Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi.

Karar Tarihi

17 Eylül 2020

Karar No

804

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 10/02/2020 gün ve 2019/4400 sayılı yazısında;

             “İlgi: a) Ümraniye Belediye Başkanlığı Kentsel Tasarım Müdürlüğü’nün 27.03.2019 tarihli ve 1281-3129020 sayılı yazısı.

  1. b) Ümraniye Belediye Meclisi’nin 04.03.2019 tarihli ve 2019/34 sayılı kararı.
  2. c) Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13.03.2012 tarihli ve 443 sayılı kararı.
  3. d) Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.12.2012 tarihli ve 2698 sayılı kararı.

TALEP: İlgi (a) yazıda, Ümraniye Belediyesi’nin ilgi (b) Meclis Kararı ile uygun görülen 37274 Plan İşlem Numaralı Ümraniye İlçesi, 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifinin 3194 sayılı İmar Kanunu ile 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’na göre karar alınmak üzere Belediye Meclisine iletilmesi istenmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI: Ümraniye Belediyesi’nin ilgi (b) meclis kararında “Komisyon Görüşü: 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Teklifi; 17.04.2012-08.03.2013 tt’li 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlandığı tespit edildiğinden uygun bulunmuştur.” şeklinde görüşü bildirildiği ve bu doğrultuda  “……..Komisyon Görüşü doğrultusunda kabulüne, Ümraniye Belediye Meclisinin 6. Seçim Dönemi 5. Seçim Yılı 2019 Mart ayı Meclis Toplantısının 04 Mart 2019 tarihli 1. Oturum toplantısında oybirliği ile karar verildi.” denilmektedir.

MERİ PLAN DURUMU: 1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Site ve Esenevler (Eski M.Kemal Mah.) Mahallesi Nazım İmar Planı Büyükşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (c) kararı ile aynen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanı’nca 17.04.2012 tarihinde onaylanmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nda 25/05/2012-25/06/2012 tarihleri arasında askıya çıkarılan plana yapılan itirazlar, Büyükşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (d) kararı ile karara bağlanarak 08/03/2013 tarihinde onaylanmıştır.

17.04.2012 onanlı 1/5000 Ölçekli Ümraniye İlçesi, Site ve Esenevler (Eski M.Kemal Mah.) Mahallesi Nazım İmar Planı bölgesinde meri 1/1000 ölçekli plan bulunmamaktadır.

İNCELEME VE TESPİTLER: İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 37274 Plan İşlem Numaralı İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi ve Plan raporu 3 ana başlık altında incelenmiştir:

  • Kurum ve kuruluş görüşleri,
  • Planlama tekniği, plan kararları ve yapılaşma koşulları,
  • Plan uygulama hükümleri.
  • Kurum ve Kuruluş Görüşleri

İlgi (a) yazı eklerinde yapılan incelemede plan yapım aşamasında yazımız eki listede yer alan 38 kurumdan görüş alındığı tespit edilmiştir.

  • Planlama Tekniği, Plan Kararları ve Yapılaşma Koşulları
  • Planlama tekniği yönünden incelendiğinde;
  • F22d-22c-3c (Lejant) paftasında “Korunan Cephe Çizgisi”, “Düzeltilen Cephe Çizgisi” ve “Önerilen Cephe Çizgisi” lejantlarının gösterilmediği, “karayolları yol kenarı koruma kuşağı” gösteriminin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine aykırı olduğu,
  • Plan notları 1 olarak belirtilen paftanın ismi F22d-23d-4b olması gerekirken F22d-22c-3c olarak tanımlandığı,
  • Plan raporunun ilgili kısımlarında sadece yerleşime uygunluk ve mevcut arazi kullanım analizinin bulunduğu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde 1/1000 ölçekli planlarda yapılması gerekli analizlerin (mevcut yapı yoğunluğu, doku analizi, mülkiyet durumu vs.) yer almadığı tespit edilmiştir.
  • Plan nüfusu yönünden incelendiğinde;

1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı yaklaşık 33 ha büyüklüğündedir. Planlama alanında Konut Alanları, Konut+Ticaret Alanları nüfus hesabına katılmıştır. 1990 ve 1997 arasındaki nüfus artış hızı hesaplanıp projeksiyon hesabı yapılmış ve 2025 yılında söz konusu planlama alanının nüfusu 11927 kişi olarak hesaplanmıştır. Söz konusu nüfus değeri ve planla birlikte belirlenen yaklaşık 15 ha’lık konut alanı değerlendirildiğinde 2025 yılında planlama alanında ortalama nüfus yoğunluğunun 782 ki/ha olarak belirlendiği görülmektedir. Ayrıca planda parsel büyüklükleri kademelendirilerek 250 ki/ha-1000 ki/ha aralığında yoğunluk değerleri, E:1.00-2.50 aralığında emsal değerleri, hmaks (yencok):4 kat-15 kat aralığında kat yükseklikleri belirlenmiştir.

 

Konut alanlarında 250-500 m² arasındaki parsellerde yapı yoğunluğu 250 ki/ha olup hmaks:12.50 m uygulama yapılacaktır.

Ancak tevhid yolu ile oluşan

501- 1000 m² parsellerde 350 ki/ha E: 1.00 hmaks: 12.50 m

1001- 2000 m² parsellerde 500 ki/ha E: 1.25 hmaks: 5 kat

2001- 3500 m² parsellerde 700 ki/ha E: 1.75 hmaks: 8 kat

3501- 5000 m² parsellerde 800 ki/ha E: 2.00 hmaks: 10 kat

5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3500 m² den büyük parsellerde 1000 ki/ha (E:2.50) hmaks: 15 kat uygulanır.

5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamarda uygulama yapılan alanın %30’u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark, sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır.

Tablo: Kademeli imar artışına ilişkin 17.04.2012-08/03/2013 t.t. Ümraniye İlçesi, Site ve Esenevler (Eski M.Kemal Mah.) Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notlarında yer alan 6.1.Meskun Konut Alanları başlıklı plan hükmü.

