Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli KANİP ve 1/1000 ölçekli KAUİP Teklifleri

Karar Tarihi

16 Eylül 2020

Karar No

688

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 14/05/2020 gün ve 2019-9424 sayılı yazısında;

                        “İlgi:    a) İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 07.01.2004 gün ve 6792 sayılı Kararı.

  1. b) 22.10.2015 tarihli ve 2015/BN:6103 sayılı Başkanlık Oluru.
  2. c) 12.02.2018 tarihli ve 2017/S-BN:920 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.
  3. d) Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.03.2018 tarihli ve 524 sayılı Kararı.

            e)04.07.2018 tarihli ve 2018/6012-BN:3666-TN:782719-İBB:154281 sayılı dağıtımlı yazımız.

  1. f) Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 09.10.2018 tarih ve E.41834 sayılı yazısı.
  2. g) Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 19.11.2018 tarih ve E.56907 sayılı yazısı eki, İstanbul V Nolu KVKBKM yazısı ve eki 08.11.2018 tarih, 5787 sayılı Kurul Kararı.
  3. h) 23.01.2019 tarihli ve 2019/15255-TN:96281-BN:482 sayılı yazımız ve eki.
  4. i) Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 26.02.2019 tarihli ve E.23646 sayılı yazısı.
  5. j) 26.03.2019 tarih, 2019/1590 sayılı yazımız.
  6. k) 26.03.2019 tarih ve 4212 sayı ile kayda alınan ilgilisinin dilekçesi.
  7. l) 27.03.2019 tarih, 2019/1611-BN:1590-İBB:50680 sayılı yazımız ve eki dilekçe.
  8. m) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 12.07.2019 tarihli ve E.73523 sayılı yazısı ve ekleri.

TALEP: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (m) yazısı ve ekinde; İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun ilgi (a) kararı ile II. Derece doğal sit alanı olarak tescil edilen “Kadıköy Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 ve 6 parseller”e ilişkin, ilgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda çalışmalarına başlanarak, Müdürlüğümüzce hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı tekliflerine yönelik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce alınan kurum görüşleri ile ilgilisinin dilekçesi tarafımıza iletilmiş olup, söz konusu teklifin, ilgilisinin dilekçesinde bahsedilen hususlar irdelenmek sureti ile kurum görüşleri doğrultusunda düzenlenerek, teklife ilişkin Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilmesi talep edilmektedir.

MÜLKİYET: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi’nde yer alan;

- “17.112m²” yüzölçümündeki 5 parselin “Maliye Hazinesi” adına kayıtlı olduğu, “İfraz işlemi”nden 11.08.1995 tarihinde edinildiği ve 11.07.2001 tarihinde “Korunması Gerekli Tabiat Kültür Varlığı ve II. Derece Doğal Sit Alanıdır” şeklindeki, 25.10.2013 tarihinde “2. Grup Eski Eser Şerhi” şeklindeki, 01.11.2013 tarihinde ise “Taşınması Gerekli Kültür Varlığıdır” şeklindeki beyanların eklendiği,

- “2177m²” yüzölçümündeki 6 parselin ise, “Sultan Selim Hanı-ı Evvel Bin Bayezid Han-ı Sani Vakfı” mülkiyetinde olduğu, “Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği” sebebiyle 12.3.2010 tarihinde edinildiği ve 11.06.2004 tarihinde “II. Derece Doğal Sit Alanıdır” şeklindeki, 25.10.2013 tarihinde “2. Grup Eski Eser Şerhi” şeklindeki beyanların eklendiği görülmektedir.

MEVCUT DURUM: Başkanlığımız ortak kullanımındaki 2018 yılı uydu görüntüsü ile yerinde yapılan incelemede;

-783 ada, 6 parselin; “İbadet Alanı” fonksiyonunda kalan kısmında, tek katlı tescilli kilise binası ile eklentisi tek katlı kilise lojmanının; “Sosyal Tesis Alanı” fonksiyonunda kalan kısmında ise 2 katlı kulüp ana binası ile tek katlı eklentisi olarak tescilli taş binaların bulunduğu,

-783 ada, 5 parselde ise; tek katlı “L” formlu tescilli şaraphane/ahır binası dışında; farklı boyutlarda ve farklı yapı malzemelerinde “Sosyal tesis, cafe, spor alanı, yönetim, hizmet, wc, trafo vs” olarak kullanılan yapılar ve emsale dahil olmayan havuz, açık spor alanları, sökülür takılır malzemeden yapılmış kapalı spor alanları ile üstü kısmi kapalı ve açık otopark alanlarının yer aldığı görülmektedir.

