Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi

Karar Tarihi

17 Aralık 2020

Karar No

1322

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/10/2020 gün ve 2020/1529 sayılı yazısında;

            “İlgi:

  1. a) Pendik Belediye Başkanlığının 28/01/2020 tarihli ve 69223378-060.11.01-E.4469 sayılı yazısı,
  2. b) Pendik Belediye Meclisinin 04/11/2019 tarihli ve 90 sayılı kararı,
  3. c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17/03/2017 tarihli ve 444 sayılı kararı,
  4. d) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17/05/2018 tarihli ve 751 sayılı kararı,
  5. e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 18/01/2019 tarihli ve 71 sayılı kararı,
  6. f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17/07/2020 tarihli ve 572 sayılı kararı,
  7. g) İSKİ’nin 24/10/2018 tarihli ve E.20180538891 sayılı yazısı,
  8. h) İSKİ’nin 28/03/2019 tarihli ve E.20190147734 sayılı yazısı.

TALEP:

İlgi (a) yazı ve ekleri ile 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanarak tarafımıza iletilen UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı teklifinin ilgi (b) ilçe meclis kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek, 5216 sayılı yasanın 7-b maddesi uyarınca gereği talep edilmektedir.

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI SÜRECİ:

1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı teklifinin bulunduğu bölgeyi kapsayan 1/5000 ölçekli D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) sayılı kararı ile aynen uygun görülmüş olup, 17/03/2017 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanarak, 04/08/2017-05/09/2017 tarihleri arasında Planlama Müdürlüğünde askıya çıkartılmıştır.

Askı süresi içinde yapılan itirazlar Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) kararı ile tadilen uygun görülmüş olup, söz konusu itirazlara ilişkin hazırlanan D-100 Karayolu İle Sahil Yolu Arasında Kalan Kısma İlişkin Nip İtirazı 18/05/2018 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı’nca onaylanmış ve 05/10/2018-05/11/2018 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Askı sürecinde yapılan itirazlar değerlendirilerek ilgi (e) meclis kararı ile karara bağlanarak, Büyükşehir Belediye Başkanı’nca 24/01/2019 tarihinde onaylanmıştır. 24/01/2019 onaylı 1/5000 ölçekli Pendik İlçesi D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı Değişikliği 02/04/2019-02/05/2019 tarihleri arasında Planlama Müdürlüğünce askıya çıkarılmıştır.

Askı sürecinde yapılan itirazlar değerlendirilerek ilgi (f) meclis kararı ile karara bağlanarak, Pendik İlçesi, D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma ilişkin 1/5000 ölçekli imar planı değişikliği itirazları incelenmiş olup, İSKİ itirazının kabulü ve “İSKİ işletme bandının değişmesi durumunda 16.05.2008 onay tarihli uygulama imar planındaki fonksiyonlara dönülmesine ilişkin plan değişikliği yapılacaktır.” Plan notunun eklenmesi ile Büyükşehir Belediyesi İmar Komisyonunca tadilen uygun görüldüğünden 1/5000 Nazım İmar Planında değişiklik yapılması gerekliliği doğmuştur.

04/11/2018 TARİHLİ ve 90 SAYILI İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) Pendik Belediye Meclis kararında; “….UİP-39251 Plan İşlem Numaralı Pendik Merkez Uygulama İmar Planı ile ilgili İmar Komisyonunun 2019/72 sayılı raporunun kabulü...” şeklindeki komisyon raporunun aynen oybirliği ile kabul edildiği ifade edilmektedir.

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI YAPIM AŞAMASINDA ALINAN KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi yapım aşamasında, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlardan görüş alınmıştır.

İSKİ Genel Müdürlüğünün 24/10/2018 tarihli ve E.20180538891 sayılı yazısında; “İSKİ yaptığı inceleme neticesinde; plan sahasının tamamı yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları dışında ancak kısmen Pendik Deresi ve Kolları, Çavuşoğlu Deresi, Taşlıbayır Deresi ve Kaynarca Deresi'ne ait dere ıslah ve işletme bandı içinde kaldığından aşağıda belirtilen hususlara dikkat edilmesi istenmektedir.

  1. Dere işletme bantları imar çalışmalarında dere ıslahı, servis yolu veya yeşil alan olarak korunmalıdır. Bu bant içerisinde yapılaşmaya izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek herhangi bir çalışma kesinlikle yapılmamalıdır.
  2. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 21.9 maddesi gereği dere ıslah ve işletme bantlarının ve taşkın risk alanlarının her ölçekteki imar planlarına mutlaka işlenmesi gerekmektedir.
  3. Açık mecraların kapalı mecraya dönüştürülmesi neticesinde; her yıl periyodik olarak yapılması gereken bakım-onarım hizmetleri imkansız hale gelmekte, mecra kesitlerinin dolması ile yetersiz kalan mecralar su taşkınlarına neden olmaktadır.2006/27 ve 2010/5 sayılı Başkanlık Genelgeleri, 17.03.2010 tarih, 1987 sayılı Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı yazısı gereği; taşkın kontrolü amacıyla derelerin üzeri kesinlikle kapatılmamalıdır. Akarsu ve derelerin yatakları yol olarak kullanılmamalıdır. Daha önce inşa edilmiş taşkın kontrol tesislerinin üzerlerinin kapatılmaması, açık mecraların kapalı mecralara dönüştürülmemesi gerekmektedir.
  4. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan (Dere işletme bandı dışında kalan komşu parseller) taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Bu nedenle plan notlarına; bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önemli yapılaşma alanında kaldığı eklenmelidir. Subasman kotuna esas teşkil edecek değerlendirmeler, taşkın risk haritası ile belirlenen su yükseklikleri dikkate alınarak Meri İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda Belediyelerin takdir ve yetkisindedir.

5.Pendik Deresi ve kollarının ise taşkın risk haritası oluşturma çalışmaları henüz tamamlanmamıştır. Taşkın risk haritası çalışmaları henüz tamamlanmayan derelerde, dere işletme bandı dışında kalan dereye komşu parseller taşkın önlemli yapılaşma alanında kalmakta olup bu alanların iskan edilip edilmemesi hususu, iskan edilecek alanlarda da su basman kotuna dair nihai değerlendirme meri imar yönetmeliği hükümleri doğrultusunda Belediyelerin takdir ve yetkisindedir.

  1. Subasman kotu verilmesi ve iskana ilişkin durumun Belediyesince değerlendirilmesi gerekmektedir. 7. Plan sınırları içerisinde kalan İdaremize ait mülkiyetlerin (dere işletme bandı dışında kalanların) ve üst yapı tesislerinin imar planlarında \"İSKİ Hizmet Alanı\" olarak korunması gerekmektedir.
  2. Bölgedeki altyapı çalışmaları tamamlanmadan yapılaşmaya ilişkin izinlerde sorumluluk ilgili Kamu Kurum ve Kuruluşlarına aittir.
  3. Planlama alanı içerisinden geçen muhtelif çaplardaki mevcut içmesuyu hatlarımızın geçtiği güzergahların 100 mm – 600 mm arası için min. 5m, 600 mm – 1000 mm arası çaplar için min. 10m, 1200 mm – 1600 mm arası çaplar için min. 15m, 1800 mm ve üstü çaplar için min. 20m olacak şekilde sadece imar yolu olarak planlanması gerekmektedir. İçmesuyu hatları boyunca hatların bakım ve onarımını engelleyici yapı (betonarme vb.) ve de ağaç dikimi yapılmamalıdır.
  4. Planlama alanı içerisinden geçen muhtelif çaplardaki mevcut ve planlanan atıksu/yağmursuyu hatlarımızın geçtiği güzergahlar, 300 mm – 600 mm arası çaplar en az 5 m, 700 – 1200 mm arası çaplar en az 10 m ve üstü çaplar için en az 15 m genişlikte yol veya yeşil alan olarak planlanmalıdır.
  5. Park ve yeşil alanlardan geçen atıksu ve yağmursuyu hatları için bakım, onarım ve temizlik çalışmalarının yapılabilmesi için; park ve yeşil alanlardaki atıksu ve yağmursuyu hatları güzergahı boyunca işletme araçlarının girebileceği genişlikte (min. 5m.) servis yollarının oluşturulması gerekmektedir.
  6. Akaryakıt alanları için; akaryakıt tankı depo ve pompasının yüz aldığı cephedeki yolda akaryakıt tankı ile boruların ekseni arasında en ez 7 metre yapı yaklaşma sınırı bırakılması, atıksu bağlantı projesinin idarece onaylanması, GSM aşamasında İdarenin görüşünün alınması, atıksuların deşarjında yönetmelik gereği akaryakıt için arıtma tesisi ihtiyacının belirlenmesi halinde topoğrafik yapıya uygun olarak boş alan bırakılması gerekmektedir.
  7. Ana kollektörler ve ana isale hatları dışında yer değişikliği talep edilen hatlar için deplase bedellerinin karşılanması ve ne şekilde deplase edileceğine ilişkin projenin idareye onaylattırılması gerekmektedir.
  8. İSKİ’de kaydı bulunmayan, Belediyesince ve halk tarafından yapılmış altyapı tesislerinin bulunması halinde bu tesislere zarar verilmemeli ve İdareden uygun görüş alınması gerekmektedir. Netice olarak; planlama çalışmasının yukarıdaki görüşler doğrultusunda hazırlanarak nihai görüş alınmak üzere İdareye sunulması, olumlu görüş alınmadan uygulamaya geçilmemesi” şeklinde,