1/1000 Ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifinde hesaplanan nüfus bilgileri ise aşağıdaki gibidir:

Teklif planda yaklaşık 32 ha büyüklüğündeki Planlama alanının nüfusunun 10764 kişi olduğu, nüfus hesabının kademeli imar artışı ve transfer ile oluşan ilave inşaat artışı hesabı üzerinden ortalama alınarak yapıldığı tespit edilmiştir. Teklif plan raporunda, plan bölgesinde İlçe Belediyesinin yaptığı incelemelerde plan bölgesinde daha önce yapılan Islah İmar Uygulamalarının terk oranlarının %40’lara ulaştığının tespit edildiği ve transfer emsalleri dâhil tüm emsal hesaplarının parsel tapu metrekareleri üzerinden yapıldığı belirtilmektedir.

Nazım İmar Planında 250-500 m² parseller için belirlenen yoğunluk değeri 250 Kişi/Ha olup bu değer 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde Emsal:0,65 olarak belirlenmiştir. Bunun dışında diğer aralıktaki parsel büyüklükleri için verilen yapılaşma değerleri 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planında aynıdır.

 

Konut alanlarında Max TAKS: 0.40 olmak üzere;

250-500 m² arasındaki parsellerde Emsal: 0,65; Hmaks:12.50 dir.

Ancak  tevhid yolu ile oluşan veya kendi büyüklüğü;

501- 1000 m² parsellerde E: 1.00 hmaks: 12.50 m

1001- 2000 m² parsellerde E: 1.25 hmaks: 5 kat

2001- 3500 m² parsellerde E: 1.75 hmaks: 8 kat

3501- 5000 m² parsellerde E: 2.00 hmaks: 10 kat

5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3500 m² den büyük parsellerde E:2.50 Hmaks: 15 kat uygulanır. 5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamalarda uygulama yapılan alanın %30’u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark, sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır. Kademelendirmeler tapu alanı üzerinden yapılacaktır.

 

Tablo: Teklif 1/1000 Uygulama İmar Planı B. Özel Hükümler 1. K Rumuzlu Konut Alanları Başlıklı Plan Hükmü

İNŞAAT ALANI HESABI VE NÜFUS BİLGİLERİ

Plan Adı

Ümraniye İlçesi,

Yenişehir Mahallesi UİP

Planlama Alanı

322.583 m²

2018 Nüfusu (TÜİK)

6326 kişi

Kişi Başı İnşaat Alanı

25 m²

Mülkiyeti Şahıslara ait olan parseller

176.472,16 m²

Emsal 0,65 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

114.706,9 m²

4488 kişi

Emsal 1 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

176.472,2 m²

7059 kişi

Emsal 1,25 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

220.590 m²

8824 kişi

Emsal 1,75 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

308.826,3 m²

12353 kişi

Emsal 2,00 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

352.944,3 m²

14118 kişi

Emsal 2,50 uygulaması ile inşaat alanı

Nüfus

441.180,4 m²

17647 kişi

1/1000 Ölçekli Plan Ortalama Nüfus

10764 kişi

1/5000 Ölçekli Plan Nüfus Projeksiyonu

11927 kişi

 

Tablo: Teklif 1/1000 Uygulama İmar Planı İnşaat Alanı Hesabı ve Nüfus Bilgileri

 

  • Arazi kullanım kararları yönünden incelendiğinde;

Plandaki kullanımların büyüklük ve oranları aşağıdaki tabloda listelenmiştir. 

 

1/5000 PLAN

1/1000 PLAN

FONKSİYON ADI

ALAN (HA)

ALAN (%)

ALAN (HA)

ALAN (%)

KONUT ALANI

15.01

44.4

10.37

32.15

ÇALIŞMA ALANLARI

 

 

 

 

BELEDİYE HİZMET ALANI

0.19

0.6

0.16

0.50

İDARİ TESİS ALANI

0.14

0.4

0.17

0.53

TİCARET+KONUT ALANI

1.13

3.3

2.33

7.22

TOPLAM

1.46

4.3

2.66

8.25

SOSYAL ALTYAPI ALANLARI

 

 

 

 

İLKÖĞRETİM ALANI

1.58

4.7

1.09

3.38

MESLEKİ VE TEKNİK EĞİTİM

0.82

2.4

0.71

2.19

DİNİ TESİS ALANI

0.5

1.5

0.42

1.30

SAĞLIK TESİS ALANI

0.23

0.7

0.20

0.62

SOSYO-KÜLTÜREL TESİSİ ALANI

0.22

0.7

0.13

0.40

0.21

0.65

YEŞİL ALAN

4.57

13.5

2.58

8.00

1.51

4.68

TOPLAM

7.92

23.5

6.85

21.22

TEKNİK ALTYAPI ALANLARI

 

 

 

 

OTOPARK ALANI

0.59

1.7

0.41

1.27

YOL ALANI

8.8

26.1

11.97

37.10

TOPLAM

9.39

27.8

12.38

38.37

TOPLAM ALAN

33.78

100

32.26

100

Tablo:1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Teklif Plan Fonksiyon Alanları Büyüklüklerinin Karşılaştırılması

1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı yaklaşık 33.8 hektarlık alanı kapsamakta iken teklif 1/1000 Ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı ise yaklaşık 32.26 hektarlık alanı kapsamaktadır. Yazımız ekinde yer alan bilgi paftasında (Ek.2) belirtilen numara sırasına göre aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

