Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

14.06.2010 onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği Teklifi

Karar Tarihi

10 Mart 2021

Karar No

270

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/03//2021 gün ve 2021/BN12257 sayılı yazısında;

                            “İlgi: a) Arnavutköy Belediyesi Başkanlığı Plan Proje Müdürlüğünün 15.12.2020 tarihli ve 44237304-115.01.04-33015 sayılı yazısı ve ekleri

  1. b) 16.04.2010 tarihli ve 1016 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı
  2. c) 13.10.2010 tarihli ve 2199 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı
  3. d) 17.02.2012 tarihli ve 398 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı
  4. e) 13.06.2012 tarihli ve 1233 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı
  5. f) 13.04.2018 tarihli ve 607 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı
  6. g) 14.05.2010 tarihli ve 1280 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı
  7. h) 09.08.2011 tarihli ve 1569 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı

ı ) Arnavutköy Belediye Başkanlığının 21.10.2020 tarihli ve E.25393 sayılı Başkanlık Oluru

  1. i) Arnavutköy Belediye Başkanlığı, Plan Proje Müdürlüğünün 30.10.2020 tarihli ve E.26618 sayılı görüş yazısı
  2. j) Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 01.12.2020 tarihli ve 1554-179529 sayılı yazısı
  3. k) Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 27.11.2020 tarihli ve 2500-177664 sayılı yazısı
  4. l) İSKİ Genel Müdürlüğünün 30.10.2020 tarihli ve E.20200442156 sayılı Kurum Görüş yazısı ve eki
  5. m) Arnavutköy Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30.10.2020 tarihli ve E.26227 sayılı görüş yazısı
  6. n) Arnavutköy Belediyesi Meclisinin 05.11.2020 tarihli ve 54 sayılı Kararı

Arnavutköy Belediyesi Başkanlığı Plan Proje Müdürlüğünün ilgi (a) yazısı ve ekleri ile Arnavutköy Belediye Meclisinin 05.11.2020 tarihli ve 54 sayılı Kararı ile kabul edilen 14.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişik Teklifi’nin incelenerek 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 14. Maddesi ve 7/b Maddesi uyarınca incelenmek ve karar alınmak üzere Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

PLAN SÜRECİ:

Arnavutköy Merkez ve Çevresini kapsayan bölgenin meri plan durumu incelendiğinde; Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) Kararı ile kabul edilen Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı 21.04.2010 tarihinde onaylanmıştır.

Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Raporunun 4.4.1. Plan Nüfusu bölümünde; “Planlama bölgesi için bu kriterler doğrultusunda tespit edilmiş yerleşilebilir alan 3758.25 ha’dır. Yerleşilebilir alan hesabı kapsamında planlama alanında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğine göre maksimum nüfus 272467 kişidir. …Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı nüfusu da 271416 kişidir.” denilmektedir.

Askı süresi içerisinde Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’na ilişkin Arnavutköy Belediye Başkanlığı tarafından yapılan itirazlar neticesinde Büyükşehir Belediye Belediye Meclisinin ilgi (c) Kararı ile uygun görülerek, 16.05.2011 tarihinde onaylanmış olup 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğiyle; “750 m2 ve daha küçük parsellerde bağımsız bölüm sayısını arttırmamak koşulu ile açık ve kapalı çıkmalar emsale dahil değildir. 750 m2 ve daha küçük parsellerde 1. bodrum kat zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile iskan edilebilir, emsale dahil değildir. Üzerinde bina bulunan hisseli imar parsellerinde binanın bulunduğu kısmın ayrılması için yapılacak sınır düzeltmesi, ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde asgari ifraz şartı aranmaz. Ancak bu işlemler sonucu oluşacak boş imar parseli 150 m2’den küçük olamaz.” hükümleri getirilmiştir.

Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’na ilişkin yapılan muhtelif itirazlar neticesinde Büyükşehir Belediye Belediye Meclisinin ilgi (d) Kararı ile uygun görülerek, 21.03.2012 tarihinde onaylanmış olup 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğiyle; “ 20.6. Planlama alanında 15 ki/ha ve 25 ki/ha yoğunluklu gelişme konut alanlarında kişi başına düşen konut inşaat alanı 60 m2'dir. Planlama alanında 75 ki/ha ve 150 ki/ha yoğunluklu gelişme konut alanlarında kişi başına düşen konut inşaat alanı 50 m2’dir. Diğer yoğunluk bölgelerinde kişi başına düşen konut inşaat alanı 35 m2 kabul edilmiştir. Bu uygulamalar uygulamaya muhatap parsellerde bağımsız bölüm sayısını arttıramaz.

