Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

NİP- 34690642 PİN'li 1/5000 Ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mah.NİP Değ. Vatandaş İtirazları

Karar Tarihi

15 Eylül 2021

Karar No

718

Karar Metni

KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/07/2021 gün ve 2021/3547 sayılı yazısında;

“İlgi: a) Yazı İşleri Müd.lüğünde 25.03.2021 tarihli ve 65141 sayılı dilekçe ve ekleri.

b) Yazı İşleri Müdürlüğünde 25.03.2021 tarihli ve 65142 sayılı dilekçe ve ekleri.

c)  Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 18.03.2016 tarihli ve 565 sayılı kararı.

d) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.02.2017 tarihli ve 801 sayılı yazımız.

e)  Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 17.03.2017 tarihli ve 452 sayılı Kararı.

              f)  Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Projeler Müdürlüğünün 25.08.2017 tarihli ve E.673395 sayılı yazısı.

g) Büyükşehir Belediye Meclisine 12.12.2017 tarihli ve TN: 1392508 sayılı yazımız.

h) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.07.2018 tarihli ve TN:642463 sayılı yazımız.

i)  Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 16.02.2018 tarihli ve 347 sayılı Kararı.

j) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 12.09.2018 tarihli ve 1341 sayılı Kararı.

       k) Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Projeler Müdürlüğünün 10.05.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1031115 sayılı yazısı ve ekleri.

l) Büyükşehir Belediye Meclisine 10.02.2020 tarihli ve 2019/6113 sayılı yazımız.

m) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 17.07.2020 tarihli ve 580 sayılı Kararı.

n) İSKİ Genel Müdürlüğünün 22.07.2016 tarihli ve 402184 sayılı yazısı ve ekleri.

İTİRAZ KONUSU:

24.07.2020 onaylı NİP-34690642 PİN'li 1/5.000 Ölçekli Maltepe İlçesi Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliği'ne askı süresi içinde;

İlgi (a) dilekçe ve ekleri ile (özetle) Başıbüyük Mahallesi, 156 pafta, 1390 ada, 1 ve 3 parsellerin maliki tarafından itiraza konu plandan önceki 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli nazım imar planına 24.08.2017 tarihli ve İBB No: 164193 sayılı dilekçe ile itiraz edildiği, olumsuz cevap alındığı, askıdaki 24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli NİP Değişikliği ile yeniden değişiklik yapılarak mağduriyetlerinin arttırıldığı ifade edilerek itiraz edilmektedir.

İlgi (b) dilekçe ve ekleri ile (özetle) Başıbüyük Mahallesi, 156 pafta, 1367 ada, 1 parselin (4783 m2) 9/1 hisse sahibi tarafından, tapulu 531 m2 yerinin 1/5.000 ölçekli nazım imar planında yarısından çoğunun yol ve yeşil alan gösterildiği, bir önceki plana (17.03.2017 onaylı) itiraz edildiği, bölgenin mevcut yeşil alanlara sahip olduğu, mahallenin ormanlarla kaplı olduğu, tapulu alanında yeşil alan uygulaması yapıldığı, cadde üzerindeki TİCK l (Ticaret+Konut) olarak belirtilen yerinin büyük bir kısmının yeşil alan içine alınarak mağdur edildiği, değer kaybına uğratıldığı ve düzeltilmesinin istendiği ancak uygun bulunmadığına ait cevap alındığı, buna rağmen askıdaki plan ile aynı ada ve parsel üzerinde yeniden değişiklik yapıldığı ifade edilerek itiraz edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ:

16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi NİP'de Başıbüyük Mahallesi "Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan (250 kişi/ha)" olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda kentsel dönüşümün bölgede planlı olarak sağlanabilmesi, nitelikli ve donatı alanı yeterli sağlıklı kentsel doku ve parsellerin oluşabilmesi için 16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi NİP'de Başıbüyük Mahallesi'ne ilişkin plan notu değişikliği hazırlanarak Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve konuya ilişkin ilgi (c) Meclis Kararı ile; "...bölgenin donatı ihtiyacı, ulaşım kurgusu vb. hususları doğrultusunda 1/5.000 ölçekli plan çalışması yapılması..." na karar verilmiştir. 

İlgi (c) Meclis Karan doğrultusunda 16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı'nda "Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan" olarak belirlenen Başıbüyük Mahallesi'ni kapsayan 1/5.000 ölçekli NİP çalışmaları tamamlanarak, ilgi (d) yazımız ile değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülmüş, Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.03.2017 tarihinde onaylanmış ve 04.08.2017-05.09.2017 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılarak ilan edilmiştir.

