Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Maltepe, 1/5000 ölçekli Gülsuyu Gülensu Mah. 16.02.2018 Onaylı NİP Değişikliği itirazı (Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi)

Karar Tarihi

16 Eylül 2020

Karar No

657

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 16/03/2020 gün ve 2019/5337 sayılı yazısında;

“İlgi: a) Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesinin 19.04.2019 tarihli ve 2019.04.64 sayılı yazısı.

  1. b) 08.03.2019 tarihli ve 40771 sayılı dağıtımlı yazımız ve ekleri.
  2. c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.02.2018 tarihli ve 346 sayılı kararı.
  3. d) 14.12.2015 tarihli ve 7182 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
  4. e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.03.2016 tarihli ve 565 sayılı kararı.
  5. f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.12.2016 tarihli ve 2210 sayılı kararı.

İTİRAZ: İlgi (a) Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi yazısı ile; 16.02.2018 onaylı Maltepe İlçesi Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri 1/5000 ölçekli NİP Değişikliğine ilişkin 22.03.2019-22.04.2019 tarihleri arasındaki askı süresinde yapılan itirazlarının gereğinin yapılması talep edilmektedir.

İlgi (a) yazı ile; itiraza konu plan hükümleriyle toplu uygulama ile yoğun yapılaşmanın teşvik edildiği, nüfus ve yapı yoğunluğunu artırıcı değişiklik yapılmasının planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve kamu yararına aykırı olduğu,

Parsel ölçeğinde farklılaşabilen yapılaşma haklarının tanımlandığı, teknik ve sosyal alan oranı ve standardının düşürüldüğü, planlamada eşitlik ilkesine uyulmadığı, aynı konum ve ulaşılabilirlik özelliklerine sahip alanlara farklı yapılaşma hakları ve yoğunluklar getirilerek plan bütünlüğüne, şehircilik bilim ve ilkelerine, planlama yöntemlerine ve plan esaslarına, kamu yararına, imar hukukuna ve doğal koşullara uygun olmayan planlama kararları doğrultusunda ortaya çıkan yapılaşma koşulları, kentsel bozulma ve kirlenmenin asıl nedeni olduğu,

Plan uygulamalarının gerçekleştirilmesi için aktarma usullerine ilişkin uygulamaların, planlama sürecini önemsizleştiren bir nitelik taşıdığı, bu uygulamaların plan bütünlüğünü bozucu, sosyal ve teknik altyapı hesap ve alan dengesini zedeleyici, yapılaşma düzenini mevcut plana göre değil, taleplere göre sürekli konum değiştiren bir nitelik kazandıran, üst ölçek planların önem kaybetmesi gibi sorunlara yol açan düzenlemeler olduğunun açıkça görüldüğü,

Yoğunluk artırıcı özellik taşıyan itiraza konu plan değişikliği ile planlamanın temel ilkesinin ihlal edildiği, bölgedeki nüfus ve yapı yoğunluğunun artırıldığı, bu anlayışın, İmar Planlarının Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara İlişkin Yönetmeliğin I. maddesinde belirlenen; “…imar planlarının amacının; insan, toplum ve çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğunu sağlamak, kentsel toprakların korunma ve kullanma dengelerini en rasyonel biçimde belirlemek…” olduğu ilkesine aykırı olduğu,

İmar hakkı transferine konu parsellerin inşaat hakkı transferinin öncelikli olarak bulunduğu ya da komşusu olduğu en yakın imar adasındaki komşu parsellere yapılacağının belirtildiği, söz konusu transferin hangi parsellere yapılacağının belirsiz olduğu, yapılaşma koşullarının ve nüfus projeksiyonun ne olacağının öngörülemediği,

Bölgeye gelecek ek nüfusun belirlenmesine esas yapılaşma koşullarının imar planları ile belirlenmesinin gerekli olduğu, itiraza konu plan değişikliğine ilişkin; “Parselin komşuluğunda bulunan parsel ile tevhid edilememesi durumunda, parselin tamamının inşaat hakları başka bir adaya transfer edildiğinde, parselin tamamı donatı alanı olarak ilgili kamu kurumu lehine terkin edilerek kamu kullanımına alınır, bu yönde plan değişikliği yapılır ve tapuya bu yönde şerh düşülür.” denildiği, donatı alanlarının plan ile belirlenmesinin gerektiği, söz konusu plan notunun planlama esasları ve şehircilik ilkelerine aykırı olduğu,