20.7. 100-250-350 ve 500 ki/ha yoğunluklu konut alanlarında; asgari 4 parselin birleşmesi ve minimum parsel büyüklüğünün 750 m2 – 1500 m2 arasında olması durumunda kişi başına düşen konut inşaat alanı 40 m2 minimum parsel büyüklüğünün 1500 m2’nin üzerinde olması durumunda kişi başına düşen konut inşaat alanı 45 m2 kabul edilebilir. 100-250-350 ve 500 ki/ha yoğunluklu konut alanlarında sadece 2000 m2’den büyük imar adalarında uygulanmak ve ada bütününde olmak kaydıyla kişi başına düşen konut inşaat alanı 50 m2 kabul edilebilir. 75 ve 150 ki/ha yoğunluklu konut alanlarında; asgari 4 parselin birleşmesi ve minimum parsel büyüklüğünün 750 m2 - 1500 m2 arasında olması durumunda, kişi başına düşen konut inşaat alanı 55 m2, minimum parsel büyüklüğünün 1500 m2’nin üzerinde olması durumunda kişi başına düşen konut inşaat alanı 60 m2 kabul edilebilir. 75-100-150-250-350 ve 500 ki/ha yoğunluklu konut, konut+ticaret alanlarında planda verilen emsal değerlerinin aşılmaması şartıyla parsel büyüklüğünün 1.000 m2 3.000 m2 arasında olması halinde parsellerin meri planda verilen kat adetlerine 1 kat ilave edilerek, 3.000 m2 – 5.000 m2 arasında olması halinde 2 kat ilave edilerek, 5.000 m2’den fazla olması halinde 3 kat ilave edilerek uygulama yapılır. Bu uygulamalar uygulamaya muhatap parsellerde bağımsız bölüm sayısını arttıramaz.” hükümleri getirilmiştir.

Büyükşehir Belediye Belediye Meclisinin ilgi (e) Kararı ile 16.08.2012 tarihinde 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğiyle; “20.4. Brüt Yoğunluk 30 Kİ/Ha - Maksimum 2 Kat” ve “Brüt 30 Kİ/H Yoğunluklu Gelişme Konut Alanlarında Minimum İfraz Şartı 1000 m2’dir” ile “Planda 80 ki/ha ve 30 ki/ha yoğunluklu konut alanlarında kişi başına düşen konut inşaat alanı 45 m2 kabul edilmiştir.” hükümleri getirilmiştir.

Büyükşehir Belediye Belediye Meclisinin ilgi (f) Kararı ile 13.04.2018 tarihinde 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğiyle; “20.3. Brüt Yoğunluk 150Kİ/Ha - Maksimum 2 Kat 3 Kat” hükümleri getirilmiştir.

Bununla beraber 21.04.2010 tasdik tarihli Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planının kapsadığı alanın bir kısmında, 26.09.2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Arnavutköy İlçesi, Bolluca Deresi ve Yakın Çevresi İle İmrahor Mahallesi Revizyon Nazım İmar Planı ile 29.06.2020 tasdik tarihli İstanbul İli, Yenişehir Rezerv Yapı Alanı (Kanal İstanbul Projesi) 1. ve 2. Etabına İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planları onaylanmıştır.

16.05.2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı’na uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı ise Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (g) Kararı ile tadilen uygun görülerek 14.06.2010 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış olup 05.07.2010 - 05.08.2010 tarihleri arasında Arnavutköy Belediye Başkanlığınca askıya çıkarılmıştır. Askı süresi içerisinde Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’na ilişkin Arnavutköy Belediye Başkanlığınca değerlendirilen itirazlar Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (h) Kararı ile uygun görülerek 16.11.2011 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca aynen onaylanmıştır. 16.11.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğiyle;

  • Parsel büyüklüğü 750 m2 ve altında olan parsellerde bağımsız bölüm sayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.
  • Parsel büyüklüğü 750 m2 ve altında olan parsellerde 1. bodrum kat zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile iskân edilebilir. Emsal haricidir.
  • Hisseli imar parselinde hissedara ait bina bulunması halinde, hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme, ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde asgari ifraz şartı aranmaz. Oluşturulacak parseller 150 m2’den küçük olamaz.

hükümleri getirilmiştir.

KURUM GÖRÜŞLERİ

            Arnavutköy Belediye Başkanlığının ilgi (ı) Başkanlık Oluru doğrultusunda aşağıdaki kurum görüşleri tarafımıza iletilmiştir.