17.03.2017          onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah.NİP'ye askı süresi içerisinde Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından ilgi (f) yazı ile yapılan itirazlar ilgi (g) ve ilgi (h) yazılarımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. İtirazlar kapsamında hazırlanan 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP Değişikliği Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (i) ve ilgi (j) Kararları ile tadilen uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Başkanınca 14.09.2018 tarihinde onaylanmış ve 12.04.2019-13.05.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılarak ilan edilmiştir.

14.09.2018 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah. NİP Değişikliği'ne askı sürecinde ilgi (k) yazı ile Maltepe Belediye Başkanlığınca yapılan itirazlar ilgi (l) yazımız ile değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, ilgi (m) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülmüş ve ilgi (m) Meclis Kararı doğrultusunda hazırlanan 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planı Değişikliği Büyükşehir Belediye Başkanınca 24.07.2020 tarihinde onaylanmış ve 26.02.2021¬29.03.2021 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılarak ilan edilmiştir.

MÜLKİYET:

İlgi (a) ve ilgi (b) dilekçeler ile tarafımıza iletilen itiraz konusu parseller hisseli şahıs mülkiyetindedir.

MERİ PLANDAKİ DURUMU:

İlgi (a) dilekçe ve ekleri ile itirazda bulunulan parsellerden;

1390 ada 1 parsel; 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP'de; kısmen Dere Koruma Alanı (Y apı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (K1) Konut alanı lejantlarında kalmakta iken, itiraz konusu 24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah. NİP Değişikliği sonrasında kısmen de 12 m Yol alanı lejantında kalmaktadır.

1390 ada 1 parsel; 14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planı'nda; kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (K1) Konut, kısmen Taşkına Maruz Alan, kısmen 12 m Yol alanı lejantlarında kalmakta iken, 13.12.2019 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Mah. UİP Değişikliği sonrasında Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park alanı lejantları söz konusu parsele doğru genişletilmiştir.

1390 ada 3 parsel; 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP'de; kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (TİCK1) Ticaret+Konut, kısmen (K1) Konut alanı lejantlarında kalmakta iken, itiraz konusu 24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah. NİP Değişikliği sonrasında kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (TİCK1) Ticaret+Konut alanı lejantlarında kalmaktadır.

1390 ada 3 parsel; 14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük UİP'de; kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (TİCK1) Ticaret+Konut, kısmen de Taşkına Maruz Alan lejantlarında kalmakta iken, 13.12.2019 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planı Değişikliği sonrasında Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park alanı lejantları söz konusu parsele doğru genişletilmiştir.

İlgi (b) dilekçe ve ekleri ile itirazda bulunulan 1367 ada 1 parsel; 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planı'nda; kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen (TİCK1) Ticaret+Konut, kısmen Park, kısmen 15 ve 20 m Yol alanları lejantlarında kalmakta iken, itiraz konusu 24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP Değişikliği sonrasında 15 m Yol alanı iptal edilerek Park alanına alınmıştır.

1367 ada 1 parsel; 14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planı'nda; kısmen Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) ve Park, kısmen 2.5 m Yol, kısmen (TİCK1) Ticaret+Konut, kısmen Park, kısmen de Taşkına Maruz Alan lejantlarında kalmakta iken, 13.12.2019 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük UİP Değişikliği sonrasında Dere Koruma Alanı (Y apı Yasaklı Alan) ve 2.5 m Yol alanı söz konusu parsele doğru genişletilmiştir.

Donatı alanlarının kamuya kazandırılması ve olası imar kayıplarının azaltılması için 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP'nin ilgili Plan Notlarında; "A.16. Planlarda bir kısmı yol veya donatı alanında kalıp, yolda veya donatıda kalmayan imarlı kısımlarında yapı yapılması mümkün olmayan parsellerde " ve "A.17. Planlarda tamamı yol veya donatı alanı olarak gösterilen parseller.." e ilişkin imar hakkı transferi koşulları bulunmakla birlikte, parseli donatı ve yol alanında kalıp parselin kalan kısmında imar kayıplarını karşılayarak yapı yapılabilmesi durumu için ayrıca bir plan notu bulunmamaktadır. Plan Notlarında "(K1) Konut" ve "(TİCK1) Ticaret+Konut" alanları için;

"B.2.1. K1 KONUT ALANLARI

Bu alanlarda Emsal değeri net alan üzerinden hesaplanacaktır.

B.3.1. TİCK1 TİCARET-KONUT ALANLARI

Bu alanlarda Emsal değeri net alan üzerinden hesaplanacaktır." denilmektedir.

