Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Bahçelievler ilçesinde kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planları

Karar Tarihi

13 Ekim 2021

Karar No

895

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 13/09/2021 gün ve  2021/5581 sayılı yazısında;

 

“İlgi: a) Bahçelievler Belediye Başkanlığının22/04/2021 tarihli ve E.35345133-115.01.06-7265/7020 sayılı yazısı ve eki  09/04/2021 tarihli ve 2021/31 sayılı İlçeBelediyesi Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif planlar.

b) İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İlMüdürlüğünün 29/06/2020 tarihli ve 20852321-300-E.56308 sayılı yazısı.

c) 22/03/2021 tarihli ve 24746 sayılı BaşkanlıkMakamı Emri.

d) Bahçelievler Belediye Başkanlığının 22/04/2021tarihli ve E-35345133-757-7657/7453 sayılı yazısı eki Ulaşım PlanlamaMüdürlüğünün 22/04/2021 tarihli ve 508038 sayılı kurum görüşü.

 

TALEP:

İlgi (a) yazıda, ilgi (b) ile 3194 sayılı İmarKanunu’nun 8. maddesinde değişiklik yapılarak
(b) bendine imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarakbelirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı siloyapıları hariç olmak üzere meri imar planlarında Yençok:serbest olarakbelirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerlerinde değişiklik yapılmaksızınçevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak imar planı değişikliklerive revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceğibildirildiği, ilgi (c) Başkanlık Makamı Emri ile kurum görüşleri beklenmeden,yükseklik belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilave plannotlarının Nisan/2021 İlçe Meclisine iletilmesi istendiği, ilgi (c) İlçe MeclisKararı ile uygun bulunan Bahçelievler ilçesi Yenibosna, Kocasinan, BahçelievlerMerkez Mahallelerinde yükseklik belirlemeye ilişkin UİP-34809106 PİN No.lu veYenibosna Basın Aksı Uygulama İmar Planı’nda yükseklik belirlemeye ilişkinUİP-34873487 PİN No.lu 1/1000 ölçekli ilave plan notları teklif dosyası yazıekinde iletilmekte olup, 5216 sayılı yasaya istinaden gereğinin yapılması talepedilmektedir.

MEVCUT DURUM:

İlgi (a)yazı ile tarafımıza iletilen plan notu değişikliği tekliflerinin etkilediğialanlarda çok sayıda yapının bulunduğu görülmektedir.

MERİPLANLARDAKİ DURUM:

¨                 Bahçelievler İlçesi Yenibosna, Kocasinan,Bahçelievler Merkez Mahallelerinde Yükseklik Belirlenmemiş Alanlarda YükseklikBelirlenmesine İlişkin 1/1000 Ölçekli Plan Notu İlavesi Teklifine konu plannotlarından etkilenen fonksiyonlar:

·                   21/06/2009 tasdik tarihli 1/1000 ÖlçekliBahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı’nda PH ile gösterilen Prestij HizmetAlanları, T1+H1, T2+H2, T3+H3 ile gösterilenTicaret+Hizmet Alanları, Emsal veya KAKS verilmiş Konut Alanları veTicaret+Konut Alanları, Akaryakıt ve Bakım İstasyonu Alanları, Kentsel SosyalAltyapı Alanları, İdari Tesis Alanları ve Belediye Hizmet Alanları.

21/06/2009 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Bahçelievler RevizyonUygulama İmar Planı’nın plan notları incelendiğinde:

ú PH ile gösterilen Prestij Hizmet Alanlarınailişkin 22/09/2011 tadilli plan notunda:

“32- Bu alanlarda; TAKS=max0,50, maxKAKS:1,50yapılaşma şartlarında uygulama yapılacak olup kat yükseklikleri ve blok ebadıserbesttir.” hükümleri,

ú T1+H1, T2+H2, T3+H3 ile gösterilenTicaret+Hizmet Alanlarına ilişkin plan notunda:

“26-Planda belirlenmiş;

T+Hbölgelerinde; maxKAKS:1.50, maxH:15.50m

T1+H1bölgelerinde; E=3.00

T2+H2bölgelerinde; E=2.00

T3+H3bölgelerinde; E=1.00 yapılaşma şartları uygulanacaktır.” hükümleri,

ú Bakım ve Akaryakıt İstasyon Alanlarına ilişkinplan notunda:

“38-Bakım ve akaryakıt istasyonu olarak ayrılan alanlarda yapılanma şartlarıTAKS:0,30, KAKS:0,60’tır.” hükümleri,

ú Kentsel Sosyal Teknik Donatı Alanlarına ilişkinplan notunda:

