Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Gaziosmanpaşa Merkez Mahallesi 1780 Ada ve Çevresine (4.94 ha’lık Alan) İlişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İtirazları

Karar Tarihi

14 Ekim 2021

Karar No

917

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün     13/09/2021  gün ve    sayılı yazısında;

“İlgi: a)17.10.2019 tarihli ve E:3823-11474 sayılı Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı yazısı.

           b) 16.12.2019 tarihli ve 2019/9870-7398 sayılı Planlama Müdürlüğü yazısı.

           c) 23.01.2020 tarihli ve sayılı Başkanlık Oluru.

          d) 09.11.2020 tarihli ve 2020/S-BK No:4596 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.

           e) 17.12.2020 tarihli ve 2020/1329 sayılı Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı.

          f) 15.04.2021 tarihli ve 2020/12744-BK No:2343-İBB No:72715 sayılı yazımız ve ekleri.

          g) 04.06.2021 tarihli ve E:22860871-115.01.02-17912 sayılı Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı yazısı

          h) 17.06.2021 tarihli ve Bn:6668-İBB No:117427 sayılı dilekçe.

          ı) 17.06.2021 tarihli ve Bn:6669-İBB No:117425 sayılı dilekçe.

          i) 21.06.2021 tarihli ve Bn:6792-İBB No:119950 sayılı dilekçe ve ekleri.

          j) 21.06.2021 tarihli ve Bn:6799-İBB No:120086 sayılı dilekçe ve ekleri.

           

    İTİRAZ

 Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığının ilgi (g) yazısı ve ilgi (h), (ı), (i) ve (j) dilekçeler ile; “Gaziosmanpaşa ilçesi, Merkez Mahallesi sınırları içerisinde kalan ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında “Riskli Alan” ilan edildikten sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca son olarak “16.11.2015 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı” onaylanan, ancak mahkeme kararları ile “Riskli Alan” sınırı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı iptal edilen 4.94 ha’lık alana ilişkin” Müdürlüğümüzce hazırlanarak, onaylanan 22.12.2020 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Gaziosmanpaşa İlçesi Merkez Mahallesi 1780 Ada ve Çevresine İlişkin Nazım İmar Planına itiraz edilmektedir.

22.12.2020 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Gaziosmanpaşa İlçesi Merkez Mahallesi 1780 Ada ve Çevresine İlişkin Nazım İmar Planı, 3194 sayılı İmar Kanunu gereği 24.05.2021/22.06.2021 tarihleri arasında, Planlama Müdürlüğü’nce ilan edilmiş olup, itiraz taleplerinin plan askı süresi içerisinde olduğu görülmektedir.

MÜLKİYET

Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’na ait ilgi (g) itiraz yazısı plan notlarına ilişkindir. İlgi (h), (ı), (i) ve (j) dilekçelerde adı geçen 1784 ada, 4 (1478 m2) ve 5 (1110 m2) parseller ile 6771 ada, 8(1502,67) ve 6771 ada, 9 (3327 m2) parsellerin dilekçede adı geçen şahısların mülkiyetinde olduğu ve 1998 - 2013 yılları arasında edinildikleri tespit edilmiştir.   

MEVCUT DURUM

İtiraza konu planlama alanında; konut ve iş yerlerinin bulunduğu, planda yer alan eğitim ve park alanının mevcut olmadığı görülmektedir.

MER-İ PLAN DURUMU

İtiraza konu plan: 22.12.2020 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Gaziosmanpaşa İlçesi Merkez Mahallesi 1780 Ada ve Çevresine İlişkin Nazım İmar Planı olup, bu doğrultunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı henüz onaylanmamıştır. Ancak söz konusu planlama alanını da kapsayan Gaziosmanpaşa ilçesine ilişkin meri 07.08.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gaziosmanpaşa Uygulama İmar Planı bulunmaktadır.

İTİRAZLAR VE GEREKÇELERİ

  • Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın ilgi (g) yazısı ile;

“İtirazlarımız

İtiraz 1

22.12.2020 tt.li Nazım İmar Planı Plan Notlarının Kentsel Çalışma Alanları başlığı altında yer alan

2.1. Ticaret Alanları

Ticaret Alanlarında, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, sergileme, pazarlama ve kültür merkezi vb. yapılabilir. bu alanlarda yençok:20 m’dir. (6 kat) notu yer almaktadır.