  1. Numara ile gösterilen alanda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında plana dâhil edilmeyen 345 ada 1 parselin 1/1000 ölçekli plana dâhil edildiği görülmüştür. 13.02.1998 tt’li Ümraniye Merkez 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Park Alanı”nda kalan parselin teklif planda “Konut Alanı”na alındığı görülmektedir.
  2. Numara ile gösterilen alanlarda; 1/5000 Nazım İmar Planında 3001. Cadde ve 3018. Sokak arasında bağlantı niteliğinde planlanmış olan 12 m’lik ulaşım aksının 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında istikametinin kaydırılarak yeniden düzenlendiği tespit edilmiştir. Ayrıca 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda ölçeğinden dolayı gösterilmeyen 7 m, 8 m, 9 m ve 10 m en kesitli ulaşım akslarının teklif Uygulama İmar Planında düzenlendiği görülmektedir.
  3. Numara ile gösterilen alanda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 24 m’lik (3004. Cadde) ve 20 mt’lik (3001. Cadde) ulaşım aksı boyunca düzenlenen TİCK Alanları’nın alan büyüklüğünün artırılarak ada bazında planlanmış olduğu tespit edilmiştir.
  4. Numara ile gösterilen alanda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 1003 ve 950 adalarda planlanan “İlköğretim Alanı”nın, 1/1000 ölçekli planda mevcutta 1003 ada 1 parselde yer alan Ümraniye Cumhuriyet Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi’nin alanının genişleterek 1003 ve 958 adada “İlkokul Alanı” olarak planlandığı tespit edilmiştir. Diğer taraftan 1/5000 ölçekli planda 950, 951, 952, 953, 954, 955 adalarda planlanan “Park Alanı”nın 1/1000 ölçekli planda sadece 951, 952 ve 955 adalarda planlandığı tespit edilmiştir. Aynı zamanda 1/5000 ölçekli planda 958 adada planlanan “Otopark Alanı” ve “Sosyal Kültürel Tesis Alanı”nın 1/1000 ölçekli planda 950 adaya kaydırıldığı tespit edilmiştir.
  5. Numara ile gösterilen alanda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında mevcutta 3001. Cadde doğusunda yer alan 30 Ağustos Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi ve 30 Ağustos İlköğretim Okulu alanının genişleterek korunması şeklindeki plan kararının 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında da uygulandığı tespit edilmiştir. Ancak 1/5000 planda söz konusu 30 Ağustos Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi ve 30 Ağustos İlköğretim Okulu doğusunda planlanan “Park Alanı” ve “Otopark Alanı”nın 1/1000 ölçekli planda büyüklüklerinin korunarak yerlerinin değiştirildiği tespit edilmiştir.
  6. Numara ile gösterilen alanda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 20 m’lik ulaşım aksı olarak planlanan 3001. Cadde batısında “Dini Tesis Alanı”, “İdari Tesis Alanı”, “Sosyal Kültürel Tesis Alanı” ve “Otopark Alanı” fonksiyonlarının büyüklüklerinin korunarak yerlerinin değiştirildiği tespit edilmiştir.
  7. Numara ile gösterilen alanda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 3008. Cadde kuzeyinde planlanan “Dini Tesis Alanı”, “İdari Tesis Alanı”, “Sağlık Tesis Alanı” ve “Park Alanı” fonksiyonlarının 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında fonksiyonlarının büyüklüklerinin korunarak yerlerinin değiştirildiği tespit edilmiştir. Bununla birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yer almayan “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonunun 1/1000 ölçekli planda söz konusu alan dâhilinde planlandığı tespit edilmiştir.
  8. Numara ile gösterilen alanda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında parsel yönünden iptal kararı verilen 2149 ada, 13 parselin 1/1000 ölçekli planda “Konut Alanı” olarak planlandığı tespit edilmiştir.

Yukarıda tespit edilen hususlara ek olarak planlama alanında tüm fonksiyonlarda alan büyüklüğünün artış ya da azalma şeklinde değişiklik gösterdiği tespit edilmiştir. Donatı alanları ve konut alanlarında genel olarak alansal azalma, TİCK rumuzlu Ticaret Konut Alanlarında ise alansal artış tespit edilmiştir.