“40-Kentsel-sosyaldonatı, teknik altyapı ve kamu alanlarında uygulama avan projeye göreyapılacaktır. Bu alanlarda planda yazılı emsal değeri uygulanır. Emsalverilmemiş alanlarda, planda işaretli çevre yapılanma şartlarını geçmemek veİmar Yönetmeliği hükümleri dikkate alınarak kurum-kuruluş görüşleridoğrultusunda yapılanma belediyesince belirlenecektir.” hükümleri,

ú Belediye Hizmet Alanlarına ilişkin plan notunda:

“41-Plandabelediye hizmet alanı olarak gösterilen alanlarda şube binası, belediyebaşkanlık binası, zabıta karakolları, öncelikli görevli personel lojmanlarıbeldenin ihtiyaçlarının karşılanabileceği kamu yararı için düzenlenmiş açıkveya kapalı otopark, çarşı, sabit pazar, alış-veriş birimleri, sosyal vekültürel rekreakif tesisler ve diğer belediye birimlerinin görevleriyle ilgilibelediye hizmetleri, sağlık ocağı, kütüphane, trafo vb yapılar yapılabilir.Yapı yoğunluğu, cephesi ve bina yüksekliği ilgili kurum-kuruluş görüşleridoğrultusunda yakın çevresindeki yapılanma koşullarını geçmemek şartı ilebelediyesince onaylanacak avan projede belirlenecektir.” hükümleri yeralmaktadır.

·                   21/06/2009 tasdik tarihli 1/1000 ÖlçekliBahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı’nda “D” ile gösterilen DüzenlemeAlanlarına ilişkin 16/08/2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli DüzenlemeAlanlarında Uygulama Sınırlarının İptali ve Yapılaşma KoşullarınınBelirlenmesine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliğinde Emsal veya KAKSverilmiş Konut Alanları ve Ticaret+Konut Alanları.

16/08/2012 tasdik tarihli D Düzenleme Alanlarında UygulamaSınırlarının İptali ve Yapılaşma Koşullarının Belirlenmesi Hakkında 1/1000Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatının 14/06/2013-17/02/2014 tadilli plannotlarında:

“1-D düzenleme alanlarında İmar Kanunun 15., 16., 17. ve 18.maddelerinin uygulama sınırları iptal edilmiştir. Bu alanlar içinde 18.maddeuygulanması gerekli görülen bölümler, Encümen Kararı ile belirlenecektir. İmaradasında yapılaşma koşullarına uygun parseller oluşturacak şekilde imar adasıetüdü yapılarak imar durumu verilir.

2- Yapılaşma şartları;  

a) KAKS=1.50 olan imar adalarında ön bahçe mesafesi5m, yan ve arka bahçe mesafesi 4 m’dir. 

b) KAKS=1.20 veya ikiz düzen 3 kat yapılaşmakoşullarındaki imar adalarında; ayrık veya ikiz düzen 3 kat için ön, yan vearka bahçe mesafesi 3m’dir. İmar adası bütününde yapılaşma taleplerinde;KAKS:1.50 olup 3 kattan daha yüksek bina yapılması halinde ön bahçe mesafesi5m, yan ve arka bahçe mesafesi 4m’dir.

3- Yapılaşmada teşekkül istikamet uygulanmayacaktır.KAKS: 1.50 yapılaşma koşullarına sahip alanlarda; bina derinliği 5.00 m. ninaltına düşmesi ve tevhid yolu ile bina derinliğinin arttırılması hususundayapılaşmaya müsait parsel bulunmaması halinde; ön bahçe mesafesi olarakteşekkül istikamet uygulanır. Ancak ön bahçe mesafesi hiçbir koşulda 1m'den azolamaz.

4-Park alanlarının bedelsiz kamu eline geçmesi halindeyapılacak yapı park alanına 3m ye kadar yaklaşabilir.

5-Açıklanmayan konularda 21/06/2009 tasdik tarihli1/1000 ölçekli Bahçelievler İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı kararlarıilgili yasa ve yönetmelik hükümleri geçerlidir.

6-Planda yeşil alan, spor alanı, meydan ve yol gibikamuya açık alanların zemin altları ilgili kurumların (Ulaşım Daire Başkanlığı,Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü, Emlak veİstimlak Daire Başkanlığı, taşkın alanlarında İSKİ vb.) uygun görüşlerialınarak uygulama aşamasında Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararıalınarak “zeminaltı katlı otopark” yapılabilir.

7-AçıkOtopark Alanlarına ilişkin; “Bu alanlar açık veya kapalı otopark alanlarıdır.”Kapalı Otopark alanlarında mülkiyeti şahıslara ait olanlar için ilgililerininmüracaatı ve ilgili kurumların (Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı, UlaşımDaire Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı vs.) uygun görüşlerialınarak Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu (UTK) kararı ile “Özel KatlıOtopark” olarak uygulama yapılabilir.” şeklinde plan hükümleri yer almaktadır.

