Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Sarıyer, Cendere Vadisi (D) Alt Bölgesi H:serbest alanlarında yapı yüksekliği belirlenmesine ilişkin UİP değişiklik teklifi.

Karar Tarihi

10 Mart 2021

Karar No

250

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/02/2021 gün ve 2020/10988 sayılı yazısında;

 

              “İlgi:     a) Sarıyer Belediye Başkanlığının 11.11.2020 tarihli ve 6057723-1830-15829 sayılı yazısı ve ekleri.

  1. b) Sarıyer Belediye Meclisinin 09.10.2020 tarihli ve 2020/85 sayılı kararı.

 

TALEP:

        İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Sarıyer Belediye Meclisinin 2020 Dönemi, Ekim Ayı Toplantılarının 2. Birleşiminde karara bağlanan “Ayazağa Cendere Vadisi Kuzey (D) Alt Bölgesine Ait Azami Yapı Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin UİP Tadilatı hakkında İmar - Hukuk - Çevre ve Sağlık Komisyonu müşterek raporu” ile ilgili, ilgi (b) Meclis Kararı, alındığı belirtilerek, söz konusu Meclis Kararı ve işlem dosyasının, ilgili kanun ve yönetmelikler gereği incelenip değerlendirilmek üzere gereği talep edilmektedir.

 

İLGİLİ MEVZUAT:

20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunu”nun 6. Maddesinde;

“…3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin …(ç) bendi ile (ğ) bendinin birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve bende birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

… İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez…

Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir…” ve 13. Maddesi ile 3194 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir;

“GEÇİCİ MADDE 20 – Bu Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusunda ilgili idare 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur.”

 

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) İlçe Meclis Kararında;

“7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun gereği yüksekliğe ilişkin azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan tadilatı yapılması zorunlu olduğundan azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan tadilatı teklifi müdürlüğünden geldiği şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür. şeklindeki İmar - Hukuk - Çevre ve Sağlık Komisyonu müşterek raporu; Komisyonlardan geldiği şekliyle oya sunuldu, oyçokluğu ile kabul edildi.” denilmektedir.

 

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı ve ekleri ile plan değişikliklerine ilişkin alınmış herhangi bir kurum görüşü iletilmemiştir.

MERİ NAZIM İMAR PLANLARI:

Plan değişikliğine konu bölgede, 25.03.2011 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi Nazım imar Planı geçerli olup, 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi Nazım imar Planında Plan notlarında; donatı alanlarının yapılaşma koşulları- kat yüksekliklerine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

 

MERİ UYGULAMA İMAR PLANLARI:

Plan değişikliğine konu bölgede 30.09.2011 tarihinde onaylanan Cendere Vadisi Kuzey (D) Alt Bölgesi Uygulama İmar Planı geçerli olup, donatı alanları avan proje aşamasına bırakılmış ve kat yüksekliklerine ilişkin bir hüküm getirilmemiştir.

TEKLİF 1/1.000 ÖLÇEKLİ PLAN DEĞİŞİKLİĞİ:

7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun gereği yüksekliğe ilişkin azami yükseklik sınırı getirilmeyen alanlara ilişkin hazırlanan plan değişikliği teklifi; 30.09.2011 tasdik tarihli Ayazağa Cendere Vadisi Kuzey (D) Alt Bölgesi Uygulama İmar Planında, yükseklikleri belirlenmemiş olan tüm donatı alanlarına (Dini Tesisler Alanı hariç olmak üzere) ilişkin azami yükseklik sınırı belirlenmesi amacıyla plan notu eklenmesini kapsamaktadır.

Plan Notları’nın Genel Hükümler başlığı altına mer’i uygulama imar planı kapsamında, azami yükseklik sınırı belirlenmeyerek avan proje aşamasına bırakılan donatı alanları için “3.31. Dini Tesis Alanları hariç diğer tüm donatı alanlarında yapı yüksekliği, en yakınındaki yapı adasının maksimum yüksekliğini aşamaz.” ifadesi F21C15CD3A plan paftasına eklenmiştir.

 

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede, meri planda ayrılan donatı alanlarının mevcutta boş alanda veya plana göre dönüşüm sürecini henüz tamamlamayan depolama alanlarında kaldığı görülmektedir.

 

DEĞERLENDİRME:

Ayrıcalıklı bir coğrafi konuma sahip bir dünya metropolü olan İstanbul; doğal güzellikleri, tarihi/arkeolojik mirası ve sosyo-kültürel yaşamıyla eşsiz bir şehir olmasının yanı sıra; tepeler, manzara noktaları, tarihi yapılar, göz alıcı panoramalar gibi kentin silüetini ve peyzaj değerlerini oluşturan çeşitli görsel zenginliklere ve bakı alanlarına sahiptir.

