Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Sarıyer, Cendere Vadisi (C) Alt Bölgesi H:serbest alanlarında yapı yüksekliği belirlenmesine ilişkin UİP değişiklik teklifi

Karar Tarihi

12 Mart 2021

Karar No

323

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/02/2021 gün ve 2020/10977 sayılı yazısında;

 

           “İlgi: a) Sarıyer Belediye Başkanlığının 11.11.2020 tarihli ve 6057791-1832-15837 sayılı yazısı ve ekleri.

  1. b) Sarıyer Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarihli ve 2020/84 sayılı kararı

 

TALEP:

             İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Sarıyer Belediye Meclisinin 2020 Dönemi, Ekim Ayı Toplantılarının 2. Birleşiminde karara bağlanan “Ayazağa Cendere Vadisi Kuzey (C) Alt Bölgesine Ait Azami Yapı Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin UİP Tadilatı hakkında İmar - Hukuk - Çevre ve Sağlık Komisyonu müşterek raporu” ile ilgili, ilgi (b) Meclis Kararı, alındığı belirtilerek, söz konusu Meclis Kararı ve işlem dosyasının, ilgili kanun ve yönetmelikler gereği incelenip değerlendirilmek üzere gereği talep edilmektedir.

         

İLGİLİ MEVZUAT:

20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunu”nun 6. Maddesinde;

“…3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin …(ç) bendi ile (ğ) bendinin birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve bende birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

… İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez…

Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir…” ve 13. Maddesi ile 3194 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir;

“GEÇİCİ MADDE 20 – Bu Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusunda ilgili idare 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur.”

 

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) İlçe Meclis Kararında;

“7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun gereği yüksekliğe ilişkin azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan tadilatı yapılması zorunlu olduğundan azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan tadilatı teklifi müdürlüğünden geldiği şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür. şeklindeki İmar - Hukuk - Çevre ve Sağlık Komisyonu müşterek raporu; Komisyonlardan geldiği şekliyle oya sunuldu, oyçokluğu ile kabul edildi.” denilmektedir.

 

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı ve ekleri ile plan değişikliklerine ilişkin alınmış herhangi bir kurum görüşü iletilmemiştir.

 

MERİ NAZIM İMAR PLANLARI:

Plan değişikliğine konu bölgede, 25.03.2011 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi Nazım imar Planı geçerli olup,  teklife konu alanlar, “C” alt bölgesi sınırları içinde, “Eğitim Bilişim Teknoloji Alanı” lejantında kalmaktadır. Plan notlarında; “7.Eğitim Bilişim Teknoloji Alanları’nda; ileri teknoloji enstitüleri-ar-ge birimleri, bilişim, iletişim teknolojilerinin, alt sektörlerinin (enformasyon,yazılım,web programcılığı,ağ işletmenliği,bioteknoloji ,ilaç endüstrisine bağlı teknolojiler-çevrebilimleri-elektronik-bilgisayar) kullanıldığı geliştirildiği ofis birimleri, tesisler,laboratuarlar ,teknoparklar,kültür endüstrileri-yaratıcı endüstrilerin (yöresel el sanatları,medya,mobil iletişime bağlı hizmetler,gösteri sanatları,film platoları) yer aldığı hizmet birimleri- üniversite alanları (bilişim teknolojileri enstitüleri vb.)  yer alabilir.Bu alanlarda; prototip(ilk örnek) dışında üretim yapacak, sanayi niteliğinde tesisler yer alamaz.8.Planlama alanında; Eğitim Bilişim Teknoloji Alanları fonksiyonuna hizmet edecek, yaşama ve çalışma dengesini sağlayacak, bilişim teknoloji firmalarına destekleyici faaliyette bulunacak işlevler; Turizm-Ticaret ve Konut fonksiyonu olarak belirlenmiştir.” 

“ C” sembolü ile gösterilen alanlarda; Minimum parsel büyüklüğü 1500 m² dir. 

Fonksiyon Alanları

Kaks

Kullanım oranı (%)

Eğitim Bilişim Teknoloji  Alanları   (EBT)

1.2

%60 min.

Turizm-Ticaret, Konut Alanları

1.2

%40 maks.

 denilmektedir.

 

MERİ UYGULAMA İMAR PLANLARI:

Plan değişikliğine konu bölgede, 20.03.2012 tarihinde onaylanan Cendere Vadisi Doğu (C) Alt Bölgesi Uygulama İmar Planı geçerli olup, teklife konu alanlar “Eğitim Bilişim Teknoloji Alanı” lejantında “hmaks=Serbest” yapılanma koşullarında kalmaktadır. Plan uygulama hükümlerinde; “4.3.Alan bütününde EBT alanları oranı min. %60, TKT alanları max %40 olabilir. Belirtilen fonksiyon alanı oranları alt bölge bütününde aranır.”

Fonksiyon Alanları

Kaks

Kullanım oranı (%)

Eğitim Bilişim Teknoloji  Alanları   (EBT)

1.2

%60 min.

Turizm-Ticaret, Konut Alanları

1.2

%40 maks.

