Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Kartal E-5 Kuzeyi UİP, Kartal Güneyi RUİP, Kentsel Yenileme Proje Alanı A ve B Bölgesi UİP Değişiklikleri.

Karar Tarihi

15 Ekim 2020

Karar No

1101

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 14/09/2020 gün ve 2020/7525 sayılı yazısında;

 

“İlgi:

  1. a) Kartal Belediye Başkanlığının 16.07.2020 tarihli ve 65108353-310.01-E.11408 sayılı yazısı ve eki dosya.
  2. b) Kartal Belediye Meclisinin 09.07.2020 tarihli ve 2020/54 sayılı kararı.
  3. c) 08.01.2016 gün ve TN:29082 sayılı Başkanlık Oluru.

 

TALEP:

 İlgi (a) yazı ve ekleri ile 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”u doğrultusunda hazırlanan TEKLİF-34632797 Plan İşlem Numaralı (PİN) 04.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı Değişikliği, TEKLİF-34079380 PİN Numaralı 19.04.2013 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği, TEKLİF-34210325 PİN Numaralı 05.07.2007 onaylı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı A Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği ve TEKLİF-34037343 PİN Numaralı 05.07.2007 onaylı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı B Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği tekliflerine ilişkin 5216 sayılı yasanın 7b ve 14. maddesi ve yürürlükteki yasa ve yönetmelikler uyarınca gereği talep edilmektedir.

 

İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) Kartal Belediye Meclis Kararında;

“SONUÇ: 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Doğrultusunda Yençok Belirlenmemiş Alanlarda Yapılan Plan Değişikliği ile ilgili teklifin İmar Komisyon Raporu Doğrultusunda kabulüne Kartal İlçe Belediye Meclisinin 2020/Temmuz Ayı Toplantısının 09.07.2020 tarihli 2. birleşiminde oybirliği ile karar verildi.” denilmektedir.

 

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki plan değişikliklerine ilişkin plan değişikliği dosyalarında herhangi bir kurum görüşü bulunmamaktadır.

 

MEVZUAT:

20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’unun 6. Maddesinde “…3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin …(ç) bendi ile (ğ) bendinin birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve bende birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır.

İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır. Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilir. Bu kentsel tasarım projelerinin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir. İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez…

Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir…” ve 13.Maddesinde

“3194 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

GEÇİCİ MADDE 20 – Bu Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin onuncu paragrafında yer alan hükümler doğrultusunda ilgili idare 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur.” hükümleri bulunmaktadır.

 

 

MERİ NAZIM İMAR PLANI:

Teklif 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı Değişikliği, 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı A ve B Bölgeleri Uygulama İmar Planı Değişikliği; 18.08.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı ile bu planın itirazları sonucu onanan 16.04.2005 onaylı l/5000 ölçekli itiraz planları içerisinde;

Teklif 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği, 04.07.2007- 17.03.2008- 16.06.2010 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı sınırları içerisinde kalmaktadır.

Mevcut konut alanlarını sıhhileştirmek ve donatı alanlarını artırarak yaşam kalitesini yükseltmek amacı ile hazırlanan 18.08.2004-16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı, yaklaşık 792,8 ha büyüklüğünde bir alanı kapsamakta olup 155.005 kişi plan nüfusuna sahiptir. Söz konusu nazım imar planında planlama alanı; konut (%65), ticaret (%5) ve sosyal altyapı (%30) alanlarından oluşmakta olup konut ve konut+ticaret alanları için 150 (K1), 350 (K2), 400 (K3), 450 (K4) ve 550 (K5) kişi/ha yoğunluk ve ticaret alanları için de 1.50 emsal belirlenmiştir. Alanın kuzeyinde ve doğusunda olmak üzere iki adet ‘kentsel yenileme proje alanı’ bulunmakta olup, yoğunluk A rumuzlu bölgelerde 250 kişi/ha ve B Rumuzlu bölgelerde ise 300 kişi/ha olarak belirlenmiştir.