Bu nota “Bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılabilir.” Notunun ilave edilmesi ve yine bu nottan “Yençok= 20. m’dir” notunun çıkartılarak bu kısma “Bu alanlarda kat adeti 6 kattır” şeklinde düzenlenerek son haliyle bu notun

2.1. Ticaret Alanları

Ticaret Alanlarında, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, sergileme, pazarlama ve kültür merkezi vb. yapılabilir. Bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılabilir. Bu alanlarda kat adeti 6 kattır” şeklinde düzenlenmesi yönünde talebimiz bulunmaktadır. 

“Bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılabilir” notunun ilave edilmesi yönündeki talep nedenimiz:

İlçemiz 21.09.2004/18.12.2009/17.10.2017/21.11.2018 tt.li 1/5000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı notunun 18. Maddesinde

“T1 simgesi ile gösterilen ticaret alanlarında: bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, sergileme, pazarlama, kongre ve kültür merkezi vb. yapılabilir. Bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere, üst katlarda konut yapılabilir...” şeklindedir ve Gaziosmanpaşa ilçesinde bu şekilde uygulanmaktadır.

Yençok ifadesini kaldırma talebimizin nedeni:

İstanbul İmar Yönetmeliği katlar arası yükseklik ile ilgili bölüm incelendiğinde komisyon kararı ile belirlenen yükseklik düşük kalmaktadır.

Yençok=18.50 m. olan 6 katlı bir yapılaşma için

                                               = 1 zemin kat + 5 normal kat = 4.5 m + 4 m * 5 = 24, 5 m olmaktadır.

Yönetmeliğe göre asma katlı zemin kat olması durumunda ise 6 m + 4 m * 5 =26 m olmaktadır.

Bu durumda belirlenen Yençok-20,00 m ifadesi yetersiz kalmakta olup, İstanbul İmar Yönetmeliği katlar arası yükseklik ile ilgili bölümün tekrara değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, Ticaret+Konut Alanlarında çatı piyesi ilavesi ile yükseklik daha da artmaktadır.

İtiraz 2

22.12.2020 tt.li Nazım İmar Planı Plan Notlarının Kentsel Çalışma Alanları başlığı altında yer alan

2.2 Ticaret-Konut Alanları

“Yoldan yüz alan ilk sıra parsellerde Ticaret-Konut uygulaması yapılacaktır. Bu alanlarda bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere, üst katlarda konut yapılabilecek olup, üst katlarda istenirse ticaret fonksiyonu yer alabilir. Yençok = 20.00 m.(6 kat)” notu yer almaktadır.

Bu nottan “Yençok = 20 m’dir” notunun çıkarılarak bu kısma “Bu alanlarda kat adedi 6 kattır” şeklinde düzenlenerek son haliyle bu notun

2.2 Ticaret-Konut Alanları

“Yoldan yüz alan ilk sıra parsellerde Ticaret-Konut uygulaması yapılacaktır. Bu alanlarda bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere, üst katlarda konut yapılabilecek olup, üst katlarda istenirse ticaret fonksiyonu yer alabilir. Bu alanlarda kat adeti 6 kattır” şeklinde düzenlenmesi talebimiz bulunmaktadır.  Yençok ifadesini kaldırma talebimizin nedeni: yukarıda ifade edilmiştir.” Şeklinde itiraz edilmektedir.   

  • İlgi (h) dilekçe ile;

“Müvekkil şirketlerine ait olan Gaziosmanpaşa ilçesi, Merkez Mahallesi, 1784 ada, 4-5 parsellerin, itiraza konu 1/5000 ölçekli nazım imar planında Eğitim Alanı’na alınmasını uygun görülmemektedir. 

1)Arsamızın toplam alanı 2516 m2 olup, bu alan içerisinde hem yeşil alan, hem spor tesisi olan bir okul yapılması fiziken uygun değildir.

2)Yine arsanın bulunduğu yerde öğrencilerin ulaşım ve otopark sorunu başka bir zorluktur. Ayrıca binaların ve iş yerlerinin arasında okulun olması çevre, sese ve gürültü yönünden sorun olacaktır.

