Meclis Karar Detayı

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 11/01/2021 gün ve 2020/5895 sayılı yazısında;

          “İlgi:

1. Şile Belediye Başkanlığının 16/06/2020 tarihli ve 39098903-310.01.03-E.546/4473 sayılı yazısı ve ekleri.
2. Şile Belediye Meclisinin 11/10/2019 tarihli ve 2019/58 sayılı kararı.
3. Şile Belediye Meclisinin 06.07.2018 tarih ve 2018/59 sayılı kararı
4. Şile Belediye Başkanlığının 21/09/2018 tarihli ve 686/9502 sayılı yazısı ve ekleri.
5. Büyükşehir Belediye Meclisinin 18/01/2019 tarihli ve 84 sayılı Kararı.
6. 14/03/2019 tarihli ve 2019/1034 BN:1395 sayılı yazımız ve ekleri.

TALEP:

İlgi (a) yazı ile ekinde yer alan UİP-34185,1 PİN numaralı 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı İtirazlarına ilişkin plan değişikliği teklifinin, ilgi (b) İlçe Meclis Kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek, 5216 sayılı yasanın 7.b maddesi uyarınca gereğinin yapılması talep edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ:

21/06/2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Şile İlçesi Doğu Sahili Bölgesi II. Etap Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan, ilgi (c) İlçe Meclis Kararı ile aynen uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7/b maddesine göre gereği için ilgi (d) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilen 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek 24/01/2019 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır. İlgi (f) yazımız ile 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planının dağıtımı yapılarak, 09/07/2019-07/08/2019 tarihleri arasında Şile Belediye Başkanlığında askıya çıkarılmıştır.

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) İlçe Meclis Kararı ile; “Şile İlçesi Çelebi Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına yapılan plan itirazları incelenmiş olup,

Yol ve Fonksiyon Değişikliğine İlişkin İtiraz Talepleri:

• 2, 10, 11, 19, 27, 44 numaralı itirazlar ile imar yolu yeniden düzenlenmesi veya kaldırılması ve fonksiyon değişikliğine ilişkin itirazlar, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına, plan bütünlüğüne, plan kararlarına, yol kademelenmesine ve yol hiyerarşisine aykırılık teşkil ettiğinden uygun görülmemiştir.
• 1, 18, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 16, 17, 20, 22, 24, 25, 28, 30, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45 numaralı itirazlar ile imar yolu yeniden düzenlenmesi ve fonksiyon değişikliğine ilişkin itirazlar, ek bilgi paftasında gösterildiği şekliyle düzenlenmesi halinde kabul edilmiştir.
• 23, 29, 32, 33, 37, 48 numaralı ‘Tarımsal Nitelikli Alan’ rumuzuna ilişkin itiraz talepleri İstanbul Valiliği İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünün 31.10.2017 tarihli ve E.2727410 sayılı görüşüne göre ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına aykırılık teşkil ettiğinden tarım dışı fonksiyon amaçlı kullanım talepleri uygun görülmemiştir.

           Diğer İtiraz Talepleri:

• 26, 31 numaralı itiraz İmar Planının konusu olmadığından değerlendirmeye alınmamıştır.
• 47 numaralı İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün yapmış olduğu itiraza ilişkin olarak, itiraza konu herhangi bir husus tespit edilememiştir.

15, 21, 46, 50 numaralı itirazlar ve 49 numaralı Plan ve Proje Müdürlüğü itirazı kapsamında;

• İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün E.1386464 sayılı kurum görüşü kapsamında 26,52 h.a.’lık alanın tarım dışı kullanımı uygun bulunmuş olup, bahse konu alanın E:0.20 Y_ençok: 2 kat gelişme konut alanı lejantına alınarak, Ek bilgi paftasında gösterildiği şekliyle düzenlenmesi halinde uygun görülmüştür.

