Meclis Karar Detayı

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/03/2021 gün ve sayılı yazısında;

            “İlgi:

1. a) 09.11.2020 tarihli ve 1478 sayılı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yazısı.
2. b) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.12.2020 tarihli ve 1370 sayılı Kararı.
3. c) 05.02.2021 tarihli ve 2021/124 sayılı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yazısı.

İlgi (a) yazı ile İstanbul’da afet risklerine hazırlık kapsamında kentsel dönüşümü gerçekleştirmek amacıyla riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasının teşvik edilmesi, imar planlarının da bu kapsamda uygulanabilir şekilde düzenleyici işlem tesis etmesinin gerektiği, yapılaştığı dönemde yürürlükte olan imar planına ve imar mevzuatına uygun bir şekilde ruhsat alarak yapılaşmış, günümüz itibariyle deprem riskine karşı dayanıksız olarak tespit edilen binaların, sonrasında onaylanan imar planlarında alınan kararlar gereği yapılaşma alanlarının azalması nedeniyle dönüşümünün ya gerçekleştirilemediği ya da çok düşük oranlarda kaldığı, bu kapsamda söz konusu koşullara sahip, onaylı ruhsat belgesi bulunan, depreme dayanıksız hale gelmiş binaların yıkılıp yeniden yapılmasını sağlamak amacıyla hazırlanan plan notu teklifi karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. Söz konusu teklife ilişkin olarak ilgi (b) Meclis Kararı alınmıştır.

MECLİS KARARI

Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ilgi (a) yazısı ile aşağıda maddeler halinde yazılı teklif plan notlarının İstanbul genelindeki tüm 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarına ilave edilmesi talebi yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın ilgili hükümlerine göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir:

“1- Bu plan notundan faydalanacak yapıların; 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine göre ruhsat ve/veya yapı kullanma izninin bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni bulunan alanlarda kalması gerekmektedir.

2- Toplam inşaat alanı; onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır.

3- Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave otopark alanları, tamamı gömülü olmak kaydıyla bu hesaba dahil değildir.

4- Meri imar planında belirtilen yol ve donatı alanları terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz.

5- Uygulama yapılan parsellerde yapı yükseklikleri, yapılaşma düzeni, meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa silüet kararlarına uygun olarak, ilgili idaresince onaylanacak mimari projede belirlenir. Bu kapsamda yapılacak uygulamalarda, yeni yapıların kullanım amacı meri imar planlarına göre belirlenir.

6- Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen kat yükseklikleri aşılamaz.

7- İlgili idaresince ruhsat onayı yapıldığı tarihten sonra yapının bulunduğu parselin ifraz edilmesi halinde bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. 

8- 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. maddesine (Ek: 11.5.2018-7143/16 md.) göre yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve kazanılmış hak oluşturmaz.

9- Bu plan notundan yapı yasaklı alan,  heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen yenileme alanları, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde ve diğer özel kanunlar ile belirlenen alanlarda kalan taşınmazlar faydalanamaz.”

İlgi (a) yazı konusu teklif plan notları hakkında; “İstanbul Genelindeki 6306 sayılı yasa kapsamındaki Riskli Yapılara ilişkin Mer’i İmar Planlarına Plan Notu ilavesi teklifi incelenmiş olup, İstanbul bütününde yürürlükte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarının, teklif plan notları çerçevesinde değerlendirilmesi için tüm 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına ilgili plan notları ilave edilerek hazırlanması, gerekli kurum görüşlerinin alınarak ivedilikle meclise sunulması ayrıca İlçe belediyeleri ile koordinasyon sağlanarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının plan notlarına ilave edilmesine dair ilgili müdürlüklerce hazırlık yapılması …” şeklinde ilgi (b) Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı alınmıştır.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ

İlgi (b) Meclis Kararı’na istinaden yapılacak olan 1/5000 ölçekli nazım imar planı çalışmalarında değerlendirilmek üzere, ilgi (c) yazı ile ilgili kurum ve kuruluşlardan alınan görüşler tarafımıza iletilmiştir. Söz konusu kurum görüşleri incelendiğinde; 

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünce;

“… 6. İmar planına esas hazırlanan ve ilgili kurumlarca onaylanan Jeolojik-Jeoteknik-Jeofizik Etüt raporları ve Mikrobölgeleme etüt raporlarında belirtilen önlem ve öneriler ile yerleşime uygunluk kriterlerinin plan notu olduğuna ilişkin notun eklenmesi,

1. İlgi (a) yazıda belirtilen Plan Hükümleri’ne “Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarihli 30364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren “Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nde belirtilen esaslara uyulacaktır.” notunun konması,
2. İlgi (a) yazıda belirtilen Plan Notu Hükümleri’ne “Meri İl İmar Yönetmeliği ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 09.03.2019 tarihli ve 30709 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Zemin ve Temel Etüdü Uygulama esasları ve Rapor formatı” ve 31.08.2018 tarihli ve 150340 sayı ile yayımlanan “Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler” genelgesinde belirtilen hususlar doğrultusunda uygulama yapılacaktır” notunun konması,

Sonuç olarak, planlama aşamasında yukarıda 6, 7 ve 8. maddelerde belirtilen notların “Plan Notu” hükümlerine eklenmesi gerekmektedir. ….” denilmektedir.

