Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Bağcılar, Çınar Mah., 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ile bir kısım tescil dışı alana ilişkin 1/1000 ölçekli U.İ.P. değişikliği teklifi.

Karar Tarihi

13 Ekim 2021

Karar No

910

Karar Metni

Planlama Müdürlüğü’nün 13/09/2021 gün ve 2021-6569 sayılı yazısında;

“İlgi: a) 17.06.2021 tarih, 2747669 sayı ile Bağcılar Belediye Başkanlığı yazısı ile eki 10.06.2021 tarih, 57 sayılı İlçe Meclis kararı ve 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.

b) 20.08.2004 tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve 20.08.2004 tarih, S/90 sayılı Başkanlık Oluru.

TALEP:

İlgi (a) yazı ekinde 15.09.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı kapsamında Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi, 328 ada 8 parselin İkiz nizam-4 kat yapılanmalı Konut Alanından çoğunlukla KAKS:2.00 yapılanmalı Ticaret + Konut Alanı, kısmen Park alanına alınması; 329 ada 11 parselin KAKS:2.00 yapılanmalı Konut Alanından kısmen Ticaret + Konut Alanı, kısmen Park Alanına alınması; bu parseller arasındaki 8m. en kesitli yolda kalan tescil dışı alanın kısmen Park kısmen Ticaret + Konut Alanına (KAKS:2.00) alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, 10.06.2021 tarih ve 57 sayılı Bağcılar Belediye Meclis Kararı ile aynen uygun görülerek tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)            

MÜLKİYET BİLGİSİ:

Başkanlığımız ortak kullanımındaki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü WebTapu uygulaması (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden yapılan incelemede, Bağcılar İlçesi, Çınar (Tapu: Bağcılar) Mahallesi, 328 ada 8 parselin 667,23 m² yüzölçümünde ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu, 04.03.2021 tarihinde 1 ve 6 parsellerin tevhit işlemi ile oluştuğu; 329 ada 11 parselin 797m2 yüzölçümünde ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir. Teklife konu parsellerin arasında tescil dışı alanın ise mülkiyete konu olmadığı anlaşılmaktadır. (Ek-2)

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız sistemindeki 2020 uydu fotoğraflarında yapılan incelemede, 329 ada 11 parselde herhangi bir yapılaşma bulunmadığı, 328 ada 8 parselin (eski:6 parsel kısmında) 5 katlı yapı bulunduğu görülmektedir. (Ek-3)

MERİ PLANLARDAKİ DURUM:

Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi, 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ve bu parseller arasındaki tescil dışı alan 18.04.2008 onanlı 1/5000 ölçekli Bağcılar Revizyon Nazım İmar Planında 650 ki/ha yoğunlukta Konut Alanında kalmaktadır. (Ek-4)

Teklif plan değişikliği 1/1000 ölçekli planlar yönünden incelendiğinde, 15.09.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planında 328 ada 8 parsel İkiz nizam-4 kat yapılanmalı Konut Alanında, 329 ada 11 parsel Kaks:2.00 yapılanma koşullarında Konut Alanında ve bu parseller arasındaki tescil dışı alan 8m. en kesitli yol alanında kaldığı görülmektedir. (Ek-5)

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (a) yazı ekinde iletilen 10.06.2021 tarih ve 57 sayılı İlçe Meclis Kararında; “Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi, 328 ada 8 parsel ve 329 ada 11 parsel sayılı taşınmazlar ve bir kısım tescil dışı alana ilişkin 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, komisyonumuzca müdürlüğünden geldiği şekliyle uygun görülmüştür.” şeklindeki İmar Komisyonu raporu, Bağcılar Belediye Meclisinin 10.06.2021 tarihli 2.Birleşiminde görüşülerek komisyondan geldiği şeklinde oyçokluğu ile karara bağlandığı görülmektedir. (Ek-6)

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifine ilişkin tarafımıza herhangi bir kurum görüşü iletilmemiş olmakla beraber Müdürlüğümüz plan işlem dosyasında yer alan kurum ve kuruluşların görüşleri aşağıda sıralanmaktadır.

Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü’nün

06.07.2021 tarih ve 1824 sayılı yazısı eki Komisyon Kararı

şartlı olumlu görüşü (Ek-7)

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün

12.07.2021 tarih ve 821258 sayılı yazısı

       olumsuz görüşü (Ek-8)

             PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ:

Plan açıklama raporunda; “Meri imar hakları ile alan büyüklükleri korunarak parseller birleştirilmekte, meri plan hükümlerine göre konut alanlarında zemin katlarda ticaret yapılabiliyor olması, öneri plan ile oturum küçüleceğinden dolayı sadece zeminde yer alacak ticaret fonksiyonunun meri plan hükümlerine göre hesaplanacak ticaret alanını karşılamayabileceğinin değerlendirilmesi nedeni ile konut fonksiyonu Ticaret+Konut fonksiyonu olarak önerilmektedir. Parseller arasında kalan yol ise sadece tadilat konusu parsellere hizmet veren servis yolu olması ve bu parsellerin aynı zamanda 820.Sokaktan cephe alması nedeni ile iptal edilip, alan büyüklüğü korunarak Park fonksiyonu olarak önerilmektedir.” şeklinde plan değişikliği teklifinin gerekçesi izah edilmiştir.

