Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Maltepe ilçesi, 24.6.2006 onaylı Başıbüyük Mah. Toplu Konut Alanı NİP’nda H:Serbest NİP Değişiklik Teklifi.

Karar Tarihi

18 Kasım 2020

Karar No

1186

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 12/10/2020 gün ve sayılı yazısında;

            “İlgi: a) 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete.

  1. b) 17.06.2020 gün ve BN:2307 sayılı Başkanlık Oluru ve eki liste.
  2. c) 07.03.2006 tarihli dilekçe ve eki plan teklifi.
  3. d) Başkanlığımız Planlama ve İmar Müdürlüğü 10.03.2006 tarihli ve 635-686-688 sayılı yazısı.
  4. e) 09.07.2020 tarihli ve BN:2671 sayılı yazımız.
  5. f) Maltepe Belediye Başkanlığının 22.07.2020 tarihli, E-79537001-310.01-1253177 sayılı yazısı.
  6. g) Maltepe Belediye Meclisinin 08.07.2020 tarihli ve 54 sayılı kararı.
  7. h) Maltepe Belediye Başkanlığının 04.09.2020 tarihli ve E-79537001-045-1276377 sayılı yazısı.

               ı) 07.10.2020 tarihli ve 3981 sayılı yazımız.

            TEKLİF: İlgi (a) Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” kapsamında, 3194 sayılı İmar Kanununun 8.b Maddesinde (14.02.2020-7221/13) planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasında uyulması gereken esaslar ve Geçici 20. Maddesindeki (14.02.2020-7221/13 md) hükümler doğrultusunda, Maltepe ilçe sınırlarındaki meri nazım imar planlarında kat adedi belirlenmeyen ve H:Serbest yapılanma şartlarına sahip alanlara kat sınırlamasının getirilmesine ilişkin alınan ilgi (b) Başkanlık Oluru eki listede Maltepe ilçesi dâhilinde H:Serbest bulunduğu tespit edilen 24.06.2006 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planına ilişkin 1/5.000 ölçekli plan değişikliği teklifimizdir.

MERİ İMAR PLANLARI: Meri 24.06.2006 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planı;

Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi 166 pafta, 1692 ada, 2 ve 3 parseller, 167 ve 168 pafta, 1690 ada, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 ve 33 parseller ve 1690 ada, 19 parselin “Toplu Konut alanı” olarak planlanmasına ilişkin 1/5.000 ölçekli plan değişikliği teklifi ilgi (c)  dilekçe ekinde Başkanlığımıza iletilmiş, ilgi (d) yazısı ile Meclise havale edilmiş ve 13.04.2006 tarihli ve 566 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı ile uygun görülerek 24.6.2006 tarihinde Belediye Başkanınca onaylanmış, 4.7.2006 tarihli 2006-1390 sayılı yazı ile dağıtımı yapılarak 17.7.2006-17.8.2006 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Söz konusu 1/5.000 ölçekli planın plan notları;

“Plan Notları:

Tasdik sınırı 166, 167, 168 pafta, 1690, 1692 ada, 2, 3, 17, 18,  19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 parsellerin sınırıdır.

Konut alanlarında E:1,40 maxH: Serbesttir. Planlama alanı bütünü içinde hesaplanacak toplam konut inşaat alanı, konut adalarına avan projeye göre dağıtılabilir. Bu dağılımda eşitlik ilkesi aranmaz.

Bütün adalarda ve bütün işlevlerde yapı nizamı serbesttir. Yapı boyutları ve çekme mesafesi mimari avan proje ile önerilecektir. (Yönetmelik koşulları aranmaz) Avan proje Maltepe Belediyesince onaylanır.

Subasman kotu avan projeye göre belirlenir.

Arazi koşulları ve eğimden dolayı açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahildir.

Çatı şekli serbest olup, avan projede belirlenecektir.

Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş zemin tabii zemin olarak kabul edilecektir. 

Yol çevresinde kurgulanan ticaret alanı için KAKS=1.5 olup, elde edilen inşaat alanı plan genelinde konut için belirlenen inşaat alanına ilave edilir. Ticaret alanının sınırları sembolik olup, farklı adalarda mimari avan projesine göre dağıtılabilir.

Ticaret aksı çift düzlemlidir. Üst kat yaya, alt kat araç trafiği için düzenlenecektir.

Ticaret alanı içerisinde kent meydanı, park, konut, konaklama, yönetim birimleri, sosyal-kültürel donatılar v.b. kullanımlar yer alabilir.

            Planda ifade edilen yeşil alan dışında konut adalarında her 25m² konut inşaat alanı için 6 m² park + rekreasyon alanı ayrılacak olup dağılım avan projede belirlenecektir. Bu dağılımda ada bazında eşitlik ilkesi aranmaz.