Komisyon Teklifi kapsamında;

• Belediyemize kayıtlı 03.09.2019 tarih ve 2019-17145 sayılı dilekçeye istinaden, 0/979 parselin kuzey güney hattında Ek Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle imar yolu verilmesi,
• Belediyemize kayıtlı 22.08.2019 tarih ve 2019-16412 sayılı dilekçeye ve İstanbul Valiliği, Tarım İl Müdürlüğü tarafından Şile Belediye Başkanlığı’na iletilen 21.03.2021 tarih ve 101.02-600-2238 sayılı tarım dışı amaçlı kullanım izni yazsına istinaden 0/1466 parselin Ek Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle düzenlenmesi,
• Belediyemize kayıtlı 25.09.2019 tarih ve 18740 sayılı dilekçeye istinaden, 0/862 numaralı parsel Şile ilçesi Doğu Sahili Bölgesi II.Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının da K1 yoğunluklu Konut alanı rumuzunda kaldığından, parselin tamamının E:0.35 rumuzlu konut alanına alınarak Ek Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle düzenlenmesi halinde uygun görülmüştür.” şeklindeki komisyon raporunun olduğu gibi karar olarak kabul edildiği görülmektedir.

MÜLKİYET:

Başkanlığımız Coğrafi Bilgi Sistemleri Mülkiyet Haritası verilerine göre itirazlara konu parsellerin çoğunlukla şahıs ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir.

  MERİ PLANDAKİ DURUMU:

            İlgi (b) İlçe Meclis kararı ile uygun görülen itiraz konularına ilişkin alanlar;

• 14 ve 15 numaralı itiraz (266-267-268-269-270-271-272-273-274-275-275-276-277 parsellerin bir kısmı), 21 numaralı itiraz (667 parsel) ve 46 ile 50 numaralı itirazlar (667 parsel) 06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda kalmaktadır.
• 36 numaralı itiraz (661 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 5 ve 6 numaralı itirazlar (660 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 18 numaralı itiraz (751 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen ‘Park Alanında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 3 ve 41 numaralı itirazlar (1753 parsel) ) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 22 numaralı itiraz (1754 parsel) 06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 28 ve 30 numaralı itirazlar (1759 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 40 numaralı itiraz(1756 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 38 ve 42 numaralı itirazlar (1757 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 44 numaralı itiraz (1927 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 17 ve 30 numaralı itirazlar (300-301-302-3030-304-305-306 parseller) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 20 numaralı itiraz (290 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 39 numaralı itiraz (1772 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 8 numaralı itiraz (1822 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da ‘Tescilli Yapı ve Tescilli Parsel’ lejandında Korunacak Alanlarda kalmaktadır.
• 7 numaralı itiraz (878 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 12 numaralı itiraz (1787 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 16 numaralı itiraz (859 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında kısmen ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 43 numaralı itiraz (1849 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 24 numaralı itiraz (1851 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanlarında’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 25 numaralı itiraz (1853 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘Tescilli Yapı ve Tescilli Parsel’ lejandında Korunacak Alanlarda kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 1, 9 34 ve 45 numaralı itirazlar (1107 parsel) 06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 4 ve 13 numaralı itirazlar (864 parsel) 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘K-1(80 k/ha düşük yoğunluklu) Mevcut Konut Alanlarında’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da kısmen ‘Tescilli Yapı ve Tescilli Parsel’ lejandında Korunacak Alanlarda kısmen de ‘Yol Alanında’ kalmaktadır.
• 49 Numaralı Plan ve Projeler Müdürlüğü teklifi kapsamındaki itiraz (1075, 1076, 1077, 1078, 1080, 1081, 1082 parseller); 21.06.2017 tasdik tarihli Doğu Sahili Bölgesi 2.Etap Nazım İmar Planında ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda’ ve 24.01.2019 tasdik tarihli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planında da ‘Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda” kalmaktadır.