·                   21/06/2009 tasdik tarihli 1/1000 ÖlçekliBahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı plan notlarına eklenen 24/07/2020tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notu İlavesine göreuygulama yapılacak kooperatif ve site parselleri.

24/07/2020tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notu İlavesinde:

“1-6306sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunkapsamında Riskli Yapı olarak tespit edilen binaların yıkılıp yeniden yapılmasıhalinde;

2-21.06.2009t.t.li 1/1000 ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar planından önce,yapıldığı dönemdeki ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre yapılaşmışkooperatif ve siteler için; yapı ruhsatlarında yer alan toplam inşaat alanıgeçerlidir. Ancak meri imar planına göre ilave yapılaşma hakkına sahipparsellerde; toplam inşaat alanı meri imar planına göre hesaplanacaktır.”şeklinde plan hükümleri yer almaktadır.

¨                 Yenibosna Basın Aksı Uygulama İmar PlanındaYükseklik Belirlenmemiş Alanlarda Yükseklik Belirlenmesine İlişkin 1/1000Ölçekli Plan Notu İlavesi Teklifine konu plan notlarından etkilenenfonksiyonlar; 24/11/2013 tasdik tarihli Bahçelievler İlçesi 1/1000 ÖlçekliYenibosna Basın Aksı Uygulama İmar Planı’nda T1 ile gösterilen Ticaret veHizmet Alanları, Kentsel Sosyal Altyapı Alanları, İdari Tesis Alanları veBelediye Hizmet Alanlarıdır.

<!--[if gte vml 1]> <![endif]-->

 

24/11/2013tasdik tarihli Bahçelievler İlçesi 1/1000 Ölçekli Yenibosna Basın Aksı Uygulamaİmar Planı’nın T1 ile gösterilen Ticaret ve Hizmet Alanlarına yönelik24/07/2017 tadilli A.1.Maddesinde:

1.                 T1 ile gösterilen Ticaret ve Hizmet Alanları’nda; işmerkezi, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağaza, rezidans, alışveriş merkezi,  lokanta, otel-motel v.b konaklama tesisi,yönetim binaları, banka, finans kurumu ve benzeri fonksiyonlar ile kütüphane,nikah salonu, halk eğitim merkezi, huzurevi, çocuk bakımevi, müze, sinema,tiyatro, sergi salonu vb. gibi sosyal/kültürel tesisler ve planda belirtilenyapılanma koşullarına uygun olmak şartı ile özel sağlık/özel eğitim tesisleri,özel sosyal tesisler (öğrenci yurtları) yapılabilir. Bu alanlarda önerilenyapılaşma şartının aşılmaması kaydıyla katlı otopark yapılabilir.

2.                 T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarındayapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir:

2.1.  Planda T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarında;

18.madde uygulama neticesinde DOP ve KOP oranları kesildikten sonraoluşacak parsellerden 5000m2’ye kadar olan parsellerdeKAKS:1.50’dir. Yapılaşma alanının tamamının turizm tesis alanı fonksiyonunaayrılması durumunda parsel büyüklüğü 2000-5000m2 aralığında olup,KAKS:1.70’dir.               

“5001-10000 m2 büyüklüğündeki parsellerde KAKS:1.60 yapılaşmaalanının tamamını “Turizm Tesis Alanı” fonksiyonuna ayrılması durumundaKAKS:1.80 dir.

“10001-20000 m2 ve büyüklüğündeki parsellerde KAKS:1.70 yapılaşmaalanının tamamının “Turizm Tesis Alanı” fonksiyonuna ayrılması durumundaKAKS:1.90 dır.

“ 20000 m2ve üzeri büyüklükteki parsellerde KAKS:1.80, yapılaşma alanının tamamının“Turizm Tesis Alanı” fonksiyonuna ayrılması durumunda KAKS:2.00 dir.

1.    

2.    

2.1.    

2.2.  T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarında;minimum parsel büyüklüğü: 2000 m2, imar uygulamaları tamamlandıktansonra minimum ifraz şartı: 5000 m2 dir.

24.11.2013onanlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onay tarihinden önce parsel büyüklüğü1500m2’nin altında olup üzerinde bina bulunan parsellerde minimumparsel büyüklüğü aranmaz.

2.3.  T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarında;yapılaşma alanının tamamının “Turizm Tesis Alanı” olarak uygulaması yapılanparsellerde bağımsız bölüm olarak konut ve ticaret birimleri yer alamaz. Bu tesislerotel, dışında iskan edilemez ve birden fazla bağımsız bölüm oluşturamaz.

