Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli UİP Değişiklikleri.

Karar Tarihi

10 Kasım 2021

Karar No

1079

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün   08/03/2021 gün ve 2021/270 sayılı yazısında;

İlgi: a) Pendik Belediye Başkanlığının 25/12/2020 tarihli ve E-69223378-115.01.06.50809 sayılı yazısı ve eki dosya.

b) Pendik Belediye Meclisinin 11/12/2020 tarihli ve 2020/69 sayılı kararı.

TALEP:

İlgi (a) yazı ve ekleri ile 20/02/2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunu” doğrultusunda hazırlanan 22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve 17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalan TEKLİF-34533925 Plan İşlem Numaralı (PİN) Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişiklikleri teklifi 5216 sayılı yasanın 7b maddesine göre incelenerek karara bağlanması talep edilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) Pendik Belediye Meclis Kararında; “Müdürlüğünce teklif ve talep edildiği şekilde; Yapı Yükseklikleri Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili İmar Komisyonunun 2020/60 sayılı raporunun komisyondan geldiği şekli ile kabulü, Pendik Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi, 2. Toplantı Yılı, Aralık Ayı Toplantısının 11 Aralık 2020 Cuma günü yapılan 2. Birleşimi, 1. Oturumunda oy çokluğu ile kararlaştırılmıştır.” denilmektedir.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki plan değişikliklerine ilişkin plan değişikliği dosyalarında herhangi bir kurum görüşü bulunmamaktadır.

MEVZUAT:

20/02/2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’unun 6. Maddesinde “…3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin …(ç) bendi ile (ğ) bendinin birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve bende birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır.

İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır. Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilir. Bu kentsel tasarım projelerinin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir. İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez…

Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir…” ve 13.Maddesinde

“3194 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 20 – Bu Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusunda ilgili idare 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve" revizyonlarının yapılması zorunludur.” hükümleri bulunmaktadır.

MERİ NAZIM İMAR PLANI:

Teklife konu 22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve 14/09/2012 onaylı Pendik Kurtköy Mahallesi 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Hserbest yapılaşma koşullarına tabi alanlar, 29/07/2003 onaylı 1/5000 ölçekli E5 Karayolu Tem Arası 1 Havalimanı ve İTEP Nazım İmar Planı’nda “Sabiha Gökçen Havaalanı ve İleri Teknoloji Endüstri Parkı” fonksiyonunda kalmakta olup,

İlgi plan notlarında;“Sabiha Gökçen Havaalanı ve İleri Teknoloji Endüstri Parkı’nda havaalanı ve ilgili tesisleri, İleri Teknoloji Endüstri Parkı araştırma ve eğitim birimleri; yüksek teknoloji ve araştırma geliştirmeye dayalı endüstri alanları (elektrik, elektronik, bilişim vb.) yer alacaktır.  Bu alanda; içindeki çalışma alanlarının ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte ticaret alanları, konut alanları, kongre merkezi, sosyal kültürel birimler yer alabilir. Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.” denilmektedir.

22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı plan notların özel hükümlerin 12, 13, 14 ve 15. Maddeleri ile aynı planda yapılan 14/09/2012 onaylı Pendik Kurtköy Mahallesi 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin 4. Maddesinde “H:serbest” koşulunun getirildiği görülmektedir.

17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde: Hserbest yapılaşma koşulu ile “Otel Alanı” lejandında kalan 4741 parsel; 13/05/2016 onaylı 1/5000 ölçekli Ankara Cad İle Tem Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı’nda “Turizm Alanı” fonksiyonunda kalmakta olup “Yençok:30.50 m” olarak belirlenmiştir.

17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde Hserbest yapılaşma koşulu ile “Özel Sağlık Tesis Alanı” lejandında kalan 4668 parsel ise,  13/05/2016 onaylı 1/5000 ölçekli Ankara Cad İle Tem Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı’nda “Özel Sağlık Tesis Alanı” fonksiyonunda kalmakta olup “Yençok:30.50 m” olarak belirlenmiştir.

TEKLİF PLAN DEĞİŞİKLİĞİ:

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen, 20/02/2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun doğrultusunda; Yençok değeri serbest olarak belirlenen Pendik ilçesi sınırları içerisindeki;

22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planının plan paftalarında ve plan notlarının 12., 13., 14. ve 15 inci maddelerinde belirtilen “Hmax:Serbest” ibaresi "Yençok:30.50 m" olarak,

14/09/2012 onaylı Pendik Kurtköy 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin plan paftalarında ve plan notlarının 4. Maddesinde geçen “... bina yüksekliği Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı kriterlerini aşmamak koşulu ile serbesttir.” ibaresi "... bina yüksekliği Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı kriterlerini aşmamak koşulu ile Yençok:30.50 m'dir." olarak,

17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 2.5. nolu “Otel Alanı”na ilişkin plan notu maddesinde belirtilen “H=serbest olup havalimanı mania planı kriterlerine uyulacaktır.” yerine “Yençok:46.50 m” ifadesi, 2.12. nolu “Özel Sağlık Tesis Alanı”na ilişkin plan notu maddesinde belirtilen “Dolayoba 0/4668 parselde;  TAKS: 0.50 KAKS: 2.25 H:serbesttir.” yerine ise “Yençok:56.50 m'dir” ifadesi ile yeniden düzenlendiği görülmektedir.