DEĞERLENDİRME ve SONUÇ:

UİP-34185,1 PİN numaralı 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı İtirazları teklifinde uygun görülen itirazlara ilişkin yapılan incelemede;

• 14 ve 15 numaralı itirazlar (266-267-268-269-270-271-272-273-274-275-275-276-277 parsellerin bir kısmı), 21 nolu itiraz (666 parselin bir kısmı ve 662 parselin bir kısmı) ve 46 ile 50 nolu itirazlar (667 parsel) ile İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 13.05.2019 tarihli ve E.1386464 sayılı kurum görüşü kapsamında yaklaşık 26,52 h.a.’lık alan, tarım dışı kullanımı uygun bulunmuş olup, söz konusu parseller E:0.20 Y_ençok:2 kat yapılaşma şartlarında Gelişme Konut Alanı olarak planlanmıştır. Bununla birlikte mevcut bazı yollara ilişkin düzenlemeler yapılmış olup, yeni 5-7-10-12 metrelik yol düzenlemelerinin yapıldığı da tespit edilmiştir. Ayrıca, yaklaşık 26,52 hektarlık bu alanda 7380 m² Belediye Hizmet Alanı, 2170 m² Park Alanı ve 2343 m² Cami Alanı düzenlendiği tespit edilmiştir.

      Yapılan düzenlemenin; sadece 14, 15, 21, 46, 50 nolu itirazlar kapsamında belirtilen parsellere ilişkin olmadığı, itiraz kapsamı dışındaki yaklaşık 26,52 hektarlık büyük bir alanı kapsadığı tespit edilmiştir. Düzenlemenin yapıldığı alana ilişkin İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 13.05.2019 tarihli ve E:1386464 sayılı yazısında İstanbul İl Toprak Koruma Kurulunun 12.12.2018 tarihli ve 2018/14 kararında alanın tarım dışı amaçla kullanılmasının uygun görüldüğü ifade edilmektedir. Ancak, İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün kurum görüşü doğrultusunda yapıldığı ifade edilen Tarımsal Niteliği Korunacak Alanın iptal edilerek E:0,20 Yençok:2 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanına alınması, plan alanı içinde yapı ile nüfus yoğunluğunda büyük oranda artışa neden olacaktır. Ayrıca, ilgili yönetmelikler kapsamında, yapılan düzenleme ile gelen nüfusa hitap edecek sosyal ve teknik altyapı alanların ayrılması gerekmektedir. Bununla birlikte; söz konusu düzenleme, alansal büyüklük olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarına aykırı ve değiştirici nitelik taşımaktadır.

• 36 numaralı itiraz (650-651-652-653 parsellerin bir kısmı) ile parsellerdeki Tarımsal Nitelikli Alanın bir kısmından 7 metrelik yol alanı geçirilmiş ve mevcuttaki 7 metrelik yol alanına bağlanarak düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme ölçek itibari ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını değiştirici nitelikte olmamakla birlikte, düzenlemeye ilişkin olarak İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün görüşünün bulunmadığı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanununa aykırı nitelikte düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

• 5 ve 6 numaralı itirazlar (660 parsel) parsellerden geçen yeni 5 metre enkesitli yol alanı düzenlenmiş, parselin güney batısındaki çıkmaz yolun bir kısmı iptal edilerek E:0,35 Yençok:2 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı olarak düzenlenmiş; 18 numaralı itiraz (751 parsel) ile 7 metre enkesitli yol alanı 12 metre enkesitli yol alanı olarak genişletilerek düzenlenmiş, parselin güneyindeki 7 metre enkesitli yolun cep otoparkı olarak düzenlenmiş kısmı iptal edilerek E:0,35 Yençok:2 kat yapılanma koşullarında Konut Alanı olarak düzenlenmiş; 3 ve 41 numaralı itirazlar (1753 parsel), 22 numaralı itiraz (1754 parsel), 40 numaralı itiraz(1756 parsel), 38 ve 42 numaralı itirazlar (1757 parsel) ile parsellerden geçen yol alanı iptal edilerek E.0.35 Yençok:2 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı olarak düzenlenmiş ve ayrıca 28 ve 30 numaralı itirazlar (1759 parsel) ile parsellerin güney kısmından geçecek şekilde E:0.35 Yençok:2 kat yapılaşma koşullarındaki Konut Alanının bir kısmı iptal edilerek 5 metre enkesitli yol alanları düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme uygulamaya yönelik olup 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını  değiştirici nitelikte değildir.