İstanbul Yeni Yüzyıl Üniversitesi Özel Gaziosmanpaşa Hastanesi otoparkı olarak kullanılan bu alanın Özel Sağlık Tesisi Alanı’na alınması ile hastanenin büyümesine ve gelişmesine imkan sağlanacaktır. Sonuç olarak, 1784 ada, 4-5 parsellerin Özel Sağlık Tesisi, Özel Eğitim Tesisi Alanına çevrilmesinin talep etmekteyiz.” Şeklinde itiraz edilmektedir.  

  • İlgi (ı) dilekçe ile;

“Askıya çıkan plan ile parselimin (Gaziosmanpaşa ilçesi, Merkez Mahallesi, 6771 ada, 8 parsel) bulunduğu T1 Ticaret Alanı’nda konut yapılamadığını anlamaktayım. Ancak bu plandan önce yürürlükte olan 07.08.2006 tarihli TEM Güneyi Revizyon İmar Planı ile, isteğe bağlı olarak zemin üstü katlarda konut yapabilme imkanı vardı ki, şu an halihazırda Eski Edirne Asfaltı boyunca T1 Alanlarında konutlar yapılmakta. Ayrıca binaların yüksekliği 10-15 kat arası. Bu nedenle bu plan kararı mağduriyete yol açtığından, eskisi gibi isteğe bağlı olarak konut yapılmasının önünün açılması” Şeklinde itiraz edilmektedir.  

  • İlgi (i) dilekçe ile;

“1 Müvekkiller, Gaziosmanpaşa, Merkez Mahallesi, 6771 ada 9 parsel malikleri olarak, 24.05.2021 tarihinde  “planaski.ibb.gov.tr” adresinde yayımlanan “Gaziosmanpasa Merkez Mah 1780 Ada ve Çevresine İlişkin NİP(1-5000)” plan tadilat projesi kapsamında yapılan çalışmaları incelemiş olup, önceki “6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilan edilen Riskli alan durumuna göre mağduriyetin giderildiğini belirtmek isteriz.

2 Bu çalışmalar, müvekkillere ait parselde bulunan, 22.01.1986 tarihinde kurulup, 46.77.01 Nace Kodu ile çalışmalarına devam ettikleri “Tavusbay Metal Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi” firmasının mevcut konjoktürde müvekkillere fayda sağlasa da taşınması, başka bir yerde faaliyetlerine ivedi bir şekilde devam etmesi maalesef 35 senelik bir firma için mümkün değildir.

3 Müvekkiller Gaziosmanpaşa, Merkez Mahallesi 6771 ada 9 parsel malikleri olarak, bölgede yoğun olarak sanayi firmalarının çalışmalarda bulunduğu ve bu firmaların yerini konut ve ticari fonksiyonları olan yeni yapılaşmalara bıraktığını gözlemlemektedir. Konum gereği, Gaziosmanpaşa ilçe sınırları içerisinde bulunduğumuzu ve “Eski Edirne Asfaltı” olarak geçen caddenin diğer tarafının Bayrampaşa ilçe sınırları içerisinde olduğunu hatırlatmak isteriz. Bu bölgeye bakıldığında talebin üzerinde ofis ve ticari faaliyetlerin gerçekleşebileceği yapıların az olduğunu, (Eksa İnşaat Turizm Taahüt Ltd. Şti- Ekşioğlu İş Merkezi Projesi Vb.) Lakin, konut arzının ise talebin çok altında kaldığını, 35 senelik malikler olup bölgeye hakim bireyler olarak gözlemlemekteyiz. Bunu örneklendirme amacıyla, Eski Edirne Asfaltı No:1’de bulunan “Pashador Rezıdans Avm” ve Salihpaşa Caddesi No:15’te bulunan “Novi Bazaar Gaziosmanpaşa” projelerinde bulunan toplam 350 konutun, tamamına yakınının satıldığını ve bu projelerin 12 Kat ve Üstü olduğunu bildirmek isteriz.

4 Ayrıca, parselimizin 3000 m2 ‘den büyük olduğunu belirterek, yayınladığınız plan notundaki 13. Maddenin 13. Fıkrasının B Bendine bulunan, %15 bedelsiz terk yapacağımız arsamızda, %5 yapılaşma hakkı artışı ile mağduriyeti giderme amacında bulunulduğun bilincindeyiz. Lakin. %15 bedelsiz terkin yapılacağı arsamızın “Vaziyet planında bu donatı alanlarının yerini tayin etmekle ilçe belediyesi yetkilidir.” ibaresinin bulunması tarafımızda tedirginlik yaratmaktadır. Çünkü zaten daha önceden ticari arsalar olarak planlanmış yerimiz, ince uzun bir parsel yapısına sahip olup, sadece 38 metre cephesi bulunmaktadır. Bu terkin ilçe belediyesince cephemizde yapılması halinde, oluşturulacak proje için hem prestij hem de şerefiye kaybı yaşanacak olması açık bir şekilde ortadadır.