TEKLİF PLAN ve PLAN NOTLARI:

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelendiğinde, teklifin 15.09.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının F21-c-23-a-3-a rumuzlu paftası üzerine hazırlandığı; “Plan Değişikliği Onama Sınırı”, “TİCK”, “Park”,Korunan Cephe”, “Önerilen Cephe”, “Fonksiyon Ayrım Çizgisi” gösterimleri oluşturulduğu; 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parseldeki Konut Alanı fonksiyonu ile bu parseller arasındaki 8 m.lik yolun iptal edilerek kısmen Park kısmen TİCK (Ticaret + Konut) alanına alındığı ve teklife yönelik aşağıdaki plan notlarının getirildiği görülmektedir:

“1- Plan değişikliği onama sınırı; Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi, 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ve bu parseller arasında kalan tescil dışı alandır.

2- Plan değişikliği onama sınırı içerisindeki imar hakları bu planın yürürlüğe girmeden önceki parsel yapısı ve yapılaşma nizamı esas alınarak 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı hükümleri üzerinden hesaplanacaktır.

3- Parseller tevhit edilmeden ve kamu eline geçmesi gereken alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.

4- Plan değişikliği onama sınırı içerisindeki alanın otopark ihtiyacı Otopark Yönetmeliği ve meri mevzuat hükümleri doğrultusunda parsel bünyesinde çözümlenecektir.

5- Plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu, meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notları ve meri mevzuat hükümleri geçerlidir.”

DEĞERLENDİRME:

15.09.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı kapsamında Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi, 328 ada 8 parselin İkiz nizam-4 kat yapılanmalı Konut Alanından çoğunlukla KAKS:2.00 yapılanmalı Ticaret + Konut Alanı, kısmen Park alanına alınması; 329 ada 11 parselin KAKS:2.00 yapılanmalı Konut Alanından kısmen Ticaret + Konut Alanı, kısmen Park Alanına alınması; bu parseller arasındaki 8m. en kesitli yolda kalan tescil dışı alanın kısmen Park kısmen Ticaret + Konut Alanına (KAKS:2.00) alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, 10.06.2021 tarih ve 57 sayılı Bağcılar Belediye Meclis Kararı ile aynen uygun görülerek ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilmiştir.

          İlgi (a) yazı ve eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine ilişkin Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğünce “yeşil alan miktarını arttıracağı görüldüğünden donatı alanlarının tamamının kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla” uygun görüldüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğünce “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin Mekânsal Plan Kademelenmesi ve Genel Esaslar başlığı altında Madde 6- 2) “Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.” ifadesi yer almakta olup, Meri Nazım İmar Planındaki “Konut” fonksiyonunun “Ticaret+Konut (TİCK) Alanı” fonksiyonuna dönüştürülmüş olması 1/5000 ölçekli plan kararlarını etkileyici nitelikte olduğu anlaşıldığından öncelikle 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklifinin hazırlanması gerektiği, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planlarına Dair Esaslar başlığı altında Madde 21-10) “İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.” ifadesi yer almakta olup, “Konut Alanı” fonksiyonunda sadece zemin katta ticari birimler yer verilebilirken Ticaret+ Konut (TİCK)” fonksiyonunda ilgili madde doğrultusunda imar hakkı elde edeceği, Meri Uygulama İmar Planı Plan Notlarının 10. maddesi gereği parsellerin tevhidi ile kademeli olarak inşaat artışı içerdiği, dolayısıyla ulaşıma ilave yük getireceği fakat yolun iptal edilmesi ile ulaşım altyapısını azaltıcı bir düzenleme yapıldığı, Meri Uygulama İmar Planında 8m’lik yaya-servis yolu olan 809. Sokağın devamı niteliğinde olan 829. Sokağın (8m. genişliğinde) bir kısmının iptal edilmesi ile ulaşım aksının devamlılığının bozulduğu belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır…”  denilerek uygun görülmediği, teklife konu alanın zemin durumuna ilişkin Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, mevcut altyapı tesislerine ilişkin İSKİ Genel Müdürlüğü görüşlerinin bulunmadığı;

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planlarına Dair Esaslar başlıklı 21. Maddesinde imar planlarının hazırlanmasına ilişkin temel esasların “İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır.” olarak tanımlandığı,

Mekânsal Planların Yapımına Dair Esasların tanımlandığı Araştırma ve Analiz başlıklı 8. Maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” şeklinde esasın ortaya konulduğu görülmekte olup, kurum/kuruluş görüşü temin edilmeden teklifin kabulüne ilişkin alınan 10.06.2021 tarih ve 57 sayılı Bağcılar Belediye Meclisi kararının MPYY’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu değerlendirilmektedir.