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede, 22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ile 14/09/2012 onaylı Pendik Kurtköy Mahallesi 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde Hserbest olarak belirlenmiş olan “Sabiha Gökçen Havaalanı ve İleri Teknoloji Endüstri Parkı” ve “Ticaret Alanı” fonksiyonunda mevcutta yapı bulunmadığı ve çevre yapılaşmanın da 10 katlı yapılardan oluştuğu tespit edilmiştir.

Söz konusu veri tabanı kayıtlarına ve Pendik Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan şifahi bilgilere göre, 17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Hserbest olarak belirlenen;

“Otel Alanı” fonksiyonunda kalan 4741 parselde mevcutta yapı bulunmadığı ancak 2017 yılında göre alınan yapı yüksekliğinin 54.15m olduğu ruhsat projesinin bulunduğu ve bu ruhsat projesinde geçen ancak yapı ancak yasal mevzuatta tanımlı süreler içerisinde yapılması gereken iş ve işlemler yapılmadığından söz konusu ruhsat projesinin geçerliliğinin kalmadığı,

“Özel Sağlık Tesis Alanı” fonksiyonunda kalan 4668 parselde ise mevcutta 14 katlı özel sağlık tesisi binasının bulunduğu, 2015 yılında 13/06/2014 onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre alınan ruhsat projesinin bulunduğu ve bu ruhsat projesinde geçen yapı yüksekliğinin 53.40 m olduğu tespit edilmiştir.

DEĞERLENDİRME:

Ayrıcalıklı bir coğrafi konuma sahip bir dünya metropolü olan İstanbul; doğal güzellikleri, tarihi/arkeolojik mirası ve sosyo-kültürel yaşamıyla eşsiz bir şehir olmasının yanı sıra; tepeler, manzara noktaları, tarihi yapılar, göz alıcı panoramalar gibi kentin silüetini ve peyzaj değerlerini oluşturan çeşitli görsel zenginliklere ve bakı alanlarına sahiptir.

Bununla birlikte kentsel mekanda sürekli değişen gelişme eğilimleri baz alındığında siluetinin olumsuz etkilenmesine yönelik uygulamaların varlığı ortaya çıkmıştır. Tüm bu etkenler vasıtası ile İstanbul genelinde yapı yüksekliği sınırlaması getirilmeyen alanlarda;

• Çevre yapılanma şartlarına uygun olmayan düzensiz yapılar ortaya çıkmasına,

• İstanbul’un kendine özgü hissedilir topografya ve doğal eşikleri yansıtmayan yapılaşma düzeninin oluşmasına,

• Yüksek yapılaşmaların yoğunlaşması ile sosyal yapı bakımından komşuluk ilişkilerinin olumsuz etkilenmesine,

• Düzensiz gelişen yapılaşma ile birlikte fiziki altyapı ve mikro klima bakımından olumsuz etkilerin oluşmasına neden olmaktadır.

Nitekim İstanbul’un mekânsal anlamda geleceğe yönelik ana kararlarını belirleyerek uygulamaya esas olan imar planlarını yönlendiren 15/06/2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda konu ile ilgili olarak genel bir çerçeve çizilmektedir. İstanbul’da her arazi kullanım kararının kentin doğal ve ekolojik yapısının sürdürülebilirliğine katkı vermesi amaçlanmaktadır.

“Mekânsal gelişmenin gelecek nesillerin ihtiyaçlarını gözeten, doğal ve kültürel çevreyle uyum içinde olması” ilkesi göz önünde bulundurularak hazırlanan 15.06.2009 onaylı 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda plan kararlarının temelini çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik ilkeleri oluşturmaktadır. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul’un kentsel gelişmesi ve geleceği planlanırken; kentin bünyesinde sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelerin esas alınması, dolayısıyla; kentin sağlıklı yapılaşmasına, ekolojik çevresi ile sürdürülebilir ilişkiler kurmasına ve vizyonuna ilişkin gereklerine yanıt verebilecek en uygun kentsel gelişme modelinin saptanması stratejik önem taşımaktadır.