Kültür Turizm Bakanlığı İstanbul V numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün bila gün ve E.923438 sayılı yazısında; “İmar plan sınırlarında yapılan inceleme neticesinde; Plan sınırları içinde yer alan Pendik Höyüğü İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun kararıyla 1. Derece Arkeolojik Sit olarak belirlenmiş olduğundan ekte iletilen sit sınırlarının plana işlenmesi ve sit alanlarının koruma amaçlı imar planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiğinden Pendik Höyüğü sınırlarının teklif planın onama sınırları dışında bırakılması, plan sınırları içinde halihazırda bulunan tescilli kültür varlıklarının plana işlenmesi, söz konusu alanda tespit çalışmaları tamamlanmış olduğundan kültür varlığına rastlanması durumunda Müdürlüğe bildirilmesi, tescilli kültür varlıkları ve bunların koruma alanlarında 2863 sayılı yasa ve ilgili mevzuatın geçerli olduğuna dair plan notunun eklenmesi” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı Şehir Planlama Müdürlüğünün 03/01/2019 tarihli ve 01.02/2018/16410 BN: 34 İBB: 1381 sayılı yazısında; “Hazırlanacak olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın, yürürlükteki yasalar, üst ölçekli planlar, kurum görüşleri, şehircilik ilkeleri, planlama esasları doğrultusunda hazırlanması” şeklinde,

İstanbul Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 07.11.2018 / E.3242588 sayılı yazısında; “Yapılacak imar planı çalışmalarında; 1380 Sayılı Su Ürünleri Kanunu'nun 7. ve 20. maddeleri hükümleri ile Su Ürünleri Yönetmeliği'nin su ürünleri ve su kirliliği ile ilgili hükümlerine uyulacak şekilde tedbirlerin alınması, 11. ve 12. maddelerinde belirtilen Ek listesindeki kriter ve limitlere uyulması ve imar planı notlarında açık bir şekilde taahhüt edilmesi” şeklinde,

İstanbul Orman Bölge Müdürlüğü Kadastro ve Mülkiyet Şube Müdürlüğünün 21/11/2018 tarihli ve E.2461709 sayılı yazısında; “1/1000 ölçekli plan değişikliği sınırlarının Kartal Orman İşletme Şefliği sorumluluk alanları içerisinde orman sayılmayan alanda kaldığından, idari ve hukuki ve her türlü işlem sonucu oluşabilecek hakları saklı kalmak koşulu ile bu sahalarda plan yapılmasında Orman Kanununun Hükümlerine göre sakınca bulunmadığı belirtilmiştir.” şeklinde,

İstanbul Valiliği / Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 19/11/2018 tarihli ve E.56764 sayılı yazısında “Müdürlük arşivinde yapılan inceleme neticesinde; Bakanlıkça onaylı imar planı bulunduğu tespit edilmiş, riskli alan sınırı ve onaylı imar planı ekte gönderilmiş olup yapılacak planlama çalışmalarının 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ana kararlarına ve üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak hazırlanması, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümlerine uyulması” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 14/09/2018 tarihli ve 1179403-1304459-3161-245948 sayılı yazısında; “Gerçekleştirilecek plan çalışmalarında; -İnşaat halindeki \"Halkalı- Gebze Marmaray Yüzeysel Raylı Sistem Hattı\" ve bu hattın Pendik-Kaynarca istasyonlarına yönelik olarak Ulaştırma Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünden görüş alınması, -İnşaat halindeki \"Pendik-Kaynarca Metro Hattı ve bu hattın Pendik-Kaynarca Merkez İstasyonları ile \"Kaynarca-Tuzla Metro Hattı\" ve bu hattın Kaynarca Merkez İstasyonuna; mevcut \"Kadıköy-Tavşantepe Metro Hattı\" ve bu hattın Pendik-Kaynarca-Yakacık İstasyonlarına yönelik Anadolu Yakası Raylı Sistem Müdürlüğünden görüş alınması, -İnşaatı tamamlanan \"Kartal-Pendik, Başkent cad.-Pendik cad. Bağlantısı E5 Karayolu Geçişi Uygulama Projesi\" söz konusu alandan geçmekte olup 04.07.2008 tarih ve UTK2008/18-30 sayılı UTK kararına göre işlenmesi, -İnşaatı tamamlanan \"Pendik, Plevne Caddesi Projesi \"ne ilişkin olarak Altyapı Hizmetleri Müdürlüğünden görüş alınması ve yol terklerinin bedelsiz yapılması, -İnşaatı tamamlanan \"Pendik, Kurtköy Bağlantı Yolu Mostar Geçidi Projesi\"ne ilişkin olarak Altyapı Hizmetleri Müdürlüğünden görüş alınması ve yol terklerinin bedelsiz yapılması, -Uygulama projesi biten \"Anadolu Yakası D-100 Yan Yollar Projesi\"ne ilişkin olarak Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğünden görüş alınması, -İnşaatı tamamlanan \"Pendik, D-100 Karayolu Tavşantepe Mevkii Yol Kavşak Uygulama Projesi\" söz konusu alandan geçmekte olup 28/05/2009 tarih ve UTK2009/14-30 sayılı UTK kararına göre planlara işlenmesi, -Uygulama projesi biten \"Kartal-Pendik İlçeleri Sınırında Yunus Caddesi-Fabrikalar Caddesi Kesişimi Marmaray Üstgeçiti Projesi\"ne yönelik olarak DLH Marmaray (İstanbul) Bölge Müdürlüğünden görüş alınması, -İnşaatı tamamlanan \"Pendik, Kaynarca TCDD Altgeçit Projesi\"ne ilişkin olarak Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğünden görüş alınması ve yol terklerinin bedelsiz yapılması, -Müdürlüğümüzce Katlı Otopark olarak etüt edilmiş olan PEN- 02 ve Zeminaltı Katlı Otopark olarak etüt edilmiş olan Pen-03-05-09-15-43-47-54-60-72-73-74-86-87-88-89-90 kodlu otopark alanlarının planlara işlenmesi ve imalatının yapılmasına olanak verecek şekilde plan notlarının düzenlenmesi, -Tahsin Arcan Parkı Zeminaltı Otopark Projesi kapsamında Altyapı Projeler Müdürlüğünce projesi sürdürülen PEN-66 kolu zeminaltı otopark alanının, Pendik Şehir Parkı İnşaatı Projesi kapsamında Yapı İşleri Müdürlüğünce inşaatı tamamlanan PEN-46 kodlu açık otopark alanının, Pendik Belediye Hizmet Alanı ve Zeminaltı Otopark kapsamında Üstyapı Projeler Müdürlüğünce planlanan PEN-34 kodlu zeminaltı otopark alanının, Pendik Sahil Meydanı ve Zeminaltı Otopark Projesi kapsamında projesi yapılan ve Yapı İşleri Müdürlüğünce inşaat aşamasında olan PEN-63 kodlu zeminaltı otopark alanının planlara işlenmesi ve söz konusu alanlara ilişkin görüş alınması ilgili müdürlüklerden görüş alınması gerektiği” şeklinde,

Pendik Kaymakamlığı İlçe Müftülüğünün 15/10/2018 tarihli ve E.144379 sayılı yazısında; “...Yapılacak olan imar planı çalışmasında, mevcut dini tesis alanlarının korunması, yapılacak olan imar uygulamalarında yeni dini tesis alanlarına yer verilmesi kaydıyla, imar planı değişikliği talebi Müftülüğümüzce uygun görüldüğü” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı İtfaiye Daire Başkanlığı Anadolu Yakası İtfaiye Müdürlüğünün 22/10/2018 tarihli ve 5937/227353 sayılı yazısında; “Yeşilbağlar Mahallesinde 113 Pafta, 5738 Ada 93 Parsel ile 91 Parsel arasında kalan Tescil Dışı Alan, Yeni Mahallede 189 Pafta, 756 Ada 59 Parsel ile 52 Parsel arasında kalan Tescil Dışı Alan, ve mevcutta kullanılan Bahçelievler Mahallesinde 94/3 Pafta 2596 Ada 9 Parsel sayılı taşınmazların yangın güvenliğinin etkin bir şekilde sağlanması, tabii afetlere ve trafik kazalarına zamanında müdahale edilebilmesi amacıyla 1/1000 Uygulama İmar Planlarına Belediye Hizmet Alanı (İtfaiye) olarak işlenmesi” şeklinde,

