Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Beylikdüzü İlçesi, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Yakuplu Nazım ve Uygulama İmar Planı Plan Notu Tadilatları.

Karar Tarihi

10 Şubat 2021

Karar No

155

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 11/05/2020 gün ve 2017/20988 sayılı yazısında;

“İlgi:

a)

Beylikdüzü Belediye Başkanlığının 15.09.2017 tarihli ve E.584307 sayılı yazısı ve ekleri.

 

b)

Beylikdüzü Belediye Başkanlığının 07.02.2020 tarihli ve E.1062440 sayılı yazısı ve ekleri.

 

c)

Beylikdüzü Belediye Başkanlığının 29.08.2016 tarihli ve 364331 sayılı Oluru.

 

d)

Beylikdüzü Belediye Başkanlığının 06.01.2017 tarihli ve 449112 sayılı Oluru.

 

            TALEP

            İlgi (a) ve ilgi (b) yazılar ile Mülga Yakuplu Belediyesi tarafından 16.02.2004 tarihinde onanan 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planları sınırları, Mülga Yakuplu Beldesini kapsaması sebebiyle söz konusu planın plan onama sınırının bir kısmının Esenyurt Belediyesi sınırları içinde kalmasından bahisle, ilgi (c) ve ilgi (d) olurları doğrultusunda 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planı plan notlarının bazı hükümlerinin iptali, bazı hükümlerinin ise yürürlükteki imar yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmeliklere uygun hale getirilmesi ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında plan notlarında yer alan muhtelif maddelerdeki “…tekrar ifraz edilemez…” ifadesinin tekrar ifraz işleminin gerekli olduğu alanlarda uygulama yapılmasını, kentsel dönüşüme yönelik işlemlerin yürütülmesi, bazı parsellerde kat mülkiyetine geçişi ve mülkiyet hakkının korunması amacıyla hazırlanan plan değişikliği tekliflerinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 7b ve 14. Maddeleri kapsamında Büyükşehir Belediye Meclisi’ne havale edilmesi talep edilmektedir.

            PLAN ONAMA SÜRECİ

            1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planları, Mülga Yakuplu Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü’nün 06.02.2004 tarih ve s.113 sayılı yazı ile Mülga Yakuplu Belediye Meclisi tarafından 16.04.2004 tarih ve 11 sayılı kararıyla uygun bulunmuş ve onaylanmıştır.

            KURUM GÖRÜŞLERİ

            İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen kurum görüşleri 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı plan notları ile ilgili olup aşağıda belirtildiği şekildedir.

   -Deprem Zemin ve İnceleme Müdürlüğü’nün 10.02.2017 tarih ve 27154 sayılı yazısı; “1.İlgi yazı ekinde belirtilen plan notu hükümlerine “Meri İl İmar Yönetmeliği ile 18.08.2005 tarihli genelgede belirtilen etüd raporu esaslarına göre yapılacak Zemin Etüd Raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır notunun konması,

2.1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına esas Yerleşime Uygunluk Haritalarında “III(Ayrıntılı Jeolojik Jeoteknik Etüt Yapılması Gereken Alanlar) lejantı ile gösterilen yerler ile yerleşime uygunluk çalışması bulunmayan yerlerde ayrıntılı jeolojik jeoteknik etüt çalışması yapılıp hazırlanacak rapor yetkili kurumlara onaylatılmadan yapılaşma içeren planlamalar yapılmayacaktı” notunun konması

3.1/1000 ölçekli uygulama imar planına esas yerleşime uygunluk haritalarında “IVa, IVb(Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar) lejantıyla gösterilen yerlerde yapılaşma içeren planlamar yapılmayacaktır” notunun konması.

4.Planlama çalışmalarında mikrobölgeleme projesinde belirtilen hususlara, mikrobölgeleme projesi olmayan yerlerde ise ilgili kurumlarca onaylı olan yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planına esas jeoloji  jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlara uyulması mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilerek gerekmesi halinde revizyon yapılması.

5.Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir.