PLANLAMA SÜRECİ: İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun ilgi (a) kararı ile Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 6 parsel içinde bulunan Ruhban Okulu ve Kilise kültür varlığı olarak tescil edilmiş; 5-6 parseller ise yoğun ağaçlık olması nedeniyle II. Derece doğal sit alanı olarak ilan edilmiş,

İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun ilgi (a) kararı ve ilgili mevzuat doğrultusunda Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellerde doğal sit alanına ilişkin 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı çalışmalarına ilgi (b) Başkanlık oluru doğrultusunda başlanmış, Müdürlüğümüzce hazırlanan plan teklifi ilgi (c) yazımız ile Belediye Meclisine havale edilmiş, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) kararı ile; \"Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 Parsellere İlişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı\" ve \"1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı teklifi incelenmiş olup İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 05.09.2013 tarih 1390 sayılı kararı ile uygun görüldüğünden ve sosyal tesis alanında Emsal:0,06 yençok:4.50 olarak düzeltilmesi\" şeklinde tadilen uygun görülerek, ilgili mevzuat gereği uygun görüş almak üzere ilgi (e) dağıtımlı yazımız ile İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilmiş,

Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (f) yazısı ile teklife ilişkin tarafımıza bildirilen eksiklikler ve ilgi (g) yazı eki 08.11.2018 tarih, 5787 sayılı İstanbul V Nolu KVKB Kurulu Kararı doğrultusunda düzenlenen “Kadıköy Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 ve 6 parseller”e ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı teklifleri ilgi (h) yazımız ekinde taslak olarak iletilmiş, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (i) yazısı ile de teklife ilişkin düzenlemelerin uygun bulunduğu belirtilerek imzalı plan paftalarının iletilmesi istendiğinden, ilgi (j) yazımız ekinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli teklif plan paftaları ile plan açıklama raporları Cumhurbaşkanlığı 1 Nolu Kararnamesinin 102. maddesi gereğince ve ilgili yönetmeliklere göre değerlendirilmek üzere Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilmiş olup, bu süreçte ilgilisince tarafımıza iletilen teklife ilişkin ilgi (k) dilekçe de ilgi (l) yazımız ekinde Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilmiştir.

Teklife ilişkin Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 08.04.2019 tarihli ve E.40206 sayılı dağıtımlı yazısı ile alınan kurum ve kuruluş görüşleri ve ilgi (l) yazımız ekinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilen ilgilisinin ilgi (k) dilekçesi; teklifin ilgilisinin dilekçesinde bahsedilen hususlar irdelenmek sureti ile kurum görüşleri doğrultusunda düzenlenerek, teklife ilişkin Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilmesi talebiyle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (m) yazı ekinde Müdürlüğümüze iletilmiştir.

İSTANBUL V NOLU KVKB KURULU KARARI: Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (g) yazısı ekinde tarafımıza iletilen, İstanbul V Nolu KVKBKM yazısı eki 08.11.2018 tarih, 5787 sayılı Kurul Kararı ile teklife ilişkin;

“….İstanbul İli, Kadıköy ilçesi, Zühtüpaşa Mahallesi, 783 ada, 5 ve 6 parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı teklifinde 3 nolu plan notunun \"Uygulama ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun görüşü doğrultusunda yapılacaktır\" şeklinde düzeltilmesi, plan notlarının 2.2.1 maddesinin 2. fıkrasında Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun uygun görüşünün alınacağının belirtilmesi, 3. fıkrasında yer alan \"Tescilli eserler emsale dahil değildir\" hükmünün \"Tescilli eserler emsale dahildir\" şeklinde değiştirilmesi, tescilli ahır yapısının güney kısmında yanlış yapılan tescil taramasının kaldırılması ve kuzey kısmında eksik yapılan tescil gösteriminin eklenmesi, 1/5000 ölçekli plan paftasında eksik olan sosyal tesis alanı sembolünün eklenmesi gerektiğinden bu doğrultuda yeniden hazırlanacak koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı tekliflerinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü kanalıyla iletilmesi halinde konunun değerlendirilebileceğine karar verildi” şeklinde karar alındığı görülmektedir.