Bununla birlikte kentsel mekanda sürekli değişen gelişme eğilimleri baz alındığında siluetinin olumsuz etkilenmesine yönelik uygulamaların varlığı ortaya çıkmıştır. Tüm bu etkenler vasıtası ile İstanbul genelinde yapı yüksekliği sınırlaması getirilmeyen alanlarda;

  • Çevre yapılanma şartlarına uygun olmayan düzensiz yapılar ortaya çıkmasına,
  • İstanbul’un kendine özgü hissedilir topografya ve doğal eşikleri yansıtmayan yapılaşma düzeninin oluşmasına,
  • Yüksek yapılaşmaların yoğunlaşması ile sosyal yapı bakımından komşuluk ilişkilerinin olumsuz etkilenmesine,
  • Düzensiz gelişen yapılaşma ile birlikte fiziki altyapı ve mikro klima bakımından olumsuz etkilerin oluşmasına neden olmaktadır.

Nitekim İstanbul’un mekânsal anlamda geleceğe yönelik ana kararlarını belirleyerek uygulamaya esas olan imar planlarını yönlendiren 15.06.2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda; kentin bünyesinde sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelerin esas alınması, dolayısıyla; kentin sağlıklı yapılaşmasına, ekolojik çevresi ile sürdürülebilir ilişkiler kurmasına ve vizyonuna ilişkin gereklerine yanıt verebilecek en uygun kentsel gelişme modelinin saptanması stratejik önem taşımaktadır.

Bununla birlikte; Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda; şehrin siluetini bozabilecek yapıların oluşmasına sebebiyet verecek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında düzenleme yapılması zorunluluğu ortaya çıktığından Müdürlüğümüzce de 08.01.2016 günlü Başkanlık Oluru alınarak konu ile ilgili olarak etaplar halinde plan çalışması yapılmasına başlanmıştır. Bu çerçevede İstanbul genelinde meri imar planlarındaki emsal ve yükseklik değerleri, çevre yapılanma koşulları ve mevcut yapıların kat yükseklikleri açısından analiz edilerek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında üst plan kararları ve politikaları ile tutarlı düzenlemeler yapılmaya çalışılmaktadır. 

Teklif plan değişikliklerini içerisine alan bölge henüz çalışılan etaplar içinde kalmamakla birlikte, bölgedeki meri plan koşulları, yakın çevrenin mevcut yapılaşma durumu, dönüşüm koşulları gibi hususlar dikkate alındığında; yukarıda tanımlanan, sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelere uygun olacak şekilde optimum bir değerlendirme yapılmasına özen gösterilmiştir. Bu doğrultuda inceleme yapıldığında;

Yapı yüksekliği avan proje aşamasına bırakılmış donatı alanları için teklif plan notu ile önerilen  “Dini Tesis Alanları hariç diğer tüm donatı alanlarında, yapı yüksekliği en yakınındaki yapı adasının maksimum yüksekliğini aşamaz.” ifadesinin plan bölgesindeki donatıların komşuluğunda kalan fonksiyonların yapısı (Turizm-Ticaret, Konut) ve kat yükseklikleri dikkate alındığında uygun olmayacağı görülmektedir. Teklif plan alanının komşuluğunda bulunan, çevre meri planlar incelendiğinde, en yakın komşulukta 18.03.2016 onanlı Ayazağa Uygulama İmar Planı bulunduğu ve söz konusu planda, dini tesisler hariç donatı alanları için “Yençok=5 KAT” koşulları verildiği görülmektedir.  

SONUÇ

              Teklif plan notu ile önerilen  “Dini Tesis Alanları hariç diğer tüm donatı alanlarında, yapı yüksekliği en yakınındaki yapı adasının maksimum yüksekliğini aşamaz.” ifadesi yerine, komşuluğunda bulunan plan olan Ayazağa Uygulama İmar Planında yer alan dini tesisler hariç donatı alanları için “Yençok=5 KAT” koşulları da dikkate alınarak, donatılar için önerilen plan notunun yeniden değerlendirilmesi ve “Avan Projeye göre uygulama yapılacaktır” ibaresinin eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen Teklif-UİP-34331107 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Ayazağa Cendere Vadisi Kuzey (D) Alt Bölgesi Planı Uygulama İmar Planı Değişikliği, yazımız ekinde iletilmekte olup yazımız ve eklerinin yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Sarıyer İlçesi, Cendere Vadisi (D) Alt bölgesi H: Serbest alanlarında yapı yüksekliği belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli U.İ.Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup; 3.3.1 nolu Teklif plan notunun ‘’Dini Tesis Alanlarında Yençok: 50 mt. , diğer tüm donatı alanlarında Yençok: 5 Kat’dır’’ şeklinde düzeltilmesi ile komisyonumuzca TADİLEN uygun görülüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

   Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 10 Mart 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.