   Sonuç olarak planlama aşamasından yukarıda 1, 2 ve 3. Maddelerde de belirtilen notların plan notu hükümlerine eklenmesi gerekmektedir. Ayrıca söz konusu imar planındaki fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut plan notlarının da yukarıda ve açıklama raporunda belirtilen hususlar doğrultusunda yeniden değerlendirilerek gerekli görülen revizyonların yapılması ve diğer tüm hususlara uyulması koşuluyla , plan notu ile ilgili söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği jeolojik bakımdan uygun görülmektedir” şeklindedir.

            -TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün 20.02.2017 tarih ve E.59969 sayılı yazısı;

“Mevcut Enerji İletim Hatlarımız için Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri (EKAT) Yönetmeliğinde belirtilen mesafeleri uyulması ve imar planlarında Enerji İletim Hatlarımızın geçtiği irtifak koridoru boyunca “TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılamaz” notunun düşülmesi gerekmektedir” şeklindedir.

            -Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 22.02.2017 tarih ve 36101 sayılı yazısı;

“-…1.1.14 nolu uygulama hükmü ile belirlenen “1500m²’den küçük ifraz işlemi yapılamaz” plan notunun iptal edilerek min. İfraz şartının kaldırılmasının ulaşım sistemi üzerinde olumsuzluk yaratacağı,

-… Bina yaklaşma sınırı yollardan ve komşu parsellerden 5m’den az olamaz plan notunun iptal edilmesinin ulaşım sistemi üzerinde olumsuzluk yaratacağı,

-… 1.2.2, Vaziyet planlarda her bağımsız birim için bir otopark yeri ayrılacaktır” plan notunun,

-1.5.5: Yapı yaklaşma sınırları içerisinde kalmak üzre tabi zemin altında yol bağlantıları da yapılarak kapalı otoparklar yapılabilir” plan notunun,

-3.6 nolu uygulama hükmü olan “Bina yaklaşma sınırları içerisinde kalmak şartıyla bodrum katlar otopark olarak kullanılabilir” plan notu ile ve 3.7 Vaziyet planlarında ön bahçe mesafeleri otopark olarak gösterilecektir ve düzenlenecektir” plan notunun iptal edildiği belirlenmiş olup,

Konut alanlarında her bağımsız bölüm için;

-Brüt alanı 75m²’ye kadar olan dairelerde en az 1 adet otopark,

-Brüt alanı 75m²-150m² olan dairelerde en az 2 adet otopark,

-Brüt alanı 150m² ve üstü olan dairelerde en az 3 adet otopark yeri ayrılacaktır,

-Ticaret alanı fonksiyonunun otopark ihtiyacı belirlenirken parsel bünyesinde her 30m²’lik inşaat alanı için 1 araçlık otopark ayrılacaktır.

-Sağlık alanı fonksiyonunun otopark ihtiyacı belirlenirken parsel bünyesinde her 60m²’lik inşaat alanı için 1 araçlık otopark ayrılacaktır.

-Diğer fonksiyon alanlarının otopark alanı ihtiyacı İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi parseli içerisinde çözülecektir plan notlarının eklenmesi,

…1.1.3 ve 3.2, nolu uygulama hükmü ile “Kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır” plan notlarının iptali ile ilave inşaat alanı dolayısıyla ilave inşaat yükü oluşacağı tespit edildiğinden 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır” şeklindedir.

            -İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 09.02.2017 tarih ve 20170113612 sayılı yazısı;

“Taslak plan değişikliklerinin onaylanması akabinde, yapılacak olan uygulama ve inşaat çalışmalarında, idaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile iş sonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ’de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış alt yapı tesislerine zarar verilmemelidir. Bunun yanında belirtilen plan notu düzenlemeleriyle mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır” şeklindedir.

            DEĞİŞİKLİK TEKLİFİ

            İlgi (a) plan değişikliği teklifi ile; 16.02.2004 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planı plan notlarından; Genel Hükümler bölümünün 7. Maddesi ve 12. Maddesinde yer alan “Max. Taks:0,25” ibaresi ile Uygulama Hükümleri bölümünün 14. Maddesinin tamamı, 16.1.3 maddesi, 16.2.7 maddesi, 16.3 maddesinin tamamı ve 22. Maddesinin tamamı plan notlarından çıkarılmaktadır.