5 Bu sebeplerden ötürü, “Gaziosmanpaşa Merkez Mah. 1780 Ada Ve Çevresine İlişkin Nip(1-5000)” plan notlarınızı inceleyerek tekrar mağduriyetimizi giderdiğini belirterek, yukarıda belirttiğimiz sebeplerden dolayı, T1 Ticaret Alanı olarak belirttiğiniz parselimize, Mevcut 12 kat, ticari alan için TAKS MAX:  0.60 ve meri imar plan notlarında bulunan “Parsellerin Meri Plandaki İnşaat Alanı: Birinci Bodrum Kat (Zemın Kat Alanı Kadar) + Zemin Kat + Normal Katlar (Zemin Kat Alanının %35’inden Fazlasını Aşamaz) * Çatı Arası Piyesi (Normal Kat Alanının %30’u   Kadar)   Alanlarının   Toplamından   Hesaplanacaktır. Bulunan İnşaat Alanı Katlar Alanı (Emsal Alanı) Olarak Kabul Edilir. Parsellerin Tevhid Edilmesi Sonucu Yeni Oluşan Parsellerde Açığa Çıkan Bodrum, Zemin Ve Zemin Üstü Katlarda Emsal Harici Alanların Toplamı (Asansör, Yangın Holü, Yangın Merdiveni, Sahanlık Ve Kat Holleri Hariç) İnşaat Alanının %10’unu Geçemez.” ibareleri korunarak, mümkünse arttırılarak, plan notlarınıza “Üst Katlarda İsteğe Bağlı Olarak Konut Yapılabilir” eklemesi yapılması” Şeklinde itiraz edilmektedir.   

  • İlgi (j) dilekçe ile;

“Müvekkillerim, İstanbul, Gaziosmanpaşa, Merkez Mahallesi, Mor Lale Sokak üzerinde (1784 ada, 4-5 parseller) 3194 sayılı imar kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 7b. Madde’si gereği, 1/5000’lik nazım imar planına göre kamu hizmeti gören, gelir vergisi ödeyen işletme yok edilerek işbu işyeri etrafta otopark olmadığı ve başkaca birden çok eğitim alanı olduğu halde “eğitim alanına alınması” Sayın komisyonca bu şekilde fiili ve hukuki duruma aykırı olarak yapılan tadilat kamu yararına uygun değildir.

Buranın şuan faal olan bir işletme olduğu hukuki durumumuz dikkate alınmayarak otopark işletmesinin “eğitim alanına”  ayrılması Yasal ve Anayasal haklarımıza aykırıdır.Şöyle ki:

1) Arsalarımız toplam 2516 m2dir. Ekte sunulan belgeler dikkate alındığında, kamu hizmeti sunulan hastaneye tahsisli otopark olarak kullanılmaktadır.

2) İstanbul’da otopark alanı elzem olup, kamu menfaati gereğidir.

3) Sayın Başkanlığınız, yol kenarında dahi otopark alanı ayırarak, kamunun otopark ihtiyacını gidermeye çalışmaktadır.

4) 2 adet büyük hastane bulunan bölgede otopark ihtiyacını karşılayacak alan bulunmamaktadır.

5) Canlar, trafik sıkışıklığı nedeniyle yok olmaktadır.

6) Onurlu ve sağlıklı insan yaşamının kurulması ve korunması için kamu düzeninin gereği yerine getirilmektedir.

7) Yaşam hakkı anayasal haktır, vazgeçilemez.

8) Yakın çevresinde 4-5 adet okul bulunmakta olup, bu okulların velileri trafiği olumsuz etkileyerek, polis, ambulans ve itfaiyeye yol vermemekteler.

9) Bunun nedeni yeterli otopark alanı olmamasıdır.

10) Otopark alanının yok edilerek, hastanenin yanında okul yapılmasının trafiği olumsuz etkileyerek, kargaşaya, can ve mal kaybına sebep olacaktır.