• 17 ve 30 numaralı itirazlar (300-301-302-3030-304-305-306-307 parseller), 20 numaralı itiraz (290 parsel), 39 numaralı itiraz (1772 parsel) ile parsellerdeki bazı yol alanları iptal edilerek E:0.35 Yençok:2 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı olarak düzenlenmiş ve ayrıca yeni yol alanları düzenlenmiş; 7 numaralı itiraz (1878 parsel), 8 numaralı itiraz (1822 parsel) 12 numaralı itiraz (1787 parsel), 16 numaralı itiraz (859 parsel), 43 numaralı itiraz (1849 parsel), 24 numaralı itiraz (1851 parsel) ve 25 numaralı(1853 parsel) itirazlarda 10 ve 12 metre enkesitli yollar daraltılarak 7 metre enkesitli yollar olarak düzenlenmiş ve iptal edilen yol alanları da E:0.35 Y_ençok:2 kat yapılaşma şartlarında Konut Alanları olarak düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı, yol alanlarını azaltıcı nitelik taşımaktadır. Ayrıca 10 ve 12 metre enkesitli yol alanlarının daraltılmasına ilişkin değişiklik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kurgusunu değiştirici nitelik taşımaktadır.

• 1, 9 34 ve 45 numaralı itirazlardaki (1107 ve 1094 parseller) 7 metrelik yol alanı güzergahı kuzeye kaydırılarak yeniden düzenlenmiştir

Yapılan düzenleme uygulamaya yönelik olup, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarını değiştirici nitelikte değildir.

• 4 ve 13 numaralı itirazlar (864-863 parseller) 864 parselin kuzeyindeki yol alanı iptal edilerek E:0.35 Y_ençok:2kat yapılaşma şartlarında Konut Alanları olarak düzenlenmiştir. Ayrıca, parsellerin batısındaki 12 metrelik yol daraltılarak 7 metre olarak düzenlenmiş ve parsele tescil taraması eklenmiştir.

Yapılan düzenleme 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelik taşımakla birlikte 12 metre en kesitli Yol Alanının daraltılarak 7 metre enkesitli yol alanı olarak düzenlenmesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırı ve değiştirici nitelik taşımaktadır.

Komisyon teklifleri kapsamında;

• 09.2019 tarihli ve 2019-17145 sayılı dilekçeye istinaden Ek-Bilgi paftasında 0/979 parselde ve diğer bazı parsellerden geçen, Tarımsal Nitelikli Alan ve Orman Alanı ve plan sınırı hatta ilçe sınırı dışındaki alanlardan geçecek şekilde 7 metre enkesitli yol alanı düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme 7 metre enkesitli yola ilişkin olması sebebiyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını değiştirici nitelikte olmamakla birlikte, söz konusu düzenlemeye ilişkin olarak İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün görüşünün bulunmadığı, bununla birlikte yeni düzenlenen yolun bir kısmının fiili yol olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca Başkanlığımız Coğrafi Bilgi Sistemi verilerine göre yapılan incelemede yeni düzenlenen 7 metre en kesitli yolun kısmen il sınırı dışında da düzenlendiği tespit edilmiştir.