Mevcut konut alanlarını sıhhileştirmek, sanayiden hizmete dönüşecek alanların, ticaret, hizmet ve kültür ağırlıklı bir merkez olarak dönüşümünü sağlamak ve donatı alanlarını arttırarak kentsel yaşam kalitesini yükseltmek amaçları ile hazırlanan 04.07.2007- 17.03.2008- 16.06.2010 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı, yaklaşık 1385,5 ha büyüklüğünde bir alanı kapsamakta olup 391.189 kişi plan nüfusuna sahiptir. Söz konusu nazım imar planında planlama alanı; konut (%55), çalışma (%8) ve sosyal altyapı (%37) alanlarından oluşmakta olup konut alanlarında K1 rumuzlu alanlar için 150 (E:0.50), K2 rumuzlu alanlar için 500 (E:1.50), K3 rumuzlu alanlar için 600 (E:1.75) kişi/ha; konut+ticaret alanlarında TK1 rumuzlu alanlar için 600 (E:1.75) k/ha, TK2 rumuzlu alan için 700 (E:2.00) kişi/ha yoğunluk ve ticaret alanlarında T1 rumuzlu alanlar için 1.50, T2 rumuzlu alanlar için ise 2.00 emsal belirlenmiştir.

 

UYGULAMA İMAR PLANI SÜRECİ:

18.08.2004 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı ile bu planın itirazları sonucu onanan 16.04.2005 onaylı l/5000 ölçekli itiraz planları kapsamında hazırlanan 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı, 08.07.2005 gün ve 2005/106 sayılı Kartal Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilerek ilgili yürürlükteki mevzuata göre Müdürlüğümüze iletilmiş olup Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.01.2006 gün ve 15 sayılı kararı uyarınca yeniden değerlendirilmek üzere İlçe Belediyesine iade edilmiştir. Teklif uygulama imar planı, ilçe belediyesi tarafından yeniden değerlendirilmiş ve 09.02.2006 gün ve 21 sayılı ilçe meclis kararı ile de bazı düzeltmeler yapılarak tadilen uygun bulunarak tarafımıza iletilmiştir. Bu kapsamda hazırlanan 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı, Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.03.2006 tarihli ve 378 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek 04.05.2006 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış ve askıya çıkarılmak üzere Kartal Belediye Başkanlığına iletilmiştir. 04.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı üzerinde çeşitli tarihlerde onaylanan çok sayıda imar planı değişikliği bulunmaktadır.

16.04.2005 onaylı l/5000 ölçekli itiraz planları kapsamında hazırlanan ve 10.11.2006 tarihli ve 2006/115 sayılı Kartal Belediye Meclisi kararı ile kabul edilen Kentsel Yenileme Proje Alanı A ve B Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği; Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.06.2007 tarihli ve 1409 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek 05.07.2007 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış ve askıya çıkarılmak üzere Kartal Belediye Başkanlığına iletilmiştir.

04.07.2007- 17.03.2008- 16.06.2010 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı ve farklı tarihlerde onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklikleri ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişiklikleri doğrultusunda hazırlanan ve Kartal Belediye Meclisinin 08.06.2012 tarihli, 2012/97 sayılı ve 08.06.2012 tarihli, 2012/99 sayılı kararları ile kabul edilen 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı; Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.12.2012 tarihli ve 2702 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek 19.04.2013 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış ve askıya çıkarılmak üzere Kartal Belediye Başkanlığına iletilmiştir. 19.04.2013 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı üzerinde çeşitli tarihlerde onaylanan çok sayıda imar planı değişikliği bulunmaktadır.

 

TEKLİF PLAN DEĞİŞİKLİĞİ:

20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun doğrultusunda; Yençok değeri serbest olarak belirlenen Kartal ilçesi sınırları içerisindeki 04.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı, 19.04.2013 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı ve 05.07.2007 onaylı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı A ve B Bölgeleri Uygulama İmar Planına; E-5 aksı boyunca 20 kat, E-5 karayolunun güney ve kuzeyinde iç kesimlerde 15 kat, Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’nın güneybatı kısmında, sahile yakın kesimlerde 10 kat ve Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı’nın kuzey batısında, Aydos Ormanı sınırında bulunan Heyelan Bölgesi içerisindeki meri plan şartlarına göre 5/A/3, 0,15-0,25/0,40 yapılanma koşullu alana ise 5 kat sınırlaması getirildiği görülmektedir.