2.4.  T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarında; yolcephelerinden çekme mesafesi 10.00 m komşu parsellerden 5.00 m olarakuygulanır. Tek parselden oluşan imar adalarında veya tevhit edilecekparsellerde, yapılacak yapıların yüksekliklerine göre arka ve yan bahçemesafeleri 4 kattan sonra meri yönetmelik hükümlerine göre arttırılacaktır.Arka bahçe mesafelerinin artırılması nedeniyle bina derinliğinin 30.00 m.ninaltına düşmesi durumunda arka bahçe mesafesi min. 10.00 m. olarak uygulanır.

2.5.  T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanında kalanparsel ve/veya parseller; imar hakkı artışından yalnızca bir kezyararlanabilirler.

3.                 Kademeli imar hakkı artışı kapsamında ifade edilen alanbüyüklükleri, parselin imara konu net alanı üzerinden hesaplanacaktır.

4.                 18.madde uygulaması sonucu kamulaştırmaya konu DOPalanları ve KOP alanları kamuya bağış yoluyla ya da bilabedel terk edilmesikoşulu ile, terk edilen alan kadar KAKS parsel inşaat alanı hesabına dahiledilir.

18.maddeuygulaması dışında, İmar Kanunun ilgili maddeleri ile yapılacak düzenlemelerde,donatı alanları kadastral parselin %40 ı geçmesi durumunda, %40 ın üzerindekialanların kamuya karşılıksız terk edilmesi halinde, KAKS hesabı kadastralparselin %60 ı üzerinden hesaplanacaktır.

5.                 T1 ile gösterilen ticaret ve hizmet alanlarında, 3410parsel ve 1542 ada 36 parselde bu plandan önce yürürlükte olan 1/5000 ve 1/1000ölçekli planlara göre yapı ruhsatı alarak inşaatına başlanan parsellerde imaristikametine tecavüz olmaması kaydıyla tadilat ruhsatı, ruhsat yenileme ve yapıkullanma izin belgesi işlemleri, yapı ruhsatında yer alan iskan edilebilirinşaat alanının aşılmaması kaydıyla, 4708 sayılı kanunun hükümlerine göreyürütülür.

6.                 Planlama alanındaki mevcut binalarda bu planlagetirilen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına ve 4708 sayılı kanun hükümlerineuyulması kaydıyla bu plana göre ilave yapı ruhsatı düzenlenebilir. Binalarınyıkılıp yeniden yapılması halinde uygulama bu plan doğrultusunda hazırlanacakuygulama imar planı hükümlerine göre yapılacaktır.” şeklinde plan hükümleri yeralmaktadır.

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (a)yazı eki 09/04/2021 tarihli ve 2021/31sayılı İlçe Belediyesi Meclis Kararı “İlçemiz sınırları içinde binayüksekliklerinin serbest olduğu, kat yüksekliğinin belirlenmediği fonksiyonalanları için Başkanlık Makamımızca yapılan toplantılar sonucunda;

Bahçelievlerilçesi Yenibosna, Kocasinan, Bahçelievler Merkez Mahallelerinde:

1-Prestij+Hizmet alanları için; Yençok=15 kat.

2-“T1+H1”, “T2+H2”, “T3+H3” simgeli Ticaret+Hizmet Alanları için; Yençok=15 kat.

3- Emsalveya Kaks verilmiş konut alanları ve ticaret+konut alanları için; Yençok=10kat.

4-16.08.2012 t.t.’li 1/1000 ölçekli “D” Düzenleme Alanlarında Uygulama Sınırlarınınİptali ve Yapılaşma Koşullarının Belirlenmesine İlişkin Uygulama İmar PlanıDeğişikliğinde;

4.1.KAKS:1.50 yapılaşma koşullarındaki Konut ve Ticaret+Konut Alanları içinYençok=10 kattır.

4.2.KAKS:1.20 yapılaşma koşullarındaki Konut ve Ticaret+Konut Alanları için(KAKS:1.20 yapılaşma koşulunun uygulanması şartıyla) Yençok=10 kat.

5-Akaryakıt ve Bakım İstasyonu Alanları için Yençok=2 kat.

6-24.07.2020 t.t.’li 1/1000 ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notuna tabialanlarda; Havamania limitlerine ve siluet ile ilgili kısıtlamalara uyulmakşartıyla Yençok=10 kat.

7- Buplanın onaylanmasından önce yapı ruhsatı almış parsellerde; tadilat ruhsatı,ruhsat yenileme, güçlendirme ve yapı kullanma izin belgesi işlemlerinde, yapıruhsatındaki bina yükseklikleri geçerlidir. Yıkılıp yeniden yapılması halindemeri imar planı koşulları geçerlidir.

8-Onaylanmış münferit plan tadilatı ile; yükseklik belirlenmemiş olan tüm alanlariçin yapı ruhsatında belirlenmiş bina yüksekliği geçerlidir.

9- Kamuyaait Kentsel Sosyal Altyapı Alanlarında, Kamu Tesis Alanlarında ve BelediyeHizmet Alanlarında; Yençok=10 kat. Özel Kentsel Sosyal Altyapı Alanlarında;çevre yapılaşmasındaki bina yüksekliği aşılmamak şartıyla Yençok=10 kat.