11) Aynı bölgede okul sıkıntısı yoktur ancak otopark sıkıntısı elzem olup, kamu düzenini tehlikeye sokmaktadır.

12) Yapılan işlemde kamu yararı olmadığı gibi, kamunun zararına sebebiyet verildiği izahtan varestedir.

13) Bu alanın içinde hem yeşil alan, Hem spor tesisi olan bir okul yapılması fiziken uygun

değildir. Sıkışan trafikte, hastanelerin de yayacağı virüs ve bakterilerde dikkate alındığında çocuklar açık tehlikeye maruz kalacaktır.

14) Yine arsanın bulunduğu yerde hastahanelerden başka hemen arkasında ceza adliyesi, tutukluların getirildiği nezaret, bulunduğu gibi, öğrencilerin ulaşım ve otopark sorunu giderecek, tek bir alan, otopark dahi yoktur.

15) Ayrıca binaların ve iş yerlerinin arasında okulun olması da çevre, ses ve gürültü yönünden de eğitim verilmesi için sorunlu olacağı izahtan varestedir.

İstanbul Yeni Yüzyıl Üniversitesi Özel Gaziosmanpaşa Hastanesinin ‘otopark’ olarak kullandığı bu arsanın hali hazırdaki yasal işletme olan mevcut fiili ve hukuki durumunu koruyarak yapılan çalışmalarda otopark alanı olarak ayrılması ile hastanelerden beklenen faydanın sağlaması, hastaların kolay ulaşımı tedavi ve eğitim için gelenlerin trafiği kapamadan hayatın olağan akışına engel olunmadan akışın devamı ile ayrıca bölgenin hem hükümet konağı, hem belediye ve hem de ceza adliyesi ile birlikte alış veriş merkezi olması, buralarda kamunun hizmetinin görülmesinde kullanılacak otoparkların olmaması, doğan eksiklik sebebiyle zorunlu ihtiyaç olan otopark ihtiyacım karşılamakta, kamu hizmetinin yapılmasında yerel idarelere yardımcı olmaktadır.

Ayrıca belirtmek isteriz ki söz konusu Hastane; Türkiye’nin önemli organ nakli, kalp cerrahisi ve kanser hastalarının teşhis tedavi alanında önem arz eden ve bir anlamda kamu hizmeti ifa edildiği bir yerdir. Ayrıca yurtdışından önemli miktarca hasta getirerek ülke ekonomisine katkı sağlamaktadır. Bu hastahanenin yeterli otoparkı olmaması nedeniyle hastahane tarafından oluşturulan işletmenin aldığı ruhsat ile bu hastane tarafından bu yer otopark olarak işletilmektedir.

Bu işletme sonucu doğan gelirden vergiler ile bu yerin kiralanması ile elde edilen gelirden sağlanan vergiler ile de ülkenin ekonomisine katkıda bulunularak, kurtarılan canların yanında ayrıca sair kamu hizmetlerinin görülmesine yardımcı olunmaktadır.” Şeklinde itiraz edilmektedir.  

DEĞERLENDİRME-SONUÇ

İlgi (a) yazı da; İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları içerisinde kalan ve 6306 sayılı kanuna göre “26.01.2013 tarih ve 28540 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 24.12.2012 tarih ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile” Riskli Alan ilan edilen bölgeye ilişkin Bakanlar Kurulu Kararının yürütmesinin durdurulması ve iptali istemiyle açılan davada alınan Danıştay 14. Dairesinin 2018/304 E. sayılı Kararı ile söz konusu Riskli Alan sınırının Merkez Mahallesi’nde kalan (4.94 ha’lık) kısmının iptal edildiği bilgisi ile, bu alana ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanan 16.11.2015 tasdik tarihli ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın İstanbul 4. İdare Mahkemesinin 2016/303 Esas, 2017/2658 Karar No sayılı Kararı ile iptal edildiği bilgisi birlikte tarafımıza iletilerek, gelinen noktada söz konusu alanda plan çalışmalarının Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığınca devam ettirildiği bildirilirken, ilgi (b) yazıda da; “ilgi (a) yazıdan bahisle” Riskli Alan sınırının ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının iptal edildiği bölgede “5216 sayılı yasaya istinaden” nazım imar planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisinin Başkanlığımız uhdesine geçtiği belirtilerek, gerekli plan çalışmasının Müdürlüğümüzce başlatılması talep edildiğinden, ilgi (c) Başkanlık Oluru alınarak, Gaziosmanpaşa ilçesi, Merkez Mahallesi, 1780 ada ve Çevresine İlişkin (4.94 ha’lık alan) 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi hazırlanmıştır. 