  • Plan Uygulama Hükümleri
  1. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler 8. Maddesi’nde yer alan “Toplu uygulama yapmak için birden fazla imar adasının birleşmesi halinde arada kalan yollar, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine gerek kalmadan ilgili kurumların (İSKİ, İGDAŞ, AYEDAŞ, TELEKOM, UKOME vb.) görüşleri doğrultusunda donatı alanı olarak değerlendirilecektir. Bu durum sadece yol alanının birleşecek parsellere komşu olduğu durumlarda gerçekleşebilir.” hükmüne 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 6. Maddesinde de yer verildiği ancak, “Uygulama esnasında Kadastral yol alanlarından ihdas edilen alanlar ile terke konu donatı alanları becayiş edilecektir.” ifadesinin eklendiği görülmektedir.
  2. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 25. Maddesi’nde 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda yer almayan “İmar Hakkı transferine konu edilecek alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz, kamuya terk edilen alanlar başka amaçla kullanılamaz.” hükmünün düzenlendiği tespit edilmiştir.
  3. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 26. Maddesi’nde 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda yer almayan “TCK vb. Kurumlar tarafından kamulaştırılan parseller emsal transferine konu edilemez.” şeklindeki plan notunun düzenlendiği tespit edilmiştir.
  4. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 30. Maddesi’nde, 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda yer almayan “Planlama Alanı İmar Kanunu’nun 23. Maddesine tabidir.” şeklindeki plan notunun düzenlendiği tespit edilmiştir.
  5. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Özel Hükümler 2.3. Belediye Hizmet Alanı Başlığı altında, 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda yer almayan “Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, peron, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, zabıta birimleri, halk eğitim merkezi, belediyeye ait kültürel tesisler, kütüphane, bilgi-beceri-meslek edindirme kursları, aile sağlık merkezi, kapalı ve açık semt pazar alanı, meydan, zemin altı ve üstü katlı otopark gibi mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesisler yapılabilir. Bu alanlarda uygulama çevre yapılaşma koşulları dikkate alınarak İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklindeki plan notunun düzenlendiği görülmüştür.
  6. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Özel Hükümler bölümünün “12. Sosyal-Kültürel Tesisler Alanı” kısmının plan kararları gereği “5.3. Sosyal Tesis Alanı” ve “5.4. Kültürel Tesis Alanı” olarak tesis edildiği, söz konusu başlıklar altında yer alması gereken fonksiyonların 1/5000 ve 1/1000 hükümlerde farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
  7. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Özel Hükümler bölümünün “9. Kentsel Sosyal Altyapı” başlığı altında düzenlenen plan notunun “……avan projeye göre uygulama yapılacaktır.” kısmının 1/1000 plan notlarının 5. maddesinde “….İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.
  8. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Özel Hükümler “5.1. İlkokul Alanı”, 5.2. Mesleki ve Teknik Öğretim Tesisleri Alanı, 5.3. Sosyal Tesis Alanı, 5.4. Kültürel Tesis Alanı, 5.5. Sağlık Tesisleri Alanı başlıkları altında düzenlenen plan notlarına 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki plan hükümlerine ilave olarak“…Bu alanlarda uygulama çevre yapılaşma koşulları dikkate alınarak İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklindeki hükmün eklendiği tespit edilmiştir.
  9. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Özel Hükümler bölümünün “14. Dini Tesisleri Alanı” başlığı altında düzenlenen plan notunun 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Özel Hükümler “5.6. Dini Tesis Alanı” başlığı altında “Dini tesis alanlarında; dini tesisler, lojman, zemin altı katlı otopark ve müştemilatlar yer alabilir. Uygulama aşamasında en az 50 m2, en fazla 150 m2 taziye evi yapılacaktır. Bu alan içerisinde ticaret alanı yapılamaz. Bu alanlarda uygulama çevre yapılaşma koşulları dikkate alınarak İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklindeki yeniden düzenlendiği tespit edilmiştir.
  10. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler 29. Maddesi’nde yer alan “Donatı alanlarında çevre yapılaşma şartlarını aşmamak kaydıyla uygulama avan projeye göre yapılır. Ancak çevre yapılaşma şartlarının farklı olması durumunda en yüksek yapılaşma değeri dikkate alınabilir.” hükmüne “İlçe Belediyesince onaylanacak” ve “Bu alanlarda yollardan ve komşu parsellerden çekme mesafelerini avan projesinde belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir.” ifadelerinin eklenerek 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 21. Maddesi’nde “Donatı alanlarında çevre yapılaşma şartlarını aşmamak kaydıyla uygulama İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Ancak çevre yapılaşma şartlarının farklı olması durumunda en yüksek yapılaşma değeri dikkate alınabilir. Bu alanlarda yollardan ve komşu parsellerden çekme mesafelerini avan projesinde belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir.” şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.
  11. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Özel Hükümler kısmının “5. Konut+Ticaret” başlığı altında düzenlenen “Konut+Ticaret alanlarında bulunduğu adanın yapılaşma şartları geçerlidir. Konut+Ticaret alanlarında zemin kat ticaret olması şartıyla, diğer katlarda tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yer alabilir.” Plan notuna, 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Özel Hükümler kısmının “2.4. Tick Rumuzlu Ticaret Konut Alanları” Başlığı altında “Kısmen konut, kısmen ticaret kullanımlarında; konut katlarında taban oturumu %40 ı, ticarette ise %50’yi geçemez. Tamamen ticaret kullanılması halinde maxTAKS:0.50’dir.” yapılaşma koşullarını içeren ibarenin eklendiği tespit edilmiştir.
  12. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler 14. Maddesi’nde yer alan “Daha önce uygulama görmüş veya rızaen terk yapılmış imar parsellerinde, bu plana göre ilave terkler çıkması ve toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı parselin kadastral alanının %60’ı üzerinden yapılır. Bu hüküm bu plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla uygulanır.” hükmü, 22. Maddesi’nde yer alan “…Yolda veya donatı alanında kalan kısımlar parselin %40’ını geçmesi durumunda; yolda veya donatı alanında kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi halinde emsal değeri parsel uygulama görmüş ise parselin uygulama öncesindeki ilk kadastral alanının %60’ı üzerinden parsel uygulama görmemiş ise kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanarak min. parsel büyüklüğünü sağlaması durumunda tevhidle oluşan parselde kullanılacaktır. Kullanılamayan emsal değeri ilgili imar hakkı transferi söz konusu olabilir.” hükmü, 23. Maddesi’nde yer alan “1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda bir kısmı yol veya donatı alanı olarak gösterilen ve bu alanlarda kalan kısımların %40’ını geçmesi durumunda parselin geri kalan kısmı yapılaşmaya uygun ve min. parsel büyüklüğünü sağlıyor ise emsal değeri parsel uygulama görmüş ise parselin uygulama öncesindeki ilk kadastral alanının %60’ı üzerinden parsel uygulama görmemiş ise kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanacaktır. Kullanılamayan emsal değeri ilgili imar hakkı transferi söz konusu olabilir.” hükmünden tamamen farklı olarak 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 10. Maddesinde “Planlama alanındaki parsellerden daha önce 2981/3290/3366 sayılı Yasalar kapsamında, %40 ve üzerinde Düzenleme ortaklık Payı kesintisi yapıldığından, her türlü uygulama parsel tapu alanı üzerinden yapılacaktır.” hükmüne yer verildiği görülmektedir.
  13. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler 31. Maddesi’nde yer alan “TAKS ve EMSAL değerleri net parsel üzerinden verilecektir.” Plan notuna uyulmayarak 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 29. Maddesi’nde “Emsal değerleri tapu alanı üzerinden verilecektir.” Şeklinde düzenlendiği tespit edilmiştir.
  14. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler 26. Maddesi’nde yer alan “26.1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda donatı veya yol alanında kalıp transfere konu edilecek parsellerin imar hakları mevcut parsel büyüklüğüne göre belirlenecek emsal değeri üzerinden ortaya çıkan imar hakları, başka parsellerde değerlendirilebilir.” Hükmünün değiştirilerek 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 23. Maddesinde “1/1000 ölçekli uygulama imar planında donatı veya yol alanında kalıp transfere konu edilecek parsellerin imar hakları gittiği yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanarak belirlenecek emsal değeri üzerinden ortaya çıkan imar hakları başka parsellerde değerlendirilebilir.” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
  15. 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’na 14.12.2012 tarih ve 2698 numaralı Meclis Kararı ile Genel Hükümler kısmının sonuna eklenen “1/1000 ölçekli uygulama imar planında mevcut parsel büyüklüklerine göre belirlenecek emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %25 arttırabilir. Parselin geri kalanında olan diğer imar hakları ise aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Oluşturulacak olan yapı adalarında transfer edilen imar hakkının %25 artış oranına rağmen kullanılamamasının söz konusu olduğu durumlarda tüm yapı adalarında transferle gelen emsal artışını eşit şekilde dağıtarak belirlemeye ilçe belediyesi yetkilidir.” plan notunun değiştirilerek 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 24. Maddesi’nde “1/1000 ölçekli uygulama imar planında gittiği yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanan imar hakları, transfer edildiği parselin toplam inşaat alanını en fazla %25 arttırabilir. Parselin geri kalanında olan diğer imar hakları ise aynı usule göre başka parsellerde kullanılabilir. Transfer alanlarında taban alanı hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir. Transfere konu alanları m² leri oranında parsellere eşit olarak dağıtmaya, ilgili parsel maliklerinin rızası olması halinde transferleri belli noktalarda toplamaya İlçe Belediyesi yetkilidir.” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
  16. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Genel Hükümler 17. Maddesinde 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’nda yer almayan “Planlama Alanında kalan Çakmak mahallesi, 27 pafta, 344-345 Adaların ilgili parselleri ve İstiklal mahallesi, 20/3 pafta, 1798-1799 Adaların ilgili parsellerinde 13/02/1998-15/03/1999 t.tarihli 1/1000 ölçekli Ümraniye Revizyon Uygulama İmar Planı ve Plan tadilatları uygulama koşulları ve plan notları geçerlidir.” plan notunun düzenlendiği tespit edilmiştir.
  17. 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı plan hükümlerinin 28. Maddesinde; “Tevhidle oluşacak parsellerde Konut ve Konut+Ticaret alanlarında her bir daire için parsel bünyesinde “1” (bir) otopark yeri ayrılacaktır. Konut+ticaret alanlarında, ticari amaçlı yapılar ve büro binalarında her 50m² için “1” (bir) otopark yeri ayrılacaktır.” plan notunun karşılığı olarak 1/1000 ölçekli plan hükümlerinde herhangi bir düzenleme yapılmamıştır.
  18. 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının özel hükümler kısmının “5.4. Kültürel Tesis Alanı” maddesinde bu alan içerisinde yer alabilecek alanlarda “aile sağlığı merkezi” fonksiyonunun da yer aldığı tespit edilmiştir.
  19. 1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı Özel Hükümler “1. K Rumuzlu Konut Alanları” maddesi;