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen 4 adet uygulama imar planı değişikliği teklifi, yaklaşık toplam 2083 ha büyüklüğünde bir alanı kapsamakta olup alanın %83’ü 15 kat, %10’u 20 kat, %4’ü 10 kat ve %3’ü ise 5 kat olarak önerilmektedir.

Bununla birlikte plan değişikliği tekliflerinin, söz konusu meri uygulama imar plan paftaları üzerine yürürlükteki tadilat planlarının işlenerek yeniden üretilen onaysız plan paftaları üzerinde yapıldığı tespit edilmiş olup teklif plan onama sınırlarının ise tüm meri uygulama imar planı sınırından geçtiği görülmektedir.

Ayrıca uygulama imar planı değişikliği ile meri planlara;

“*  Yençok=maksimum yapı yüksekliği veya kat adedini belirtir.

  * Planlama alanında hava mania hattında kalan parsellerde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nden görüş alınarak bu görüş doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

  * Yapı yüksekliği sınırlaması önceden belirlenmiş olan plan ve münferit plan değişikliklerinde Yençok değerleri geçerliliğini koruyacaktır.

  * 01.07.2020 tarihinden önce ruhsat alınmış yapılara ilişkin tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği plan hükümlerine göre sonuçlandırılabileceği gibi meri plan hükümlerine göre de sonuçlandırılabilir.” plan notu eklenmiştir.

 

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede, teklif uygulama imar planı teklifleri ile 20-15-10 ve 5 kat olarak kat kısıtlaması önerilen bölgelerdeki mevcut yapıların kat yüksekliklerine ilişkin yüzdelik dağılımlar aşağıda yer alan tablodaki gibidir:

 

ÖNERİ KAT YÜKSEKLİĞİ

MEVCUT KAT YÜKSEKLİĞİ

ORTALAMA MEVCUT YAPI ADETİ

YÜZDE (%)

20

1-10

318

88

11-15

15

4

11-20

12

3

21-41

19

5

15

1-5

17823

76

6-10

5153

22

11-15

268

1

16-41

149

1

10

1-5

225

44

6-8

210

41

9-10

44

8

11-27

34

7

5

1-2

245

65

3-4

111

29

5-9

23

6

 

 

DEĞERLENDİRME:

Ayrıcalıklı bir coğrafi konuma sahip bir dünya metropolü olan İstanbul; doğal güzellikleri, tarihi/arkeolojik mirası ve sosyo-kültürel yaşamıyla eşsiz bir şehir olmasının yanı sıra; tepeler, manzara noktaları, tarihi yapılar, göz alıcı panoramalar gibi kentin silüetini ve peyzaj değerlerini oluşturan çeşitli görsel zenginliklere ve bakı alanlarına sahiptir.

Bununla birlikte kentsel mekanda sürekli değişen gelişme eğilimleri baz alındığında siluetinin olumsuz etkilenmesine yönelik uygulamaların varlığı ortaya çıkmıştır. Tüm bu etkenler vasıtası ile İstanbul genelinde yapı yüksekliği sınırlaması getirilmeyen alanlarda;

  • Çevre yapılanma şartlarına uygun olmayan düzensiz yapılar ortaya çıkmasına,
  • İstanbul’un kendine özgü hissedilir topografya ve doğal eşikleri yansıtmayan yapılaşma düzeninin oluşmasına,
  • Yüksek yapılaşmaların yoğunlaşması ile sosyal yapı bakımından komşuluk ilişkilerinin olumsuz etkilenmesine,
  • Düzensiz gelişen yapılaşma ile birlikte fiziki altyapı ve mikro klima bakımından olumsuz etkilerin oluşmasına neden olmaktadır.