10- Zeminve temel etüdü uygulama esasları ve rapor formatı esaslarına göre yapılacakzemin etüt raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne görezemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadanuygulama yapılamaz.

11-Açıklanmayan hususlarda meri imar yönetmeliği ve meri plan notları geçerlidir.

Şeklindedüzenleme yapılmıştır.

YenibosnaBasın Aksı Uygulama İmar Planında:

1- “T1”ile gösterilen Ticaret+Hizmet alanlarında; Yençok=15 kat.

2-  Kamuya ait Kentsel Sosyal AltyapıAlanlarında, İdari Tesis Alanları ve Belediye Hizmet Alanlarında; Yençok=10kat. Özel Kentsel Sosyal Altyapı Alanlarında; çevre yapılaşmasındaki binayüksekliği aşılmamak şartıyla Yençok=10 kat.

3-Açıklanmayan hususlarda meri imar yönetmeliği ve meri plan notları geçerlidir.

Şeklindedüzenleme yapılmıştır.

MekansalPlanlar Yapım Yönetmeliğine göre; bina yüksekliği konusu uygulama imar planınınkonusu olup bina yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin plan notları ve planaçıklama raporu Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Planlama Esasları hükümlerinegöre ilgili kurum ve kuruluşlar görüşleri alınmak üzere hazırlanmıştır. İlgiBaşkanlık Makamı emirleri ile; plan notlarına ilişkin teklif paftası veaçıklama raporu ilgili kurum ve kuruluşlarının görüşleri beklenmeden,Nisan/2021 ilçe meclisine sunulması istenmiştir.

Budoğrultuda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilave plan notlarıteklifi ve plan açıklama raporu Komisyonumuzca uygun görülmüş olup, BelediyeMeclisinin onayına arz ederiz.” şeklindeki İmar Komisyonu raporunun Komisyondangeldiği şekliyle karara bağlandığı görülmektedir. 

KURUM VEKURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

1/1000ölçekli plan değişikliği tekliflerine ilişkin, ilgi (a) yazı ve ilgi (d) yazıekinde tarafımıza iletilen kurum görüşleri:

*  İSKİ Genel Müdürlüğü

29/03/2021 tarihli ve E.20210318414 sayılı

Olumlu

*  Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü

01/04/2021 tarihli ve 480-63349 sayılı

Şartlı olumlu

*  Ulaşım Planlama Müdürlüğü

22/04/2021 tarihli ve 508038 sayılı

Çevredeki mevcut teşekküller ile siluetin dikkate alınarak düzenlenmesi

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ:

1/1000ölçekli plan değişikliği tekliflerine ilişkin ilgi (a) yazı ekinde iletilenteklif plan değişikliklerinin gerekçesi olarak “20.02.2020 tarih ve 31045sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile BazıKanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun8 inci maddesinde değişiklik yapılarak (b) bendine; imar planlarında binayüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethanealanları ve tarımsal amaçlı silo yapılan hariç olmak üzere mer'i imarplanlarında Yençok:serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsaldeğerlerinde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluetdikkate alınarak imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyleilgili idare meclis kararı ile belirleneceği bu şekilde ilgili idare tarafındanbelirlenmeyen yüksekliklerin, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerindenkarşılanmak üzere Bakanlıkça belirleneceği hükmü eklenmiştir. Anılan Kanun ile3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 20. Maddede yukarıdaki hükümleilişkili olarak, ilgili idarelerin, imar planlarında Yençok serbest olaraköngörülen bina yüksekliklerini 1 Temmuz 2021 tarihine kadar imar planlarında değişiklikya da revizyon yaparak belirlemekle yükümlü olduğu, yüksekliği Yençok:serbestolarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyon yapılıncaya kadaryapı ruhsatı düzenlenemeyeceği, belirlenen süre içinde söz konusu alanlarda yeralan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvuru yapıldığında süre sonubeklenilmeden alan öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarınyapılmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. " şeklindeki mevzuatkapsamında plan notlarına yönelik düzenlemelerin yapıldığı belirtilmiştir. 

TEKLİF PLAN NOTLARI:

1/1000ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifleri incelendiğinde:

¨                 Bahçelievler İlçesi Yenibosna, Kocasinan,Bahçelievler Merkez Mahallelerinde Yükseklik Belirlenmemiş Alanlarda YükseklikBelirlenmesine İlişkin 1/1000 Ölçekli Plan Notu İlavesi Teklifinin, 21/06/2009tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı’nın24/07/2020 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notuİlavesi paftası üzerine hazırlandığı ve plan notlarına:

“1-Prestij+Hizmet alanları için; Yençok=15 kattır.