KURUM ve KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 08.04.2019 tarihli ve E.40206 sayılı dağıtımlı yazısı ile; İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü, Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı, Kadıköy Belediye Başkanlığı, TEİAŞ Genel Müdürlüğü, İGDAŞ Genel Müdürlüğü, TEDAŞ Genel Müdürlüğü, BOTAŞ Etüd ve Proje Daire Başkanlığı, İSKİ Genel Müdürlüğü, Başkanlığımız Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Başkanlığımız Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü’nün “Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli KANİP ve 1/1000 ölçekli KAUİP” tekliflerine ilişkin kurum görüşlerinin talep edildiği, cevaben Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce ilgi (m)  yazı ekinde tarafımıza iletilen;

-Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nın 03.05.2019 tarihli ve E.49144 sayılı yazısında;

“… Planlama Alanı içerisinde Hazineye ait 783 ada, 5 parsel sayılı ve 17.712,00 m² yüzölçümlü taşınmazın yer aldığı, planlama alanının II. Derece Doğal Sit Alanı olması ve içerisinde korunması gerekli kültür varlığı yer alması sebebiyle, tescilli eserlerin korunmasına yönelik uygulamalar yapılması gerektiği, plan değişikliğine konu alanın bir kısmının \"İbadet Alanı (Kilise)\" bir kısmının da \"Sosyal Tesis Alanı\" olarak planlandığı, 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı değişikliği tekliflerinde Hazine açısından herhangi bir sakınca olmadığı” denildiği,

-TEİAŞ Genel Müdürlüğü Anadolu 4. Bölge Tesis ve Kontrol Müdürlüğü’nün bila tarihli ve E.168229 sayılı yazısında;

“Bahse konu alan üzerinde Bölge Müdürlüğümüz sorumluluğunda bulunan 154 kV ve 380 kV herhangi bir E.İ.Hattımız, Trafo Merkezimiz ve Yeraltı Tesisimiz bulunmamaktadır.” denildiği,

-İGDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 24.04.2019 tarihli ve E.6423 sayılı yazısında;

“Söz konusu …. teklifinden mevcut altyapı/üstyapı tesislerimizin etkilenmediği anlaşılmış olup plan değişikliği yapılmasında bir sakınca bulunmamaktadır.” denildiği,

-TEDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 29.05.2019 tarihli ve E.47870 sayılı yazısında;

“Bölge Müdürlüğümüz sorumluluk sahasında kalan Maliye Hazinesine kayıtlı 783 ada. 5 parsel üzerinde 5540 no.lu trafo merkezimiz bulunmaktadır. Mevcut tesislerimizin korunmasıyla birlikte ileriye dönük oluşabilecek yeni enerji taleplerini karşılayabilmek amacı ile Trafo Merkezi, Dağıtım Merkezi yeri ve kablo geçiş güzergahı için teknik alan olarak ayrılması gerekebileceği hususu göz önünde bulundurulması gerekmekte olup, yapılacak plan için olumsuz görüşümüz bulunmamaktadır.” denildiği,

-BOTAŞ Etüd ve Proje Daire Başkanlığı’nın bila tarihli ve E.2056759 sayılı yazısında;

“… söz konusu alanda Kurumumuza ait mevcut veya planlanan boru hattı ve tesis bulunmamaktadır.” denildiği,

-İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 25.04.2019 tarihli, E.20190186569 sayılı yazısında;

“Planlama alanının yakınından 3600BA atıksu tünel hattı geçmektedir. Yatayda tünel aksının sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 m'lik alan ile düşeyde tünel boru üst kotunun 7.2 metre mesafesinde herhangi bir kazı, sondaj, forekazık, jet grout vb. çalışmalar yapılmamalıdır.Netice olarak; yukarıda belirtilen hususlara uyulması şartıyla söz konusu 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli plan tadilatı tekliflerinin tarafınızca onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamakta olup mezkûr alana ait İdaremiz altyapı bilgi sisteminde bulunan mevcut altyapı tesislerimizi gösterir pafta yazımız ekinde gönderilmektedir. Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. Mevcut duruma göre yoğunluğun artırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır.” denildiği,

-Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü’nün 14.05.2019 tarihli ve 392-73456 sayılı yazısı eki 13.05.2019 tarihli Komisyon Raporunda;

“Söz konusu plan tadilatı dosyasında yapılan inceleme sonucu; kamu yararı gözetildiği gerekçesi ile komisyonumuzca uygun görülmektedir.” denildiği,

-Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 19.04.2019 tarihli ve 477-64896 sayılı yazısında;

“Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli \"Yerleşime Uygunluk Haritaları\"nda, \"UA\" (Uygun Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Söz konusu haritalara ait açıklama raporunda:

“UUA” lejantlı alanlar için; \"Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar gözönüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda, kaya ortamlarında sık çatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şev stabilité sorunları görülebilir. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır\" denilmektedir. Ayrıca, bu alanlar ile ilgili ayrıntılı bilgiler ekteki rapor örneğinde yer almaktadır.

Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temelyapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda, teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı N.İ.Plan ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı U.İ.Plan tadilatının yapılması jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denildiği,

-İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü’nün 23.05.2019 tarihli ve E.79147 sayılı yazısında;                 

“… Plan Raporunun 71. Sayfasında \"Harita 2.42. Mülkiyet Analizi\" bölümündeki haritada Vakıf mülkiyetindeki 6 parsel no.lu taşınmaz sehven Maliye Hazinesine ait olduğu, 5 sayılı parselin de Vakıf mülkiyetinde olduğu belirtilmiştir.

Plan Raporunun 69. Sayfasında \"2.6.2.5. Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) Analizi\" başlıklı bölümde, \"...5 parselde TAKS ve KAKS değerleri 0,09 olarak hesaplanmıştır. Bu parseldeki yapıların tamamının tek katlı olması sebebiyle TAKS ve KAKS aynı değerde çıkmaktadır.

6 parselde ortada yer alan ana bina 2 katlı (bodrum kat hesaba dahil edilmemiştir), diğer yapılar ise tek katlıdır. Parselde TAKS 0.42 değere, KAKS ise 0.57 değere sahiptir.

Toplam alan için yapılan hesaplamada ise TAKS:0.13, KAKS:0.15 değerinde çıkmaktadır.\" denilmekte olup, sadece Vakıf mülkiyetindeki 6 parselde tescilli yapıların bulunması ve ortadaki yapının bodrum katı dahil edilmemesine rağmen TAKS:0.42 değere, KAKS:0.57 değere sahip olması,  teklif planların plan notlarında ise \"... Sosyal tesis alanında Emsal:0.06, Yençok:4.50m olup tescilli eserler emsale dahildir.\" denilmesi sadece tescilli yapıların bulunduğu parselde mevcut yapılanma değerleri ile planlarda önerilen TAKS, KAKS değerinde çelişki oluşturmakta olup, ayrıca 5 ve 6 parseller için verilen toplam alan için yapılan hesaplamada TAKS:0.13, KAKS:0.15 bulunan değeri de yine öneri plandaki Sosyal Tesis Alanında önerilen bu Emsal:0.06, Yençok:4.50m yapılanma koşulları ile çelişmekte olup, ihtiyaç duyulan mevcut yapıların hatta eski eser yapıların verilen emsali aşması nedeniyle imar dışı kalmasına neden olmaktadır.

1/5000 ölçekli KANİP ve 1/1000 ölçekli KAUİP tekliflerinde \"Teklif Planın Plan Hükümleri\", \"Özel Hükümler\", \"2. Alan Kullanımları\", \"2.2.1. Sosyal Tesis Alanı\" bölümlerinde \"Sosyal Tesis Alanı\"nda kamu veya maliklerince özel spor sahaları, kafeterya ve bu alana hizmet edecek sosyal tesisler yer alabilir.

... Sosyal tesis alanında Emsal:0.06, Yençok:4,50m olup tescilli eserler emsale dahildir.\" denilmekte ise de önerilen bu alanda ihtiyaç görülen bir mekanın mevcut emsalden dolayı yapılamayacağı gibi bir kısım eski eser yapının da emsal fazlalığına girdiği görülmekte olup, gelecekte yapılacak restorasyon uygulamalarında Belediyesinden alınacak olan \"imar durumuna uygundur\" ibaresinde de sıkıntı yaratacaktır.

Ayrıca \"Genel Hükümler\" bölümünde;

\"8- 1/1000 Ölçekli Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada 5-6 nolu parsellere ilişkin koruma amaçlı uygulama imar planında yapılacak tüm uygulamalar net parsel üzerinden yapılacaktır.

9- Plan onama sınırı içerisinde \"ifraz\" yapılamaz.\" denilmekte olup, mülkiyetleri farklı olan söz konusu bu parsellerin imar uygulamalarının kendi mülkiyeti içinde mi yoksa beraber mi değerlendirileceği de anlaşılamamıştır. Bu konuda Vakıflar yapısı gereği mülkiyetindeki taşınmazı müstakil olarak kullanması İdaremizin yararınadır ve tercihidir.