İstanbul Valiliği Sağlık Müdürlüğünün 08/11/2018 tarihli ve 18232631-769 sayılı yazısında; “Mevcut yapıda bulunan sağlık tesislerinin korunması ile birlikte planlama kapsamındaki bölge içerisinde yer alan mevcut sağlık tesislerinin korunması ve üzerinde bulunduğu taşınmazlar ile imar planlarında sağlık tesisi alanında kalan tüm taşınmazların planlara \"Sağlık Tesisi Alanı\" olarak işlenmesi, yeni sağlık tesisi alanları planlanırken öncelikle Hazine ve Belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki standartlara uygun, eğimi az, zemin durumu itibari ile uygun alanların ayrılması” şeklinde,

Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul Vakıflar II.Bölge Müdürlüğünün 05/11/2018 tarihli ve E.150147 sayılı yazısında; “5737 sayılı Vakıflar Kanunu'nun 22.maddesi ve yönetmeliğin 180. maddesi kapsamında yapılan inceleme neticesinde 'akar' nitelikli parsellerden; -Batı Mahallesi, 778 ada, 30 parselin \"Ticaret Alanı \" fonksiyonunun devamı, -Batı (Sapanbağları) Mahallesi, 8637 ada, 4 parsel \"Dere Koruma Bandı ve Park Alanı\"nda kaldığı dere koruma bandında yeşil alanın korunarak parselin bu alan dışında kalan kısmına \"T\" rumuzlu \"Ticaret Alanı\"na alınması, -Doğu (Kaynarca) Mahallesi, 849 ada, 562 parselin \"Özel Eğitim Alanı\" fonksiyonunun devamı, -Doğu (Bahçelievler) Mahallesi, 98 pafta, 835 ada, 1 parsele ilişkin iletilen görüş geçerli olup, Pendik İstasyon Camii yer almakta olup, cami parsel bütünlüğünün ve Vakfın mülkiyet bütünlüğünün korunması, -Doğu (Kaynarca) Mahallesi, 849 ada, 562 parselin üzerinden geçirilen yeni yolun 1.grup eski eser camii yapısının köşesi üzerinden geçmesi uygun olmamakla birlikte, sınır ve duvarlarının korunarak yolun planlanması, ayrıca söz konusu parselde yer alan \"Mesleki Eğitim Alanı\"nın fonksiyonunun değiştirilerek \"Sosyal Kültürel Tesis Alanı\" olarak belirlenmesi, planlama sürecinde herhangi vakıf taşınmazının tespit edilmesi halinde tekrar görüş alınması” şeklinde,

İstanbul Valiliği İl Milli Eğitim Müdürlüğünün 06/12/2018 tarihli ve E.23555340 sayılı yazısında; “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ile 3194 sayılı İmar Kanununda planlamaya ilişkin usul ve esaslarına riayet edilmesi, mevcut okul alanlarının ile ilgili 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında eğitim alanı olarak ayrılan alanların 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında da planlanması şartıyla plan tadilatında herhangi bir sakınca görülmediği bildirilmiştir” şeklinde,

Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş İstanbul İşletme Müdürlüğünün 26/10/2018 tarihli ve E.1962538/41998 sayılı yazısında; “1.Parseldeki inşaat çalışmalarına başlanılmadan önce bölgeden sorumlu BOTAŞ İşletme Müdürlüğü ile irtibata geçilerek, boru hatlarının yerinde tespitinin yapılması ve gerekli görülen çalışmaların teknik emniyet personeli nezaretinde yürütülmesi gerekmektedir. 2.Bölge içerisinden geçen boru hatlarının bakım onarım, kontrol ve ölçüm çalışmalarının yürütülebilmesi için boru hattı kamulaştırma güzergahının boş bırakılması, ağaç dikilmemesi ve sürekli açık tutulması gerekmektedir. 3.Parsel içiresine yapılacak yapıların dışında, boru hattına 50 metreden daha yakında projenin devamı niteliğinde, tesis, işletme sahası, yol, su, kanalizasyon, elektrik, trafo gibi her türlü üst yapı veya alt yapı tesisi planlanması durumunda, Kuruluştan ayrıca görüş alınması gerekmektedir. 4.Boru hatlarının kamulaştırma veya irtifak sahaları yeşil alan olarak bırakılmamalı, boru hatları koridoru kesinlikle paralel yol olarak kullanılmamalıdır. Sadece dikey geçişlere BOTAŞ'a sunulacak proje onayından sonra veya protokolle müsaade edileceği bildirilmiştir ve çalışmaların BOTAŞ personeli nezaretinde yapılması ve çalışmalara başlamadan 48 saat önce BOTAŞ'a haber verilmesi istenmektedir.” şeklinde,

Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Genel Müdürlüğü 4.Bölge Müdürlüğü 4.Bölge Tesis ve Kontrol Müdürlüğünün 05/11/2018 tarihli ve E.451067 sayılı yazısında; “Bahsi geçen planlama alanı içerisinde Bölge Müdürlüğü'nün sorumluluğunda bulunan 154 ve 380 kV'lık herhangi bir E.İ. Hattı, Trafo Merkezi ve Yeraltı Tesisi bulunmadığı” şeklinde,

Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünün 27/11/2018 tarihli ve E.3253 sayılı yazısında; “Söz konusu kesime ait Marmaray kapsamında gerçekleştirilen yapılara ait bilgiler yazı ekinde iletilmiş olup, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına işlenmesi ve Marmaray Proje Alanı sınırları içinde başka herhangi bir yapılaşmaya izin verilmeyecek şekilde plan kapsamında önlem alınması gerektiği” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Kamulaştırma Müdürlüğünün 24/10/2018 tarihli ve 1215049-8263-229566 sayılı yazısında; “Yapılacak planlama çalışmasında kamuya ayrılacak donatı alanlarının mümkün mertebe mevcut kamu mülkiyetindeki taşınmazlar üzerine yerleştirilmesi ve oluşacak kamulaştırma maliyetlerinin asgari düzeyde tutulması” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı Üstyapı Projeler Müdürlüğünün 05/11/2018 tarihli ve 237717-2667 sayılı yazısında; “Söz konusu plan sınırı içerisinde hazırlık aşamasında, 756 ada 60 parsel ve tescil dışı alanda Pendik Yenimahalle Mahallesi İtfaiye İstasyonu ve Zeminaltı Otopark Projesi çalışmalarının yürütüldüğü ve bilgi alınması” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Park Bahçe ve Yeşil Alanlar Daire Başkanlığı Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğünün 26/10/2018 tarihli ve 1224566-3524 sayılı yazısında; “Planlama alanındaki ana arterler üzerinde bitkilendirme çalışmaları gerçekleştirilmekte olup mevcutta yapım ve onarımı yürütülmekte olan alanlar yazı ekinde iletilmiş, ayrıca mer'i 1/5000 ölçekli nazım imar planında alınan yeşil alan kararlarının korunması, yeni oluşturulacak yeşil alanların en az 5000 m2 olması ve kişi başına düşen yeşil alan miktarının da en az 10 m2 olarak planlanması gerektiği” şeklinde,

Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün bila gün ve E.19363 sayılı yazısında; “Plan sahası içerisinde doğal mania alanı bulunduğundan dolayı Sabiha Gökçen Mania Planı karalarına uyulması, Havaalanı Çevresindeki Doğal Manialar Üzerinde Yapılaşma Kuralları içeren Havacılık Talimatı ile Havaalanları Çevresindeki Yapılaşma Kriterlerine ilişkin Genelge hükümlerine uyulması, Hava Seyrüsefer usullerine ilişkin hava hizmet sağlayıcısından ilgi Yönetmelik kapsamında da CNS/ATM hizmet sağlayıcısından olumlu görüşlerin alınması, Harita Genel Müdürlüğüne bilgi verilmesi şartlarıyla uygun görüldüğü” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 25/10/2018 tarihli ve 231265 sayılı yazısında; “Deprem Zemin İnceleme Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas Yerleşime Uygunluk Haritalarının lejantı ve rapor örneği ekte iletilmiş olup, planlama alanında karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar açıklanmış, planlama ve uygulama aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler bildirilmiştir.” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğünün 23/10/2018 tarihli ve 3131/228630 sayılı yazısında; “Plan sahası içerisinde 3194 sayılı İmar Kanunu 18.maddesine göre imar uygulaması bulunmadığı” şeklinde,

İGDAŞ’ın 25/10/2018 tarihli ve E.19074 sayılı yazısında; “Plan sahası içerisinde bulunan altyapı-üstyapı tesislerine ilişkin verilerinin gönderildiği, mevcut doğalgaz altyapı-üstyapı tesislerinin yerinde korunması gerektiği plan notlarına; \" İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü tesisleri için Yeşil Alan, Otopark Alanı, Teknik Altyapı Alanı, Belediye Hizmet Alanı fonksiyonlarında 5.50 metre X 5.00 metre yer ayrılması, çelik doğalgaz hatlarına min. 1.25 boru orta aksından (sağ ve sol ayrı) yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir.\" hükümlerinin eklenmesi” şeklinde,

Milli Savunma Bakanlığı İstanbul İnşaat Emlak Bölge Başkanlığının 21/12/2018 tarihli ve 605371-18 sayılı yazısında; “Planlama alanında Milli Savunma Bakanlığı'nın sorumluluğundaki askeri alan, askeri yasak ve güvenlik bölgesi ile ANT akaryakıt boru hattının bulunmadığı” şeklinde,

