Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

NİP- 34328741 PİN Numaralı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı İtirazları.

Karar Tarihi

24 Kasım 2021

Karar No

1189

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/04/2021 gün ve 2021/2509 sayılı yazısında;

  “İlgi: a) 23.03.2018 tarihli ve BN:1765 sayılı Başkanlık Oluru.

  b) Büyükşehir Belediye Meclisine 13.07.2021 tarihli ve TN:733506 sayılı takdim yazımız.

  c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.09.2020 tarihli ve 2020/809 sayılı kararı.

  d) 11.01.2021 tarihli ve TN:37996 sayılı dağıtım yazımız.

 e) Anadolu Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığının 08.03.2021 tarihli ve 461248 sayılı itiraz yazısı.

  f) Yazı İşleri Müdürlüğünde muhtelif tarihlerde ve İBB No:46784 (1 adet),  İBB No:46551 (84 adet), İBB No:48178 (1 adet), İBB No:48167 (1 adet), İBB No:47619 (85 adet), İBB No:48378 (1 adet), İBB No:48387 (1 adet), İBB No:48572 (12 adet), İBB No:48851 (1 adet), İBB No:45970 (1 adet) sayı ile kayıtlı itiraz dilekçeleri.

          TALEP:

25.09.2020 onaylı NİP-34328741 PİN Numaralı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı’na askı süresi içinde ilgi (e) Anadolu Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığının itirazı ile donatı alanından çıkartılıp konut alanına alınması talebi ve ilgi (f) dilekçelerden 184 adedi ile çevresindeki planlarda olduğu gibi kentsel dönüşüme olanak sağlamak amacıyla kademeli emsal artışı, 3 adedi ile donatı alanından çıkartılıp tekrar imara konu edilmesi, 1 adedi ile tapu tahsis belgesinin dikkate alınması talep edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ:

     Planlama alanının büyük bir kısmının mülkiyeti Maliye Hazinesi ve Pendik Belediyesi tasarrufunda ve tescildışı alanlarda bulunan taşınmazlardan oluşmaktadır. Önceki süreçte söz konusu parsellerin üzerindeki tapu tahsis belgeleri verildiği tarihte taşınmazların, imar planlarında “Ağaçlandırılacak Alan” fonksiyonunda kalması nedeniyle Maliye Bakanlığı Milli Emlak Müdürlüğünün 15.12.1999 tarihli ve 1999/09 sayılı genelgesinde “Danıştay İdari Daireleri Genel Kurulunun 13.10.1995 tarihli ve 1994/331 Esas 1995/715 Karar sayılı ilamında, tapu tahsis belgelerinin geri alınabileceği, bu yerlerdeki gecekonduların 2981 sayılı kanun hükümlerinden yararlanamayacakları” belirtilerek tapu tahsis belgeleri iptal edilmiştir.

     Pendik ilçesi Çınardere Mahallesi sınırları içerisinde muhtelif parselleri kapsayan bölgede mülga 16.12.2011 onaylı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi Çınardere Mahallesi İle Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahallelerinin Bir Kısmına Nazım İmar Planı bulunduğu ve Günübirlik Tesis Alanı olarak düzenlenen bölgeye ilişkin yapılan itirazların bölge planı kararlarını etkileyici nitelikte olduğu görüldüğünden bahse konu dilekçelerin bölge planı bütününde değerlendirilmesi gerekliliği doğmuştur.

     Bu gerekçelerle Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na ilişkin ilgi (a) Başkanlık Oluru alınarak plan çalışmalarına başlanılmıştır.

     1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı teklifi, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere ilgi (b) takdim yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) kararı ile bilgi paftasındaki şekliyle yapılan değişikliklerin dijital ortamda planlara aktarılarak plan paftalarının yeniden üretilmesi ile tadilen uygun görülmüş, 25.09.2020 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı’nca onaylanmıştır.

Söz konusu 1/5000 ölçekli nazım imar planı ilgi (d) yazımız ile dağıtımı yapılarak 05.02.2021-08.03.2021 tarihleri arasında Planlama Müdürlüğü’nce askıya çıkarılmıştır. 