“Konut alanlarında Max TAKS: 0.40 olmak üzere;

250-500 m² arasındaki parsellerde Emsal: 0,65;  Hmaks:12.50 dir.

Ancak tevhid yolu ile oluşan veya kendi büyüklüğü;

501- 1000 m² parsellerde E: 1.00 hmaks: 12.50 m

1001- 2000 m² parsellerde E: 1.25 hmaks: 5 kat

2001- 3500 m² parsellerde E: 1.75 hmaks: 8 kat

3501- 5000 m² parsellerde E: 2.00 hmaks: 10 kat

5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3500 m² den büyük parsellerde E:2.50 Hmaks: 15 kat uygulanır.

5000 m²’den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamalarda uygulama yapılan alanın %30’u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark, sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır. Kademelendirmeler tapu alanı üzerinden yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmiş olup söz konusu düzenlemede 1/5000 ölçekli meri plandaki konut alanlarına ilişkin plan hükmüne “Maks. Taks:0.40” ibaresinin, “veya kendi büyüklüğü” ibaresinin ve “Kademelendirmeler tapu alanı üzerinden yapılacaktır.” ibaresinin eklendiği tespit edilmiştir.

DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin meri 17.04.2012-08.03.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı’na uygunluğunun irdelenmesine yönelik yukarıdaki tespitler sonucunda özetle;

  • Kurum ve Kuruluş Görüşleri

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı aşamasında 38 kurumdan görüş alındığı ve plan kararlarında kurum görüşlerine genel olarak uyulduğu, ancak İGDAŞ Genel Müdürlüğü, 28/05/2018 tarih ve 29339913-AYP 030-E.10624 sayılı yazısıyla tarafımıza iletilen kurum görüşünde yer alan “İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü (Basınç Düşürme ve Ölçüm İstasyonu) tesisleri için Yeşil Alan, Otopark Alanı, Teknik Altyapı Alanı, Belediye Hizmet Alanı fonksiyonlarında (5.50*5.00 mt.) yer ayrılması, çelik doğalgaz hatlarına 2.50 mt. Boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğalgaz hatlarına 1.25 mt boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir.” şeklindeki plan notunun eklenmemiş olduğu tespit edilmiştir.

  • Planlama Tekniği, Plan Kararları ve Yapılaşma Koşulları
  • Plan paftaları ve Plan Raporu yönünden incelendiğinde:
    • F22d-22c-3c (Lejant) paftasında “Korunan Cephe Çizgisi”, “Düzeltilen Cephe Çizgisi” ve “Önerilen Cephe Çizgisi” lejantlarının gösterilmesi ve “karayolları yol kenarı koruma kuşağı” gösteriminin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak düzenlenmesi,
    • “Plan Notları 1” olarak belirtilen paftanın isminin “F22d-23d-4b” olarak düzenlenmesi,
    • Plan raporunun ilgili kısımlarında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde yapılması gerekli analizlerin (mevcut yapı yoğunluğu, doku analizi, mülkiyet durumu vs.) yer alması gerekmektedir.
  • Plan nüfusu yönünden incelendiğinde:

1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli planda kişi başına düşen inşaat alanı 25 m² olarak kabul edilmiş ve planlama alanında Konut Alanları, Konut+Ticaret Alanları nüfus hesapları farklı yöntemde yapılmıştır. Bu kapsamda 1/5000 ölçekli planda öngörülen nüfus 11.927 kişi,  teklif 1/1000 ölçekli planda öngörülen nüfus 10.764 kişi olarak belirlenmiştir. 1/5000 ölçekli meri planda nüfus projeksiyon yöntemiyle belirlenmiş, 1/1000 ölçekli planda ise öngörülen kademelendirmelere göre belirlenen yapılaşma koşulları ayrı ayrı hesaplanarak hepsinin ortalaması bir değere ulaşıldığı görülmüştür. Ancak maksimum yapılaşma değerleri alınarak hesaplandığında nüfusun artabileceği görülmekle birlikte teklif 1/1000 ölçekli planda öngörülen nüfusun 1/5000 ölçekli planda öngörülen nüfusa aykırılık teşkil etmediği görülmektedir.

  • Arazi kullanım kararları yönünden incelendiğinde;

1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli planda öngörülen sosyal ve teknik altyapı alanlarının ölçek nedeniyle gösterim detaylarının farklılaşması nedeniyle alansal olarak değişiklikler olduğu görülmekle birlikte ilköğretim alanındaki yaklaşık 5000 m2’lik düşüş nazım imar planı kararlarına aykırılık teşkil etmektedir. İlköğretim alanı dışındaki sosyal ve teknik altyapı alanlarının toplam planlama alanı içerisinde oranlarının plan ölçekleri dikkate alındığında genel olarak uyumlu olduğu görülmektedir.

1/1000 ölçekli Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı alanındaki arazi kullanıma ilişkin plan kararları ile meri 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı alanındaki arazi kullanıma ilişkin plan kararları karşılaştırıldığında bazı alanlarda fonksiyon değişiklikleri yapıldığı ve donatı alanlarının konumlarının ve büyüklüklerinin değiştirilerek bazı düzenlemeler yapıldığı tespit edilmiştir.

1 numara ile gösterilen alanlarda; 345 ada, 1 parselin 1/5000 ölçekli meri imar planı sınırı içerisinde kalmadığı buna rağmen 1/1000 ölçekli teklif uygulama imar planına dahil edilerek “konut alanı” olarak planlandığı ayrıca; 345 ada, 1 parselin de içinde bulunduğu 344 ada 1-2 parseller, 345 ada 1-8-9-10 parseller, 1798 ada 1-2-6 parseller ile 1799 ada 7 parsellerin yapılaşma şartlarının planlama alanındaki diğer konut alanlarından farklı belirlendiği görülmektedir. Buna ilişkin teklif 1/1000 ölçekli plan notlarında ‘Çakmak mahallesi, 27 pafta, 344-345 Adaların ilgili parselleri ve İstiklal mahallesi, 20/3 pafta, 1798-1799 Adaların ilgili parsellerinde 13/02/1998-15/03/1999 t.tarihli 1/1000 ölçekli Ümraniye Revizyon Uygulama İmar Planı ve Plan tadilatları uygulama koşulları ve plan notları geçerlidir.’ hükmü getirilmiştir.” şeklinde plan notu bulunmakta olup plan notları ve plan hükümlerindeki söz konusu düzenlemeler 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırı nitelik taşımaktadır.

2 Numaralı madde ile gösterilen alanlarda mevcut kadastral yapıya uygun olarak; 12 mt’lik yol aksının güzergahında değişiklik yapılarak donatı alanlarının yer seçiminde birtakım düzenlemeler yapıldığı görülmekte olup arazinin mevcut durumu ve topoğrafyasına göre düzenlendiği tespit edilmiştir. Söz konusu düzenleme 1/5.000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımamaktadır.

3 Numaralı madde ile gösterilen TİCK Alanlarına ilişkin yapılan değişiklikler incelendiğinde 1/5000 ölçekli planda ölçek nedeniyle şematik olarak gösterilen alanların 1/1000 ölçekli planda daha detaylı gösterilebileceğinden ve yapı ve nüfus yoğunluğu bakımından plan bütününü etkileyen bir artış getirmediğinden uygun olduğu düşünülmektedir.

4,5,6 ve 7 numaralı maddelerle gösterilen alanlarda yapılan fonksiyonel yer değişiklikleri alansal açıdan ilköğretim alanı hariç 1/5000 ölçekli meri plana aykırılık teşkil etmediğinden ve erişilebilirlik kriterlerine uyduğundan ve 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi Site ve Esenevler Mahalleleri Kısmi Nazım İmar Planı Genel Hükümler Bölümünün 7. maddesinde yer alan “1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na uygun olarak hazırlanarak onaylanacak olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda gösterilen kentsel ve sosyal donatı alanları ile teknik altyapı alanlarında; erişilebilirlik göz önünde bulundurulması ve ilgili kurumlardan uygun görüş alınması şartıyla, fonksiyon bütünlüğü bozulmadan ve alan büyüklüğü sabit kalmak koşuluyla 1/5000 ölçekli yapı adası içerisinde yer değişikliği yapılabilir. Toplu uygulama yapmak için birleştirilen parsellerde, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine gerek kalmadan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda değişiklik yapılabilir.” hükmü kapsamında yapıldığı anlaşıldığından uygun olduğu düşünülmektedir.

8 numara ile gösterilen alanda; 1/5000 planda İstanbul 4. İdare Mahkemesi’nin 28.12.2016 gün ve 2016/2463 sayılı kararı ile 2149 ada, 13 parsele ilişkin iptal kararı olmasına rağmen bahse konu parselin 1/1000 ölçekli teklif uygulama imar planında “konut alanı” olarak planlandığı görülmekte olup söz konusu düzenleme 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na ilişkin mahkeme kararına aykırı nitelik taşımaktadır.