Karayolları Genel Müdürlüğü 1. Bölge Müdürlüğünün 25/10/2018 tarihli ve E.378247 sayılı yazısında; “Planlama alanı sınırları dahilinde D-100 Karayolu güzergahı yer almakta olup, ilgili kesime ait kamulaştırma sınırlarını gösteren planın sayısal veri olarak ekte iletildiği” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı Altyapı Projeler Müdürlüğünün 02.11.2018 / 1251980-236850 sayılı yazısında; “Bahse konu alanlar içerisinde mevcut ve planlanan bir çalışma bulunmamakta olup, bilgi alınması” şeklinde,

İstanbul Anadolu Yakası Elektrik Dağıtım A.Ş’nin 10/12/2018 tarihli ve AD.OUT.600/ 2018/916 sayılı yazısında; “Belirtilen bölgelere ait altyapı verileri ile ilgili tesislerinin mevcut durumunu gösteren bilgiler dijital olarak yazı ekinde iletilmiş, yeni yapılacak proje çalışmaları kapsamında mevcut tesislerinin korunması ve planlara işlenmesi” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğünün 03/12/2018 tarihli ve 260998-9115 sayılı yazısında; \"16.04.2015 tarih ve UTK2015/15-16 sayılı, 30.04.2015 tarih ve UTK2015/17-32 sayılı, 24.03.2016 tarih ve UTK2016/12-33, 09.06.2016 tarih ve UTK2016/22-24, 09.06.2016 tarih ve UTK2016/22-26, 22.12.2016 tarih ve UTK2016/46-26, 12.01.2017 tarih ve UTK2017/2-35, 16.03.2017 tarih ve UTK2017/10-40, 27.04.2017 tarih ve UTK2017/16-50, 26.05.2017 tarih ve UTK2017/20-41, 22.06.2017 tarih ve UTK2017/24-39, 17.05.2018          tarih ve UTK2018/20-5, 13.08.2018 tarih ve UTK2018/31-6, 11.10.2018 tarih ve UTK2018/38-26 ve 14.11.2018 tarih ve UTK2018/43-22 UTK Kararlı projeler\"e uyulması” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Mezarlıklar Daire Başkanlığı Mezarlıklar Destek Hizmetleri Müdürlüğünün 31/10/2018 tarihli ve 1741-234165 sayılı yazısında; “Yapılan inceleme neticesinde plana konu alanın sınırları içerisinde tespit edilen Tavşantepe ve Temenye Mezarlıkları sınırlarının korunması istenmekte” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Zabıta Daire Başkanlığı Mezarlıklar Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünün 31/10/2018 tarihli ve 234561 sayılı yazısında; “Plan sahası içerisinde GSM mevzuatı kapsamında görüş verilerek \"Akaryakıt\" ve \"Akaryakıt ve LPG Otogaz Satış İstasyonları\" olarak düzenlenen alanların listesinin gönderildiği, Akaryakıt İstasyonları Alanları planlama aşamasında Planlı Alanlar Yönetmeliği, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanununa, TSE Standartlarına, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyularak yapılması gerektiği” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 15/11/2018 tarihli ve 246172 sayılı yazısında; “Plan çalışmalarında; \"Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği\"nde belirtilen standartlara uyulması, deprem, yangın ve sel baskını gibi doğal afet anında kullanılabilecek açık alanların planlanması ve bu alanlara erişim ve kullanım tedbirlerinin arttırılması, açık ve kapalı otopark yerlerinin çağdaş norm ve standartlara göre belirlenmesi, yayalaştırılmış alanların arttırılması, yaya taşıt ayrımının yapılması, ekolojik dengenin korunması, sürdürülebilir ve afete duyarlı kentsel gelişmenin sağlanması, meydan vb. Kamusal alanların düzenlemelerinde ve buralarda kullanılacak kent mobilyaları seçimlerinde engellileri göz önünde bulunduracak hükümlerin plan notlarında yer alması hususlarında bilgi alınması” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Raylı Sistem Daire Başkanlığı Anadolu Yakası Raylı Sistem Müdürlüğünün 14/11/2018 tarihli ve 3265/245903 sayılı yazısında; “Sınırları belirtilen alanda Belediye'ye ait taşınmazlar bulunmakta olduğundan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının yapılması” şeklinde,

Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü TCDD 1. Bölge Müdürlüğü (Haydarpaşa) Emlak Servis Müdürlüğünün bila gün ve E.422913 sayılı yazısında: “Teşekkülümüzce de konuya ilişkin, mevcut ve/veya ileriye yönelik projelerimiz açısında Teşekkülümüz ilgili birimleri tarafından gerekli incelemeler yapılmakta olup, tamamlanmasına müteakip ilave süre içerinde görüşü Müdürlüğünüze bildirilecektir.” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı İmar Müdürlüğünün 31/10/2018 tarihli ve 3371/233688 sayılı yazısında, “Pendik İlçesi, D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu hazırlanmasında, plan ve plan notlarının, planlama kriterleri doğrultusunda uygulama da tereddütlere mahal vermeyecek şekilde ve İstanbul imar Yönetmeliği'nin 72.maddesi 2 fıkrası dikkate alınarak hazırlanmasının uygun olacağı” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Raylı Sistem Daire Başkanlığı Raylı Sistem Projeler Müdürlüğünün 31/10/2018 tarihli ve 1240-234254 sayılı yazısında; “Raylı Sistem Hatlarına ilişkin yapılan incelemede, bahse konu alanda herhangi bir çalışmanın olmadığı bildirilmekte, alanla ilişkisi olduğu görülen Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü ve Anadolu Yakası Raylı Sistem Müdürlüğü uhdesindeki çalışmalara ilişkin bilgilerin ilgili kurumlardan temin edilmesi gerektiği” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Mesken Müdürlüğünün 26/10/2018 tarihli ve 23/704 sayılı yazısında; “Pendik İlçesi, D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma İlişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre hazırlanmasının uygun görüldüğü” şeklinde,

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Çevre Koruma Müdürlüğünün 16/10/2018 tarihli ve 97358890-4220-474720-18 sayılı yazısında, “3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8'inci maddesinin e fıkrası kapsamında görüş bildirilmesi için 30 gün ek süre verilmesi” şeklinde,

İSPARK 30/11/2018 tarihli ve 166.3505 sayılı yazısında; “Söz konusu alana ait yapılacak ve yapılan otopark bilgilerinin ekte gönderildiği” şeklinde ilgili kurum görüşleri tespit edilmiştir.

Tarım ve Orman Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 14.Bölge Müdürlüğünün 23/11/2018 tarihli ve 799301 sayılı yazısında; “Bahse konu uygulama plan sınırları incelenmiş olup bu alan içerisinde herhangi bir projenin olmadığı tespit edilmiştir. Söz konusu alan incelendiğinde alanın bir kısmı, 01.04.1972 tarih ve 14146 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan \"Kartal-Pendik-Büyükdere arası sahil ovası Yeraltı suyu İşletme Sahası\" içerisinde kalmaktadır. Bu alanlarda derin su sondaj kuyusu açılması yasaklanmış, ayrıca faaliyet alanında yapılacak olan çalışmalarda; Yeraltı suları ile ilgili, Kanun, Tüzük ve Yönetmeliklere uyulması ve yeraltı sularını kirletici etkilerden kaçınılması gerekmektedir. Söz konusu alanın bir kısmı ise 09.05.2017 tarih ve 30061 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen \"İstanbul İli Anadolu Yakası İşletme Sahası\" içerisinde kalmaktadır. Bu alanlarda açılacak olan yeraltı suyu sondaj kuyuları için DSİ 14. Bölge Müdürlüğü'ne Yeraltı suyu Arama ve Kullanma Bölgesi başvurusu yapılması” şeklinde görüşünü iletmiştir.

Ancak Müdürlüğümüzde kayıtlı DSİ 14. Bölge Müdürlüğünün 06/11/2019 tarihli ve 713669 sayılı görüş yazısı eki ile gönderilen “Kartal-Ömerli Barajı İsale Hattı”nın planlama alanı sınırlarından geçtiği tespit edilmiştir. Söz konusu görüş yazısında “DSİ isale hattı olarak işlenmesi ve imara açılmaması, imar yollarında bırakılmaması gerekmektedir.” ifadesi kullanılmaktadır.

 

        

          DEĞERLENDİRME:

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı’na uygunluğu bakımından 3 ana başlık altında incelenmektedir.

 

  • Kurum ve Kuruluş Görüşleri,
  • Plan Yapım Yönetmeliği,
  • Plan Kararları,
  1. Fonksiyon Alanları, Yapılaşma Koşulları ve Nüfus,
  2. Plan Paftaları ve Plan Uygulama Hükümleri.

A- Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin;

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması kapsamında 40 adet kurumdan görüş alınmış olmasına rağmen, Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı aşamasında 2 adet kurumun ek süre istediği ve plan yapım aşamasında son görüşlerini göndermedikleri tespit edilmiştir.

Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin Değerlendirme:

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin ilgi (g) İSKİ Genel Müdürlüğünün görüşüne uygun olduğu görülmektedir.

Ancak, İSKİ Genel Müdürlüğünün 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Pendik İlçesi, D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planına yaptığı ilgi (h) 28/03/2019 tarihli ve 11255029-310.01.02-E.20190147734 sayılı itiraz yazısı ile “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 21.9 maddesi gereği dere ıslah ve işletme bantlarının ve taşkın risk alanlarının her ölçekteki imar planlarına mutlaka işlenmesi gerekmektedir. Üst ölçekteki planlarda işlenmeyen veya servis yolu ya da yeşil alan olarak ayrılmayan dere işletme bantlan nedeniyle, alt ölçekli imar planlarında dere işletme bantları içerisinde kalan alanlar farklı fonksiyonlarda (konut, ticaret, vb.) gösterilecektir. Ayrıca taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alan sınırlarının işlenmesi, bölgedeki taşkın risk kotlarının belirlenmesi için gereklidir. Bu nedenlerden ötürü dere işletme bantları ile taşkın önlemli yapılaşma alan sınırlarının işlenmemesi ya da eksik işlenmesi Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 21.9. maddesine aykırılık teşkil etmekte ve de özel mülk sınırları içerisinde kalan dere işletme bantlarında derelerin hidrolik açıdan sağlıklı bir şekilde imal edilip işletilememesi nedeniyle taşkın debisi dere kesitinden geçemeyerek taşkına neden olacak ve bu durum bölgede insan hayatı açısından tehlike oluşturacaktır. Netice olarak, D-100 Karayolu ile Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı Değişikliği'nin ilgi (d) görüş yazımıza uygun olarak revize edilmesi gerekmektedir.” şeklindeki talebi doğrultusunda 1/5000 ölçekli nazım imar planına itiraz edilmiş, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (f) kararı ile “İSKİ itirazının kabulü ve “İSKİ işletme bandının değişmesi durumunda 16.05.2008 onay tarihli uygulama imar planındaki fonksiyonlara dönülmesine ilişkin plan değişikliği yapılacaktır.” plan notunun eklenmesi” şeklinde karar alınmıştır.

Bu kapsamda 1/5000 ölçekli nazım imar planında düzenleme yapılması gerekliliği doğmuş olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planında da öncelikle ilgi (f) meclis kararı doğrultusunda değerlendirilmesi ve düzenlenmesi gerekmektedir.

Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 14/09/2018 tarihli ve 1179403-1304459-3161-245948 sayılı yazısında belirtilen UTK kararlarının dikkate alınarak planlara işlenmesi gerekmektedir.

Müdürlüğümüzde kayıtlı DSİ 14. Bölge Müdürlüğünün 06/11/2019 tarihli ve 713669 sayılı görüş yazısı eki ile gönderilen “Kartal-Ömerli Barajı İsale Hattı”nın planlama alanı sınırlarından geçtiği tespit edilmiştir. Söz konusu görüş yazısında “DSİ isale hattı olarak işlenmesi ve imara açılmaması, imar yollarında bırakılmaması gerekmektedir.” hükmü doğrultusunda Pendik ilçe sınırlarına rastlayan kısımlarda da söz konusu görüşün değerlendirilmesi gerekmektedir.

    B- Plan Yapım Yönetmeliği Açısından İncelenmesi:

Plan çizimi, Plan Yapım Yönetmeliği açısından incelendiğinde teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının tamamında “Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği”nin ‘Ek-E Detay Kataloğunda yer alan “Korunan, Düzenlenen Ve Önerilen Cephe Çizgileri” ayırımının yapılmadığı görülmektedir.

C- Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme:

  1. Fonksiyon Alanları, Yapılaşma Koşulları ve Nüfus Açısından:

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi alansal dağılım ve nüfus hesabı yönünden değerlendirildiğinde;

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi, planlama alanının batısında Kartal ilçesi belediye sınırlarının içerisine dahil olan Pendik Belediyesinin yetki sınırları dışında kalan 1776 ada 11,12,13,14,15,16,19,21,22,27,29 parseller ile 1777 ada 8,9,10,11,12,13,16,17,18,19,25 parseller plan sınırları içerisine dahil edilmemiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planının projeksiyon nüfusu yaklaşık 163362 kişi iken olup teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Kartal Belediyesi yetki sınırları içerisinde yer alan kısım hariç tutularak yapılan nüfus hesabında 150376 kişi olarak hesaplanmıştır. UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifinin projeksiyon nüfusu yaklaşık 123243 kişi olarak belirlenmiş olup 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nüfusundan 27133 kişi daha az olduğu görülmektedir.

Diğer taraftan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı donatı alanları alansal dağılımı bakımında değerlendirildiğinde; her iki plandaki donatı alanlarının alansal dağılımının birbirine yakın değerlerde olduğu görülmekte olup, donatı alanların arasındaki alansal büyüklük farkının büyük bir kısmının ölçek farklılığından bir kısmının da plan sınırlarının farklı olmasından kaynaklandığı tespit edilmiştir.

Sonuç olarak nüfus ve alan dağılımı bakımından 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına uygun olduğu görülmektedir.

  1. Plan Paftaları ve Plan Uygulama Hükümleri Açısından:

UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 17/03/2017-18/05/2018 onaylı D-100 Karayolu İle Sahil Yolu Arasında Kalan Kısma İlişkin Nazım İmar Planı kapsamında incelenmiş olup, yazımız ekinde yer alan (EK-5) bilgi paftasında numaralandırılan değerlendirmemiz aşağıda maddeler halinde açıklanmıştır:

  1. 11385/8 parsel 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “D Rumuzlu Konut Alanı” lejantında kalmakta iken 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “T Rumuzlu Ticaret Alanı” olarak düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı 3.3.1. T Rumuzlu Ticaret Alanı plan notlarında belirtildiği üzere “Pendik İlçesi, Doğu Mahallesi, 864 ada 413 ve 417 parsellerde İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.09.2011 gün ve 2094 sayılı kararı ile uygun görülerek onaylanan 22.09.2011 t.t’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları geçerlidir.” hükmü doğrultusunda söz konusu plan değişikliğinde bahse konu parseller “Ticaret Alanı” fonksiyonunda kaldığından 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde yapılan düzenleme 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

  1. 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Park ve Yeşil Alan” lejantında kalan alanda 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Genel Otopark” olarak düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planında yapılan söz konusu düzenlemede donatılar arası düzenleme olmasına rağmen “Park Alanı”nı azaltıcı nitelikte olduğundan 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.

  1. 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Genel Otopark” lejantında kalan kısmında 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde bir kısmının “Genel Otopark” bir büyük bir bölümünün ise otopark kullanımını önleyecek şekilde“10 m. en kesitli Yol” olarak düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenlemenin ölçek nedeniyle kaynaklanan düzenleme olduğundan ve mevcut kullanım doğrultusunda yapıldığından uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 4227 parsel 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Mezarlık Alan” lejantında kalmakta olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde bir kısmı “Mezarlık Alan” bir kısmı “7 m. Yaya Yolu” bir kısmı ise “Park Alanı” olarak düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifiyle yapılan düzenlemenin mevcut dokuya uygun olarak değerlendirilmekle birlikte 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiğinden 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda düzenlenmesi gerekmektedir.

  1. 11235 ada 1,9,14,15 parseller 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “T1 Rumuzlu Ticaret Alanı” lejantında kalmakta olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde “Belediye Hizmet Alanı” olarak düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı “Genel Hükümler” başlığı altında 5. Maddede “Ölçek nedeniyle gösterilemeyen sosyal altyapı alanları, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilecektir…” denildiğinden ve mevcut arazi kullanım kararları doğrultusunda düzenleme yapıldığından uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “ÖPA (Özel Proje Alanı)”, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde de “ÖPA (Özel Proje Alanı)” olarak planlandığı görülmektedir. Ancak 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki 15m. Taşıt Yolunun istikametinin değiştirilerek “Özel Proje Alanı”nın doğu kısmında yeni “15m. Taşıt Yolu” önerisi yapıldığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı “Özel Hükümler” başlığı altında 1.2.Özel Proje Alanı Sınırı plan notunda; “Özel proje alanındaki arazi kullanım kararları, kentsel tasarım ölçeğinde yapılacak çalışmalar neticesinde (bölgenin tarihsel özellikleri ve yöreye özgü geleneksel mimari sürekliliklerini dikkate alan, çağdaş ve çevresi ile her boyutta uyumlu yapıların olduğu, monoblok yapı kütlesine dayalı olmayan parçalı ve gerekirse kademeli mimari düzenlemeler yapıldığı) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamasında belirlenecektir. Bu alandaki Emsal=2.00’yi ve Yençok:36.50m. TAKS: 0.50 Yençok: 12 kat geçmemek koşuluyla konut, ticaret, donatı ve hizmet fonksiyonları yer almakla birlikte söz konusu alanda oluşacak toplam inşaat alanının minimum %30’u kadar bölgenin ihtiyacı olan donatı alanları da (park alanı, meydan, otopark, Belediye Hizmet Alanı, Sağlık Tesisleri Alanı, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanları vb.) ayrılacaktır. Doğal zemin kotu altında yapılacak otoparklar emsale dahil değildir.” şeklinde tanımlanmış olmasına rağmen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde fonksiyonların tanımlanmayarak “ÖPA” olarak bırakıldığı görülmektedir.