Bu doğrultuda, 1/5000 ölçekli KANIP ve 1/1000 ölçekli KAUİP tekliflerine ilişkin yukarıda belirtilen konulara açıklık getirilmesi gerekmekte olup, söz konusu plan teklifleri bu haliyle İdaremizce uygun bulunmamaktadır.” denildiği,

-Kadıköy Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün 11.06.2019 tarihli ve E.225447 sayılı yazısında;

“İstanbul II No.lu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 07.01.2004 tarih 6792 sayılı kararı ile 783 ada 5 ve 6 parsellerin II. Derece Doğal Sit Alanı olarak ve 6 parselde bulunan Ruhban Okulu ile kilisenin de eski eser olarak tesciline karar verilmiş, daha sonra İstanbul V No.lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 05.09.2013 tarih 1391 sayılı kararı ile 6 parseldeki tescilli yapıların koruma grubunun 1 (bir) olarak belirlenmesine ve 5 parseldeki müştemilatın 2. Grup Kültür Varlığı olarak tesciline karar verilmiştir.

  • 09.03.2005 tt’li 1 5000 ölçekli Nazım İmar Planında Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 parselin tamamı ile 6 parselin bir kısmı maxTAKS:0.06, hmaksimum:4.5m yapılanma şartlarında \"Spor Alanları”nda, 6 parselin kalan kısmı da maxTAKS:0.35 yapılanma şartlarında \"Dini Tesisler Alanı”nda:
  • 11.05.2006 tt’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planında ve 18.02.2012 tt’li 1/1000 ölçekli Plan Tadilatında da 5 parselin tamamı ile 6 parselin bir kısmı maxTAKS:0.06 hmax:6.00 m. \"Spor Tesisleri Alanı”nda, 6 parselin bir kısmı da maxTAKS:0.35 yapılanma şartlarında \"İbadet Yeri\"nde kalmaktadır.

İlgi () yazınız ekinde kurum görüşümüz alınmak üzere tarafımıza iletilen teklif plan paftaları incelendiğinde; 783 ada, 5 parselin tamamı ile 6 parselin bir kısmının Spor Tesisleri Alanı’ndan Sosyal Tesis Alanı’na alındığı ve mer'i planda max.TAKS: 0.06 verilen inşaat hakkının teklif plan değişikliği ile Emsal:0.06 Yençok:4.5mt. yapılanma şartıyla ve 783 ada 6 parselin kalan kısmında ise üzerinde tescilli eski eser kilise binası aynen korunarak İbadet Alanı (Kilise) olarak planlandığı görülmüştür.

783 ada 5 parsel Maliye Hazinesi, 6 parsel Sultan Selim Hanı-ı Evvel Bin Bayezid Han-ı Sani Vakfı mülkiyetindedir.

Mevcut durumda Spor sahaları ve tescilli eski eser kilise ve sosyal tesis olarak kullanılan yapılar bulunan alanda mevcut ağaçların korunması şartıyla yoğunluk artışı getirmeyen söz konusu donatı alanına yönelik plan teklifinin mer'i plan fonksiyonları olan Spor Tesisi ve İbadet Alanı (kilise) olarak korunması…”  denildiği görülmektedir.

DEĞERLENDİRME: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (m) yazısı ve ekinde; İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun ilgi (a) kararı ile II. Derece doğal sit alanı olarak tescil edilen “Kadıköy Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 ve 6 parseller”e ilişkin, ilgi (b) Başkanlık Oluru doğrultusunda çalışmalarına başlanarak, Müdürlüğümüzce hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı tekliflerine yönelik, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce alınan kurum görüşleri ile ilgilisinin dilekçesi tarafımıza iletilmiş olup, söz konusu teklifin, ilgilisinin dilekçesinde bahsedilen hususlar irdelenmek sureti ile kurum görüşleri doğrultusunda düzenlenerek, teklife ilişkin Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilmesi talep edilmektedir.