  • Plan Uygulama Hükümleri
    • İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uygulama Hükümleri Kısmı 1., 2., 3., 4., 5. ve 6. maddelerinde bahsi geçen düzenlemelerin genel olarak 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı yapım aşamasında planlama ilke ve esasları açısından gerekli görülen değişiklikler kapsamında yapıldığı ve 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını etkilemediği anlaşılmaktadır.
    • 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının genel hükümler kısmının 21. Maddesi, özel hükümler kısmının 5., 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. ve 5.6. maddelerinde uygulamanın İlçe Belediyesi’nce onaylanacak avan proje doğrultusunda yapılacağı şeklinde düzenleme yapılmış olduğu tespit edilmiş olup, söz konusu plan notlarının “….İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 7., 8., 9. ve 10. maddeler)
    • Ticaret+konut alanlarına ilişkin 2.4 maddesinde “…Ticaret-Konut alanlarında zemin kat ticaret olması şartıyla, diğer katlarda tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yer alabilir…” ifadeleri yer almaktadır. Ticaret+konut kullanımlarına ilişkin Mekansal planlar yapım yönetmeliğinin imar planı ilkelerine ilişkin kısmının 10. Maddesinde “İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.” ifadeleri yer almaktadır. Buna göre 2.4 plan notunda ticaret+konut kullanımı için konut kullanım oranının belirtilmediği ayrıca mekânsal planlar yönetmeliğinde konut kullanım oranının belirtilmediği durumlarda ençok %30 konut kullanımının olabileceği belirtilmiş ancak 2.4 plan notunda zemin kat ticaret olması şartıyla diğer tüm katların konut olabileceği bu durumda da %30 oranının aşılacağı tespit edilmiş olup 2.4 plan notundaki ifadelerin çelişkili olduğu ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne aykırı hususlar içerdiği görülmektedir. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 11. madde)
    • 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının Genel Hükümler Kısmının 10. ve 29. maddesi ile Özel Hükümler Kısmının 1. Maddesinde yer alan parseldeki uygulamaların parsel tapu alanı üzerinden verilmesine ilişkin ifadeler yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelik taşımakla birlikte İstanbul İmar Yönetmeliğinin 2. bölüm, 5. maddesinin 5. bendindeki “Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır…” ifadesine aykırı nitelik taşımaktadır. Ayrıca aynı yönetmeliğin 8. bölümündeki yönetmeliğin uygulanmasına ilişkin esaslar kısmının 72. Maddesinin 1. Bendinde “Bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 uncu ve 20 nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz.” ifadeleri yer almaktadır. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 12. ve 13. maddeler)
    • 1/5000 ölçekli meri planda transfere konu edilecek parsellerin imar hakları parselin bulunduğu yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanmasına rağmen 1/1000 ölçekli teklif plan hükümlerinin Genel Hükümler 23. ve 24. maddesinde transfere konu parsellerin imar hakları gittiği yapı adasının emsal değeri üzerinden hesaplanacağı belirtilmiş olup söz konusu düzenleme 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı nitelik taşıdığı değerlendirilmektedir. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 14. ve 15. maddeler)
    • 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının Genel Hükümler Kısmının 17. Maddesinde “Planlama Alanında kalan Çakmak mahallesi, 27 pafta, 344-345 Adaların ilgili parselleri ve İstiklal mahallesi, 20/3 pafta, 1798-1799 Adaların ilgili parsellerinde 13/02/1998-15/03/1999 t.tarihli 1/1000 ölçekli Ümraniye Revizyon Uygulama İmar Planı ve Plan tadilatları uygulama koşulları ve plan notları geçerlidir.” şeklinde düzenlenen plan notu, söz konusu adaların eski plan kararlarının korunması yönünde olup, plan bütünlüğünü bozucu niteliktedir. Ayrıca meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda böyle bir hüküm yer almadığından, meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırı nitelik taşımaktadır. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 16. madde)
    • 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı plan hükümlerinin 28. Maddesinde; “Tevhidle oluşacak parsellerde Konut ve Konut+Ticaret alanlarında her bir daire için parsel bünyesinde “1” (bir) otopark yeri ayrılacaktır. Konut+ticaret alanlarında, ticari amaçlı yapılar ve büro binalarında her 50m² için “1” (bir) otopark yeri ayrılacaktır.” plan notu bulunmakta olup söz konusu plan hükmünün 1/1000 ölçekli teklif plan hükümlerinde yer almadığı tespit edildiğinden bahsi geçen plan notunun 1/1000 ölçekli teklif plan hükümlerine eklenmesi gerekmektedir. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 17. madde)
    • 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının özel hükümler kısmının “5.4. Kültürel Tesis Alanı” maddesinde bu alan içerisinde yer alabilecek alanlarda “aile sağlığı merkezi” fonksiyonunun da yer aldığı ancak söz konusu fonksiyonun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre “sağlık tesisleri alanı” başlığı altında değerlendirilmesi gerekmektedir. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 18. madde)
    • Özel hükümler K rumuzlu konut alanları başlığında; “…5000 m2den büyük parsellerde veya yapı adası bazında yapılacak uygulamalarda uygulama yapılan alanın %30’u donatı alanı (kreş, çocuk oyun alanı, otopark, sağlık tesisi vb.) olarak avan projesinde ayrılacak ve bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmeleri şartıyla emsalleri parselinde kullanılacaktır…” ifadesi ve genel hükümlerin 24. Maddesinde “…Transfer alanlarında taban alanı hususunda avan proje ile düzenleme yapmaya İlçe Belediyesi yetkilidir...” ifadesinden de anlaşılacağı üzere plan notunda parsellerin tevhid edilmesi ile ada bazındaki uygulamaların avan projeye göre yapılacağı belirtilmiştir. Ancak İstanbul İmar Yönetmeliğinin 60. Maddesindeki “Kamu yapıları ile yirmi altıncı fıkrada belirtilen istisnalar haricinde avan proje onaylanmasına ilişkin zorunluluk getirilemez. Bu yönde meclis kararı alınamaz, plan notu getirilemez ve bu doğrultuda uygulama yapılamaz. Kamu yapılarında avan proje onaylandıktan sonra uygulama projelerinin ilgili idarelerince onaylanması istenemez.” ifadesine göre kamu yapıları haricindeki yapılaşmaya konu alanlarda avan proje doğrultusunda uygulama yapılamayacağı hükme bağlanmış olduğundan 1/1000 ölçekli plan hükümlerindeki söz konusu düzenleme İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı nitelik taşımaktadır. (Bkz. İnceleme ve Tespitler Bölümü, C-Plan Uyg. Hükümleri Kısmı 19. madde) ” Denilerek.

