Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mah. NİP’da yükseklik sınırlamasına ilişkin 1/5.000 ölçekli plan değişikliği.

Karar Tarihi

18 Kasım 2020

Karar No

1187

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/10/2020 gün ve sayılı yazısında;

            “İlgi: a) 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete.

  1. b) 17.06.2020 tarihli ve 2307 sayılı Başkanlık Oluru.
  2. c) 09.07.2020 tarihli ve 94329 sayılı yazımız.
  3. d) Ümraniye Belediye Başkanlığının 04.09.2020 tarihli ve 3670-3362258 sayılı yazısı.

            TEKLİF: İlgi (a) Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” kapsamında, 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (14.02.2020-7221/13) planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasında uyulması gereken esaslar ve Geçici 20. Maddesindeki (14.02.2020-7221/13 md) hükümler doğrultusunda, Ümraniye ilçe sınırlarındaki meri nazım imar planlarında kat adedi belirlenmeyen ve H:Serbest yapılanma şartlarına sahip alanlara kat sınırlamasının getirilmesine ilişkin alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru eki listede Ümraniye ilçesi dâhilinde H:Serbest bulunduğu tespit edilen 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planına ilişkin 1/5.000 ölçekli plan değişikliği teklifimizdir.

MERİ İMAR PLANLARI: Meri 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planı;

23.07.2003 gün ve S/171 sayılı Başkanlık Oluru ile karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, söz konusu plan 16.07.2007 tarihli ve 278 sayılı Meclis Kararı ile uygun görülerek 18.08.2004 tarihinde Belediye Başkanınca onaylanmış, 4.7.2006 tarihli 2006-1390 sayılı yazı ile dağıtımı yapılarak 27.09.2004-27.10.2004 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Söz konusu planın Plan notları Genel Hükümler 25. Maddesinde “Daha önce ruhsata bağlanmış veya avan projesi onaylanmış 1/5000 ölçekli nazım imar planında konut alanında kalan parsellerde uygulama ruhsat veya onaylanan avan proje üzerinden yapılacaktır.” ve Özel Hükümler i.Konut ve Yerleşme Alanları Maddesinde “Bu alanlardaki yapıların avan proje onayları İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda yapılacaktır.” denilmektedir.

Ayrıca 15.09.2010 tarihli ve 1921 sayılı Meclis kararı ile 20.09.2010 tarihinde onaylanan Plan Notları değişikliği ile;

“1. Konut yerleşme alanları bu alandaki yapıların avan proje onayları İstanbul imar yönetmeliği hükümleri doğrultusunda yapılacaktır. Kentsel çalışma alanları bu alanlardaki yapıların avan proje onayları İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda yapılacaktır” maddesi iptal edilmiştir.

  1. İptal edilen bu madde yerine “Konut yerleşme alanları ve kentsel çalışma alanları bu alanlarda uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacak olup yükseklikleri belirlemeye ilçe belediyesi yetkilidir. Ancak yüksekliği 60.50 m.yi aşan yapının ve İBB yönetmeliğinde belirtilen şartlara haiz yapıların avan proje onayları İBB tarafından yapılacaktır” şeklinde notları eklenmiştir.

MEVCUT DURUM: 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planının uygulandığı alan genelinin yapılaşmış alan olduğu ve alanda çoğunlukla konut, konut+ticaret, okul alanı, park alanı vs. kullanımların bulunduğu görülmektedir. Alandaki mevcut kat yüksekliklerine ait değerlendirme tablosu aşağıda yer almaktadır.

PLAN BÖLGESİ

MEVCUT KAT YÜKSEKLİĞİ

MEVCUT YAPI ADEDİ

YÜZDE (%)

18.08.2004 t.t'li NİP Havza içinde Kalan Kısmı

1_8

16035

98.16

9_16

292

1.79

17_30

9

0.06

TOPLAM

 

16336

100.00

18.08.2004 t.t'li NİP Havza dışında Kalan Kısmı

1_8

6951

91.84

9_16

582

7.69

17_32

36

0.48

TOPLAM

 

7569

100.00

       KURUM GÖRÜŞLERİ: 3194 sayılı İmar Kanunundaki söz konusu değişiklikler neticesinde içerisinde “bina yükseklikleri yençok: serbest, Hmax: avan proje” ifadesi geçen planlarda yeni bir düzenlemeye gerek duyulmuş olup, bu kapsamda alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda yürütülen çalışmada değerlendirilmek üzere ilgi (c) yazı ile kurum görüşleri talep edilmiş ve söz konusu görüşler Ümraniye Belediye Başkanlığının ilgi (d) yazısı ile konuya ilişkin görüşü tarafımıza iletilmiştir.