Konut alanında belirlenen yapılaşma emsal değerlerinden kullanılmak üzere, toplam inşaat alanının %10’unu aşmamak şartıyla; bağımsız bölüm olarak ticaret, imalata yönelik günübirlik ve haftalık ihtiyaçlara cevap verebilecek çarşı, dükkan, büro, sosyal ve kültürel tesis, kreş, cami, mescit, sağlık tesisi, kafeterya, lokal, spor tesisi, alışveriş merkezleri, bakım ve akaryakıt istasyonu, büfe v.b. hizmet birimleri İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılabilir.

Park + Rekreasyon alanında toplam alanın  %2’si oranında max H: 6.50’yi geçmemek kaydıyla lokanta, kafeterya, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi,  çay bahçeleri vb. Birimler yapılabilir.

Uygulama etaplara halinde yapılabilir. Bu durumda yapılan inşaat hesabı total inşaat alanı hesabı ile kontrol edilir.

Parselde birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılacağı gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir tanesi de kullanılabilir.

Otopark yönetmeliğine uyulacaktır.

Jeolojik ve jeoteknik raporlar doğrultusunda yürürlükteki deprem yönetmeliğine uyulacaktır.

Uygulanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre yapılacaktır.

Planda bahsedilmeyen hususlarda İ.B.B. imar yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.

22.09.2006 onaylı plan değişikliği ile eklenen not:

Özel proje alanında Kültür Merkezi, Sinema, Tiyatro, Gençlik Merkezi, Özel Eğitim, Dini Tesis, Özel Okul, Özel Yurt, Özel Dershane, Spor Tesisi, Sosyal Tesis, Kreş v.b. avan projeye göre yapılabilir. Temel eğitim tesisi alanlarında kreş yapılabilir.”  şeklinde düzenlenmiştir.

Söz konusu 1/5.000 ölçekli plan doğrultusunda 15.2.2008 onaylı 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmış olup, konut alanları yapılaşma koşulları; E:1,40- H:Serbest olarak belirlenmiştir.

MEVCUT DURUM: 24.6.2006 onaylı 1/5.000 ölçekli planın onayı sonrasında plan alanı genelinde yapılaşmanın tamamlandığı görülmektedir. Alanda çarşı, yönetim, dini tesis, okul, park, spor vb. alanlar bulunmakta olup, mevcut binaların genellikle 6, 12, 15 ve 20 katlı oldukları görülmektedir.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (e) yazımız ile Maltepe Belediye Başkanlığından da kurum görüşü talep edilmiş olup, cevaben ilgi (f) yazı ile söz konusu Kanun değişiklikleri kapsamında Maltepe Belediye Başkanlığınca hazırlanan 15.2.2008 onaylı 1/1.000 ölçekli planda bulunan H:Serbest hükümlerine ilişkin ilgi (g) ilçe meclis kararı alındığı ve karar doğrultusundaki düzenlemeler yapıldıktan sonra tarafımıza iletileceği bildirilmiştir.

İlgi (f) yazıda belirtilen ilgi (g) ilçe meclis kararının gereği yapılarak ilgi (h) yazı ve eki 1/1.000 ölçekli plan değişikliği teklifleri ile tarafımıza iletilmiş olup, iletilen plan değişikliği teklifleri Meclise iletilme  aşamasındadır.

Ayrıca, ilgi (ı) yazımız ile kurum görüşleri talep edilmiştir.

DEĞERLENDİRME: Ayrıcalıklı bir coğrafi konuma sahip bir dünya metropolü olan İstanbul; doğal güzellikleri, tarihi/arkeolojik mirası ve sosyo-kültürel yaşamıyla eşsiz bir şehir olmasının yanı sıra; tepeler, manzara noktaları, tarihi yapılar, göz alıcı panoramalar gibi kentin silüetini ve peyzaj değerlerini oluşturan çeşitli görsel zenginliklere ve bakı alanlarına sahiptir.

Bununla birlikte kentsel mekanda sürekli değişen gelişme eğilimleri baz alındığında siluetinin olumsuz etkilenmesine yönelik uygulamaların varlığı ortaya çıkmıştır. Tüm bu etkenler vasıtası ile İstanbul genelinde yapı yüksekliği sınırlaması getirilmeyen alanlarda;

  • Çevre yapılanma şartlarına uygun olmayan düzensiz yapılar ortaya çıkmasına,
  • İstanbul’un kendine özgü hissedilir topografya ve doğal eşikleri yansıtmayan yapılaşma düzeninin oluşmasına,
  • Yüksek yapılaşmaların yoğunlaşması ile sosyal yapı bakımından komşuluk ilişkilerinin olumsuz etkilenmesine,
  • Düzensiz gelişen yapılaşma ile birlikte fiziki altyapı ve mikro klima bakımından olumsuz etkilerin oluşmasına neden olmaktadır.