İlgi (m) yazı ekinde tarafımıza iletilen kurum görüşleri incelendiğinde; Anadolu Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı, TEİAŞ Genel Müdürlüğü Anadolu 4. Bölge Tesis ve Kontrol Müdürlüğü, İGDAŞ Genel Müdürlüğü, TEDAŞ Genel Müdürlüğü, BOTAŞ Etüd ve Proje Daire Başkanlığı, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ve Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü’nün teklife ilişkin olumsuz görüşlerinin bulunmadığı görülmekle birlikte; İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü’nün yapılanma koşulları ile yapılanmaya ilişkin plan notları bakımından olumsuz görüşünün; Kadıköy Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün ise, “…Mevcut durumda Spor sahaları ve tescilli eski eser kilise ve sosyal tesis olarak kullanılan yapılar bulunan alanda mevcut ağaçların korunması şartıyla yoğunluk artışı getirmeyen söz konusu donatı alanına yönelik plan teklifinin mer'i plan fonksiyonları olan Spor Tesisi ve İbadet Alanı (kilise) olarak korunması…” şeklindeki görüşünün bulunduğu,

Ayrıca; Müdürlüğümüzce 26.03.2019 tarih ve 4212 sayı ile kayda alınarak, ilgi (l) yazımız ekinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilen ve yukarıda sıralanan kurum görüşleri ile birlikte irdelenmek üzere ilgi (m) yazı ekinde yeniden tarafımıza iletilen, ilgilisinin dilekçesinde ise; teklif 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarında verilen “Emsal:0,06” değeri ile “varolan yapıların korunamadığı, yerin altından eski eser çıkması halinde emsal eski eserlerin bile metre karesini karşılayamadığı ve 40 senedir çevrenin Sosyal Tesis ve Spor Alanı olarak kullandığı işletmenin varlığını sürdürmesine izin pratikte vermediği” şeklindeki bahislerle, teklife konu alanda “Emsal:0,1” yapılaşma koşulu verilmesinin talep edildiği görülmektedir.

Bu doğrultuda; Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellerde doğal sit alanına ilişkin, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı teklifleri incelendiğinde;

  • İlgi (b) Başkanlık oluru doğrultusunda hazırlanarak, ilgi (c) yazımız ile değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen plan tekliflerinde; “Sosyal Tesis Alanı”na ilişkin yapılaşma koşulunun “Emsal:1.00, Yençok:4.50m” olarak planlandığı, ancak Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) kararı ile; \"… sosyal tesis alanında Emsal:0,06 Yençok:4.50 olarak düzeltilmesi…\" şeklinde tadilen uygun görüldüğü,
  • Teklif planda “Sosyal Tesis Alanı” olarak planlanan ve plan notlarında söz konusu alanda “spor sahaları”nın yer alabileceğine ilişkin plan notu eklenen alanın; “Kadıköy İlçesi, Merkez- E5 (D100) Ara Bölgesi”ne ilişkin, 09.03.2005 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 11.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli bölge planlarında, “Emsal:0,06 yençok:4.50” yapılaşma koşullarında “Spor Tesisi Alanı” fonksiyonunda planlandığı,
  • Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’nün ilgi (g) yazısı ekinde tarafımıza iletilen, İstanbul V Nolu KVKBKM yazısı eki 08.11.2018 tarih, 5787 sayılı Kurul Kararı ile teklife ilişkin; “…. plan notlarının 2.2.1 maddesinin …. 3. fıkrasında yer alan \"Tescilli eserler emsale dahil değildir\" hükmünün \"Tescilli eserler emsale dahildir\" şeklinde değiştirilmesi, ….” şeklinde karar alındığı,
  • Teklife ilişkin yapılaşma koşulları ile yapılaşmaya ilişkin plan notlarının ise, yukarıda bahsedildiği üzere; meri plan yapılaşma koşulları, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) kararı ve ilgi (g) yazı eki Kurul Kararı doğrultusunda belirlendiği görülmekle birlikte,
  • Teklif planda sadece tescilli yapılar (bodrum kat hariç) için mevcut inşaat alanı hesaplandığında; planlama alanının “Sosyal Tesis Alanı” fonksiyonunda kalan ve 783 ada, 5 parselin tamamına yakın kısmı ile 6 parselin bir kısmını kapsayan yaklaşık “18.200m²”lik alanda “Emsal” değerinin “0,075”, “2177m²” yüzölçümlü 783 ada, 6 parselin “Sosyal Tesis Alanı”nda kalan yaklaşık “1470m²”lik kısmında “Emsal:0,61”, tamamı “17.112m²” yüzölçümlü 783 ada, 5 parselin “Sosyal Tesis Alanı”nda kalan yaklaşık “16.730m²”lik kısmında ise “Emsal:0,027” olduğu,
  • Bu durumda; 11.2018 tarih, 5787 sayılı İstanbul V Nolu KVKBK Kararı doğrultusunda, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan tekliflerine eklenen \"Tescilli eserler emsale dahildir\" şeklindeki plan notu neticesinde, teklif plan kapsamında “Sosyal Tesis Alanı” fonksiyonunda kalan ve 783 ada, 5 parselin tamamına yakın kısmı ile 6 parselin bir kısmını kapsayan alanda bulunan tescilli yapıların dahi “Emsal:0,06” değerinin üzerinde inşaat alanına sahip olduğu,
  • Bununla birlikte; İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü’nün 23.05.2019 tarihli ve E.79147 sayılı görüş yazısında; “… Plan onama sınırı içerisinde \"ifraz\" yapılamaz.\" denilmekte olup, mülkiyetleri farklı olan söz konusu bu parsellerin imar uygulamalarının kendi mülkiyeti içinde mi yoksa beraber mi değerlendirileceği de anlaşılamamıştır. Bu konuda Vakıflar yapısı gereği mülkiyetindeki taşınmazı müstakil olarak kullanması İdaremizin yararınadır ve tercihidir.” denildiği,
  • Planlama alanındaki mevcut yapılaşma incelendiğinde ise;