MÜLKİYET:

İlgi (e) yazı ve ilgi (f) dilekçeler ile tarafımıza iletilen itirazlara konu parsellerin mülkiyet durumu yazımız ekinde yer alan itiraz tablolarında belirtilmiştir.(EK-1)

MERİ PLANDAKİ DURUMU:

İlgi (e) yazı ve ilgi (f) dilekçeler ile tarafımıza iletilen itirazlara konu parsellerin meri planlardaki durumu yazımız ekinde yer alan itiraz tablolarında belirtilmiştir.(EK-1)

DEĞERLENDİRME:

İlgi (e) yazı ile Anadolu Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığı tarafından ve ilgi (f) dilekçeler ile tarafımıza iletilen itirazlara ilişkin tespit edilen hususlar aşağıda maddeler halinde sunulmuştur:

1. İtiraz değerlendirme tablosunda bahsi geçen Anadolu Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığının ilgi (e) yazısında belirtilen “Konut Alanı”, “İbadet Alanı”, “Belediye Hizmet Alanı” ve “Yol Alanı” fonksiyonlarında kalan alanın “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonu altındaki kısmında fiilen yapılaşma bulunduğu belirtilerek 0/4888 parselin donatı alanından çıkartılıp “Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talebi değerlendirildiğinde;

İtiraza konu alanın 25.09.2020 onaylı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı’nda  “Belediye Hizmet Alanı” lejandında kaldığı görülmektedir. Ancak ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizde; söz konusu Belediye Hizmet Alanının mevcut konut yapılaşmasının yoğunlukta olduğu kısmında Müdürlüğümüzce “Konut Alanı” fonksiyonu önerilmiş olup söz konusu alan ilgi (c) meclis kararındaki bilgi paftası ile “Belediye Hizmet Alanı” fonskiyonuna alınmıştır.

Bu kapsamda “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonu altındaki kısmında fiilen yapılaşma bulunduğu belirtilerek 0/4888 parselin donatı alanından çıkartılıp “Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talebine  ilişkin olarak ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizdeki plan kararlarına geri dönülmesi uygun olarak değerlendirilmektedir.

2. İtiraz değerlendirme tablosunda bahsi geçen 184 adet dilekçede kentsel dönüşüme olanak sağlamak amacıyla 12.03.2013 onaylı Çınardere Mahallesi’nin Bir Kısmına İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı’nda olduğu gibi (Emsal=1,20-2,50 arasında) kademeli emsal artışına yönelik talepleri değerlendirildiğinde;

Mülga 16.12.2011 onaylı 1/5000 Çınardere Mahallesi ile Yayalar Velibaba Ertuğrulgazi Mahallerinin Bir Kısmına İlişkin Nazım İmar Planı’nın içinde yer alan ilgi (a) Başkanlık Oluru doğrultusunda hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı sınırları içerisinde “Konut Alanı” fonksiyonu bulunmamaktadır. Ancak plan onama süreci başlığı altında da bahsedildiği üzere “Ağaçlandırılacak Alan” fonksiyonundaki tapu tahsis belgesi iptal edilmiş olan gecekondu maliklerinin mağduriyetinin çözülmesi amacıyla “Konut Alanı” fonksiyonuna yer verilmiş olup ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizde konut alanı için “500 kişi/ha” yoğunluk değeri önerilmiştir. Ancak ilgi (c) meclis kararındaki bilgi paftası kapsamında yapılan düzenleme ile konut alanları için yoğunluk değeri “400 kişi/ha” olarak belirlenmiştir.

Nitekim teklif plan kararlarının hazırlanması aşamasında yapılan ayrıntılı analiz çalışmaları sonucunda, halihazırda planlama alanında bulunan yapıların çoğunlukla 1-2 katlı ve düşük bir oranda da 3-4 katlı olduğu görülmüş ve bu doğrultuda da emsal değerlerinin  E=0,1-0,7 arasında kaldığı tespit edilmiştir.

Bu kapsamda kademeli emsal artışına yönelik talepler değerlendirildiğinde, talep edilen E=2.50 değerinin yapı yoğunluğunu ve nüfus-donatı dengesini bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.

Ancak kademeli emsal artışına gidilmeksizin ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizde konut alanı için 500 kişi/ha yoğunluk değerinin  gecekondu maliklerinin mağduriyetini giderecek olan kentsel dönüşüme olanak sağladığı düşünülmektedir.

Bu nedenle talep edilen düzenlemeler, plan bütünlüğü içerisinde inşaat alanını ve kalıcı nüfus miktarını arttırıcı, nüfus-donatı dengesini bozucu, yapı yoğunluğu ve trafik yükünü arttırıcı olup 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan ana prensiplerini, genel kurgusunu ve kararlarını etkileyici nitelikte olduğundan aykırı bulunmakla birlikte gecekondu maliklerinin mağduriyetini giderecek olan kentsel dönüşüme olanak sağlayacağı düşünülen ve ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizde önerilen “Konut Alanları” için “500 kişi/ha” yoğunluk değeri Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır.