2-“T1+H1”, “T2+H2”, “T3+H3” simgeli Ticaret+Hizmet Alanları için; Yençok=15kattır.

3- Emsalveya Kaks verilmiş konut alanları ve ticaret+konut alanları için; Yençok=10kattır.

4-16.08.2012 t.t.’li 1/1000 ölçekli “D” Düzenleme Alanlarında UygulamaSınırlarının İptali ve Yapılaşma Koşullarının Belirlenmesine İlişkin Uygulamaİmar Planı Değişikliğinde;

4.1.KAKS:1.50 yapılaşma koşullarındaki Konut ve Ticaret+Konut Alanları içinYençok=10 kattır.

4.2.KAKS:1.20 yapılaşma koşullarındaki Konut ve Ticaret+Konut Alanları için(KAKS:1.20 yapılaşma koşulunun uygulanması şartıyla) Yençok=10 kattır.

5-Akaryakıt ve Bakım İstasyonu Alanları için Yençok=2 kattır.

6-24.07.2020 t.t.’li 1/1000 ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notuna tabialanlarda; Havamania limitlerine ve siluet ile ilgili kısıtlamalara uyulmakşartıyla Yençok=10 kattır.

7- Buplanın onaylanmasından önce yapı ruhsatı almış parsellerde; tadilat ruhsatı,ruhsat yenileme, güçlendirme ve yapı kullanma izin belgesi işlemlerinde, yapıruhsatındaki bina yükseklikleri geçerlidir. Yıkılıp yeniden yapılması halindemeri imar planı koşulları geçerlidir.

8-Onaylanmış münferit plan tadilatı ile; yükseklik belirlenmemiş olan tüm alanlariçin yapı ruhsatında belirlenmiş bina yüksekliği geçerlidir.

9- Kamuyaait kentsel sosyal altyapı alanlarında, kamu tesis alanlarında ve belediyehizmet alanlarında; Yençok=10 kattır. Özel kentsel sosyal altyapı alanlarında;çevre yapılaşmasındaki bina yüksekliği aşılmamak şartıyla Yençok=10 kattır.

10- Zeminve temel etüdü uygulama esasları ve rapor formatı esaslarına göre yapılacakzemin etüt raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne görezemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadanuygulama yapılamaz.

11-Açıklanmayan hususlarda meri imar yönetmeliği ve meri plan notları geçerlidir.”

şeklindeplan notları ilave edildiği görülmektedir.

¨                 Yenibosna Basın Aksı Uygulama İmar PlanındaYükseklik Belirlenmemiş Alanlarda Yükseklik Belirlenmesine İlişkin 1/1000Ölçekli Plan Notu İlavesi Teklifinin 24/11/2013 tasdik tarihli 1/1000 ÖlçekliYenibosna Basın Aksı Uygulama İmar Planı’nın plan notu paftası üzerinehazırlandığı ve plan notlarına;

“1- “T1”ile gösterilen Ticaret+Hizmet alanlarında; Yençok=15 kattır.

2-  Kamuya ait kentsel sosyal altyapıalanlarında, idari tesis alanları ve belediye hizmet alanlarında; Yençok=10kattır. Özel kentsel sosyal altyapı alanlarında; çevre yapılaşmasındaki binayüksekliği aşılmamak şartıyla Yençok=10 kattır.

3-Açıklanmayan hususlarda meri imar yönetmeliği ve meri plan notları geçerlidir.”şeklinde plan notları ilave edildiği görülmektedir.

DEĞERLENDİRME:

İlgi (a) yazı ile Bahçelievler ilçesinde imar planlarıile yükseklik belirlenmemiş alanlara ilişkin 20 Şubat 2020 tarihli ResmiGazetede yayımlanan Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda DeğişiklikYapılması Hakkında Kanun'un "İmar planlarında bina yükseklikleri yençok:serbest olarak belirlenemez. Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsalamaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer 'i imar planlarında yençok: serbestolarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızınçevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak imar planıdeğişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararıile belirlenir.” şeklindeki 6. maddesi ve “Bu Kanunun 8 inci maddesinin birincifıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusundailgili idare 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini verevizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarakbelirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapıruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alanparsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmedenalana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarınınyapılması zorunludur." şeklindeki 13. Maddesi kapsamında hazırlananYenibosna, Kocasinan, Bahçelievler Merkez Mahallelerinde yükseklik belirlemeyeilişkin UİP-34809106 Plan İşlem Numaralı ve Yenibosna Basın Aksı Uygulama İmarPlanı’nda yükseklik belirlemeye ilişkin UİP-34873487 Plan İşlem Numaralı 1/1000ölçekli ilave plan notları, 09/04/2021 tarihli ve 2021/31 sayılı İlçeBelediyesi Meclis Kararı ile uygun görülerek ilgili yasa ve yönetmeliklerkapsamında gereği için Başkanlığımıza iletilmiştir.