 

Nitekim İstanbul’un mekânsal anlamda geleceğe yönelik ana kararlarını belirleyerek uygulamaya esas olan imar planlarını yönlendiren 15.06.2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda konu ile ilgili olarak genel bir çerçeve çizilmektedir. İstanbul’da her arazi kullanım kararının kentin doğal ve ekolojik yapısının sürdürülebilirliğine katkı vermesi amaçlanmaktadır.

“Mekânsal gelişmenin gelecek nesillerin ihtiyaçlarını gözeten, doğal ve kültürel çevreyle uyum içinde olması” ilkesi göz önünde bulundurularak hazırlanan 15.06.2009 onaylı 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda plan kararlarının temelini çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik ilkeleri oluşturmaktadır. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul’un kentsel gelişmesi ve geleceği planlanırken; kentin bünyesinde sağlıklı yapılaşmayı ve işlevsel bütünleşmeyi öngören ilkelerin esas alınması, dolayısıyla; kentin sağlıklı yapılaşmasına, ekolojik çevresi ile sürdürülebilir ilişkiler kurmasına ve vizyonuna ilişkin gereklerine yanıt verebilecek en uygun kentsel gelişme modelinin saptanması stratejik önem taşımaktadır.

 

Bu kapsamda; plana ait planlama ilkelerinde “İstanbul’un yaşam destek sistemleri olan doğal alanların, insan yapısı altyapının ve yaşam kalitesinin iyileştirilebilmesi… insan odaklı bir planlama anlayışıyla” ilkeler tanımlanmaktadır.  1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda;

 

  • Hedef 3/ Ana Strateji 6 Yerleşmelerin Tarihsel-Kültürel Değerlere Duyarlı Gelişmesini Sağlamak kapsamında “İstanbul’un sahip olduğu tarihi ve kültürel dokusu, evrensel kimliği, peyzajı, kentin simgeleri ve siluetini korumaya yönelik çalışmaların yapılması” ,

 

  • Hedef 4/ Ana Strateji 1 Yerleşim Alanlarında Mekansal Kaliteyi Yükseltmek kapsamında “Kentin sahip olduğu özgün siluetin korunmasına yönelik siluet ve tasarım planlaması çalışmalarının yapılması” alt stratejileri yer almaktadır.

 

Bununla beraber konu ile ilgili olarak; 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul silüetinin korunması, mekânsal gelişmenin sağlıklı ve düzenli bir şekilde sürdürülebilirliğinin sağlanabilmesi için 8.2.15 nolu plan notunda “…İstanbul’un özgün silüetini oluşturan alanlar ile silüeti etkileme potansiyeline sahip çeper alanlarda kent görünümündeki (silüetindeki) değişimi kontrol etmek amacıyla imar planlarında verilen yapılaşma haklarına (yükseklik, TAKS ve KAKS gibi yapı kütlesi oranları) yönelik kısıtlayıcı koşullar getirilebilir. Silüet ana planına altlık oluşturmak üzere alt bölgelerde de çalışma yapılabilir.” denilmekte olup bu kapsamda çalışmanın temeli ve kapsamı belirlenmektedir.

Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda; şehrin siluetini bozabilecek yapıların oluşmasına sebebiyet verecek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında düzenleme yapılması zorunluluğu ortaya çıktığından Müdürlüğümüzce ilgi (c) Başkanlık Oluru alınarak konu ile ilgili olarak etaplar halinde plan çalışması yapılmasına başlanmış olup öncelikle Anadolu Yakası 1/5000 ölçekli mer-i nazım imar planlarına işlenmek üzere, yapı yüksekliğinin tanımlanmasına ilişkin değişiklik teklifi hazırlanmıştır.

 

Söz konusu çalışmada İstanbul ili, Anadolu yakası genelinde meri imar planlarındaki emsal ve yükseklik değerleri, çevre yapılanma koşulları ve mevcut yapıların kat yükseklikleri açısından analiz edilerek maksimum yükseklik değeri verilmemiş veya maksimum yükseklik değeri serbest tutulmuş bölge planlarında üst plan kararları ve politikaları ile tutarlı düzenlemeler yapılmıştır.