-783 ada, 6 parselin; “İbadet Alanı” fonksiyonunda kalan kısmında, tek katlı tescilli kilise binası ile eklentisi tek katlı kilise lojmanının; “Sosyal Tesis Alanı” fonksiyonunda kalan kısmında ise 2 katlı kulüp ana binası ile tek katlı eklentisi olarak tescilli taş binaların bulunduğu ve söz konusu parselde bahse konu yapılar dışında yeni yapı ya da spor tesisinin yer almadığı,

-783 ada, 5 parselde ise; tek katlı “L” formlu tescilli şaraphane/ahır binası dışında; farklı boyutlarda ve farklı yapı malzemelerinde “Sosyal tesis, cafe, spor alanı, yönetim, hizmet, wc, trafo vs” olarak kullanılan yapılar ve emsale dahil olmayan açık spor alanları, sökülür takılır malzemeden yapılmış kapalı spor alanları ile üstü kısmi kapalı ve açık otopark alanlarının yer aldığı,

  • Dolayısıyle; alan büyüklüğü, mevcut yapılaşma durumu ve kullanım amacı bakımından farklılık gösteren, plan teklifine konu parsellere ilişkin yapılanma koşullarının, ayrı ayrı değerlendirilmesinin yerinde olacağı kanatine varılmış olup, bu doğrultuda;
  • Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellerde doğal sit alanına ilişkin, 1/5000 Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı teklifine ait teklif plan notlarının;

-Özel Hükümler, “2.2. Sosyal Altyapı Alanları” maddesi;

“2.2.1. Sosyal Tesis Alanı: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 parsel ile 6 parselin bir kısmını kapsamaktadır ve bu alanda tevhit zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bu alanda kamu veya maliklerince yapılacak spor sahaları ile bu alana hizmet edecek kafeterya ve sosyal tesisler yer alabilir.

Spor sahaları; Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak uygun görüş doğrultusunda, emsal harici olarak, mevsimsel kullanıma hizmet edecek şekilde hafif yapı malzemeleri (çelik konstrüksiyon, çadır, branda vb) ile kapatılabilir.

Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 6 parselin “Sosyal Tesis Alanı”nda kalan kısmında yer alan tescilli yapılar korunacak olup, yeni yapı yapılamaz.

Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 parselde yer alan tescilli yapılar korunacak olup, “Emsal: 0.06, Yençok:4.50m”dir ve tescilli yapılar emsale dahildir.

2.2.2. İbadet Alanı: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 Pafta, 783 Ada, 6 Parselin bir kısmını kapsamaktadır. Bu alanda yer alan tescilli yapılar korunacak olup, yeni yapı yapılamaz. Tescilli kilise yapısı ile eklentisi kilise lojmanına ilişkin her türlü uygulama Kültür Varlıklarının Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak görüş doğrultusunda yapılacaktır.”

şeklinde değiştirilerek yeniden düzenlenmiş,

-Genel Hükümler, 10. Maddesi ise; “10. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu görüşü alınmadan ifraz ve tevhid yapılamaz.” şeklinde değiştirilmiş ve;

“12. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca belirlenen ağaçlar korunacaktır.