 “4.2.c. Bütüncül kentsel tasarım projelerini uygulayabilmek ve sağlıklı bir kentsel mekân oluşturabilmek amacıyla, donatı alanları dışındaki fonksiyon alanlarında parsel büyüklüğü olan veya oluşan,

10000 m² -20000 m² arası büyüklükte parsellerde % 25,

 20001-30000 m²  arası büyüklükte parsellerde %40,

30001-50000 m²  arası büyüklükte parsellerde %60,

50001 m²  ve üzeri şartını sağlayan parsellerde %80 oranında

(KAKS) değerleri artırılır. Bu notun geçerli olabilmesi için birlikte uygulama yapacak parsellerin tevhid edilmesi şarttır.” denilmekedir.

 

 

 

TEKLİF 1/1.000 ÖLÇEKLİ PLAN DEĞİŞİKLİĞİ:

7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun gereği yüksekliğe ilişkin azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan değişikliği teklifi; Ayazağa Mahallesi, 10642 ada 1 parsel, 10642 ada 2 parsel ve kısmen 10642 ada 3 parsel ile 10645 ada 1 parsel, 10645 ada 2 parsel ve kısmen 10645 ada 3 parsel ve donatı alanlarını kapsamaktadır.

Plan teklifi ile F21C15C3A plan paftasında bulunan söz konusu parseller için,  “hmaks:serbest” ifadesi kaldırılarak “Yençok=26 KAT” ifadesi eklenmiştir.

Ayrıca mer’i uygulama imar planı kapsamında,  yapı yüksekliği avan proje aşamasına bırakılmış donatı alanları için de;  F21C15C2D plan paftasında bulunan Plan Notları’nın Genel Hükümler başlığı altına “3.31: Dini Tesis Alanları hariç diğer tüm donatı alanlarında, yapı yüksekliği en yakınındaki yapı adasının maksimum yüksekliğini aşamaz.” ifadesi eklenmiştir.

 

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede, teklif uygulama imar planı yapılan bölge ve yakın çevresine yer alan mevcut yapıların kat yüksekliklerine ilişkin durum değerlendirildiğinde;

Cendere C Bölgesi planlama alanında, 1 kat ve 17 kat adeti arasında ruhsatlı ve ruhsatsız yapılar bulunmakta olup; plan değişikliğe konu parseller üzerinde 1 kat ile 4 kat arasında henüz dönüşüm uğramamış yapılar yer almaktadır.

Ayrıca planlama alanı; yakın çevresinde bulunan Cendere B Bölgesi ile birlikte değerlendirildiğinde de, her iki bölgede mer’i uygulama imar planına göre yapılaşmış, ruhsatını almış yapılara ilişkin yükseklikler incelendiğinde ruhsatlı binaların yüksekliklerinin 6-20 kat arasında yoğunlaştığı görülmektedir. Bununla birlikte C Alt Bölgesinde söz konusu parsellerde ve bulundukları yapı adalarında yeni yapılaşmaya konu olacak ruhsatlar düzenlenmemiştir.

 

DEĞERLENDİRME:

Ayrıcalıklı bir coğrafi konuma sahip bir dünya metropolü olan İstanbul; doğal güzellikleri, tarihi/arkeolojik mirası ve sosyo-kültürel yaşamıyla eşsiz bir şehir olmasının yanı sıra; tepeler, manzara noktaları, tarihi yapılar, göz alıcı panoramalar gibi kentin silüetini ve peyzaj değerlerini oluşturan çeşitli görsel zenginliklere ve bakı alanlarına sahiptir.

Bununla birlikte kentsel mekanda sürekli değişen gelişme eğilimleri baz alındığında siluetinin olumsuz etkilenmesine yönelik uygulamaların varlığı ortaya çıkmıştır. Tüm bu etkenler vasıtası ile İstanbul genelinde yapı yüksekliği sınırlaması getirilmeyen alanlarda;

  • Çevre yapılanma şartlarına uygun olmayan düzensiz yapılar ortaya çıkmasına,
  • İstanbul’un kendine özgü hissedilir topografya ve doğal eşikleri yansıtmayan yapılaşma düzeninin oluşmasına,
  • Yüksek yapılaşmaların yoğunlaşması ile sosyal yapı bakımından komşuluk ilişkilerinin olumsuz etkilenmesine,
  • Düzensiz gelişen yapılaşma ile birlikte fiziki altyapı ve mikro klima bakımından olumsuz etkilerin oluşmasına neden olmaktadır.

Nitekim İstanbul’un mekânsal anlamda geleceğe yönelik ana kararlarını belirleyerek uygulamaya esas olan imar planlarını yönlendiren 15.06.2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda; kentin bünyesinde sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelerin esas alınması, dolayısıyla; kentin sağlıklı yapılaşmasına, ekolojik çevresi ile sürdürülebilir ilişkiler kurmasına ve vizyonuna ilişkin gereklerine yanıt verebilecek en uygun kentsel gelişme modelinin saptanması stratejik önem taşımaktadır.