 

Söz konusu çalışma kapsamında, teklif plan değişikliklerini içerisine alan 18.08.2004-16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı ve 04.07.2007- 17.03.2008- 16.06.2010 onaylı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı için maksimum kat yüksekliği 10 kat olarak belirlenmiştir.

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen 4 adet uygulama imar planı değişikliği teklifinin kapsadığı yaklaşık 2083 ha büyüklüğündeki alanın %83’ü 15 kat ve %10’u 20 kat olarak planlanmakta olup alanın bu kadar büyük bölgelere ayrılmasına ve kat yüksekliklerinin belirlenmesine ilişkin, üst ölçek plan kararları, yeryüzü şekilleri, mevcut yapılaşma, kent siluetine etkilerine ilişkin analizler, nüfus, sosyal-ekonomik veriler, meri imar planlarındaki yapılaşma şartları, vd. gibi birçok verinin değerlendirilmesi sonucu kriterlerin oluşturulması gerekmektedir. Ancak söz konusu analiz ve etüt çalışmaları ile belirlenebilecek kriterlere ilişkin bilgi ve belgelerin teklif plan raporunda yer almadığı görülmektedir.

Yukarıda “Mevcut Durum” başlığı altındaki tabloda da görüldüğü gibi;

- Teklif uygulama imar planı değişiklikleri ile 20 kat önerilen alandaki mevcut yapıların %92’si (%88: 1-10 kat)1-15 kat arası, %3’ü 16-20 kat arasında ve 15 kat önerilen alandaki mevcut yapıların %98’i (%76: 1-5 kat + %22: 6-10 kat) ise 1-10 kat aralığında bulunmaktadır. Bu kapsamda mevcut durumda ortalama kat yüksekliği 10 kat olan söz konusu bölgelerin maksimum kat yüksekliğinin 15 ve 20 kat olarak önerilmesi; kent silüetini bozucu, üst plan karar ve politikalarına aykırı nitelik taşıdığından söz konusu bölgelerde kat kısıtlamasının E-5 aksı üzerinde 20 kat olarak önerilen alan için 15 kat ve teklif planda 15 kat önerilen bölgelerin ise 10 kat yüksekliğinde önerilmesi Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.

04.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı, 19.04.2013 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’nda konut ve konut+ticaret alanlarında en yüksek verilen emsal değeri 2 olup plan notlarında yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 5000 m²’den büyük imar parselinde emsal değeri 0.75 artırılarak uygulama yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunmaktadır. Ayrıca İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 5.Maddesinin 8. Bendinde “…ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.” denilmektedir. Bu veriler doğrultusunda, söz konusu bölgede en fazla emsal değeri verilebilecek alanlara ilişkin Müdürlüğümüzce önerilen 10 kat sınırlaması göz önünde bulundurularak yapılan hesaplamalar sonucu, oluşacak TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) değerlerinin meri imar planlarında verilen 0.20-0.40 değerleri arasında kaldığı görülmekte olduğundan (Ek-4) teklif planda 15 kat önerilen bölgelerde kat kısıtlamasının 10 olarak önerilmesi uygun bulunmaktadır.

- Teklif uygulama imar planı değişiklikleri ile 10 kat önerilen alandaki mevcut yapıların %85’i 1-8 kat aralığında ve %8’i 9-10 kat aralığında olduğu görüldüğünden ve söz konusu bölgenin Kartal ilçesinin sahil kısmına yakın olması nedeni ile kent silüetini bozucu nitelik taşımaktadır. Bu nedenle söz konusu bölgede kat sınırlamasının 8 kat olarak önerilmesi Müdürlüğümüzce uygun görülmektedir.

- Teklif uygulama imar planı değişiklikleri ile 5 kat önerilen alandaki mevcut yapıların %94’ü (%65: 1-2 kat + %29: 3-4 kat) 1-4 kat aralığında bulunduğundan orman sınırında bulunan heyelan bölgesi içerisindeki meri plan şartlarına göre 5/A/3, 0,15-0,25/0,40 yapılanma koşullu alana ise 4 kat sınırlaması getirilmesi Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır.