       Ümraniye Belediyesinin ilgi (d) yazısında “…ilçemiz hudutları içerisinde yer alan ve ilgi (b) yazı ekinde belirtilen plan alanları göz önüne alındığında;

       **18.08.2004-16.04.2005 t.t.Ümraniye Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Plan bölgesi içerisinde onaylanan ve alt ölçekli planlardan olan;

       ‘Ümraniye Ihlamurkuyu, Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir Mahallelerinin Havza İçinde Kalan Kısmına Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’ ile;

       ‘Çakmak, Ihlamurkuyu, Yukarı Dudullu,ve Yeni Çamlıca Mahallelerinin havza dışında kalan kısmına ait  1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’ bölgelerinde plan tasdik tarihinden bu güne kadarki süreçte yapılan uygulamalar değerlendirildiğinde;

       Emsal:1.00, 1.30 ve 1.40 yapılanma şartının geçerli olduğu parsellerde; Yençok:15 kat,

       Emsal: 1.85 yapılanma şartının geçerli olduğu parsellerde; Yençok: 20 kat,

       Kentsel Sosyal Altyapı (Kamu ve Özel Donatı) Alanlarında kalan parsellerde; Yençok:15 kat”

olacak şekilde düzenleme yapılması talep edilmiş olup, ayrıca “…yapılacak olan plan tadilatına; ‘bu plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” şeklinde plan notu eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.

         DEĞERLENDİRME: Müdürlüğümüzce yapılan çalışma sonucunda 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planı kapsamında yapılacak uygulamalarda kat yüksekliklerinin Havza içinde kalanlar için “Yençok: 8 kat”, Havza dışında kalanlar için ise “Yençok: 16 kat” olacak şeklinde düzenlenerek söz konusu planın plan notlarına “Bu plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktesibidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır. ” şeklindeki plan notları eklenmiştir. ” Denilerek.

         Söz konusu kanun değişikliği kapsamında hazırlanan 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu, Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planına ilişkin Plan Değişikliği teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mah. 1/5000 ölçekli NİP’da yükseklik sınırlamasına ilişkin değişiklik incelenmiş olup; 18.08.2004 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi, Aşağı Yukarı Dudullu, Esenşehir, Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mahalleleri Nazım İmar Planında Havza içinde kalan ve kat adedi belli olmayan alanlarda Yençok:10 kat, Havza dışında kalan alanlarda Yençok:15 kat olacak şekilde düzenlenmesi; 15.09.2010 tarih ve 1921 sayılı meclis kararı ile 20.09.2010 tarihinde onaylanan Plan notunun “Konut yerleşme alanları ve kentsel çalışma alanları bu alanlarda uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacak olup yükseklikleri belirlemeye ilçe belediyesi yetkilidir.” ifadesinin “Konut yerleşme alanları ve kentsel çalışma alanlarında uygulama ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmesi ile kabulü, plan notlarına “Bu Plan tadilatının onay tarihinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerin yapı ruhsatları yasal süresi içerisinde geçerli olup, iskan belgesi düzenlenene kadar yapı yükseklikleri müktebisidir. Bu kapsamda yapılan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde, yapı yüksekliklerinde meri plan koşullarına uygun olacak şekilde uygulama yapılacaktır.” eklenmesi ile kabulü ve ayrıca Plan notları Özel hükümler Konut Yerleşme alanları başlığı altındaki Konut lejandlarına ilişkin “max.TAKS:0.30” ifadeleri iptal edilerek yerine “TAKS:0.35” olarak düzenlenmesi ile komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 18 Kasım 2020 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.