Meclis Karar Detayı

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 10/02/2020 gün ve 2019/11417 sayılı yazısında;

“İlgi: a) Maltepe Belediye Başkanlığının 21.10.2019 tarihli ve 79537001-310.01-E.1119400 sayılı yazısı ve ekleri.

1. b) Maltepe Belediye Meclisi 07.10.2019 tarihli ve 82 sayılı kararı.
2. c) Büyükşehir Belediye Meclisi 16.02.2018 tarihli ve 347 sayılı kararı.
3. d) Büyükşehir Belediye Meclisi 12.09.2018 tarihli ve 1341 sayılı kararı.
4. e) Maltepe Belediye Başkanlığının 10.05.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1031115 sayılı yazısı ve ekleri.
5. f) Maltepe Belediye Meclisi 08.03.2018 tarihli ve 2018/31 sayılı kararı.
6. g) 04.07.2018 tarihli ve TN:787980 sayılı yazımız.
7. h) Büyükşehir Belediye Meclisi 14.09.2018 tarihli ve 1456 sayılı kararı.
8. i) 04.01.2019 tarihli ve TN:14264 sayılı yazımız.
9. j) Maltepe Belediye Başkanlığının 11.07.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1065839 sayılı yazısı ve ekleri, Maltepe Belediye Başkanlığının 25.09.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1104265 sayılı yazısı ve ekleri, Maltepe Belediye Başkanlığının 11.07.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1066007 sayılı yazısı ve ekleri.
10. k) Büyükşehir Belediye Meclisine 12.11.2019 tarihli ve TN:1252964 sayılı yazımız, Büyükşehir Belediye Meclisine 12.11.2019 tarihli ve TN:1252344 sayılı yazımız.

TALEP

Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (a) yazısında 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda “TİCK2” rumuzlu ticaret+konut alanlarında yapılaşma şartlarına ilişkin 4.2.2. nolu plan notlarının proje alanı içerisindeki blok nizam yapılanma şartlarının bulunduğu alan için geçerli olduğu ve 1389 ada 1 parsel ve 1391 ada 32 parselde bulunan TİCK2 rumuzlu ticaret+konut alanlarına ilişkin yapılanma şartlarının sehven atlanarak 1/1000 ölçekli plan ve plan notlarında bulunmadığı belirtilmektedir. Bu kapsamda ilgi (b) ilçe meclis kararı ile aynen uygun görülen, yapılanma şartlarının plan notlarına ilave edilmesine ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifine yönelik meclis kararı ve eklerinin ilgili kanun ve yönetmelikler doğrultusunda gereğinin yapılması talep edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ

17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı 04.08.2017-05.09.2017 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılarak ilan edilmiştir. Yasal askı süresinde yapılan itirazlara ilişkin hazırlanan plan değişikliği paftaları Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) ve ilgi (d) kararları ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 14.09.2018 tarihinde onaylanmıştır. 12.04.2019-13.05.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılan 14.09.2018 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliğine ilişkin yasal askı süresi içerisinde Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından ilgi (e) itiraz yazısı ile yapılan itirazlar değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilme aşamasındadır.

17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda Maltepe Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi Maltepe İlçe Belediye Meclisinin ilgi (f) kararıyla tadilen karara bağlanarak Başkanlığımıza iletilmiştir.

Söz konusu plan teklifi, ilgi (g) yazımız ile değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine takdim edilmiş ve ilgi (h) meclis kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 14.09.2018 tarihinde onaylanmıştır. 

UİP-31734 PİN numaralı 14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planının ilgi (i) yazımız ile dağıtımı yapılmış olup, 3194 sayılı yasanın 8. maddesi gereği Maltepe Belediye Başkanlığınca 11.01.2019-11.02.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Maltepe Belediye Başkanlığı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planına yapılan itirazlara ilişkin hazırlanan plan değişikliği paftalarını ilgi (j) yazılar ile müdürlüğümüze iletmiş olup, söz konusu plan değişikliğine ilişkin dosyalar müdürlüğümüz değerlendirme yazısı ile birlikte 3194 ve 5216 sayılı kanunlar ve ilgili mevzuata göre değerlendirilerek karar alınmak üzere ilgi (k) yazılarımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine havale edilmiştir.