Teklifeilişkin alınan kurum görüşleri incelendiğinde:

İSKİ Genel Müdürlüğünün 29/03/2021 tarihli ve E.20210318414 sayılı; “Planlamaalanı yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları dışında kalmaktadır. Sözkonusu 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı Plan Notu İlavesi Plan Değişikliğiteklifi ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halindeidaremizce esas alınacaktır. Planlama alanı içerisinde yapılacak plandeğişikliğinde mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecekilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. Ayrıcayapılacak uygulama çalışmalarında İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimizile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ’de kaydı bulunmayan,belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zararverilmemelidir.” şeklinde,

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 01/04/2021tarihli ve 480-63349 sayılı;

“1) İlgili Kurumca Onaylı olan yürürlükteki1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına esas Mikrobölgeleme Etüt Raporundabelirtilen hususlara uyulması ve ayrıca bölgedeki özellikle eğimli yamaçlardaoluşabilecek duraysızlıklar ve tüm alanlar için diğer afet riskleri de dikkatealınarak mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilmesi ve gerekmesi halinderevizyonların yapılması,

2)“UOA” (Yerleşime Uygun Olmayan Alan) lejantlı alanlarda, yapılaşma içerenplanlamalar yapılmaması, yerleşime uygunluk çalışması bulunmayan alanlarda iseilgi(b) yönetmelik ve ilgi(c) genelge doğrultusunda, özellikle kütlehareketleri tehlikesi yönünden tüm yamaç boyunca heyelan sistemini çözümleyeceknitelikte stabilite analizlerini içeren, imar planına esas “Ayrıntılı Jeolojik-JeoteknikEtüt Çalışması” yapılıp, hazırlanacak rapor ve haritaların Çevre ve ŞehircilikBakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün ilgili birimine onaylatılması,

3)Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarihli 30364 sayılı ResmiGazete'de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren “Türkiye BinaDeprem Yönetmeliği”nde belirtilen tüm esaslara uyulması,

4)Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 09.03.2019 tarihli ve 30709 sayılı ResmiGazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "Zemin ve Temel Etüdü Uygulamaesasları ve Rapor Formatı" ve 31.08.2018 tarihli ve 150340 sayı ileyayımlanan "Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler" genelgesindebelirtileri tüm hususlara uyulması,

5)Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcutyapıların da zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekligörülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir.

Sonuçolarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana aitdiğer mevcut “Plan Notları”nın, güncel mevzuat çerçevesinde İmar Planına esasçalışma raporlarında ve yukarıda maddeler halinde belirtilen tüm hususlarauyulması koşuluyla, “Plan Notu” ilavesi ile ilgili söz konusu 1/1000 ÖlçekliUygulama imar Planı değişikliği Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.” şeklinde,

Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 22/04/2021 tarihli ve508038 sayılı;

“20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'deyayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda DeğişikliğiYapılması hakkındaki Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8.Maddesindedeğişiklik yapılarak imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarakbelirlenemeyeceği, mer'i imar planlarında Yençok: Serbest olarak belirlenmişalanlarda Emsal değeri korunarak çevre yapılanma koşulları, mevcut teşekküllerve silüet dikkate alınarak kat yüksekliklerinin belirlenmediği takdirde yapıruhsata düzenlenemeyeceği belirtildiğinden İlçe sınırları içerisinde binayüksekliklerinin serbest olduğu, kat yüksekliklerinin belirlenmediği alanlar için21.06.2009 t.t.li 1/1000 ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmarPlanları'nda ve 24.11.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli Yenibosna Basın Aksı Uygulamaİmar Planı'nda yükseklik belirlenmesine ilişkin plan notları eklenmesineyönelik hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin;

• Katadetlerinin farklılaşmasının çevredeki mevcut teşekküller ve silueti olumsuzetkileyeceği, bağımsız birim sayısının artışına bağlı olarak ulaşım sistemineilave yük getireceği ve otopark taleplerini etkileyeceğinden "Yükseklikdeğerleri belirlenen fonksiyonların otopark ihtiyacı, Çevre ve ŞehircilikBakanlığı Otopark Yönetmeliğinde belirlenen otopark miktarları doğrultusundakendi parsel alanı içerisinde karşılanacaktır." plan notunun eklenmesiningerektiği,

• İmarplanında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceğine ilişkinilgili Kanuna istinaden çevredeki mevcut teşekküller ve siluetin dikkatealınması gerektiğinin belirtildiği ancak teklife konu alanların yakınçevresinin dikkate alınmadığı belirlendiğinden trafik yükünü etkileyen birunsur olarak bağımsız birim sayısını arttırıcı düzenlemelerden kaçınılarak ve3194 sayılı Kanunun 8. maddesi gereği çevredeki mevcut teşekküller ile siluetindikkate alınarak düzenlenmesi gerektiği belirlenmektedir.” şeklindegörüşlerinin yer aldığı görülmektedir.