• 08.2019 tarihli ve 2019-16412 sayılı dilekçeye ve Tarım İl Müdürlüğünün 21.03.2011 tarihli 101.02-600-2238 sayılı tarım dışı amaçlı kullanım izni yazısına istinaden Tarımsal Nitelikli Alan olan 0/1466 parsel Ek-Bilgi Paftasında TT-2 Rumuzlu Turizm Tesis Alanı olarak planlanmıştır. Ayrıca, lejanda ‘TT-2 Rumuzlu Turizm Tesis Alanı’ ve “TT-2 Rumuzlu Turizm Tesisi Alanı: TT-2 Rumuzlu Turizm Tesis Alanı ile tanımlanan alanlarda tarımsal ürünlerin yetiştirilmesi ve kullanımına yönelik eko turizm konaklama tesisleri, konut, doğa sporlarına, sanat ve hobi faaliyetlerine yönelik hobi bahçeleri ve butik oteller, botanik bahçesi, biniş parkuru, mini golf alanı, piknik alanı,, trekking ve koşu parkurları,, serbest gezinti alaıi, kaykay pisti, tırmanma kayası, paten sahası, otokros alanları, vb. rekreatif tesisler, açık gösteri ve eğlence alanları, lunapark, fuar, sergi üniteleri, hayvanat bahçesi ve konut gibi düzenlemeler ile günübirlik kullanıma dönük lokanta, çay bahçesi gibi kullanımlar, huzurevleri, bakimevleri, bakimevleri ve fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezleri yer alabilir.’

Bu alanlarda; günübirlik kullanım ihtiva eden tesislerin yapılması halinde; minimum parsel büyüklüğü 3.000 m² olup, E: 0.10 ve yükseklik iki kati geçemez.

Konut yapılması halinde; minimum parsel büyüklüğü 5.000 m² olup, E: 0.05 ve Y_ençok: 6.50 m. değerlerini geçemez. Her 5.000 m² parsel için birden fazla bağımsız birim iskan edilemez. Konut alanlarında emsal harici olarak 50 m²'yi geçmeyecek nitelikte tek katlı müştemilat vb. yapilabilir.

Turizm tesisi yapilmasi halinde; minimum parsel büyüklüğü 10.000 m² olup, E: 0.20 ve yükseklik iki katı geçemez. Bu alanlarda, turizm tesis alanı (otel) dışında iskan edilemez, birden fazla bağımsız birim oluşturulamaz, bağımsız birim olarak konut ve ticaret yer alamaz.

Bu alanlarda uygulama doğrultusunda oluşacak ifraz işlemlerinde parsel büyüklüğü 5.000 m²'den az olamaz.” plan notu eklenmiştir.

Ancak, yazıda ifade edilen 1466 parselin tarım dışı kullanım iznine ilişkin Tarım İl Müdürlüğünün uygun görüş yazısının 21.03.2011 tarihli olduğu görülmekte olup, itirazlar içinde parsellerden yakın tarihli tarım dışı kullanım için iki yıllık süre ve kullanım amacı tanımlanırken 2011 yılında alınmış 1466 parsel için alınan görüş yazısında herhangi bir süre ve kullanım koşulunun belirtilmediği görülmektedir.

Ayrıca, yapılan düzenleme yapı ve nüfus yoğunluğu arttırıcı nitelikte olup ölçek itibari ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarına aykırı ve değiştirici niteliktedir.

• 09.2019 tarih ve 18740 sayılı dilekçeye istinaden 0/862 parsel Şile İlçesi Doğu Sahili Bölgesi II.Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında K1 yoğunluklu konut alanı rumuzunda kaldığından, 24.01.2019 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında E:0.20 yapılaşma koşullu Konut Alanındaki parselin E:0.35 rumuzlu konut alanı olarak Ek-Bilgi paftasında gösterildiği şekliyle düzenlendiği bununla birlikte 7 metre en kesitli yeni yol alanlarının da düzenlendiği tespit edilmiştir.

Yapılan düzenleme incelendiğinde; düzenlemeye konu alan 21.06.2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 80 k/ha yoğunluklu K1 rumuzlu Konut alanında kalmakta olup, söz konusu plan kararlarına uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında bu alanlarda E:0,35 olarak tanımlanmış olduğundan söz konusu düzenleme meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına uygun olarak yapılmış olmasına rağmen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarında nüfus ve yapı yoğunluğunu arttırıcı nitelik taşımaktadır. Bununla birlikte 7 metre en kesitli yeni yol alanı düzenlenmesi ölçeği itibariyle uygulamaya yönelik olup 1/5000 ölçekli Nazım Plan kararlarını değiştirici nitelik taşımamaktadır.