MERİ PLANDAKİ DURUMU

14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planında “TİCK2” rumuzlu Ticaret+Konut alanlarının yapılanma şartlarının plan notlarına ilave edilmesine ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi kapsamında “TİCK2” alanlarına ilişkin meri plan notları aşağıdaki gibidir:

- 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı plan notlarında;

 “B.3.1. TİCK2 TİCARET-KONUT ALANLARI: Bu alanlarda E: 1,75 ve Yençok: 6 kattır. Bu alanda uygulama avan projeye göre yapılacaktır. Bu alanlarda Emsal değeri net alan üzerinden hesaplanacaktır.” denilmektedir.

- 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planı plan notlarında;

“4.2.2. “TICK2” rumuzlu ticaret+konut alanlarında yapılaşma şartları:

4.2.2.1. Ticaret+Konut aksında, 12 m’lik, yaya yolundan kot alınacaktır.

4.2.2.2. Bu alanlarda belirtilen yapı yaklaşma mesafeleri maksimum olup, mimari projesinde cephe estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve Ticaret+Konut ksındaki 12 m’lik yaya yolu boyunca, binalarda 1(bir)’er metre açık çıkma yapılabilir.

4.2.2.3. Planda Yençok:0.00 m. olarak belirtilen alanda açığa çıkan bodrum katlardan yönetmeliğe uygun olanlar, konut veya konut+ticaret olarak iskan edilebilir ve ticaret+konut aksına cepheli 12 m’lik taşıt yolundan 5 metre çekilerek inşa edilebilir. Kademe hattı hususunda yönetmelik hükümleri aranmaz. 12 m’lik taşıt yolu seviyesindeki açığa çıkan bodrum katın tamamının otopark yapılması zorunlu olup, bu kat parsel sınırına kadar dayanacaktır.

4.2.2.4. Konut+ticaret alanlarındaki “A” rumuzlu alanlarda, zemin katın ticaret olarak kullanılması halinde meri yönetmeliğe uygun asma kat yapılabilir.

4.2.2.5. Konut+ticaret alanlarındaki “A” rumuzlu alanlarda, zemin kat, bina ön hattından 4m çekilerek portik olarak düzenlenecektir. Bu alanda, kamu kullanımına açık, bina kitlesinden asma kat üst kotu yüksekliğinde ve ön cephe boyunca, bina taşıyıcı elemanları bırakılarak yapılan üç tarafı açık bina altı yaya geçidi düzenlenir.” denilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI:

Maltepe Belediye Başkanlığı 07.10.2019 tarih ve 82 sayılı Meclis Kararı’nda;

“...SONUÇ: 14.09.2018 t.t.li 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda TİCK2 simgeli alanlarda yapılanma şartının plana ve plan notlarına işlenmesine ilişkin yapılan plan değişikliği ile ilgili İmar Komisyonunun 26 nolu Raporunun aynen kabulüne, Maltepe İlçe Belediye Meclisinin 2019/EKİM ayı toplantılarının 07.10.2019 tarihinde yaptığı 1.birleşiminde oybirliği ile karar verildi.”  denilmektedir.

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ TEKLİFİ

Maltepe Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı sonucu yapılan plan değişikliği incelendiğinde; G22A03C2D paftasında plan hükümlerinin “4.2. Proje Uygulama Alan Sınırı” maddesinin “4.2.2. TİCK2 rumuzlu ticaret+konut alanlarına yapılaşma şartları” başlığı altına;

“4.2.2.6. Planda yapı nizamı belirtilmeyen TİCK2 alanlarında yapılanma koşulu E:1.75; TAKS:0.20-0.50; 5/S-6/4 dür.

4.2.6.6.1. Yapılanma koşulunda yer alan “S” simgesi, serbest yapılanma koşulunu ifade etmekte olup, bu alanlarda bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok, bitişik, ikiz, sıra ev veya teras ev yapılaşmalarından ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir. Aynı ada/parsel içerisinde farklı kat uygulamasına gidilebilir ve bunlar vaziyet planı ile belirlenir.

4.2.6.6.2. Plan notlarının 6.1. Ticaret+Konut Alanları (TİCK1) ile ilgili “a”, “b” ve “c” maddeleri, planda yapı nizamı belirtilmeyen TİCK2 alanları için de geçerlidir.