Teklif 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Plan Açıklama Raporu; değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere ilgi (d) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup, ilgi (e) Meclis Kararı ile “..teklif plan notlarının 2.1 ve 2.2 maddelerinde geçen “Yençok=18.50 m” ibaresinin iptal edilerek yerine “Yençok=20.00 m (6 kat)” ibaresinin eklenmesi, 2.1 plan notunun sonuna “Ticaret T1 Alanlarında plan yapımına ait esaslara dair yönetmeliğin belirlediği minimum parsel büyüklüğünü sağlamak ve donatı alanı standartlarına uymak ve bulunduğu adanın Ticaret yapılanma şartlarını aşmamak şartı ile ilgili kurum ve kuruluşların (Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı, Ulaşım Daire Başkanlığı vb.) görüşü alınarak, ilçe belediyesince onaylanacak avan projeye göre Özel Eğitim Tesisleri, Özel Katlı Otopark, ve Özel Sağlık Tesisleri yapılabilir” plan notunun ilavesi, 1784 ada, 4 ve 5 parsellerin Eğitim Alanına alınması ile tadilen uygun görülmüştür.” şeklinde karara bağlanarak, karar eki 1/5000 ölçekli plan paftaları ve plan açıklama raporu 22.12.2020 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesi gereği;  “NİP-3422675165” Plan İşlem Numaralı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ilgi (f) yazımız ile plan dağıtımı yapılarak, Başkanlığımız Planlama Müdürlüğü’nce 24.05.2021/22.06.2021 tarihleri arasında ilan edilmiştir.

Plan askı süresi içerisinde, Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığının ilgi (g) yazısı ve ilgi (h), (ı), (i) ve (j) dilekçeler ile 22.12.2020 tasdik tarihli plana itiraz edilmektedir.

Söz konusu plan itirazları incelendiğinde;

Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın ilgi (g) yazısı ile: T1-Ticaret Alanları’na ait “2.1. Ticaret Alanları: Ticaret Alanlarında, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, sergileme, pazarlama ve kültür merkezi vb. yapılabilir. bu alanlarda yençok:20.00 m(6 kat)’dir.” şeklindeki meri plan notunun “2.1. Ticaret Alanları: Ticaret Alanlarında, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, sergileme, pazarlama ve kültür merkezi vb. yapılabilir. Bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılabilir. Bu alanlarda kat adeti 6 kattır” şeklinde düzenlenmesi istenmektedir. Ancak Ticaret Alanlarında bodrum ve zemin katlar ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılabilmesine ilişkin talep, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin “Madde 19-(g) Ticaret alanı: Bu alanlarda; (1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri (2) Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, (3) İlgili kamu kurumun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel sağlık tesisleri, (4) İlgili kamu kurumun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel eğitim tesisleri, kurslar, etüt merkezleri, gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir” şeklindeki madde hükmüne aykırı ve ilave nüfus artışı getirecek niteliktedir.  

Yine ilgi (g) yazıda ile; Ticaret ve Ticaret-Konut Alanlarında yapılacak olan binaların yüksekliklerine ilişkin itiraza konu planda yer alan “Yençok:20.00 m(6 kat)” şeklindeki yapılaşma değerinin “Kat adeti 6 kattır” şeklinde düzenlenmesi talep edilmekte olup, itiraza konu planın Müdürlüğümüzce hazırlanarak, onaylanmak üzere meclise takdimi aşamasında “Gaziosmanpaşa ilçesinin geneline ilişkin 21.09.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Gaziosmanpaşa Nazım İmar Planına uyumlu olacak şekilde” Ticaret ve Ticaret+Konut Alanı fonksiyonlarında kalan parseller için yükseklik değerinin “Yençok=18.50 m” olarak önerildiği, ancak teklif planımızın tadilen uygun görüldüğü ilgi (e) Meclis Kararı ile “..teklif plan notlarının 2.1 ve 2.2 maddelerinde geçen “Yençok=18.50 m” ibaresinin iptal edilerek yerine “Yençok=20.00 m (6 kat)” ibaresinin eklenmesi...” şeklinde karar alındığı, ilçe belediyesinin talebi doğrultusunda “Yençok:20.00 m” ibaresinin kaldırılması halinde iskana konu inşaat alanı artışı olmayacağı ancak, itiraza konu 22.12.2020 onaylı plana komşu olan, Gaziosmanpaşa ilçesine ilişkin 21.09.2004 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planında da “Yencok:18.50 m” şeklindeki yapılaşma şartı geçerli olduğundan, itirazın uygun görülmesinin çevreye göre daha yüksek yapılacak yapılarak ile slüeti olumsuz etkileyeceğinden, 22.12.2020 onaylı planda da Ticaret ve Ticaret+Konut Alanlarının yapılanma şartlarının, ilgi (d) yazımız eki teklif planda olduğu gibi “Yencok:18.50 m” şeklinde düzenlenmesi uygun olacaktır.  