- Teklif plan değişikliği sınırlarının, değişikliğe konu meri uygulama imar planlarının tamamını içerecek şekilde planlanması, tüm plan kararlarına ilişkin bir düzenleme olarak değerlendirilebileceğinden plan değişikliğinin sadece yükseklik kısıtlamasına ilişkin olduğuna dair “Bu plan değişikliği, Yençok değeri serbest olarak belirlenen alanları kapsamakta olup 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereğince hazırlanmıştır.” şeklindeki plan notunun teklif plan notlarına eklenmesi uygun görülmektedir.

 

SONUÇ

İlgi (c) Başkanlık Oluru doğrultusunda Müdürlüğümüzce yürütülen İstanbul Genelinde Yapı Yüksekliği Sınırı Getirilmesine İlişkin Plan Değişikliği çalışması da göz önünde bulundurulduğunda;

  • Teklif uygulama imar planlarında kat sınırlamasının 20 kat olarak planlandığı bölgelerde en fazla kat yüksekliğinin 15 kat olarak önerilmesi,
  • Teklif uygulama imar planlarında kat sınırlamasının 15 kat olarak planlandığı bölgelerde en fazla kat yüksekliğinin 10 kat olarak önerilmesi,
  • Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’nın sahil kesiminde yer alan ve teklif uygulama imar planı ile kat sınırlaması 10 kat olarak önerilen alanın 8 kat olarak belirlenmesi,
  • Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı içerisinde yer alan Aydos Ormanı sınırında bulunan Heyelan Bölgesindeki meri plan şartlarına göre 5/A/3, 0,15-0,25/0,40 yapılanma koşullu alanın 4 kat olarak belirlenmesi,
  • Plan değişikliği onama sınırlarının sadece ilgi (b) ilçe belediyesi meclis kararında bahsi geçen değişikliğe konu yükseklik kısıtlaması getirilen alanlara ilişkin olduğuna dair “Bu plan değişikliği, Yençok değeri serbest olarak belirlenen alanları kapsamakta olup 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereğince hazırlanmıştır.” şeklindeki plan notunun teklif plan notlarına eklenmesi Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır. ” Denilerek.

 

İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen TEKLİF-34632797 Plan İşlem Numaralı (PİN) 04.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı Değişikliği, TEKLİF-34079380 PİN Numaralı 19.04.2013 onaylı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği, TEKLİF-34210325 PİN Numaralı 05.07.2007 onaylı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı A Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği ve TEKLİF-34037343 PİN Numaralı 05.07.2007 onaylı 1/1000 ölçekli Kentsel Yenileme Proje Alanı B Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifleri yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kartal İlçesi, E-5 Kuzeyi UİP, Kartal Güneyi RUİP, Kentsel Yenileme Proje Alanı A ve B Bölgesi UİP değişiklikleri incelenmiş olup; teklif uygulama imar planlarında kat sınırlamasının 20 kat olarak planlanan bölgelerin “15 kat (52,50 m)” olarak düzenlenmesi, “15 kat (52,50 m)” olarak planlanan bölgelerin kabulü, Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’nın sahil kesiminde yer alan ve kat sınırlamasının “10 kat (35 m)” olarak planlandığı bölgenin kabulü, Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı içerisinde Aydos Ormanı sınırında bulunan heyelan bölgesinde 5 kat olarak planlanan alanın “4 kat (14 m)” olarak düzenlenmesi, Yükseklik Kısıtlamasına ilişkin teklif plan değişikliklerinin plan notlarından son notun iptali yerine “01.07.2020 tarihinden önce ruhsat alınmış yapılara ilişkin tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği plan hükümlerine göre sonuçlandırılır. Bu plan değişikliği, Yençok değeri serbest olarak belirlenen alanları kapsamakta olup 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereğince hazırlanmıştır. Kat düzenlemesi dışındaki tüm hususlarda meri plan koşulları geçerlidir.” ifadelerinin eklenmesi ve bu düzenlemenin tüm plan paftalarına işlenmesi ile komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 15 Ekim 2020 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.