            İlgi (b) plan değişikliği teklifi ile; 16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı plan notlarından; Uygulama Hükümleri bölümünden 1.1.6 Maddesinin tamamı, 1.2.2 Maddesinin “Planda tanımlanan ifraz hatları bir kez daha bölünemez, ancak tevhit edilebilir” ifadesi, 1.4.3 Maddesinin tamamı plan notlarından çıkarılmaktadır.

            DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

            16.02.2004 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planı plan notu değişiklik teklifi incelendiğinde;

            -7. Madde’de “7. Bu Plan Sınırları İçerisinde İmar Kanununun 23. Maddesi Uygulanacaktır. (Köy İçi Hariç)” denilmektedir. İmar Kanunu 23. Maddesi “İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a)Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, Şarttır. Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar. Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez. Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz. Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir. Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.

Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz. Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir. İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır. İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır” hükümlerini içermekte ve belde belediyelerine ayrılmış sahalardaki yapı izinlerini düzenlemekte olup mevcut durumda nazım imar planında bulunmasının bir gerekliliğinin bulunmadığı değerlendirilmektedir.

            -12. Maddesi “Dini Tesis Alanları” ile ilgili olup;

 “12.Dini Tesis Alanları:

 Tesis Kullanımı Dışında Başka Amaçlı Kullanımlar Yer Alamaz.

Max. Taks: 0.25” hükmünü içermektedir. “Max. Taks: 0.25” hükmünün iptal edilmesinin tasarım ve uygulama aşamasında kolaylık sağlayacağı ancak söz konusu maddeye “Çevre yapılaşma koşullarına uygun avan projeye göre uygulama yapılacaktır” ifadesinin de eklenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

            -14. Maddesi “Piknik Mesire ve Koru Alanları” ile ilgili olup;

“14. Piknik, Mesire Ve Koru Alanlarında:

14.1. Maksimum Kaks=0.03 Maksimum H=4.50 M (Bir Kat)

14.2. Bu Alanlarda Mesire, Piknik, Çay Bahçesi Vb. Kullanımlar Yer  Alabilir” hükmünü içermektedir. Söz konusu plan fonksiyonu meri nazım imar planında yer almamakta olup iptal edilmesi plan notlarını sadeleştirici niteliktedir.

            -16.1 maddesi “M1 Ticaret Alanları” ile ilgili olup;

 “16.1. “M1”İle Gösterilen Yol Boyu Ticaret Alanlarında:

16.1.1. Zemin Kat Ticaret, Max H= 3.50 M; Üst Katlar Konut.

16.1.2. Zemin Katlarda Yapı Derinliğince Ticaret Uygulaması Yapılacaktır.

16.1.3. Üst Katlarda Yan Bahçe Mesafesi 3.00 M Olarak Uygulanacaktır.

16.1.4. Arka Bahçe Mesafesi H/2 Olacaktır. Ancak, H/2 Sağlanamadığı Takdirde Minimum 5.00 m. Olacaktır.” hükümleri yer almaktadır. M1 Ticaret Alanlarında yan bahçe mesafeleri ve çıkmaların yürürlükteki mevzuat ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenmesine yönelik 16.1.3 maddesinin iptal edilmesi teklifi uygulamayı kolaylaştırıcı nitelik taşımaktadır.

            -16.2. maddesi “M2 Ticaret Alanları” ile ilgili olup;

“16.2.  “M2” İle Gösterilen Ticaret Alanlarında:

16.2.1. Max E=1.50 16.2.2.     Max H=10 Kat

16.2.3. Zemin Kat Ticaret, Maksimum H=5.50 M; Üst Katlar Konut.

16.2.4. Bu Alanlarda Gösterilen Bina Yaklaşma Mesafeleri, Aynı Zamanda Bina Zemin Taban Alanıdır.

16.2.5. Zemin Taban Alanı, Plan Üzerinden Ölçülerek Bulunacaktır.

16.2.6. Üst Kat Taban Alanı, Zemin Kat Cephe Yüzeylerinden Minimum 5 M Çekilerek, Kaks İçerisinde Kalmak Koşuluyla Oluşturulacaktır. 