İlgi (h) ve ilgi (j) itiraz dilekçeleri ile: ilgi (h) dilekçede (1784 ada 5 parsel maliki olarak) 1784 ada, 4-5 parsellerin “Eğitim Alanı” lejantından “Özel Sağlık Tesisi Alanı, Özel Eğitim Tesisi Alanı” lejantına alınması talep edilirken ilgi (j) dilekçede de (1784 ada 4 parsel maliki olarak) 1784 ada, 4-5 parsellerin Eğitim Alanı” lejantından “Otopark Alanı” lejantına alınması talep edilmektedir. Ancak Müdürlüğümüzce hazırlanarak, onaylanmak üzere meclise sunulan itiraza konu planda 1784 ada 4 ve 5 parseller, bölgenin yeşil alan ihtiyacı göz önünde bulundurularak “Park ve Yeşil Alan” olarak önerilmiş olup, ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen Eğitim Tesis Alanına alınmıştır. Dolayısıyla itiraza konu planda “Eğitim Tesisi Alanı” lejantında kalmakta olan 1784 ada, 4 ve 5 parsellerin, bölgenin yeşil alan donatısı ihtiyacı göz önüne alınarak, ilgi (d) yazımız eki teklif planda olduğu gibi “Park ve Yeşil Alan” lejantına alınması uygun olacaktır. 

İlgi (ı) itiraz dilekçesi ile: Ticaret Alanı lejantında kalan 6771 ada 8 parselde, isteğe bağlı olarak konut yapılmasının önünün açılması talep edilmekte olup, Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığının ilgi (g) yazısında da talep edilen husus, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin Ticaret Alanlarında yapılabilecek olan birimlere ilişkin yukarıda belirtilen “Madde 19-(g)” hükmüne aykırı ve ilave nüfus artışı getirecek niteliktedir

İlgi (i) itiraz dilekçesi ile: Ticaret Alanı lejantında kalan 6771 ada 9 parselden, 3000 m2’den büyük olması nedeniyle, meri 13 no’lu plan notu gereği yapılacak olan %15 oranındaki bedelsiz terkinin konumunun ilçe belediyesince belirlenecek olmasının parselde prestij kaybına neden olabileceğinden de bahisle, parsellerine ait olduğu belirtilen “12 kat” ve “TAKSmax:0.60” şeklindeki yapılanma şartları ve “Parsellerin Meri Plandaki İnşaat Alanı: Birinci Bodrum Kat (Zemın Kat Alanı Kadar) + Zemin Kat + Normal Katlar (Zemin Kat Alanının %35’inden Fazlasını Aşamaz)+Çatı Arası Piyesi (Normal Kat Alanının %30’u Kadar)Alanlarının Toplamından Hesaplanacaktır. Bulunan İnşaat Alanı Katlar Alanı (Emsal Alanı) Olarak Kabul Edilir. Parsellerin Tevhid Edilmesi Sonucu Yeni Oluşan Parsellerde Açığa Çıkan Bodrum, Zemin Ve Zemin Üstü Katlarda Emsal Harici Alanların Toplamı (Asansör, Yangın Holü, Yangın Merdiveni, Sahanlık Ve Kat Holleri Hariç) İnşaat Alanının %10’unu Geçemez.” şeklindeki plan notunun korunması, mümkünse arttırılması ve plan notlarına “Üst Katlarda İsteğe Bağlı Olarak Konut Yapılabilir”  ibaresinin eklemesi talep edilmiştir.