Bununla beraber, 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük NİP doğrultusunda hazırlanan 14.09.2018-18.12.2019 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planı ilgili plan notunda;

"2.8. Planda kısmen yol ve/veya donatı alanında kalıp, yolda ve/veya donatıda kalmayan kısımlarında yapı yapılması mümkün olan parsellerde:

2.8.1.       Yolda veya donatı alanında kalan kısımlar, parselin daha önceki tarihlerde yaptığı yasal terkler de dikkate alınarak, %40'ını geçmesi durumunda, yolda ve/veya donatı alanında kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi şartı ile kadastral parselin % 60'ı üzerinden hesaplanarak oluşan inşaat hakkı, kendi parselinde veya kendi adasında tevhitle oluşan parselde, kendi adası içinde kullanılacaktır.

2.8.2.       İnşaat hakkı hesabında, parsel alanının %60'ı(plan notlarının 2.7.7. maddesinde bahsi geçen şartlara göre hesaplanan alan), tevhid veya toplulaştırma ile elde ettiği alana karşılık gelen emsali ile çarpılacaktır. " denilmektedir.

DEĞERLENDİRME:

24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah. NİP Değişikliği'ne yönelik ilgi (a) ve ilgi (b) dilekçeler ve ekleri ile Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi, 1390 ada 1 ve 3 parseller ile 1367 ada 1 parsel hakkında yapılan itirazlar incelenmiş olup tespit ve değerlendirmelerimiz aşağıda sunulmaktadır:

Genel olarak itiraz edilen husus söz konusu parsellerin % 40'ı geçen kısmının donatı (Dere Koruma Alanı-Yapı Yasaklı Alan) ve Park alanı lejantlarına alınarak planlamış olması hususudur.

Söz konusu parsellerin, Çobanlar Deresi'ne komşu durumunda bulunmaları sebebiyle, bölgenin meri nazım imar planının yapımı aşamasında, söz konusu dereye ilişkin görev ve yetki alanı kapsamında İSKİ Genel Müdürlüğünce tarafımıza iletilen ilgi (n) kurum görüşü yazısında;

"...1.Dere ve kolektörlerin temizlik, bakım ve servisi için dere ıslah dış duvarından itibaren sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 metrelik alan (yazımız ekinde pembe renk ile görülmekte olan) dere işletme bandıdır. Bu alanlar imar plan çalışmalarında dere ıslahı, servis yolu veya yeşil alan olarak korunmalıdır. Bu bantların içerisinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek, arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma yapılmamalıdır...." denilmekte olup bu görüş doğrultusunda söz konusu derenin iki yanından 10'ar m koruma bandı bırakılacak şekilde plan kararları geliştirilmiştir.

Söz konusu Dere Koruma Alanı (Yapı Yasaklı Alan) lejantına kısmen alınan söz konusu parsellerin ilgili kısımlarının, diğer Park ve Yol alanları gibi kamuya terk edilmesi gereken alanlarla beraber, ilgili parsellerin brüt yüzölçümünün % 40'ını geçmesi durumunda, yukarıda ifade edilen 14.09.2018-18.12.2019 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planı ilgili plan notları kapsamında söz konusu parsellerin, %60'ına tekabül eden imar haklarının, kendi parsellerinin yapı yapılması mümkün kısımlarında kullanmaları mümkün olabilecektir. 

Sonuç olarak; ilgi (a) ve ilgi (b) dilekçe ve ekleri ile 24.07.2020 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mah. NİP Değişikliği'ne yapılan itiraz konularının, ilgi(n) İSKİ Genel Müdürlüğü kurum görüşü yazısı da dikkate alınarak, parsellerde mevcut donatı (dere koruma alanı-park) ve yol alanı kısımlarına ilişkin yukarıda ifade olunan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarının uygulanması aşamalarında çözümlenebileceği değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

NİP-34690642 PİN'li 24.07.2020 onaylı 1/5.000 Ölçekli Maltepe İlçesi Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliği'ne yapılan itiraz ve değerlendirmelere ilişkin bilgi ve belgeler yazımız ekinde olup yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

  KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi 1/5000 ölçekli NİP değişikliği Vatandaş İtirazları incelenmiş olup; 3194 sayılı İmar Kanunun 18.madde uygulaması yapılacağından itirazların reddi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Eylül Ayı Toplantılarının 15 Eylül 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.

İlyas DURAS

Rıdvan BURAL

Zeynel Abidin OKUL

Divan Kâtibi

Divan Kâtibi

Meclis 1. Başkan Vekili

G Ö R Ü L D Ü

Ekrem İMAMOĞLU

Büyükşehir Belediye Başkanı