  1. Sit Alanı tamamında hafriyat-kazı esnasında tarihi ve kültürel değeri olan eski eserlerin ve tabiat varlıklarının tespiti halinde bu eserler ve/veya tabiat varlıklarının gerekli belgeleme çalışmaları yapılarak, eserin ve tabiat varlığının bulunduğu parselde ilgili Koruma Bölge Kurulu ve/veya Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca alınacak karar doğrultusunda uygulama yapılacaktır” şeklindeki plan notları eklenmiş,
  • Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5-6 parsellerde doğal sit alanına ilişkin, 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı teklifine ait teklif plan notlarında ise;

-Özel Hükümler, “2.2. Sosyal Altyapı Alanları” maddesi;

“2.2.1. Sosyal Tesis Alanı: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 parsel ile 6 parselin bir kısmını kapsamaktadır ve bu alanda tevhit zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bu alanda kamu veya maliklerince yapılacak spor sahaları ile bu alana hizmet edecek kafeterya ve sosyal tesisler yer alabilir.

Spor sahaları; Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak uygun görüş doğrultusunda, emsal harici olarak, mevsimsel kullanıma hizmet edecek şekilde hafif yapı malzemeleri (çelik konstrüksiyon, çadır, branda vb) ile kapatılabilir.

Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 6 parselin “Sosyal Tesis Alanı”nda kalan kısmında yer alan tescilli yapılar korunacak olup, yeni yapı yapılamaz.

Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 parselde yer alan tescilli yapılar korunacak olup, “Emsal: 0.06, Yençok:4.50m”dir ve tescilli yapılar emsale dahildir.

2.2.2. İbadet Alanı: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 Pafta, 783 Ada, 6 Parselin bir kısmını kapsamaktadır. Bu alanda yer alan tescilli yapılar korunacak olup, yeni yapı yapılamaz. Tescilli kilise yapısı ile eklentisi kilise lojmanına ilişkin her türlü uygulama Kültür Varlıklarının Koruma Bölge Kurulu’ndan alınacak görüş doğrultusunda yapılacaktır.”

şeklinde değiştirilerek yeniden düzenlenmiş,

-Genel Hükümler, 3., 5., 6. ve 9. Maddeleri ise;

“3. Bu alanda yapılacak her türlü uygulama; ilgili mevzuat kapsamında, ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu ile ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu kararları doğrultusunda yapılacaktır. İlgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu ile ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.”

“5. Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 19.01.2010 tarihinde onaylanan Anadolu Yakasına ait Mikrobölgeleme Projesi kapsamında hazırlanan İmar Planlarına esas 1/2000 ölçekli \"Yerleşime Uygunluk Haritaları”nda belirlenen şartlara uyulacaktır.”

“6. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca belirlenen ağaçlar korunacaktır.”

“9. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu görüşü alınmadan ifraz ve tevhid yapılamaz” şeklinde değiştirilmiş ve;

“12. 1/1000 ölçekli Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 Pafta, 783 Ada, 5-6 Parsellere İlişkin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı onama sınırları içinde; ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu/Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu kararları ile tescil olunan taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları korunacaktır. Tescilli ve eski eser komşuluğunda yer alan parsellerde uygulama, ilgili mevzuat ve Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu/Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu kararları doğrultusunda yapılacaktır.

  1. Sit Alanı tamamında hafriyat-kazı esnasında tarihi ve kültürel değeri olan eski eserlerin ve tabiat varlıklarının tespiti halinde bu eserler ve/veya tabiat varlıklarının gerekli belgeleme çalışmaları yapılarak, eserin ve tabiat varlığının bulunduğu parselde ilgili Koruma Bölge Kurulu ve/veya Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca alınacak karar doğrultusunda uygulama yapılacaktır.”

şeklindeki plan notları eklenmiş,

            Ayrıca; 1/1000 ölçekli plan paftasında “İbadet Alanı”na ait fonksiyon ayrım çizgisi tek katlı “Kilise Lojmanı”nı da kapsayacak şekilde genişletilmiş,  plan raporunun ilgili kısımlarında da gerekli düzenlemeler yapılmıştır. ” Denilerek.

İstanbul V Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 07.01.2004 gün ve 6792 sayılı kararı ile “II. Derece Doğal Sit Alanı”nda kalan, “Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mahallesi, 89 pafta, 783 ada, 5 ve 6 parseller”e ilişkin, eş zamanlı hazırlanan, 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli, Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı teklifleri yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 Sayılı Yasanın 7-b ve 7-c maddesi ve 2863/3386/5226 sayılı sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe mahallesi 89 pafta 783 ada 5-6 parsellere ilişkin 1/5000- 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı teklifleri incelenmiş olup, teklifler Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Eylül Ayı Toplantılarının 16 Eylül 2020 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.