16.2.7. Açık Ve Kapalı Çıkma Yapılmayacaktır. 

16.2.8. Bu Alanlardaki Ticaret Kullanımlarında: •Onarım Servis (Nalbur, Tesisat, Anahtar, Şemsiye Tamir, Yapı Onarımı, Elektrik, Elektronik Tamiri, Buzdolabı, Ocak Tamiri, Camcı, Bisiklet Tamiri, Çanta, Bavul Tamiri, Saat, Gözlük Tamiri, Ayakkabı, Terlik Tamiri, Yorgancı, Terzi, Tabela, Reklam, Afiş Vb...) •Özellikli Ticaret •Yiyecek •Özellikli Hizmet •Büro, Finans •Ev Eşya Ve Gereçleri •Giyim •Günlük Merkez •Sabit Pazar •Büro •Eğlence Yer Alabilir” hükümleri yer almaktadır. 16.2.7 Maddesinin iptal edilerek M2 Ticaret Alanlarında açık ve kapalı çıkmalara ilişkin uygulamanın meri yönetmelik hükümlerine bırakılması mevzuata uygun olmakla beraber kent estetiği açısından olumsuz etki yapacağı değerlendirilmektedir.

            -16.3 maddesi “M3 Ticaret Alanları” ile ilgili olup;

“16.3.“M3” İle Gösterilen Ticaret Alanlarında;

16.3.1. Max H: 4kat

16.3.2. Bütün Katlar Ticaret Olarak  Kullanılacaktır.” hükümlerini içermektedir. Söz konusu plan fonksiyonu meri nazım imar planında yer almamakta olup iptal edilmesi plan notlarını sadeleştirici niteliktedir.

            -22. Maddesi “OSB” alanları ile ilgili olup;

“22. “OSB” İle Gösterilen Bakırcılar Sanayi Sitesi Alanlarında:

22.1. Sanayi Bakanlığı Tarafından OSB İlan Edilen Bu Bölgedeki Planlama, İmar  Ve İnşaat Uygulamaları Organize Sanayi Bölgeleri Yasaları Gereği Kendi Yönetimlerince Yapılacaktır” denilmektedir. Söz konusu plan fonksiyonu meri nazım imar planında yer almamakta olup iptal edilmesi plan notlarını sadeleştirici niteliktedir.

            16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı plan notu değişiklik teklifi incelendiğinde;

            -1.1 Maddesi “A” ile gösterilen konut alanlarıyla ilgili olup; 1.1.6 Maddesinde “1.1.6 Bu alanlarda planların tasdikinden sonra bir kez daha ifraz işlemi yapılamaz” ifadesinin iptal edilmesinin uygulama aşamasında kolaylık sağlayacağı değerlendirilmektedir.

            -1.2.2 Maddesi “T” ile gösterilen çok katlı konut alanlarıyla ilgili olup “Planda tanımlanan ifraz hatları bir kez daha bölünemez, ancak tevhit edilebilir” ifadesinin iptal edilmesinin uygulamada kolaylık sağlayacağı değerlendirilmektedir.

            -1.4 maddesi “Ç” ile gösterilen yerleşim alanları ile ilgili olup; “1.4.3 Yapı adaları, bu plan onayından sonra birkez daha tekrar ifraz edilemez” ifadesinin iptal edilmesinin uygulamada kolaylık sağlayacağı değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

            İlgi (a) ve ilgi (b) yazı eki plan notu tadilat teklifleri yazımız ekinde iletilmekte olup, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve ilgili diğer kanun ve yasal mevzuat doğrultusunda değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Nazım ve Uygulama İmar Planı plan notu tadilatlarına ilişkin 1/5000- 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup, ilçesinden geldiği şekliyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 3. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 10 Şubat 2021 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.