            Plan notlarında “Genel Hükümler 25. Donatı alanlarında emsal transferi yapmak suretiyle 1. ve 2. bodrum katlar emsale dâhil edilmeyecektir. İskân edilebilir. ” denildiği, İstanbul genelinde yapılan planlama çalışmalarının büyük çoğunluğunda uygulanan bu ve benzeri hükümlerin; kentleri tümden betonlaşmış alanlar haline getirmekte olduğu, gerek deprem, gerekse iklim dengeleri (yer altı suyu, akışa geçen yağmur suyunun alçak bölgelerde yaratacağı su baskıları, nem) açısından son derece sakıncalı bulunmakta ve kentsel toprakların koruma kullanma dengesini bozmakta olduğu; gerek kentsel toprak kaybı gerekse iklim ve ekolojik dengeler açısından son derece büyük sakıncalar taşıdığı, yok edilen doğanın ekolojik dengesini, betonarme döşeme üzerine taşınacak bitkisel topraktan ve kök salmasına izin

verilmeyecek ağaçlardan beklendiği, kısa vadeli ekonomik çıkarlar doğrultusunda, teknik ve bilimsel gerçeklere uyulmadan alınmış plan kararları ile İstanbul’un tamamını büyük bir saksıya çevirip kentsel toprağı yok ederek, yaşamın en önemli kaynaklarından olan toprak ve suyun buluşmasına engel olunduğu,

                      Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar planı değişiklikleri başlıklı 26. maddesinin 2. fıkrasında; “...İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz...” ifadesinin yer aldığı, bu ifadeden de anlaşılacağı üzere sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliğinin yapılamayacağı açıkça belirtilmesine rağmen, itiraza konu plan ile yönetmelik hükümlerine aykırı bir işlem yapıldığı,

Plan notlarında;

          “1. Mevcut Konut Alanları

Bölgenin topoğrafik özelliklerini dikkate alan, çağdaş ve çevresi ile her boyutta uyumlu yapıların olduğu,   mono blok yapı kütlesini dayalı olmayan parçalı ve gerekirse kademeli mimari düzenlemeler yapılarak doğal çevreyle uyumlu tasarımlara gidilecek olup, Bina cephesinin 20 metreyi geçmesi durumunda eğimden dolayı kazanılan katların bulunduğu hatta, kademe yapılması zorunludur.” denilmekte olduğu, kentlerin, kent mikro klimasına uygun olarak planlanması, rüzgar sirkülasyonunun ve güneşlenmenin eşit şekilde tüm bölge için sağlanması, ayrıca kent birlikteliğini sağlayan koridorların geliştirilmesinin gerektiği, ancak planlama ve şehircilik ilkelerinden uzak olarak yapılan planlar ve yapımı hızla devam eden yüksek yapılarla adeta bir duvar etkisi oluşturulduğu,

Plan notlarında;

“1. Mevcut Konut Alanları

K1 rumuzlu konut alanlarında yapılaşma şartları

...501-2000 m2 büyüklüğe sahip parsellerde; TAKS. 0.40 - E:1.00 E:1.25  Yençok:5 kattır...

... 3000 2000 m2den küçük olmamak şartıyla imar adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan parsellerde TAKS.0.50 - E:1.75 Yençok:8 kattır olarak uygulama yapılır...

K2 rumuzlu konut alanlarında yapılaşma şartları

...501-2000 m2 büyüklüğe sahip parsellerde; T AKS: 0.40 - E:1.25  E:1.50 Yençok:5 kattır...