Ticaret Alanında kalan ve 3000 m2’den büyük olan 6771 ada, 9 parselin, itiraza konu plandaki yapılaşma şartları, parselin başka parseller ile tevhid edilip, edilmemesine bağlı olup,

1) Tevhid edilmeden, tek başına uygulama yapılmak istenmesi halinde; 3000 m2’den büyük parsele, imar planındaki yapılanma hakkı %5 arttırılarak ve maksimum kat adeti 12 olacak şekilde, ayrık nizam uygulama yapılabilecektir. Ancak, %5 yapılaşma hakkı artışı yapılması durumunda, net parselin %15’i kadar kısmı, vaziyet planında donatı alanı olarak ayrılması sağlanacak olup, donatı alanının yerini tayin etmeye ilçe belediyesi yetkilidir.

2) Diğer ada ve parseller ile tevhid edilerek, uygulama yapılmak istenmesi halinde ise; 3000 m2’den büyük olan parselde, tevhid edilerek 2501 m2 üzeri büyüklüğe ulaşan parseller için verilen %15 yapılanma hakkı artışından yararlanılarak, maksimum kat adeti 12 olacak şekilde, ayrık nizam uygulama yapılabilecektir. Ancak yapılan tevhid sonucu imar adası oluşması durumunda ise yapılanma hakkı %5 daha ilave arttırılarak toplamda %20 artış ile uygulama yapılabilecektir. Ayrıca yol boyu ticaret alanlarında sadece zemin katta tabi zemine oturacak bina konturları TAKSmaks:0.60 yapılabilir. Diğer taraftan parselin tevhid edilerek 3000 m2 üzeri büyüklüğe ulaşlması halinde ise net parselin %15’i kadar vaziyet planında donatı alanı ayrılması sağlanacak olup, donatı alanının yerini tayin etmeye ilçe belediyesi yetkilidir. Parsellerin meri plandaki inşaat alanı ise: “Birinci Bodrum Kat (Zemin Kat Alanı Kadar) + Zemin Kat + Normal Katlar (Zemin Kat Alanının %35’inden Fazlasını Aşamaz)+Çatı Arası Piyesi (Normal Kat Alanının %30’u Kadar)”  alanlarının toplamından hesaplanacaktır.

Ayrıca, ilgi (i) itiraz dilekçesinde, korunması veya arttırılması istenen plan notunun “...Bulunan İnşaat Alanı Katlar Alanı (Emsal Alanı) Olarak Kabul Edilir. Parsellerin Tevhid Edilmesi Sonucu Yeni Oluşan Parsellerde Açığa Çıkan Bodrum, Zemin Ve Zemin Üstü Katlarda Emsal Harici Alanların Toplamı (Asansör, Yangın Holü, Yangın Merdiveni, Sahanlık Ve Kat Holleri Hariç) İnşaat Alanının %10’unu Geçemez.” şeklindeki kısmı itiraza konu planda yer almamakta olup, bu kısmın plana eklenmesi halinde bölgeye ilave yapı ve trafik yoğunluğu artışı getirecektir. Ayrıca İtirazın “Üst Katlarda İsteğe Bağlı Olarak Konut Yapılabilir” ibaresinin eklenmesine ilişkin kısmı ise İstanbul İmar Yönetmeliği’nin Ticaret Alanlarına ilişkin, yukarıda belirtilen “Madde 19-(g)” hükmüne aykırı ve ilave nüfus artışı getirecek niteliktedir. ” Denilerek.      

Gaziosmanpaşa ilçesi, Merkez Mahallesinin 4.94 ha’lık alanına ilişkin 22.12.2020 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Gaziosmanpaşa İlçesi Merkez Mahallesi 1780 Ada ve Çevresine İlişkin Nazım İmar Planının plan askı süresi içerisinde yapılan Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın ilgi (g) itiraz yazısı ile ilgi (h), (ı), (i) ve (j) itiraz dilekçeleri yazımız ekinde olup, 3194 sayılı imar kanununu 8. Maddesi kapsamında değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Gaziosmanpaşa İlçesi, Merkez Mahallesi, 1780 Ada ve Çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli NİP itiraza ilişkin teklif incelenmiş olup; Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin itirazının kabulü ile Plan notlarına ”Bu alanlarda asma kat yapılamaz.” ifadesinin eklenmesi ve diğer itirazların reddi Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 14 Ekim 2021 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.