçe:3m, Yan bahçe:3m” olarak düzenlendiği,

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün “Yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden teklife konu parsellerin cepheli olduğu 7.00-10.00-15.00m'lik yollardan min. 5m çekme mesafesinin sağlanması ve söz konusu çekme mesafelerin bodrum katlarda da uyulması,” şeklindeki görüşünün bulunduğu,

C.    PLAN HÜKÜMLERİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinin, plan notları açısından genel olarak 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği” ile uyumlu olduğu görülmekle birlikte, farklılık gösteren konular (bilgi paftasındaki şekliyle) aşağıda maddeler halinde sıralanmaktadır:

8. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ait plan notlarının, “Genel Hükümler” 20. Maddesinde; “Parselin tamamı; Kentsel, Sosyal veya Teknik Altyapı Alanlarında (Park, Yeşil Alan, İlkokul, Ortaokul, Spor Alanı, Cami,  Ağaçlandırılacak Alan, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı, Sağlık Tesis Alanı, Kentsel Hizmet Alanı, Belediye Hizmet Alanı, İdari Tesis Alanı, Yönetim Tesis Alanı vb.) kalıp İlçe Belediyesi adına bedelsiz terk etmeleri şartı ile öncelikle bulunduğu imar adası dikkate alınarak komşuluğundaki yapılaşma değerine göre; uygulama görmemiş parsellerde parselin %60’ı üzerinden, uygulama görmüş parsellerde ise imar uygulaması öncesi parsel alanının %60’ı üzerinden belirlenecek olan imar hakkını transfer edebilir. Kısmen Kentsel, Sosyal veya Teknik Altyapı Alanlarında kalan parseller donatı alanında kalan kısmını İlçe Belediyesi adına bedelsiz terk etmeleri şartı ile; Uygulama görmemiş parsellerde toplam terk miktarı %40’ı aşması durumunda emsal değeri kadastral parselin %60’ı üzerinden, uygulama görmüş parsellerde ise imar uygulaması öncesi parsel alanının %60’ı üzerinden hesaplanır, Parselin donatı dışında kalan kısmı yapılaşmaya uygun olmama durumu oluştuğunda ise terk miktarı fark etmeksizin donatı alanı ile bütünleştirilerek ilçe belediyesi adına bedelsiz terk edilmesi halinde yukarıda belirtilen koşullar çerçevesinde imar hakkı transfer edilebilir. Terkin edilen bu alanlar planda belirtilen amacı dışında kullanılamaz. İmar hakkı transfer edilen parselin net alanının meri plandaki emsal değeri en fazla %50 artırılabilecektir. İmar hakkı transferi tek seferde ve bir defaya mahsus gerçekleştirilecektir. İmar hakkı Uygulama İmar Planı onama sınırı içindeki tek veya birden fazla parsele transfer edilebilir.” şeklindeki plan notunun bulunduğu,

Söz konusu plan notunun 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”ne ait plan notlarında yer almadığı, 1/5000 ölçekli plana itirazlar kapsamında, İlçe Belediye Başkanlığınca bahse konu plan notunun eklenmesine ilişkin itiraz talebinin bulunduğu ve bahse konu itirazın ilgi (g) Başkanlık Makamı yazımız ekinde;

“Söz konusu plan notunda sözü edilen donatı alanlarındaki emsal transferi ile ek inşaat alanı ve nüfus artışı getirileceği, plan bütünlüğü içerisindeki donatı alanında kalan taşınmazların mevcut veya planlanan, kamu veya özel mülkiyete konu olması ayrımı yapılmaksızın tüm Sosyal veya Teknik Altyapı Alanlarını kapsaması; öncelikle fiiliyatta yapılaşmış donatı alanlarına (okul, hastane, idari tesis vb.) ilişkin taşınmazlarda nasıl bir imar transferlerinin yapılacağına ilişkin ayrıntının olmaması nedeniyle uygulamayı zorlaştırıcı unsur teşkil ettiği,

Plan bütününde değişik yapılaşma şartlarının bulunmasından dolayı hangi yapılaşma şartına uyulacağına ilişkin açıklayıcı bir hükmün getirilmemesi ile yapılan düzenleme sonucunda plan bütününde oluşacak olan yapılaşmaların olumsuz emsal oluşturacağı,…” şeklinde değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletildiği, ancak henüz konuya ilişkin tarafımıza iletilen herhangi bir Meclis Kararının bulunmadığı,

9. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ait plan notlarının, “Uygulama Hükümleri”nin “Mevcut Konut Alanları”na ilişkin 2.2. Maddesinde; “Mevcut konut alanlarında bu planın verdiği yapılaşma haklarını kullanamayan parsellerde planda verilen çekme mesafesi ve emsal değerleri aşılmamak kaydıyla kat adedi 2 kat artırılabilir.” şeklindeki plan notunun bulunduğu,

Söz konusu plan notunun 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”ne ait plan notlarında yer almadığı, 1/5000 ölçekli plana itirazlar kapsamında, İlçe Belediye Başkanlığınca bahse konu plan notunun eklenmesine ilişkin itiraz talebinin bulunduğu ve bahse konu itirazın ilgi (g) Başkanlık Makamı yazımız ekinde;