... 3000 2000 m2 den küçük olmamak şartıyla imar adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan parsellerde TAKS:0.50 - E:1.75 Yençok:8 kattır olarak uygulama yapılır...” denildiği,

İtiraza konu imar planı ile getirilen kararlar doğrultusunda, altyapı, ulaşım ve hizmet sorunları arttırılmakta, şehircilik ilke ve esaslarına aykırı bu hükümler ile çevre yapılanma koşullarının çok üzerinde bir yapılaşma hakkı ortaya çıkarıldığı,  söz konusu plan değişikliğinde ulaşım sistemi üzerinde oluşacak yükün nasıl çözümleneceğine dair herhangi bir öneri de bulunulmadığı, planların geleceği ve günümüzün mekânsal ve sosyal sorunlarına çözümler barındırmak ve gelecekte oluşacak sorunları önleyecek bir anlayışla hazırlanması zorunluluğunun bulunduğu belirtilerek, bahse konu itirazların dikkate alınması ve yapılan plan değişikliğinin iptal edilmesi için gereğinin yapılması istenmektedir.

İlgi (a) yazı ile 16.02.2018 onaylı 1/5000 ölçekli NİP Değişikliği ile birlikte söz konusu plan değişikliğinin altlığını oluşturan 16.12.2016 onaylı 1/5000 ölçekli NİP’yi de kapsayan hususlarda itirazlarda bulunulmuş olmakla birlikte, askıdaki plan değişikliği ve ilgili hususları kapsamındaki değerlendirme yapılabilecektir.

PLAN ONAMA SÜRECİ: Gülsuyu ve Gülensu Mahalleleri, 16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi NİP’de “Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan (250 kişi/ha)” olarak belirlenmiş ve ardından da kentsel dönüşümün bölgede planlı olarak sağlanabilmesi, nitelikli, donatı alanları yeterli, sağlıklı bir kentsel dokunun oluşabilmesi için 16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planında Gülsuyu ve Gülensu Mahallelerine ilişkin plan notu değişikliği hazırlanarak ilgi (d) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve ilgi (e) Meclis kararı ile özetle; “...bölgenin donatı ihtiyacı, ulaşım kurgusu vb. hususları doğrultusunda 1/5.000 ölçekli plan çalışması yapılması…” kararı alınmıştır.

  İlgi (e) Meclis kararı doğrultusunda, 16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi NİP’de “Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan” olarak belirlenen Gülsuyu ve Gülensu Mahallelerini kapsayan 1/5000 ölçekli NİP Değişikliği çalışmaları tamamlanarak karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş ve ilgi (f) Meclis kararı ile tadilen uygun görülmüştür.

  İlgi (f) Meclis kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 16.12.2016 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Gülsuyu - Gülensu Nazım İmar Planı 14.04.2017-15.05.2017 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılarak ilan edilmiş, askı sürecinde Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından yapılan ve ilgi (c) Meclis kararı ile uygun görülen itirazlara ilişkin plan değişikliği, 16.02.2018 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onanmış, ilgi (b) yazımız ile dağıtımı yapılmış ve 22.03.2019-22.04.2019 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılmıştır.

  DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:  İtiraza konu 1/5000 ölçekli NİP Değişikliğinin altlığını oluşturan 16.12.2016 onaylı 1/5000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu NİP Plan Raporu’nun  “Planın Amacı, Hedefleri, Kapsam ve Yöntemi” başlığı altında;

   Planın Amacı;

  “Bu doğrultuda planın amacı, ilke ve stratejilerin yanı sıra, bölgesel özellikler ve ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri doğrultusunda hazırlanan 1/5000 Ölçekli Gülsuyu Gülensu Mahallesi Nazım İmar Planının amacı; mevcut yerleşme dokusu içerisinde düzensiz ve sağlıksız yapılaşmış alanlarının fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yapılaşmış kentsel alanlardaki donatı alanlarını arttırarak kentsel yaşam standartlarının yükseltilmesi ve mülkiyet sorunlarının çözümlenmesidir.”,

    Planın Hedefleri;

   “Planın amacına uygun olarak belirlenen hedefler aşağıdaki gibidir:

          -Planlama alanında sağlıklı kentsel yerleşim dokusunun oluşturulabilmesi adına uygulamayı kolaylaştırıcı ve sosyal altyapı alanları ile nüfusun dengeli dağılımını sağlayacak uygulama metotlarının belirlenerek plana yansıtılması,

          -Bölgedeki kamu ve özel mülkiyet alanlarında ıslah imar planları ile hisseli mülkiyet deseni üzerinde sağlıksız yapılaşmış konut alanlarının yeni donatılarla desteklenmesi, yoğunluk ve yapılaşmanın zemin yapısına ve şehircilik kriterlerine uygun hale getirilmesi,