4.2.6.6.3. TİCK2 ve K2 fonksiyonlarının aynı parselde bulunması durumunda, ifraz yapılmadan uygulama yapılabilir.” plan notları eklenmektedir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli plan değişikliğine konu olan ilave plan notu incelendiğinde;

Proje Uygulama Alan Sınırı içerisindeki blok nizam yapılanma şartlarının bulunduğu alan dışındaki 1389 ada 1 parsel ve 1391 ada 32 parselde bulunan TİCK2 rumuzlu ticaret+konut alanlarının yapılaşma şartlarını içeren TİCK2 alanlarına ilişkin teklif plan notlarından 4.2.2.6 ve 4.2.2.6.1 maddeleri ile meri 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli plan notlarındaki “4.2.1. “K2” rumuzlu konut alanlarında yapılaşma şartları: 4.2.1.1. Yapılanma koşulu E:1.75; TAKS:0.20-0.50; 5/S-6/4 dür. 4.2.1.2. Yapılanma koşulunda yer alan “S” simgesi, serbest yapılanma koşulunu ifade etmekte olup, bu alanlarda bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok, bitişik, ikiz, sıra ev veya teras ev yapılaşmalarından ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir. Aynı ada/parsel içerisinde farklı kat uygulamasına gidilebilir ve bunlar vaziyet planı ile belirlenir.” şeklindeki plan notlarının aynı olduğu tespit edilmiştir.

Teklif plan notu değişikliğindeki 4.2.2.6.2 plan notu maddesinde de “Plan notlarının 6.1. Ticaret+Konut Alanları (TİCK1) ile ilgili “a”, “b” ve “c” maddeleri, planda yapı nizamı belirtilmeyen TİCK2 alanları için de geçerlidir.” denilmekte olup, meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki bahse konu plan notu maddeleri; “6. 1. Ticaret+Konut Alanları (TİCK 1)

1. Bu alanlarda zemin katlarda ofis, muayenehane, iş hanı, pasaj tipi çarşı, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, kafeterya, banka, finans kurumları, sağlık, eğitim tesisleri yer almak üzere üst katlarda konut ve ofis hizmetleri yapılabilir. “Ticaret+Konut Alanları”nda toplam emsal alanının maksimum %80’ine kadar konut kullanımı yer alabilir.
2. Bu alanlarda planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel eğitim tesisi, özel sağlık tesisi (poliklinik, tıp merkezi, vb.), özel kreş, özel anaokulu ve özel öğrenci yurdu yapılabilir.
3. Konut kullanımının üst katlarında ofis kullanımı bulunamaz. Alt katlar, ofis üst katlar konut kullanımı olarak kullanılabilir. Aynı katta ofis ve konut kullanımı birlikte bulunamaz.” şeklindedir.

Proje Uygulama Alan Sınırı içerisindeki blok nizam yapılanma şartlarının belirtildiği alan dışındaki 1389 ada 1 parsel ve 1391 ada 32 parselde bulunan TİCK2 rumuzlu ticaret+konut alanlarına ilişkin teklif plan notu değişikliği ile getirilen “E:1.75; TAKS:0.20-0.50; 5/S-6/4” şeklindeki  yapılanma nizamının plan paftaları üzerine işlenmediği görülmekte olup, söz konusu yapılanma şartlarının plan paftaları üzerine de işlenmesi gerektiği tespit edilmiştir.

Sonuç olarak yapılanma şartlarının plan paftalarına işlenmesi koşulu ile Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (a) yazısı ekinde tarafımıza iletilen teklif uygulama imar planı değişikliği; meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırı nitelik taşımadığından Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır. ” Denilerek.

Maltepe Belediye Meclisinin 07.10.2019 tarih ve 82 sayılı kararı ile aynen kabul edilen 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği (plan notu ilavesi)’ne ilişkin Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün ilgi (a) yazısı ve ekleri yazımız ekinde olup, yazımız ve eklerinin 3194 ve 5216 sayılı kanunlar ve ilgili mevzuata göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi’ne ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği incelenmiş olup, ilçesinden geldiği şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür.

            Meclisimizin onayına arz olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Eylül Ayı Toplantılarının 17 Eylül 2020 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.