“Söz konusu plan notu ile planın verdiği yapılaşma nedeniyle haklarını kullanamayan parsellerde kat adedinin 2 kat arttırılması ile kullanılabilir hale getirilen emsal değerleri sonucu bölgeye yapı, nüfus ve trafik yoğunluğu getirileceği, ayrıca ölçek itibariyle söz konusu planlama alanında yer alan hangi taşınmazların bahse konu plan notundan etkileneceğinin tespit edilmesi vb. hususlarda söz konusu plan notunun planlama alanına etki değerlendirmesine ilişkin ayrıntılı izahat içerir bilgi ve gerekçelerin bulunmadığı, ayrıca farklı yüksekliklerde oluşacak yapılanmanın sokak siluetini de olumsuz etkileyeceği,…” şeklinde değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletildiği, ancak henüz konuya ilişkin tarafımıza iletilen herhangi bir Meclis Kararının bulunmadığı,

10. 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”ne ait plan notlarının, “Uygulama Hükümleri”nde “İbadet Alanı”na ilişkin 3.3. Maddesinde ise; “İbadete açık dini tesisler ile bunlarla ilgili diğer sosyal tesisleri içeren binaların bulunduğu alanlar olup ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projesine göre uygulama yapılacaktır.” denildiği,

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ait plan notlarının, “Uygulama Hükümleri”nin “Cami Alanı”na ilişkin 3.4. Maddesinde; “Bu alanlar dini hizmet yerleri ve müştemilatlarına ayrılan alanlar olup, kamuya ait kurslar, lojman ve yurtlar yapılabilir. Bu alanlarda ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.” şeklindeki plan notunun bulunduğu,

 “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”nin “Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları” na ilişkin 14. Maddesinin 1-ç bendinde ise; “ç) İbadet yeri: İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı, dinî tesis ve külliyesinin, dinî tesisin mimarisi ile uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, yurt ve kurs yapısı ile gasilhane, şadırvan ve hela gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlardır.” şeklinde tanımlandığı,

11. Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün “..otoparklara ilişkin “tüm fonksiyonlar için "otopark ihtiyacı, kendi fonksiyon alanı içerisinde yürürlükteki Otopark Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda karşılanacaktır." plan notunun eklenmesi,..” şeklindeki görüşünün bulunduğu,

Otoparklara ilişkin teklif plan notlarının “Genel Hükümler” 3. Maddesinde; “Aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde, yürürlükte olan İmar, Deprem, Sığınak ve Otopark diğer ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.” denildiği görülmekte olup,

SONUÇ OLARAK;

·                    1. maddede açıklanan plan onama sınırına ilişkin plan kararının, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği,

·                    2. maddede açıklanan plan onama sınırına ilişkin plan kararının, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği görülmekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda revize edilmesi gerektiği,

·                    3. maddede açıklanan yol enkesitlerinin plan paftasında gösterilmesine ilişkin ifade tekniği, konuya ilişkin plan notu ile birlikte değerlendirildiğinde, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmeği görülmekle birlikte, 4. maddede de açıklanan teknik eksikliklerin giderilmesi ve bununla birlikte yanlış uygulamalara mahal verilmemesi amacıyla plan bütününde “yol enkesitleri”nin gösterilerek teklifin revize edilmesi gerektiği,

·                    5. maddede açıklanan “Park Alanı”nın küçültülmesi ve “Cami Alanı”nın büyütülmesine ilişkin plan kararının, söz konusu fonksiyonlara ilişkin alansal büyüklükler ile “Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü” görüşü doğrultusunda değerlendirildiğinde, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil ettiği,

·                    6. maddede açıklanan “İlkokul Alanı” ile “Ortaokul Alanı”nda “çekme mesafeleri”ne ilişkin konunun, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği görülmekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda revize edilmesi gerektiği,

·                    7. maddede açıklanan “Konut Alanları”nda “çekme mesafeleri”ne ilişkin konunun, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği görülmekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi gerektiği,

·                    8. ve 9. maddelerde açıklanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ait plan notlarının, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil ettiği, 26.02.2018 tt’li 1/5000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği”ne itirazlar kapsamında, ilgi (g) Başkanlık Makamı yazımız ile değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletildiği ve konuya ilişkin henüz tarafımıza iletilen herhangi bir Meclis Kararının bulunmadığı,

·                    10. maddede açıklanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ait plan notunun,1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği,

·                    11. maddede açıklanan “otoparklar”a ilişkin plan notunun, 1/5000 ölçekli plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmediği görülmekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda revize edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir. "denilerek.

İlgi (a) yazı eki; “UIP-34872” Plan İşlem Numaralı, 1/1000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı” teklifi ile 03.10.2018 tarih, 141 sayılı İlçe Belediye Meclisi Kararı yazımız ekinde iletilmekte olup; yazımız ve eklerinin, 3194 ve 5216 sayılı yasalar ile yürürlükteki ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Tuzla İlçesi, 1/1000 ölçekli “Tuzla İlçesi Yayla Mahallesi Muhtelif parsellere ilişkin UİP teklifi incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

            Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kadın, Aile ve Çocuk Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 24 Kasım 2021 tarihli 5. birleşiminde okunarak müzakereye açıldı: CHP ve İYİ Parti Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.