              Bu kapsamda söz konusu düzenlemede “15m. Taşıt Yolu”nun 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği ve 1/5000 nazım imar planı notları doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.

  1. 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Konut+Ticaret Alanı”, “Park ve Yeşil Alan” ve “Kamu Hizmet Alanı” olarak planlanmış olan 11156 ada içerisinden 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde yaya yolu geçmekte olup 11156 ada 15 ve 16 parsellere “Konut+Ticaret Alanı” üzerinden satın alma çıkarıldığı ve “Park ve Yeşil Alan” kullanımının değiştirildiği tespit edilmiştir.

11156 ada 37 parsel ise 1/5000 ölçekli nazım imar planında “Kamu Hizmet Alanı” olarak planlanmış olmasına rağmen 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Park ve Yeşil Alan” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

11156 ada 38 parsel ise 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kısmen “Kamu Hizmet Alanı” ve kısmen de  “Park ve Yeşil Alan” olarak planlanmıştır. Ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “İdari Hizmet Alanı” ve “Park ve Yeşil Alan” olarak düzenlenmesine rağmen fonksiyon ayrım çizgilerinin değiştirilerek düzenlendiği ve donatıların yerlerinin değiştirildiği tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde yapılan düzenlemenin donatılar arası düzenleme olmasına rağmen mevcut kullanımında söz konusu yaya yoluna ihtiyaç olmadığı düşünüldüğünde 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

  1. 10898 ada 6 parselin 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kısmen “K1 Rumuzlu Konut Alanı” lejantında kısmen de “Park ve Yeşil Alan” lejantında kaldığı ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Park ve Yeşil Alan” yerinin değiştirilerek düzenlendiği tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenlemenin donatıların yerinin mevcut dokuya göre değiştirilerek düzenlenmiş olduğu ve alan büyüklüğünün de yaklaşık olarak korunduğu görüldüğünden 1/5000 plan kararlarından farklı olmakla birlikte aykırılık teşkil etmediği görülmektedir.

  1. 2006 ada 354 parselin 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “K1 Rumuzlu Konut Alanı” lejantında kaldığı ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Belediye Hizmet Alanı” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı “Genel Hükümler” başlığı altında 5. Maddede “Ölçek nedeniyle gösterilemeyen sosyal altyapı alanları, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilecektir…” denildiğinden bu kapsamda yapılan düzenleme uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 8638 ada 7 parsel 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Sağlık Tesis Alanı” lejantında kalmakta iken 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde tamamının “İdari Hizmet Alanı” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

8638 ada 7 parsel, 03/10/2018 Onaylı Batı Mah. 8638 Ada 7 Parsele İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile kısmen “Kamu Hizmet Alanı” kısmen de “Park ve Yeşil Alan” olarak düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği kapsamında düzenlendiğinden uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 18/05/2018 onaylı 1/5000 Ölçekli D-100 Karayolu İle Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı onama sınırları içerisinde kalan 1776 ada 11,12,13,14,15,16,19,21,22,27,29 parseller ile 1777 ada 8,9,10,11,12,13,16,17,18,19,25 parseller Pendik Belediyesi yetki sınırları dışında olması nedeniyle teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan onama sınırı dışında bırakıldığı görülmüştür.

Söz konusu sınır değişikliğine ilişkin düzenleme 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarından farklı olmakla birlikte Kartal Belediyesi tasarrufundaki alanda yetki aşımına uğrayacağından uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 2279 ada 2 parselin 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kısmen “K1 Rumuzlu Konut Alanı”, kısmen “İbadet Alanı” ve kısmen de “Park ve Yeşil Alan” lejantında kaldığı ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Park ve Yeşil Alan” lejantının kaldırılarak “Cami Alanı” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenleme ölçek nedeniyle kaynaklanan yol düzenlemesi doğrultusunda uygun formda donatı alanı planlamasının hedeflenmiş olması ve donatılar arası değişiklik olması, aynı zamanda uygulamayı kolaylaştırıcı nitelikte olması açısından 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

  1. 964 ada 26 ve 30 parseller 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kısmen “Ticaret+Turizm+Konut Alanı” lejantında kısmen de “Park ve Yeşil Alan” kalmakta iken 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde 964 ada 26 ve 30 parsellerin ortasından geçen “Park ve Yeşil Alan” kullanımının alansal olarak değiştirilerek düzenlendiği tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenlemenin, 964 ada 26 ve 30 parsellerin terk oranlarını dengeleyerek uygulamayı kolaylaştırıcı şekilde donatı alanının formunun değiştirildiği görüldüğünden ve alansal büyüklüklerin yaklaşık olarak korunduğundan 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

  1. Pendik ilçesi, Batı Mahallesinde tescildışı alanda 18/05/2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kısmen “T1 Rumuzlu Ticaret Alanı” lejantında kısmen de “Günübirlik Tesis Alanı” kalmakta olup 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifinde “Park ve Yeşil Alan” lejantına alınarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Düzenlemeye konu alan mevcutta “Pendik Meydanı” olarak kullanılan tescildışı alanın “Park ve Yeşil Alan” olarak düzenlenmesinin uygun olduğu değerlendirilmekle birlikte, söz konusu düzenlemenin 1/5000 nazım imar planı kararları açısından değerlendirilmesi gerekmektedir.

  1. 18/05/2018 Onaylı 1/5000 Ölçekli D-100 Karayolu İle Sahil Arasında Kalan Kısma Ait Nazım İmar Planı içerisinde yer alan 10930 ada 1 parsel İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 14/11/2019 tarihli ve 2019/1048 E. 2019/2364 K. Sayılı mahkeme kararı ile iptal edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde söz konusu mahkeme kararı doğrultusunda değerlendirilme yapılması gerekmektedir.

Plan notlarına ilişkin değerlendirmeler;

  1. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi plan notları Genel Hükümler 8,9,10,11,12,15,16,17,18,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43 ve 44. Maddeler ile Özel Hükümler 2.Konut Alanları plan notunun ilk üç fıkrası, 7.1. Meydan, 8.1.6. Trafo Alanına ilişkin plan notlarının 1/5000 ölçekli nazım imar planında yer almadığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planında yer almayıp uygulamaya ilişkin konuları içeren plan notlarının 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararları açısından uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, plan notlarının “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 14. Maddede geçen “toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı parselin kadastral alanının %60’ı üzerinden yapılır. Bu hüküm, plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla” ifadesi yer almaktadır. Ancak söz konusu teklif uygulama imar planında yer alan ifadenin 1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarıyla uyumlu olmasına rağmen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili bölümünde 20/02/2020 tarihli “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile imar uygulamasındaki terk miktarları düzenlendiğinden bu oranların güncellenerek “toplam terk miktarının %45’i aşması halinde terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı parselin kadastral alanının %55’i üzerinden yapılır. Bu hüküm, plana göre terk miktarı %45’i aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla” şeklinde düzenlemesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.
  2. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 22. plan notunda, “… parsel kamuya bila bedel terk edilmek koşuluyla…” ifadesinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarından farklı olarak eklendiği ve “kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanan” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.

1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 16. plan notunda ; “… mevcut imar hakkıyla…” hükmü geçmektedir.

Eklenen plan notunun uygulamayı kolaylaştırıcı nitelikte olması kapsamında uygun olduğu ancak “kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanan” şeklinde yapılan düzenlemenin ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili bölümünde 20/02/2020 tarihli “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile imar uygulamasındaki terk miktarları düzenlendiğinden “…%60…” oranı “…%55…”   olarak düzenlenmesi gerektiği görülmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 21. plan notunda geçen “…ilişkili kurumlar adına…” ifadesinin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 27. plan notunda “…ilişkili kuruma devir ya da takas edilmek üzere Belediyesi adına…” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.

Yapılan teklif düzenlemenin 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına uygun hale getirilmesi gerekmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 32. plan notunda ; “… brüt parsel üzerinden ya da…” hükmü; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan notları “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan 34. plan notunda kaldırıldığı tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenlemede kullanılan ifadenin anlam bütünlüğü açısından daha anlaşılabilir olarak düzenlendiği görüldüğünden uygun olarak değerlendirilmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 1.1. Özel Proje Alanı Sınırı plan notunda; “Özel proje alanındaki arazi kullanım kararları, kentsel tasarım ölçeğinde yapılacak çalışmalar neticesinde (bölgenin tarihsel özellikleri ve yöreye özgü geleneksel mimari sürekliliklerini dikkate alan, çağdaş ve çevresi ile her boyutta uyumlu yapıların olduğu, monoblok yapı kütlesine dayalı olmayan parçalı ve gerekirse kademeli mimari düzenlemeler yapıldığı) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamasında belirlenecektir…” ibaresinin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 1.1. Özel Proje Alanı Sınırı plan notundan kaldırıldığı tespit edilmiştir.