Ümraniye Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, Ümraniye İlçesi Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Yenişehir Mahallesi 1/1000 ölçekli UİP teklifi incelenmiş olup; değerlendirme kısmı A-Kurum ve Kuruluş görüşleri başlığı altında İGDAŞ Genel Müdürlüğü talebi doğrultusunda “İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü (Basınç Düşürme ve Ölçüm İstasyonu) tesisleri için Yeşil Alan, Otopark Alanı, Teknik Altyapı Alanı, Belediye Hizmet Alanı fonksiyonlarında (5.50*5.00 mt.) yer ayrılması, çelik doğalgaz hatlarına 2.50 mt. Boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğalgaz hatlarına 1.25 mt boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir.” plan notunun eklenmesi; B-Planlama Tekniği yönünden F22d-22c-3c (Lejant) paftasında “Korunan Cephe Çizgisi”, “Düzeltilen Cephe Çizgisi” ve “Önerilen Cephe Çizgisi” lejantlarının gösterilmesi ve “karayolları yol kenarı koruma kuşağı” gösteriminin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak düzenlenmesi; “Plan Notları 1” olarak belirtilen paftanın isminin “F22d-23d-4b” olarak düzenlenmesi; Plan raporunun ilgili kısımlarında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde yapılması gerekli analizlerin (mevcut yapı yoğunluğu, doku analizi, mülkiyet durumu) verilerinin eklenmesi; Arazi Kullanım Kararları Yönünden başlığı altında 1 numaralı 345 ada 1 parselin 1/1000 ölçekli teklif planda onama sınırının 1/5000 ölçekli planda onama sınırı içerisine alınması ve söz konusu parselin teklif plandaki konut alanının iptali ve park alanına alınması; 1/1000 ölçekli Yenişehir Mahallesi Uygulama İmar Planı’nda plan notlarının genel hükümler kısmının 21. Maddesi iptal edilerek “Donatı alanlarında uygulama İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacaktır.” şeklinde düzenlenmesi; Özel Hükümler kısmının 5.Kentsel Sosyal Altyapı Alanları başlığı altındaki son cümlesinin “…İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” ifadesi iptal edilerek  “ve İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacaktır.” ifadesinin eklenmesi ile kabulü; ayrıca Özel Hükümler kısmının 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. ve 5.6. maddelerinde de son kısmında yer alan “Bu alanlarda uygulama çevre yapılaşma koşulları dikkate alınarak İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” ifadeleri iptal edilerek “İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda hazırlanacak avan projeye göre yapılacaktır.” ifadesinin eklenmesi ile kabulü; Genel hükümler 23 ve 24 nolu plan notunda geçen “gittiği” ifadesi iptal edilerek yerine  “bulunduğu” ifadesinin eklenmesi ile kabulü; Genel Hükümler 24 nolu plan notunda geçen “%25” ifadesi iptal edilerek “%50” ifadesinin eklenmesi ile kabulü ;1/5000 plan notlarında yer alan ve transfere yönelik plan notlarının;

 “-1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda bir kısmı yol veya donatı  alanında (eğitim, sağlık, dini tesis, kültürel tesis, idari tesis, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis, park) kalıp, yolda veya donatıda kalmayan kısımlarında yapı yapılması mümkün olmayan parsellerde; öncelikli olarak bulunduğu imar adasındaki komşu parseller ile tevhid edilecektir.

-Yolda veya donatı alanında kalan kısımlar parselin %40’ını geçmesi durumunda; yolda veya donatı alanında kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi halinde emsal değeri parsel uygulama görmüş ise parselin uygulama öncesindeki ilk kadastral alanının %60’ı üzerinden parsel uygulama görmemiş ise kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanarak min. parsel büyüklüğünü sağlaması durumunda tevhidle oluşan parselde kullanılacaktır. Kullanılamayan emsal değeri ilgili imar hakkı transferi söz konusu olabilir.

-1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda bir kısmı yol veya donatı alanı olarak gösterilen ve bu alanlarda kalan kısımların %40’ını geçmesi durumunda parselin geri kalan kısmı yapılaşmaya uygun ve min. parsel büyüklüğünü sağlıyor ise emsal değeri parsel uygulama görmüş ise parselin uygulama öncesindeki ilk kadastral alanının %60’ı üzerinden parsel uygulama görmemiş ise kadastral parselin %60’ı üzerinden hesaplanacaktır. Kullanılamayan emsal değeri ilgili imar hakkı transferi söz konusu olabilir.

-1/1000 ölçekli uygulama imar planı’nda tamamı yol veya donatı alanı olarak gösterilen parsellerin; Emsal değeri yine 1/5000 ölçekli aynı plan sınırı içerisindeki parsel veya parsellere transfer edilir. İmar hakkı transferinden yararlanacak olan parseller; uygulama görmüş ise parselin uygulama öncesindeki alanının %60’ı üzerinden, uygulama görmemiş ise parsel yüzölçümünün %60’ı imar hakkı transferine konu edilebilir.” 1/1000 Plan notlarına eklenmesi ile kabulü;

Genel Hükümler 29 nolu “Emsal değerleri tapu alanı üzerinden verilecektir.” plan notunun iptali; Özel Hükümler kısmının “5.4. Kültürel Tesis Alanı” maddesinde yer alan “aile sağlığı merkezi” ifadesinin Müdürlük görüşü doğrultusunda iptali; diğer hususlarda ilçesinden geldiği şekliyle ile kabulü komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Eylül Ayı Toplantılarının 17 Eylül 2020 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.