            Arnavutköy Belediye Başkanlığı, Plan Proje Müdürlüğünün ilgi (i) yazısında “14.06.2010 onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği Teklifine ilişkin 3194 Sayılı İmar Kanununun 8-e maddesi gereğince ilgili kurum görüşleri talep edildiği ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Ulaşım Daire Başkanlığı, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü Kurum Görüşleri Arnavutköy Belediye Başkanlığına iletilmediği görülmektedir.” denilmektedir. 

            Ancak İlgi (a) ve eklerinde Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü görüş yazısı bulunmakla birlikte ilgi (j) yazıda“ Sonuç olarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut ‘Plan Notlarının, güncel mevzuat çerçevesinde İmar Planına esas çalışma raporlarında ve yukarıda maddeler halinde belirtilen tüm hususlara uyulması koşuluyla, ‘Plan Notu’ ilaveleri ile ilgili söz konusu 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.” denilmektedir.

            Ayrıca Ulaşım Daire Başkanlığı, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün ilgi (k) yazısında “…şeklindeki plan notunun yapılaşmayı dolayısıyla ulaşım taleplerini arttırmamak için mer'i plan notlarındaki 85.madde ile getirilen imar artışından da yararlanmayacak şekilde revize edilmesi koşuluyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır.” denilmektedir.

            İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü, Araştırma Geliştirme ve Planlama Daire Başkanlığının ilgi (l) Kurum Görüşünde “…söz konusu plan notu değişiklikleri ile meri plana ait yoğunluk değerlerinin arttırıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca ilgi 08.06.2015 tarihli İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönergesinin 8.9 maddesinin “Yapılarda KAKS’a dâhil edilecek veya edilmeyecek alanlar hususunda yapının bulunduğu alanda geçerli olan imar yönetmelikleri hükümlerine uyulur.” hükmü gereği, imar planlarında emsale dâhil olmayan alanlar hususunda meri imar yönetmeliklerine uyulması gerekmektedir. Netice olarak, söz konusu plan notu değişikliği teklifi nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelik taşımasından dolayı ilgi 23.01.2011 tarihli İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği ve ilgi 08.06.2015 tarihli İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönerge hükümlerine göre İdaremizce uygun bulunmamıştır.” denilmektedir.

            Arnavutköy Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ilgi (m) görüşünde: “Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında kalan parsellerde plan hükümleri gereği açık ve kapalı çıkmaların emsale dâhil olması, 750 m2 ve altındaki parsellerde açık ve kapalı çıkmaların emsal harici olması nedeniyle parsellerin birleştirilerek 750 m2 üzerinde parseller oluşması mülkiyet sahiplerince tercih edilmemekte, küçük parsel alanları küçük yapıları beraberinde getirmekte ve aynı zamanda otopark ihtiyacı da parsel bünyesinde karşılanamamaktadır. Bu plan kapsamında yapı ruhsatı aşamasında karşılaşılan bu zorluklar dikkate alınarak teklifimizde yer alan plan notunun; “14.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki parsellerin tevhid edilerek 750 m2 ve üzeri parseller oluşturulması durumunda, zemin altı kullanımlarda meri imar yönetmeliğine uyulmak ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması şartıyla parsellerin tevhit öncesi zemin ve zemin üstü hakları korunarak uygulama yapılabilir. Plan notunun onaylanmasından sonra yapılan ifraz sonucunda oluşturulan parsellerde bu hüküm uygulanmaz.” şeklinde, diğer hükmün ise teklif edildiği şekliyle ilavesinin tarafımızca uygun olduğu mütalaa edilmektedir.” denilmektedir. 14.06.2010 onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği Teklifine alınan Kurum Görüşleri doğrultusunda yeniden değerlendirilmiş olup, Plan Değişikliği Teklifinde gerekli düzenlemeler yapılmıştır. Hazırlanan Plan Notu Değişikliği Teklifi ile parsellerin 750 m2 altında olduğunda kullanabildiği haklar korunmuş olup, toplulaştırma yapılmaması halinde söz konusu haklar kullanılabildiğinden toplulaştırma sonrası ile bir nüfus yoğunluğu gelmemektedir. Teklif Plan Notunun Uygulandığı Parsellerde Tevhid Öncesi ve Sonrası İnşaat Alanları Değişmemektedir. 14.06.2010 onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği işlem Dosyası yazımız ekinde olup konunun 3194 sayılı imar kanununun 8b maddesine göre incelenmek ve karar alınmak üzere meclise havale edilmesini arz ederim.” şeklindedir.