          -Bölgedeki yapılaşmanın zemin yapısına uygun duruma gelmesi için gerekli düzenlemelerin yapılması,

          -Eksik olan donatı alanlarının donatı standartları düzeylerine ulaşmasının sağlanması,

          -Kamu mülklerinin üzerindeki afete karşı güvensiz, plansız ve kaçak-sağlıksız gelişmenin ve önüne geçilerek bu alanların planlı gelişiminin sağlanması,

          -Kamu mülklerinin üzerine donatı gereksinimini karşılayacak fonksiyonların konumlandırılması,

    -Var olan kaynakların en verimli bir biçimde kullanılması yolu ile kentsel ekolojik dengenin korunması.”,

   Planın İlkeleri;

    “İstanbul Metropoliten Alan bütününde gerçekleştirilen makro ölçekli çalışmalarda 1/5000 Ölçekli Gülsuyu Gülensu Mahallesi Nazım İmar Planı’na ilişkin planlama ilkeleri şu şekilde özetlenebilir;

-Yaşanabilir sağlıklı yerleşim alanlarının oluşturulması ” genel hedefiyle birlikte;

-Düzensiz yapılaşmış alanların dönüştürülmesi,

-Nüfusun ihtiyaçlarına yönelik yeterli ve nitelikli donatı alanlarının sağlanması,

-Ulaşımda entegrasyonun sağlanması ve ihtiyaca cevap verebilecek nitelikte bütüncül bir ulaşım sisteminin oluşturulması,

-Kamu mülklerinin üzerindeki plansız ve kaçak-sağlıksız gelişmenin önüne geçilerek bu alanların planlı gelişiminin sağlanması,

-Ulaşım sisteminde kademelenmeye gidilmesi ve yetersiz alt yapının ilgili kurumlarca sağlıklı hizmet verecek bir şekilde düzenlenmesi,

-İlgili kamu kurum ve kuruluşların görüş, öneri ve talepleri göz önüne alınarak planlama kararlarının üretilmesi temel ilkeler olarak benimsenmiştir.” şeklinde ifade edilmektedir.

     “Plan Yaklaşımı Kararları” başlığı altında ise;

    “Gülsuyu ve Gülensu Mahalleri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı alanı 146 ha. büyüklüğünde olup, planlama nüfusu 67.000 kişidir.

     Planlama alanı 3194 sayılı İmar Kanunu’na tabidir. Planlama kararları; geçmişten günümüze verilen plan kararlan, alanın mevcut yapısı ve potansiyelleri, kamu kurum ve kuruluş görüş ve talepleri değerlendirilerek, 3194 sayılı İmar kanunu ve yönetmelikleri kapsamında verilmiştir.

     Planlama alanında küçük ve parçacıl kadastral dokunun sağlıklı kentsel dokuya dönüştürülebilmesi adına toplulaştırma yöntemi ile planlama kararları oluşturulmuştur. Planlama alanında ağırlıklı fonksiyon konut alanlarıdır. Konut alanları ile birlikte plan nüfusuna hizmet edecek, konut-ticaret, sosyal teknik altyapı alanları ile yeşil alanlar konut alt bölgelerine hizmet edecek şekilde mülkiyet, ulaşılabilirlik kriteri gözetilerek dengeli bir şekilde planlanmıştır.

     Plan yaklaşımında genel olarak dikkat edilen hususlar:

      -Planlama alanında toplulaştırma sonucunda yaşayacak maksimum nüfusa göre hizmet verecek sosyal ve teknik donatı alanları oluşturulmuştur.

            -Planlama alanına ilişkin alınana kurum görüş ve talepleri değerlendirilerek plan kararlarında belirlemede etkili ve belirleyici olmuştur.

            -Planlama alanı sınırı 16.04.2005 onay tarihli 1/5000 ölçekli E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı’nda “Kentsel Yenileme” sınırı doğrultusunda belirlenmiştir.” denilmektedir.