3. İtiraz değerlendirme tablosunda bahsi geçen  parsellerin 3 adet dilekçede “Park Alanı” ve “Yol Alanı” vb. donatı alanlarından çıkartılıp “Konut Alanı” olarak düzenlemesi talepleri değerlendirildiğinde;

İtirazlara konu alanların 25.09.2020 onaylı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı’nda  “Park Alanı”, “Spor Alanı” ve “Yol Alanı” lejandında kalmakta olup söz konusu plandaki konut alanlarında yaşayacak olan projekisyon nüfusun donatı ihtiyacını karşılamak amacıyla eğitim alanı, park, sağlık, sosyal, spor alanı gibi donatı alanlarının konut alanları içerisinde kademeli bir şekilde eşit ve birbiriyle bağlantılı olacak şekilde planlanmıştır.

Bu kapsamda talep edilen düzenlemeler yapı yoğunluğunu ve nüfus-donatı dengesini bozucu nitelikte olması sebebiyle,  1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan ana prensiplerine, plan kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmektedir.

4. İtiraz değerlendirme tablosunda bahsi geçen  1 adet dilekçede tapu tahsis belgesinin dikkate alınması talebi değerlendirildiğinde;

1/5000 ölçekli Pendik İlçesi Çınardere Mahallesi Muhtelif Parsellere Nazım İmar Planı’nda önceki süreçte Maliye Hazinesi ve Pendik Belediyesi parsellerinden “Ağaçlandırılacak Alan”da yapılaşmış olan gecekondu sahiplerine tapu tahsis belgelerinin Milli Emlak Müdürlüğü tarafından hatalı verilmesinden dolayı çıkan sorunun çözülmesi amacıyla ve gecekondu sahiplerinin talepleri göz önünde bulundurularak yerinde konut üretilebilmesi amaçlanmıştır.

29.06.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 18. maddesinde; “Tapu tahsis belgelerinin Hak sahiplerinin, daha önce bu taşınmazlar hakkında 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak arsa bedelinin tamamını ödeyerek; tapu tahsis belgesi almış olan kişiler veya tapu tahsis belgesi almak için yetkili idaresine müracaat eden ancak işlemleri henüz sonuçlandıramamış olan kişiler olması hâlinde, bu taşınmazların tapu tahsis veya müracaat belgelerinde belirtilen miktar kadar olan kısmı 2981 sayılı Kanun hükümlerine göre, bu miktardan fazla olan kısmı ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak harca esas değeri üzerinden satılır.” denilmekte olup tapu tahsis belgeleri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları kapsamında değerlendirilebilecektir.

Bu kapsamda talep edilen düzenlemenin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sürecinde çözümlenebileceğinden 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilememektedir.

SONUÇ:   

Yukarıda belirtilen tespit sonucunda yapılan itirazlardan;

1 numaralı maddedeki Anadolu Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığının ilgi (e) yazısında belirtilen “Konut Alanı”, “İbadet Alanı”, “Belediye Hizmet Alanı” ve “Yol Alanı” fonksiyonlarında kaldığı ancak “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonu altında kalan fiilen yapıları bulunduğu gerekçesiyle donatı alanından çıkartılıp “Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talebi, ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizdeki plan kararlarına geri dönülmesi uygun olarak değerlendirilmektedir.

·        2 ve numaralı maddedeki kademeli emsal artışına yönelik taleplerinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan ana prensiplerini, genel kurgusunu ve kararlarını etkileyici nitelikte olduğundan aykırı bulunmuş olup ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisine takdim yazımız ekinde sunmuş olduğumuz 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifimizde önerilen “Konut Alanları” için “500 kişi/ha” yoğunluk değeri Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır.

·        3 numaralı maddedeki itirazların plan bütünlüğü içerisinde inşaat alanını ve kalıcı nüfus miktarını arttırıcı, nüfus-donatı dengesini bozucu, yapı yoğunluğu ve trafik yükünü arttırıcı, plan ana kararlarını ve genel kurgusunu bozucu nitelikte olup 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan ana prensiplerine ve kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.

·        4 numaralı maddedeki tapu tahsis belgesinin dikkate alınması talebinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilemeyeceği tespit edilmiştir. "denilerek.

25.09.2020 onaylı NİP-34328741 PİN Numaralı Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, Muhtelif Parsellere İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’na yapılan itiraz ve değerlendirmelere ilişkin gerekli bilgi ve belgeler yazımız ekinde olup yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

            KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi Muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı itirazları incelenmiş olup, 2 nolu itirazda yer alan 500 kişi/ha yoğunluk talebinin kabulü, 4 nolu itiraz 1/5000 ölçekli planın konusu olmadığından 1/1000 ölçekli planda değerlendirilmesi, diğer tüm itirazların reddi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 24 Kasım 2021 tarihli 5. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.