Nitekim İstanbul’un mekânsal anlamda geleceğe yönelik ana kararlarını belirleyerek uygulamaya esas olan imar planlarını yönlendiren 15.06.2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda konu ile ilgili olarak genel bir çerçeve çizilmektedir. İstanbul’da her arazi kullanım kararının kentin doğal ve ekolojik yapısının sürdürülebilirliğine katkı vermesi amaçlanmaktadır.

Mekânsal gelişmenin gelecek nesillerin ihtiyaçlarını gözeten, doğal ve kültürel çevreyle uyum içinde olması” ilkesi göz önünde bulundurularak hazırlanan 15.06.2009 onaylı 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda plan kararlarının temelini çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik ilkeleri oluşturmaktadır. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul’un kentsel gelişmesi ve geleceği planlanırken; kentin bünyesinde sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelerin esas alınması, dolayısıyla; kentin sağlıklı yapılaşmasına, ekolojik çevresi ile sürdürülebilir ilişkiler kurmasına ve vizyonuna ilişkin gereklerine yanıt verebilecek en uygun kentsel gelişme modelinin saptanması stratejik önem taşımaktadır.

Bu kapsamda; plana ait planlama ilkelerinde “İstanbul’un yaşam destek sistemleri olan doğal alanların, insan yapısı altyapının ve yaşam kalitesinin iyileştirilebilmesi… insan odaklı bir planlama anlayışıyla” ilkeler tanımlanmaktadır.  1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda;

  • Hedef 3/ Ana Strateji 6 Yerleşmelerin Tarihsel-Kültürel Değerlere Duyarlı Gelişmesini Sağlamak kapsamında “İstanbul’un sahip olduğu tarihi ve kültürel dokusu, evrensel kimliği, peyzajı, kentin simgeleri ve siluetini korumaya yönelik çalışmaların yapılması” ,
  • Hedef 4/ Ana Strateji 1 Yerleşim Alanlarında Mekânsal Kaliteyi Yükseltmek kapsamında “Kentin sahip olduğu özgün siluetin korunmasına yönelik siluet ve tasarım planlaması çalışmalarının yapılması” alt stratejileri yer almaktadır.

Bununla beraber, konuya ilişkin; 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul silüetinin korunması, mekânsal gelişmenin sağlıklı ve düzenli bir şekilde sürdürülebilirliğinin sağlanabilmesi için 8.2.15 nolu plan notunda “…İstanbul’un özgün silüetini oluşturan alanlar ile silüeti etkileme potansiyeline sahip çeper alanlarda kent görünümündeki (silüetindeki) değişimi kontrol etmek amacıyla imar planlarında verilen yapılaşma haklarına (yükseklik, TAKS ve KAKS gibi yapı kütlesi oranları) yönelik kısıtlayıcı koşullar getirilebilir. Silüet ana planına altlık oluşturmak üzere alt bölgelerde de çalışma yapılabilir.” denilmekte olup bu kapsamda çalışmanın temeli ve kapsamı belirlenmektedir.

Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda; şehrin siluetini bozabilecek yapıların oluşmasına sebebiyet verilmemesi amacıyla, maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest olarak belirlenmiş planlarda düzenleme yapılması zorunluluğu ortaya çıkmıştır.

Bu kapsamda Müdürlüğümüzce yapılan çalışma sonucunda; 24.06.2006 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planı Plan Notlarının “Konut alanlarında E:1,40 maxH: Serbesttir.” notunda geçen  “maxH: Serbesttir” ibaresi iptal edilerek “Yençok: 20 Kat’tır.” şeklinde düzenlenmiş, ayrıca Plan Notlarına; “Yapı ruhsatları ve iskânları verilmiş binaların kat adetleri, müktesep haktır. Binaların yıkılıp yeniden yapılmaları halinde bulundukları bölgenin kat adedi sınırlaması uygulamasına tabi olurlar.” Plan notu eklenmiştir. ” Denilerek.

Söz konusu kanun değişikliği kapsamında hazırlanan 24.06.2006 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planına ilişkin Plan Değişikliği teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

            KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, 24.06.2006 onanlı Başıbüyük Mahallesi Toplu Konut Alanı 1/5000 ölçekli NİP’nda H:Serbest değişikliği teklifi incelenmiş olup; teklif plan notu “Yençok:20 Kat’tır” ifadesinin “Yençok: 15 Kat’tır” olarak düzenlenmesi ve Müdürlük teklifi doğrultusunda eklenen “Yapı ruhsatları ve iskanları verilmiş binaların kat adetleri, müktesep haktır. Binaların yıkılıp yeniden yapılmaları halinde bulundukları bölgenin kat adedi sınırlaması uygulamasına tabi olurlar.” Plan notunun kabulü  ile komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 18 Kasım 2020 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.