Ayrıca Çevre Düzeni Planı Planı’nda Eğitim, Bilişim ve Teknoloji Alanları plan notunda; “Bu alanlarda bilişim, iletişim ve ileri teknolojilerin geliştirildiği ve kullanıldığı tesisler, teknoparklar, üniversiteler, ileri teknoloji enstitüleri, ar-ge vb. birimler yer alabilecektir. … yerleşilebilir alanlarda Vadi’nin ekolojik koridor niteliği göz önünde bulundurularak, hava sirkülasyonunu engellemeyecek nitelikte açık alan ağırlıklı kültürel amaçlı kullanımlar, yeşil ve rekreasyon alanları ve spor tesislerinin yanı sıra bilişim, iletişim ve ileri teknolojilerin geliştirildiği tesisler, ileri teknoloji enstitüleri, ar-ge vb. birimler yer alabilir.” denmektedir.

Bununla birlikte; yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda; şehrin siluetini bozabilecek yapıların oluşmasına sebebiyet verecek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında düzenleme yapılması zorunluluğu ortaya çıktığından Müdürlüğümüzce de 08.01.2016 günlü Başkanlık Oluru alınarak konu ile ilgili olarak etaplar halinde plan çalışması yapılmasına başlanmıştır. Bu çerçevede İstanbul genelinde meri imar planlarındaki emsal ve yükseklik değerleri, çevre yapılanma koşulları ve mevcut yapıların kat yükseklikleri açısından analiz edilerek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında üst plan kararları ve politikaları ile tutarlı düzenlemeler yapılmaya çalışılmaktadır. 

Teklif plan değişikliklerini içerisine alan bölge henüz çalışılan etaplar içinde kalmamakla birlikte, bölgedeki meri plan koşulları, yakın çevrenin mevcut yapılaşma durumu, dönüşüm koşulları gibi hususlar dikkate alındığında; yukarıda tanımlanan, sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelere uygun olacak şekilde optimum bir değerlendirme yapılmasına özen gösterilmiştir. Bu doğrultuda inceleme yapıldığında;

Cendere C Bölgesi planlama alanında, 1 kat ve 17 kat adeti arasında ruhsatlı ve ruhsatsız yapılar bulunduğu, Planlama alanı yakın çevresinde bulunan Cendere B Alt Bölgesine ilişkin uygulama imar planında bulunan ruhsatlı binaların yüksekliklerinin de genellikle 6-20 kat arasında yoğunlaştığı, münferit olarak 30 katı aşan 1 yapı olduğu,

Ada bazında değerlendirme yapıldığında ise, C Bölgesi planlama alanında tanımlanan yapı adalarında yükseklik kararlarının 35, 40 ve 50 metre, ortalama maksimum yükseklik değerinin ise 40 metre, komşuluğunda bulunan Cendere B Alt Bölgesi ile birlikte değerlendirildiğinde ise;  tanımlanan ortalama maksimum yükseklik değerinin 53 metre olduğu görülmektedir. Bu durumda  da söz konusu alanlara komşuluğundaki yapı adalarındaki yükseklik kararlarını geçmeyecek şekilde yükseklik değeri verilmesi tercih edilmelidir.

 

SONUÇ

Sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkeler çerçevesinde, bölgedeki meri plan koşulları, yakın çevrenin mevcut yapılaşma durumu, dönüşüm koşulları gibi hususlar da dikkate alınarak yapılan değerlendirmeler neticesinde

 

            Plan teklifi ile önerilen “Yençok=26 KAT” ifadesi yerine “Yençok=18 KAT”  ifadesinin eklenmesi uygun olarak değerlendirilmektedir.

 

            - Bununla birlikte hak kaybı oluşmaması için de, “Yapı ruhsatları ve iskanları verilmiş binaların kat adetleri müktesep haktır. Binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde bulundukları bölgenin kat adedi sınırlaması uygulamasına tabi olurlar” plan notunun eklenmesi,

 

            - Ayrıca teklif plan notu ile önerilen  “Dini Tesis Alanları hariç diğer tüm donatı alanlarında, yapı yüksekliği en yakınındaki yapı adasının maksimum yüksekliğini aşamaz.” ifadesine “Avan Projeye göre uygulama yapılacaktır” ibaresinin eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

 

İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen Teklif-UİP-34228743 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Cendere Vadisi Doğu (C) Alt Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği, yazımız ekinde iletilmekte olup yazımız ve eklerinin yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Sarıyer İlçesi, Cendere Vadisi (C) Alt bölgesi H: Serbest alanlarında yapı yüksekliği belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli U.İ.Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup; 3.3.1 nolu Teklif plan notunun ‘’Dini Tesis Alanlarında Yençok: 50 mt. , diğer tüm donatı alanlarında Yençok: 5 Kat’dır’’ şeklinde, 10645 ada 1-2 ve kısmen 3 numaralı parseller üzerindeki Yençok: 26 Kat ibaresinin, Yençok: Z+19 Kat olarak düzeltilmesi, 10642 ada 1-2 parsellere tevhid işaretinin işlenmesi, bu ada için  Yençok: 26 kat ibaresinin iptal edilerek, yerine  Yençok: Z+19 Kat şeklinde düzeltilmesi ile, komisyonumuzca TADİLEN uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Akıllı Kent ve Bilgi Teknolojileri Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 12 Mart 2021 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.