Diğer yandan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 1.1. Özel Proje Alanı Sınırı plan notuna “…Emsal hesabı proje alan sınırı üzerinden yapılacaktır…” ve “Tapu sahipleri tarafından müstakil olarak uygulama yapılması durumunda TAKS:0.40, Emsal:1.50, Yençok:15,50 m. (5 kat) yapılaşma şartları geçerlidir.” cümlelerinin eklendiği tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarında Özel Proje Alanı için bahsi geçen kentsel tasarım ölçeğinde yapılması gereken çalışmaların yapılmadığı, arazi kullanım kararlarının tanımlanmadığı ve “…Emsal hesabı proje alan sınırı üzerinden yapılacaktır…” ifadesinin yoğunluk artırıcı nitelikte olduğu görüldüğünden 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde söz konusu plan notunun 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 2.1. K1-Rumuzlu Mevcut Konut Alanı plan notundan farklı olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 2.1. K1-Rumuzlu Mevcut Konut Alanı plan notunda  “Maks Taks:0.40’tır.” ve “ K1(A) rumuzlu konut alanlarında 0-500 m² ye kadar olan parsellerde Emsal:1.50 olarak uygulanacak olup, diğer parsel büyüklüklerinde K1 rumuzlu konut alanları için belirlenen yapılaşma şartları uygulanacaktır.” cümlelerinin eklendiği tespit edilmiştir. Yapılan düzenlemenin 16/05/2008 onaylı Merkez Uygulama İmar Planı ile gelen imar haklarını korumak amacıyla eklendiği görüldüğünden 1/5000 plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
  2. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 2.2.1. C Rumuzlu Konut Alanı başlığında; “Bu alanlarda münferit uygulamalarda 16.05.2008 t.t.li 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi Merkez Revizyon Uygulama İmar Planı yapılanma koşullarına göre uygulama yapılacaktır.” plan notunun 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi 2.2.1. C Rumuzlu Konut Alanı plan notlarında yer almadığı ancak münferit uygulamalarda emsal değerlerinin tanımlandığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı 2.2.1.4 plan notunda; “Konut birimleri içerisinde ticaret birimleri yer alamaz.” İbaresinin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde  “Toplulaştırma sonucunda konut birimleri içerisinde zemin üstü katlarda ticaret birimleri yer alamaz” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi 2.2.1. C Rumuzlu Konut Alanı plan notlarında  “…net parsel alanları toplamının %20’si donatı alanı olarak “kamuya bedelsiz terk edilecek olup” hükmünün 1/5000 ölçekli nazım imar planında olmadığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporunda da “C Rumuzlu Konut Alanları Uygulama Sınır Referans Bilgi Paftası”nın yer aldığı tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde yapılan düzenlemelerden “Toplulaştırma sonucunda konut birimleri içerisinde zemin üstü katlarda ticaret birimleri yer alamaz” ifadesinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

Toplu uygulamaya ilişkin yönlendirici nitelik taşıyan “Uygulama Sınırı Referans Bilgi Paftası”nın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporunda, 1/5000 ölçekli nazım imar planı açıklama raporundan farklı olarak daha okunaklı ve toplulaştırma sonucunda oluşacak yapı adalarının ve parsellerin tespit edilecek detayda olması ve bu özellikte imzalı pafta olarak eklenmesi gerekmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 2.2.1. D Rumuzlu Konut Alanı başlığında; “Bu alanlarda münferit uygulamalarda 16.05.2008 t.t.li 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi Merkez Revizyon Uygulama İmar Planı yapılanma koşullarına göre uygulama yapılacaktır.” plan notunun 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde yer almadığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı 2.2.2.4 plan notunda; “Konut birimleri içerisinde ticaret birimleri yer alamaz.” İbaresinin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde  “Toplulaştırma sonucunda konut birimleri içerisinde zemin üstü katlarda ticaret birimleri yer alamaz” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporunda da “D Rumuzlu Konut Alanları Uygulama Sınır Referans Bilgi Paftası”nın yer aldığı tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde yapılan düzenlemelerden “Toplulaştırma sonucunda konut birimleri içerisinde zemin üstü katlarda ticaret birimleri yer alamaz” ifadesinin 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

Toplu uygulamaya ilişkin yönlendirici nitelik taşıyan “Uygulama Sınırı Referans Bilgi Paftası”nın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporunda, 1/5000 ölçekli nazım imar planı açıklama raporundan farklı olarak daha okunaklı ve toplulaştırma sonucunda oluşacak yapı adalarının, donatı alanlarının ve parsellerin tespit edilecek detayda olması ve bu özellikte imzalı pafta olarak eklenmesi gerekmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 3.3. Ticaret Alanı plan notunda; “D-100 karayolu yan yoldan cephe alan parsellerde parsel derinliği 40 m.yi geçmeyecek şekilde tevhid yapılarak ve planda verilen yapılaşma değeri değiştirilmeden ticaret fonksiyonu yer alabilir. 1/5000 ölçekli planda kullanılan kadastral veride 40 m.yi geçen parsellerde bu hüküm 40 m.’ye kadar olan alanda uygulanır. 40. m. den fazla olan kısımlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planına rastlayan fonksiyona göre uygulama yapılır.” şeklindeki paragrafın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 3.3.Ticaret Alanı plan notlarında yer almadığı “2.Konut Alanı” başlığı altında yer aldığı tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenleme ile bahse konu plan notunun “2.Konut Alanı” başlığı altında yer aldığı ve Ticaret Alanlarında bu tanıma gerek olmadığı görüldüğünden Konut Alanlarında yer almasının uygun olduğu değerlendirilmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 3.3.1. T 1 Rumuzlu Ticaret Alanı plan notunun ikinci paragrafında “B” rumuzlu Ticaret Alanlarında h:5.75 olarak belirtilmiş olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde “Yençok:6.50m” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Diğer yandan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 3.3.2. T1 Rumuzlu Ticaret Alanı plan notlarında  “T1 Rumuzlu Ticaret Alanları”nda yapılaşmaya ilişkin olarak; “Bodrum ve zemin katlar parselin tamamında yapılacaktır. Ön bahçe mesafesi hakim istikamete göre düzenlenecek olup, arka bahçe mesafesine yapılacak olan çıkma ada bazında yapılacak mevcut teşekküle göre düzenlenecektir. Yençok:17.50 m. olup, asma kat bina ön hattından 3 m. çekilerek düzenlenir. Yol genişliği 9 m. ve üzeri olan yollarda, ön bahçesi bulunmayan ya da yeterli olmayan bölgelerde, yol ve meydan gibi kamu kullanımına ayrılmış yerler üzerinde parsel sınırı dışında aynı cephe karakterini korumak amacıyla mevcut teşekküle uygun ve belediyesinin uygun görmesi halinde en çok 1 m. genişlikte açık ve kapalı çıkma yapılabilir” bölümlerinin eklendiği tespit edilmiştir.

Söz konusu düzenlemelerden“Yençok:6.50m” ifadesinin 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği, “bodrum ve zemin katlar parselin tamamında yapılması”nın Ticaret kullanımında drenaj yönünden risk teşkil ettiğinden uygun olmadığı ve “parsel dışında kapalı ve açık çıkma yapılması” konusunun İstanbul İmar Yönetmeliği ilgili maddelerine, şehircilik ilke ve esaslarına aykırı olduğu ve aynı yol üzerinden farklı cephe formları ortaya çıkmasına neden olacağından şehrin estetiğini olumsuz etkileyeceği düşünülerek uygun olmadığı değerlendirilmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 3.4. TİCK-1 Rumuzlu Konut+Ticaret Alanı plan notunda; “ Bu alanlarda binaların zemin katları ticaret, normal katlar ise konut olarak kullanılacaktır.” şeklinde belirlenen konut ve ticaret kullanım oranları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 3.4. TİCK-1 Rumuzlu Konut+Ticaret Alanı plan notunda “Konut ve ticaret kullanım oranları serbesttir” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 21. Maddesi 10. Fıkrası kapsamında “İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.” şeklinde bir kısıtlama yapılmış olmasına rağmen söz konusu düzenlemede konut kullanım oranın hiçbir kısıtlama yapılmadan serbest bırakılmasının ilgili yönetmeliğe uygun olmadığı değerlendirilmektedir.

  1. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 3.5. TİCK-2 Rumuzlu Konut+Ticaret Alanı plan notunda yapılabilecek kullanımlar ve konut-ticaret oranları ile ilgili 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarından farklı olarak “Konut, ticaret, büro, ofis, muayenehane, dernek, çeşitli kurum ve kuruluş şubeleri vb. hizmet kullanışları yer alabilecektir. Konut ve ticaret kullanım oranları serbesttir.” şeklinde düzenleme yapıldığı tespit edilmiştir.