• 49 Numaralı Plan ve Proje Müdürlüğü teklifi kapsamında (1075, 1076, 1077, 1078, 1080, 1081, 1082 parseller); parsellerdeki Tarımsal Nitelikli Alanlar iptal edilerek kısmen E:0.20 Yençok.2 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı, kısmen de 5 metre enkesitli yol alanı olarak düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı ve plan kararlarını değiştirici niteliktedir. Ayrıca yapılan düzenlemenin, itiraz kapsamında olmadığı, Şile Belediye Başkanlığı, Plan ve Proje Müdürlüğünün teklifi kapsamında yapıldığı ve söz konusu düzenlemeye ilişkin olarak İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün görüşünün bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bununla birlikte, düzenleme 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanununa aykırı nitelik taşımaktadır.

Sonuç olarak; teklif 1/1000 ölçekli Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği, itiraz parsellerinin kapsamındaki konular dışında büyük bir alanın Tarımsal Nitelikli Alanlar fonksiyonundan çıkarılarak Konut Alanı, T-T2 rumuzlu Turizm Tesisi Alanı, farklı enkesitlerde Yol Alanları ve çeşitli donatı alanların düzenlenmesi şeklinde yapıldığı görülmektedir.

21.06.2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında nüfus hesabında, kişi başına düşen inşaat alanı 35 m² olarak belirtilmiş ve bu doğrultuda hesaplama yapılmış olup Teklif 1/1000 ölçekli Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı itirazlarına Yönelik Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Tarımsal Nitelikli Alan fonksiyonunda nüfus getirmeyen yaklaşık 27 hektarlık alanın Konut Alanı olarak düzenlendiği görülmektedir. 21.06.2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı raporunda 2016 TUİK verilerine göre Çelebi mahallesine ilişkin nüfus 148 kişi, 2025 yılına yönelik projeksiyon nüfusu da 1796 kişi olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı doğrultusunda hazırlanan 24.01.2019 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı raporunda da 2025 yılı kestirim nüfusu 1625 kişi olarak belirlendiği görülmektedir. Ancak, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı Değişikliğinde; 2019 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Tarımsal Nitelikli Alanlar olan büyük bir kısmının iptal edilerek, K1 (E:0,35 Yençok:2 kat) ve K2 (E:0,20 Yençok:2 kat) rumuzlu Konut Alanı ve TT-2 rumuzlu Turizm tesis Alanı olarak düzenlendiği tespit edilmiştir. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında, kişi başına düşen inşaat alanı 35 m² olarak kabul edildiğinde, K1 rumuzlu alanda 44 kişi K2 rumuzlu alanda 1156 kişi, T-T2 rumuzlu Turizm Tesisi Alanında Konut Kullanımı bulunması durumda yaklaşık 14 kişilik nüfus ve toplamda 1214 kişilik ek nüfus artışı olacaktır. Meri 2019 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 2025 yılı için belirlenen projeksiyon nüfusunun 1625 kişi olacağı hesaplanırken, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile nüfusun yaklaşık iki katına çıkarak 3000 kişi olacağı görülmektedir.