            Arnavutköy Belediyesi Meclisinin ilgi (n) Kararında “ KOMİSYON GÖRÜŞÜ: 14.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama imar planındaki tevhid ve ifraz işlemlerine ait plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup, Söz konusu plan notunun; 14.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki parsellerin tevhid edilerek 750m2 ve üzeri parseller oluşturulması durumunda zemin altı kullanımlarda meri imar yönetmeliğine uyulmak ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması şartıyla parsellerin tevhit öncesi zemin ve zemin üstü hakları korunarak uygulama yapılabilir. Parsel birleşmelerinde Plan notlarının 85. maddesindeki parsel adedine bakılmaksızın uygulama yapılabilir. 750m2 ve üzeri parsellerin ifraz edilerek 750m2'nin altında yeni parseller oluşturulması durumunda parselin ifraz öncesi haklarına göre uygulama yapılır. Şeklinde düzenlemesiyle tadilen uygun görülmüştür. Yüce meclise arz olunur.

KARAR : 14.06.2010 Onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği Teklifi ile ilgili İmar Komisyonunun 2020/19 sayılı raporunun Komisyondan geldiği şekli ile kabulü, Arnavutköy Belediye Meclisinin 2. Toplantı Yılı, Kasım ayı Toplantılarının 05 Kasım 2020 Perşembe günü yapılan 2. Birleşimi, 1. Oturumunda OYBİRLİĞİ ile kararlaştırılmıştır.” denilmektedir.

            DEĞERLENDİRME – SONUÇ

İlgi (a) yazısı ve ekleri ile Arnavutköy Belediye Meclisinin 05.11.2020 tarihli ve 54 sayılı Kararı ile kabul edilen 14.06.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişik Teklifi incelendiğinde;

21.04.2010 tasdik tarihli Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı Plan Raporunda “ Yerleşilebilir alan hesabı kapsamında planlama alanında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğine göre maksimum nüfus 272467 kişidir. …Arnavutköy Merkez ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı nüfusu da 271416 kişidir.” denilmektedir. Süreç içerisinde meri planda yapılan plan değişikleri plan nüfusun öngörüldüğü 271416 kişinin üstüne çıkmasına sebep olmuştur. Meri Planda öngörülen bu nüfusa göre planlanan donatı, ulaşım vb. fonksiyonlar meri planın altyapısı açısından yetersizliğe sebep olmaktadır.

Ayrıca kapsadığı 21.04.2010 tasdik tarihli planının bir kısmında, 26.09.2017 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Arnavutköy İlçesi, Bolluca Deresi ve Yakın Çevresi İle İmrahor Mahallesi Revizyon Nazım İmar Planı ile 29.06.2020 tasdik tarihli İstanbul İli, Yenişehir Rezerv Yapı Alanı (Kanal İstanbul Projesi) 2.Etabına İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planlarıyla ilave nüfus getirilerek meri planın nüfusunun üstüne çıkılmıştır.

Ancak ilgi (ı) Başkanlık Oluru gerekçeleri incelendiğinde planlama alanında parsel birleştirmelerinin teşvik edilmesi ve bunun neticesinde otopark sorunlarının parsel bünyesinde çözümü konusunda meri plana olumlu katkı sağlayacaktır. \"denilerek.

İlgi (a) yazı eki 14.06.2010 onaylı 1/1000 Ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine Ait Plan Notu Değişikliği Teklifi ile yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Arnavutköy İlçesi, 14.06.2010 onanlı 1/1000 ölçekli Arnavutköy Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planındaki Tevhid ve İfraz İşlemlerine ait Plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup;

Teklif Plan notunun iptal edilerek yerine  “Yönetmelik hükümlerine göre tevhidi mümkün olan parsellerin tevhid edilerek 750m2 ve üzeri parseller oluşturulması durumunda zemin altı kullanımlarda meri imar yönetmeliğine uyulmak ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması şartıyla parsellerin tevhit öncesi zemin ve zemin üstü hakları korunarak uygulama yapılabilir. Yapılan bu uygulamada parsellerin çıkmalardan doğan inşaat hakları parsellerin planda gösterilen emsal hakkının %50’sini geçemez. Parsel birleşmelerinde Plan notlarının 85. maddesindeki parsel adedine bakılmaksızın uygulama yapılabilir. Toplulaştırmada kat ilavesi şartı 750 m² olarak uygulanabilir. Ayrıca 750 m2 ve üzeri parsellerin ifraz edilerek 750 m2’nin altında yeni parseller oluşturulması durumunda parselin ifraz öncesi haklarına göre uygulama yapılır.” Hükmünün ilavesi komisyonumuzca TADİLEN uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 10 Mart 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.