“Konut, ticaret, büro, ofis, muayenehane, dernek, çeşitli kurum ve kuruluş şubeleri vb. hizmet kullanışları yer alabilecektir.” şeklinde yapılan düzenlemenin yer alabilecek fonksiyonların belirtilmesi bakımından uygun olduğu ancak,  Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 21. Maddesi 10. Fıkrası kapsamında “İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.” şeklinde bir kısıtlama yapılmış olmasına rağmen söz konusu düzenlemede konut kullanım oranın serbest bırakılmasına ilişkin plan notunun ilgili yönetmeliğe aykırı olduğu görülmektedir.

  1. 1/5000 ölçekli nazım imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 3.9 Günübirlik Tesis Alanı plan notunda; “kamping ve konaklama üniteleri içermeyen” denilmesine rağmen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 4.2. Günübirlik Tesis Alanı plan notunda “ otel, motel, tatil köyü, kamping alanları, pansiyon,” fonksiyonlarının yer alabileceğinden bahsedilmektedir.

1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarında; “…kalıcı olmayan ve doğayı tahrip etmeyen doğa ile uyumlu sökülüp takılabilir malzemelerden, Emsal: 0.30’u, 1 katı, (Yençok=4.50) metreyi, asma kat yapılması durumunda Yençok= 5.50 metreyi geçmeyen” şeklinde hüküm belirtilmiş olmasına rağmen, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde 4.2. Günübirlik Tesis Alanı plan notunda sökülüp takılabilir malzeme detayına girilmeden yükseklik değerinin de “Yençok:6.50 m.” olarak değiştirildiği tespit edilmiştir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde yapılan düzenlemede “…otel, motel, tatil köyü, kamping alanları, pansiyon…” gibi konaklama fonksiyonlarının yer almasının ve yükseklik değeri “Yençok:6.50 m” ifadesinin 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

  1. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notları “Özel Hükümler” başlığı altına 5.4 Dere Islah ve İşletme Bandı plan notlarında “1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda konut ve ticaret alanı olarak planlanmış” olduğu belirtilmektedir.

Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (f) kararı ile “İSKİ itirazının kabulü ve “İSKİ işletme bandının değişmesi durumunda 16.05.2008 onay tarihli uygulama imar planındaki fonksiyonlara dönülmesine ilişkin plan değişikliği yapılacaktır.”  plan notunun 1/5000 ölçekli nazım imar planına eklenmesine karar verilmiştir. Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı da ilgi (f) meclis kararı doğrultusunda değerlendirilmesi ve gerekli düzenlemelerin yapılması gerekmektedir.

  1. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında plan notları “Özel Hükümler” başlığı altında yer alan 8. Teknik Altyapı plan notunda; yol kademelenmesinde 1/5000 ölçekli nazım imar planından farklı olarak; “Birinci Derece Yollar”ın 20m ve daha geniş, “İkinci Derece Yollar”ın 15m ile 20m olarak planlandığı ve yaya yol en kesitlerine ilişkin minimum değerlerin verilmediği tespit edilmiştir.

1/5000 nazım imar planında belirtilmiş olmasına rağmen teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Yaya yol enkesitlerinin verilmemiş olması 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmekle birlikte 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda düzenlenmesi gerekmektedir.

SONUÇ:

  • 1 ve 10 numaralı düzenlemeler; plan paftalarında 1/5000 nazım imar planı ile farklılık göstermekle birlikte onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklikleri kapsamında ve Kartal Belediyesi tasarrufundaki alanda yetki aşımına uğrayacağından düzenleme yapıldığı haliyle uygun görülmektedir.
  • 2 numaralı düzenlemede; donatılar arası düzenleme olmasına rağmen donatı alanını azaltıcı nitelikte olduğundan 1/5000 nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.
  • 3, 5, 8, 9, 12, 13 ve 16 numaralı düzenlemeler; ölçek nedeniyle kaynaklanan düzenleme olduğundan, mevcut kullanım doğrultusunda ve uygulamayı kolaylaştırıcı nitelikte olduğundan uygun olarak değerlendirilmektedir.
  • 4, 6, 19, 26, 27, 28 ve 31 numaralı düzenlemeler; 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil ettiğinden 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda düzenlenmesi gerekmektedir.
  • 14 numaralı düzenleme; tescildışı alanda mevcut kullanım göz önünde bulundurularak düzenlendiğinden uygun olmakla birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının da bu doğrultuda düzenlenmesi gerekmektedir.
  • 17 ve 18 numaralı düzenlemelerin; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili bölümünde 20/02/2020 tarihli “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
  • 2,7,21 ve 29 numaralı düzenlemeler; 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı nitelikte olduğu görülmektedir.
  • 23 ve 24 numaralı düzenlemeler; 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı nitelikte olduğu görülmekle birlikte ayrıca teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı raporunda “C Rumuzlu Konut Alanları Uygulama Sınır Referans Bilgi Paftası” ve “D Rumuzlu Konut Alanları Uygulama Sınır Referans Bilgi Paftası”nın okunaklı ve toplulaştırma sonucunda oluşacak yapı adalarının, donatı alanlarının ve parsellerin tespit edilecek detayda imzalı pafta olarak eklenmesi gerekmektedir.
  • 20,22 ve 25 numaralı düzenlemeler; 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarından farklı olmakla birlikte, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bütünlüğüne uygun nitelik taşımaktadır.
  • 30 numaralı düzenleme, yukarıda bahsedilen meclis kararı göz önünde bulundurularak değerlendirilmesi gerekmektedir.
  • 15 numaralı düzenleme, yukarıda bahsedilen mahkeme kararı göz önünde bulundurularak değerlendirilmesi gerekmektedir.
  • Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının; Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin Değerlendirme kısmında bahsedilen, İSKİ, DSİ ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün görüşleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir. ” Denilerek.

Pendik Belediye Meclisinin İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen UİP-39251 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Uygulama İmar Planı Teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, 1/1000 ölçekli Merkez Uygulama İmar Planı teklifi incelenmiş olup; Müdürlük değerlendirme yazısında Plan Paftaları ve Plan Uygulama Hükümleri Başlığı altında yer alan 4 nolu tespite konu 7 m. genişliğindeki yaya yolunun Park Alanı olarak düzenlenmesi; 6 nolu tespite konu hususun bilgi paftasındaki şekliyle düzenlenmesi ve bu doğrultuda Müdürlüğünce 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı teklifi hazırlanarak meclise sunulması; 10 nolu tespite konu 8638 ada 7 parseldeki tescilli yapının plana işlenmesi; 14 nolu tespite konu hususta Müdürlüğünce 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı teklifi hazırlanarak meclise sunulması; 21 nolu tespite konu Özel Proje Alanı Sınırına ilişkin plan notlarında yer alan “Emsal hesabı proje alan sınırı üzerinde yapılacaktır.” ifadesinin iptal edilmesi; 23 nolu tespite konu hususta 2.2.1. C Rumuzlu Konut Alanı başlığı altında yer alan ilk plan notunun “… parsel alanları toplamının %20’si 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılarak donatı alanı olarak …” şeklinde düzenlenmesi; 24 nolu tespite konu hususta 2.2.2. D Rumuzlu Konut Alanı başlığı altında yer alan ilk plan notunun “… donatı alanı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılarak kamuya bila bedel terk …” şeklinde düzenlenmesi; 26 nolu tespite konu husustaki Yençok:6.50 m. ifadesinin Yençok:6.00 m. olarak düzenlenmesi; ayrıca plan notlarının 2.Konut Alanları başlığı altında yer alan 3. paragraftaki plan notunun devamına “Bu şekilde uygulama yapılacak binalarda su basman kotu +0.00 olarak projelendirilecek olup, Genel Hükümler başlığı altındaki 17. maddede belirtilen serbest çatı uygulaması yapılamaz, çatı eğimi %25’i ve dış parapet yüksekliği 50 cm yi geçemez.” cümlesinin ilave edilmesi; plan notlarının Genel Hükümler bölümündeki 25 nolu plan notunda yer alan “İmar hakkı transferi tek seferde ve bir defaya mahsus gerçekleştirilecek olup kazanılan” ifadesinin iptal edilmesi; plan notlarının 2.2. K2 Rumuzlu Mevcut Konut Alanı başlığı altındaki 2. Paragrafta yer alan plan notunun devamına “01.01.2005 tarihinden önce tapuya tescil edilmiş parsellerde mevcut teşekküle göre; yan ve arka bahçelerde 3 metre mesafe içinde en fazla 1 metreye kadar yapılacak olan çıkmalar ada bazında ve sokak silueti ile çevredeki yapılaşmalar dikkate alınarak belirlenir. Yan ve arka bahçeye yapılacak çıkmalar her durumda çıkma ucundan parsel sınırına 2 metreden daha fazla yaklaşamaz.” ifadesinin ilave edilmesi; Bahçelievler Mah. 10882 ada 45 parselin Konut Alanı olarak planlanmış olan kısmının Belediye Hizmet Alanı olarak düzenlenmesi; diğer hususların ilçeden geldiği şekli ile kabulü komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

         

            Meclisimizin onayına arz olunur.”                 

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Aralık Ayı Toplantılarının 17 Aralık 2020 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.