Bununla birlikte; meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı raporlarında nüfus hesabının kişi başına 35 m² inşaat alanı olacağı kabul edilmiştir. Oysa, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı raporundaki kişi başı inşaat alanının 25 m² olarak kabul edilmiş olup  1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan kararlarına aykırı olarak görülmektedir. Bununla birlikte kişi başına düşen inşaat alanı 25 m² olarak kabul edildiğinde yeni düzenleme ile gelen nüfusun 1700 kişiye ve 2025 yılı kestirim nüfusunun da yaklaşık 3300 kişiye çıkacağı hesaplanmıştır.  Ayrıca, meri 2017 tasdik tarihli Nazım İmar Planındaki belirlenen nüfus için ayrılan donatıların, ek olarak gelecek nüfus dikkate alınarak yeterli sosyal ve teknik donatıların ayrılması gerekmektedir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 8. Maddesinde “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır” hükmü kapsamında yeni planlanan alana ilişkin olarak kurum görüşlerinin alınması gerekmekte iken sadece İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün kurum görüşü doğrultusunda plan çalışması yapıldığı, bunun dışında yeni açılan alanlar için ihtiyaçlara yönelik yeterli analizlerin yapılmadığı ve ilgili kurumlardan görüşler alınmadığı tespit edilmiştir.

Yine Mekansal Planlar Yönetmeliğinin 11. Maddesinde “(1) İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu Yönetmeliğin EK-2 Tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur.”  ve “(3) Planda yerleşik alan olarak belirlenen alanlarda yapılacak imar planı revizyon ve değişikliklerinde, bu Yönetmelikte belirtilen eğitim, sağlık ve ibadet kullanımlarına ilişkin asgari alan büyüklüğünün karşılanamaması durumunda ilgili kamu kurum ve kuruluşunun teklifi doğrultusunda veya görüşü alınarak alan büyüklüğü plan ile belirlenir .” denilmektedir. Ayrıca Yönetmeliğinin 26. Maddesinde imar planı değişiklikleri yapılması durumunda “…İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.”, “(5) İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:

1. a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.” denilmektedir. Bu kapsamda, teklif plan değişikliğine konu alanda alanın yaklaşık %3 oranında Belediye Hizmet Alanı (yaklaşık 7380 m²),Park Alanı (yaklaşık 2170 m²), Cami Alanı (yaklaşık 2344 m²), alanın yaklaşık %37 oranında da yeni yolların düzenlendiği, ancak bölgenin diğer ihtiyacını karşılayacak Sağlık Tesis Alanı, Eğitim Alanı gibi fonksiyonların düzenlenmediği tespit edilmiştir.

Bununla birlikte; Mekansal Planlar Yönetmeliğinin 6. Maddesinde “(Başlığı ile Birlikte Değişik:29/11/2018-7153/11 md.): Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.” denilmektedir.

Netice itibariyle; gerek meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında gerekse meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Tarımsal Nitelikli Alan olarak düzenlenmiş alanların sadece İl Tarım ve orman Müdürlüğünün tarım dışı kullanımına ilişkin uygun görüşü doğrultusunda Konut Alanı olarak düzenlenmesine yönelik teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, bir itiraz dosyası kapsamında değerlendirilemeyecek olup, ana plan kararlarını büyük oranda değiştirici nitelik taşımaktadır.  Bununla birlikte, konuya ilişkin gerekli analizlerin yapılarak, ilgili kurumlardan görüşleri alınarak, gelecek nüfusa hitap edecek yeterli sosyal ve teknik donatı alanlarının hesaplanması ve düzenlenmesi ve bu doğrultuda öncelikli olarak üst ölçekli plan kararlarının oluşturulması gerekmektedir. Bu kapsamda teklif planın geri iade edilerek 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının onaylanması akabinde teklif planın hazırlanarak tarafımıza iletilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. \"denilerek.

İlgi (b) İlçe Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen UİP-34185,1 PİN numaralı 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Çelebi Mahallesi Uygulama İmar Planı İtirazları teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Şile İlçesi, Çelebi Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı itirazları incelenmiş olup;

İlçe Plan ve Proje Müdürlüğü’nün itirazı kapsamında İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün 13.05.2019 tarihli ve E.1386464 sayılı kurum görüşü doğrultusunda yapılan yaklaşık 26 ha düzenlemeler meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı etkilediğinden, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması yapıldıktan sonra değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Ulaşım ve Trafik – Tarım, Orman, Hayvancılık ve Su Ürünleri Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 12 Mart 2021 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.