Ulaşım Planlama Müdürlüğünce;

“… Otopark alanı ihtiyacı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Otopark Yönetmeliği’nde belirlenen otopark miktarları doğrultusunda kendi parseli içerisinde karşılanacaktır.” Plan notunun eklenmesi,

Yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden bölgesel ulaşım sistemi açısından mer’i plandaki yollardan çekme mesafelerinin azaltılmaması,

Araç sahipliliği ve trafik yükünü arttırıcı nitelikteki düzenlemelerin yapılması durumunda ulaşım altyapısına dönük donatıların (yol, otopark vb.) oluşacak olan ihtiyaca cevap verecek şekilde karşılanması gerekmektedir. …” denilmektedir.

İSKİ Genel Müdürlüğünce;

“ … Söz konusu plan notu değişikliği teklifine içmesuyu havzalarında yer alan planlama alanları özelinde meri imar planlardaki yoğunluk değerlerinin üzerine çıkılamayacağına dair hüküm eklenmesi ile yine içmesuyu havzaları içerisinde yer alan mutlak ve kısa mesafeli koruma alanlarının, plan notu değişikliğinin 9. maddesinde belirtilen ve plan notu değişikliği kapsamı dışında bulunan alanlara eklenmesi şartıyla, söz konusu plan notu değişikliği ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremiz uygulamalarında esas alınacaktır.” denilmektedir.

Ayrıca, ilgi (c) yazı ile tarafımıza iletilen ilçe belediye başkanlıklarına ait kurum görüşleri yazımız ekinde yer almaktadır.

DEĞERLENDİRME

İlgi (b) Meclis Kararı ile kabul edilen plan notlarına ilişkin olarak;

1. Maddede, ilgili idaresince onaylanacak mimari projelerin, mer’i imar planlarındaki “yapı yükseklikleri” ve “yapılaşma düzeni” kararlarına uygun olması gerektiğinin belirtildiği, ancak bu kısıtlamalar aynı anda uygulanması durumunda, “yapılaşma yoğunluğu” kısıtlamasını da beraberinde getireceği, bunun da, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen inşaat alanı hakkının kullanılamama durumuna yol açabileceği, dolayısıyla uygulama aşamasında sorun yaşanmaması amacıyla “…meri imar planlarına…” ifadesinden sonra “veya” ifadesinin gelmesinin uygun olacağı,

İSKİ Genel Müdürlüğünün kurum görüşüne uygun olarak, “içmesuyu havzaları içerisinde yer alan mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları” ibaresinin, plan notu değişikliğinin 9. maddesinde belirtilen ve plan notu değişikliği kapsamı dışında bulunan alanlara eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. \"denilerek.

İlgi (b) Meclis Kararı ile alınan, riskli yapılara ilişkin plan notu ilavesinin, 29.12.2003 onaylı 1/5000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı, 16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Şişli Dolapdere Piyalepaşa Bulvarı ve Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı ve 24.07.2020 onaylı 1/5000 ölçekli Okmeydanı Eğitim ve Araştırma Hastanesi ve Çevresi Nazım İmar Planlarına eklenmesine yönelik olarak hazırlanan, 1/5000 ölçekli nazım imar planları, plan notları ve plan açıklama raporları ile plan çalışmaları aşamasında değerlendirilen kurum ve kuruluş görüşleri yazımız ekinde olup; yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun ilgili maddeleri kapsamında değerlendirilerek, hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ:  Şişli İlçesi Mer’i İmar Planlarına Riskli Yapılara ilişikin plan notu ilavesi teklifi incelenmiş olup, Teklif plan notlarının reddine, yerine ;

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

1. Mer’i Uygulama İmar Plan’ından önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1.a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak v.b ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1.b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1.c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1.d) Metro hatlarında etkilenen parseller için ilgili kurumlardan görüş alınmadan uygulama yapılamaz.

1.e) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

            Şeklindeki Plan Notlarının, 29.11.2003 tt.li Şişli Merkez ve Çevresi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına, 16.04.2005 tt.li  Şişli Dolapdere Piyalepaşa Bulvarı ve Çevreleri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına, işlenmesi  komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

            Meclisimizin onayına arz olunur.”   

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 12 Mart 2021 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.