Yapılan incelemede:

Bahçelievler ilçesinde yer alan mevcut binalarınyaklaşık %90’ının 1-6 katlı yapılardan oluştuğu ve yaklaşık %0,5’inin 10 üzerikatlı yapılardan oluştuğu ele alındığında, kat yüksekliklerinin belirlenmesineilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile getirilen Yençok=10 kat veYençok=15 kat değerlerinin Bahçelievler ilçesinde hakim olan kat yüksekliğideğerlerinin üzerinde kaldığı görülmektedir. Bununla birlikte, kat yüksekliklerineilişkin düzenlemeden etkilenen alanların TAKS, KAKS, Emsal vb. yapılaşmakoşullarında herhangi bir değişikliğe gidilmediği, bu doğrultuda yapılandüzenlemenin yapı yoğunluğunu artırıcı nitelikte olmadığı, binalarınyüksekliklerinin artırılması ve taban alanlarının azaltılması ile yapılacakuygulamalarda yapılaşmış çevrede açık alanların oranında artış olabileceğideğerlendirilmektedir.

Ayrıca Bahçelievler ilçesinde kısıtlayıcı nitelikteolan havamania limitleri ile tarihi kent merkezi siluetini etkileyen alanlardaolumsuz yapılaşma koşullarının engellenmesine yönelik belirlenen yükseklikdeğerleri açısından değerlendirildiğinde, teklif kat yüksekliği değerlerininsöz konusu kısıtlamaları aşmadığı tespit edilmiştir.

Ancakteklif plan notlarının 8. maddesinde “8- Onaylanmış münferit plan tadilatı ile;yükseklik belirlenmemiş olan tüm alanlar için yapı ruhsatında belirlenmiş binayüksekliği geçerlidir.” denilmekte olup; Bahçelievler ilçesinde onaylanmışmünferit plan tadilatları incelendiğinde, plan tadilatında yükseklikbelirlenmemiş olan alanların yapı ruhsatlarında kısmen 16 kat ile 27 katarasında yapı yükseklik değerleri bulunduğu görülmüş ve bu değerlerin kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile getirilen Yençok=10 kat ve Yençok=15kat değerlerinin üzerinde kaldığı tespit edilmiştir. Söz konusu alanlardayapıların yıkılıp yeniden yapılması durumunda ilçe geneli için belirlenenYençok=10 kat ve Yençok=15 kat değerleri geçerli olacak şekilde düzenleme yapılmasınınuygun olacağı değerlendirilmektedir.

İlave olarak, 21/06/2009 tasdik tarihli 1/1000Ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı’nın 24/07/2020 tasdik tarihli1/1000 Ölçekli Kentsel Dönüşüme Yönelik Plan Notu İlavesi paftası üzerinehazırlanan 1/1000 Ölçekli Plan Notu İlavesi Teklifinin; meri 21/06/2009 tasdiktarihli 1/1000 Ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı, meri16/08/2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli “D” Düzenleme Alanlarında UygulamaSınırlarının İptali ve Yapılaşma Koşullarının Belirlenmesine İlişkin Uygulamaİmar Planı Değişikliği ve meri 24/07/2020 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli KentselDönüşüme Yönelik Plan Notu İlavesi paftalarına ayrı ayrı işlenmesinin uygunolacağı, ayrıca teklif 1/1000 ölçekliuygulama imar planları ile yükseklik şartlarının belirlenmiş olmasının yeterliolmayacağı, meri 21/06/2009, 16/08/2012, 24/07/2020 ve 24/11/2013 tasdiktarihli 1/1000 ölçekli uygulama imarplanlarında yüksekliğin serbest olduğunu veya avan proje ile belirleneceğinihükmeden plan notlarındaki ifadelerin de iptal edilmesinin gerektiğideğerlendirilmektedir. ” Denilerek.

İlgi (a) yazı ve eki UİP-34809106 Plan İşlem Numaralıve UİP-34873487 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notudeğişiklik teklifleri yazımız ekinde olup, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklerile 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunununilgili maddeleri kapsamında değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzereBüyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bahçelievlerİlçesi, Kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulamaİmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, 20.02.2020 tarih ve 31045sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi BilgiSistemleri ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun ile 3194sayılı İmar Kanunun 8/b maddesi kapsamında yüksekliklerin belirlenmesineyönelik hazırlanan teklifin ilçesinden geldiği şekli ile kabulü komisyonumuzcauygun görülmüştür.

 

Meclisimizinonayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve BayındırlıkKomisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3.Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 13 Ekim 2021 tarihli 2. birleşimindeokunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ilekabulü kararlaştırılmıştır.