Bu kapsamda; plana ait planlama ilkelerinde “İstanbul’un yaşam destek sistemleri olan doğal alanların, insan yapısı altyapının ve yaşam kalitesinin iyileştirilebilmesi… insan odaklı bir planlama anlayışıyla” ilkeler tanımlanmaktadır.  1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda;

• Hedef 3/ Ana Strateji 6 Yerleşmelerin Tarihsel-Kültürel Değerlere Duyarlı Gelişmesini Sağlamak kapsamında  “İstanbul’un sahip olduğu tarihi ve kültürel dokusu, evrensel kimliği, peyzajı, kentin simgeleri ve siluetini korumaya yönelik çalışmaların yapılması” ,

• Hedef 4/ Ana Strateji 1 Yerleşim Alanlarında Mekansal Kaliteyi Yükseltmek kapsamında “Kentin sahip olduğu özgün siluetin korunmasına yönelik siluet ve tasarım planlaması çalışmalarının yapılması” alt stratejileri yer almaktadır.

Bununla beraber konu ile ilgili olarak; 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul silüetinin korunması, mekânsal gelişmenin sağlıklı ve düzenli bir şekilde sürdürülebilirliğinin sağlanabilmesi için 8.2.15 nolu plan notunda “…İstanbul’un özgün silüetini oluşturan alanlar ile silüeti etkileme potansiyeline sahip çeper alanlarda kent görünümündeki (silüetindeki) değişimi kontrol etmek amacıyla imar planlarında verilen yapılaşma haklarına (yükseklik, TAKS ve KAKS gibi yapı kütlesi oranları) yönelik kısıtlayıcı koşullar getirilebilir. Silüet ana planına altlık oluşturmak üzere alt bölgelerde de çalışma yapılabilir.” denilmekte olup bu kapsamda çalışmanın temeli ve kapsamı belirlenmektedir.

Yukarıda “Mevcut Durum” başlığı altındaki tabloda da görüldüğü gibi; (Bu kapsamda)

İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen, 22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalan Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi ile, plan paftalarında ve plan notlarının 12., 13., 14. ve 15. maddelerinde belirtilen “Hmax:Serbest” ibaresinin "Yençok:30.50 m" olarak yapılan düzenleme, çevre yapılaşmalar ve mevcut teşekküller göz önünde bulundurulduğunda Müdürlüğümüzce uygun olarak değerlendirilmektedir.

 14/03/2012 onaylı Pendik Kurtköy 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalan Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinde, plan notları 4. Maddesinde “... bina yüksekliği Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı kriterlerini aşmamak koşulu ile serbesttir.” ibaresi "... bina yüksekliği Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı kriterlerini aşmamak koşulu ile Yençok:30.50 m'dir." olarak önerilmesi, çevre yapılaşmalar ve mevcut teşekküller ve Mania kriterleri kısıtlılığı göz önünde bulundurulduğunda Müdürlüğümüzce uygun olarak değerlendirilmektedir.

17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 2.5. nolu “Otel Alanı”na ilişkin plan notu maddesinde belirtilen “H=serbest olup havalimanı mania planı kriterlerine uyulacaktır.” yerine “Yençok:46.50 m” ifadesi çevre yapılaşma koşulları itibariyle Müdürlüğümüzce uygun olarak değerlendirilmektedir.

17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 2.12. nolu “Özel Sağlık Tesis Alanı”na ilişkin plan notu maddesinde belirtilen “Dolayoba 0/4668 parselde;  TAKS: 0.50 KAKS: 2.25 H:serbesttir.” yerine ise “Yençok:56.50 m'dir” olarak önerilmesi 4668 parsel özelinde 2015 yılında alınmış olan ruhsat projesinde “53.40 m” olarak belirlenen yükseklik değerinin mevcut teşekkülde 56.50 m olduğu tespit ediştir. Söz konusu teklifin ruhsat projesindeki şekliyle “53.40 m” olarak düzenlenmesi Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.

SONUÇ:

  • 22/06/2005 onaylı İTEP Havaalanı Sahası 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalan Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi ile, plan paftalarında ve plan notlarının 12., 13., 14. ve 15. maddelerinde "Yençok:30.50 m" düzenlemesi,
  • 14/09/2012 onaylı Pendik Kurtköy 8875 Ada 9 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalan Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinde, plan notları 4. Maddesindeki "... bina yüksekliği Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı kriterlerini aşmamak koşulu ile Yençok:30.50 m'dir." düzenlemesi,
  • 17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 2.5. nolu “Otel Alanı”na ilişkin plan notu maddesinde “Yençok:46.50 m” düzenlemesi,
  • 17/10/2018 onaylı Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 2.12. nolu “Özel Sağlık Tesis Alanı”na ilişkin plan notu maddesindeki “Yençok:56.50 m'dir” düzenlemesinin, “Yençok:53.40 m'dir” şeklinde değiştirilmesi müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır. "denilerek.

İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen TEKLİF-34533925 (PFN) Pendik İlçesi Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişiklikleri teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, Yapı Yüksekliklerinin Sınırlandırılmasına ilişkin 1/1000 ölçekli UİP değişiklik teklifi incelenmiş olup; Teklif “4668 parselde Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin belgesindeki irtifa geçerlidir” ve “4741 parselde Yençok:46,50 m(14 kat) geçerlidir. “Plan notlarının eklenmesi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 10 Kasım 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.