Söz konusu teklif ile yapılan düzenlemelerin alansal açıdan eşdeğer alan oluşturduğunun belirtildiği görülmekle birlikte, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 6. maddesinin 2.fıkrasında “Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.” şeklindeki hükmü gereği düzenlemenin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yapılması gerektiği,  ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24. maddesinin 3. fıkrasında ise “Uygulama imar planlarında, bölgenin ihtiyacına yönelik çocuk bahçesi, yeşil alan, otopark, cep otoparkı, yol boyu otopark, durak cebi, aile sağlık merkezi, mescit, karakol, muhtarlık, trafo gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarını artırıcı küçük alan gerektiren fonksiyonlar ayrılabilir ve bu fonksiyonların konulması nazım imar planına aykırılık teşkil etmez.” denildiği görülmektedir.

Teklif ile tamamı Konut Alanında kalan 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ile bir kısım tescil dışı alanın Ticaret + Konut Alanına  (TİCK) alındığı, bölge planında  Ticaret + Konut fonksiyonun  Tali İş Merkezi (TİM) Alanları ve Merkezi İş Alanları (MİA) lejantları altında tanımlandığı dolayısıyla bölge planından farklı bir lejant düzenlendiği, teklif planda  KAKS:2.00 simgesinin iptal edildiği, İ-4 simgesinin ve tescil harici alandaki 8 m.lik yol simgesinin iptal edilmemesinden kaynaklı teknik eksiklik içerdiği, ayrıca yapılaşma koşullarının tanımlanmadığı ancak  “Plan değişikliği onama sınırı içerisindeki imar hakları bu planın yürürlüğe girmeden önceki parsel yapısı ve yapılaşma nizamı esas alınarak 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı hükümleri üzerinden hesaplanacaktır.” şeklinde 2 nolu plan notunun düzenlendiği, bununla birlikte 3 nolu plan notunda ise “Parseller tevhit edilmeden ve kamu eline geçmesi gereken alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.” denildiği, 15.09.2008 tt.li 1/1000 ölçekli Uİ Planında ise TİCK fonksiyonu yer almadığı, tevhit ve toplulaştırmaya ilişkin hükümler bulunmadığı, ayrıca, iki farklı yapılaşma koşuluna sahip parsellerin birleştirilerek toplam inşaat alanının hesaplanacağının belirtildiği, ancak yeni oluşacak alanda yapı nizamı, çekme mesafeleri, yükseklik, taban oturumu vb. yapılaşma koşulları belirtilmediği dolayısıyla teklif plandaki Ticaret + Konut fonksiyonun  yapılanma koşulları yönünden belirsiz kaldığı,

Teklif plan alanının çevre yapılanma şartının Bitişik Nizam 4 kat olduğu, teklif ile  328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ile bir kısım tescil dışı alanın Ticaret + Konut Alanına alınmasının çevreye emsal teşkil edici nitelikte olduğu,

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinde yapılan düzenlemeler ile şahıs mülkiyetinde olan ve meri plandaki KAKS:2,00 yapılanma şartlı Konut Alanının ve İkiz Nizam 4 kat yapılanma şartlı Konut Alanının bir kısmının Park Alanına alındığı buna karşılık bir kısım tescil harici alan ile parsellerin bir kısmının Ticaret+Konut Alanına alındığı, 

Söz konusu teklifin meri 1/5000 ölçekli plan kararlarını etkileyici nitelikte olmadığı görülmekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün görüşünde de belirtildiği üzere 8 m’ lik yolun iptal edilmesi ile yol sürekliliğinin bozulduğu,  Konut Alanı fonksiyonunda sadece zemin katta ticari birimler yer verilebilirken Ticaret+Konut (TİCK) fonksiyonunda ilgili madde doğrultusunda tamamı Ticaret olarak yapılaşabileceği, teklif ile getirilen Ticaret+Konut Alanlarındaki yapılaşmanın belirsiz olduğu ve teklife konu şahıs parsellerinin bir kısmının  donatıya alınarak buna karşılık yapılaşma hakkı bulunmayan tescil dışı alanların tescile ve imar teklifine konu edildiği, teklifin bölge planı kararlarına aykırı, plan bütünlüğünü bozucu ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine aykırı nitelik taşıdığı görülmektedir.

          Ayrıca, 15.09.2020 tarih, 31245 sayı ile Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ve “uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına” yönelik hazırlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik kapsamında değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.  ” Denilerek.

   İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ile yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bağcılar İlçesi, Çınar Mahallesi 328 ada 8 parsel, 329 ada 11 parsel ile bir kısım tecil dışı alana ilişkin 1/1000 ölçekli UİP değişiklik teklifi incelenmiş olup;

Plan ilke ve esaslarına aykırı, yol sürekliliğini bozucu nitelik taşıdığından meri plan şartlarının korunması Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 13 Ekim 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.