        Plan Raporu’nda ayrıca;

  “Planlama alanında ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile ilgili kanun ve yönetmelikler doğrultusunda hızlı kentleşme, nüfus artışı, değişen yaşam koşulları ve teknik gelişmeler ile planlı ya da plansız, yoğun ve donatısız yapılaşmış alanların, bölge şartlarına ve zemin yapısına uygun yoğunlukta ve gerekli donatı alanlarına sahip yerleşimler olarak yapılandırılması için bölgesel eşik ve sınırlamalara uyarak yörenin doğal, kültürel, ekonomik değerlerini koruyan ve geliştiren bir planlanma anlayışı ile…”  söz konusu planın hazırlandığı ifade edilmektedir.

  Söz konusu planın hazırlanması sürecinde yapılan araştırmalar, analizler ve değerlendirmeler sonucunda hazırlanan Sentez ise, Plan Raporu’nun “2.13 Sentez ” bölümünde;

 “Toplam büyüklüğü yaklaşık 146 ha. olup, mevcut nüfusu 31230 kişidir. Planlama alanında; eğim, dere yatakları gibi doğal eşikler, kurum görüş ve talepleri, bölgesel ulaşım kararları ve kaçak ve düzensiz yapılaşma gibi yapay eşikler bulunmakta olup, plan kararlarını etkileyici ve yönlendirici nitelik taşımaktadır.

  Planlama alanında jeolojik yapı ve yerleşime uygunluk raporuna göre Önlem alınacak alanlarda (UA, ÖA, UÖA) yapılacak inşaat faaliyetlerinde gerekli önlemlerin alınması ve bu yönde plan kararlarının üretilmesi gerekmektedir.

  Planlama alanında eğim, hareketli topografık yapı, dere ve dere yatakları önemli doğal eşikler olup ulaşım şemasını oldukça zorlaştırmaktadır. Bununla birlikte manzara ve silüet açısından da avantaj sağlamaktadır.

  Planlama alanının yaklaşık % 65’i konut, konut+ticaret ve ticaret alanları yer almakta olup, bu alanların tamamına yakını iskânsızdır. Bu sebeple söz konusu alanda nüfusun barınma ihtiyacının yasal çerçeve içerisinde çözümlenerek karşılanması hedeflenmelidir.

  Planlama alanı genelinde İlkokul ve ortaokul kullanımında 4.98 ha büyüklüğünde 6 adet eğitim tesis alanı, toplam 0.51 ha büyüklüğünde 2 adet sağlık tesisi, toplam 1, 08 ha büyüklüğünde 2 adet spor tesisi, toplam 2.22 ha büyüklüğünde 9 adet dini tesis alanı ve 10.73 ha büyüklüğünde park alanı yer almaktadır. Mevcut donatı alanlarının birim alan büyüklükleri ile kişi başına düşen alansal büyüklüklerinin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği standartlarının altında kaldığı, dolayısıyla nüfusun ihtiyacına hizmet edecek nitelikte ve yeterlilikte olmadığı, dolayısıyla planlama aşamasında her alt bölgeye hizmet verecek sosyal donatı alanlarının oluşturulması gerektiği tespit edilmiştir. 

 Planlama alanında, D-100 bağlantı yolu Gülsuyu Köprülü Kavşağı planlama alanının güneyinden geçmekte olup, bu güzergâh ile bağlantı, planlama alanına yakın bir lokasyondan sağlanabilmektedir. 

Planlama alanı kuzeyinden başlayan Emek Caddesi, alanın batısı istikametinde Ümit Kaftanoğlu Caddesi, alanın güneyi istikametinde Eski Üsküdar Caddesi, alanın doğusundan güney istikametinde Telsizler Caddesi planlama alanını çevreleyerek 1. derece yol ağını oluşturmaktadır. Planlama alanını

Gülsuyu ve Gülensu Mahalle sınırından ayıran Ümit Kaftanoğlu Caddesi, Ayla Caddesi, Kazım Karabekir Caddesi de 1. derece yol olarak planlanmıştır. Planlama alanında bu ana akslara bağlantıyı sağlayan ve konut alt bölgelerine hizmet veren alt kademedeki diğer yolların ihtiyaca cevap verecek genişlikte olmadığı, bu doğrultuda ulaşımda sürekliliğin sağlanamadığı ve bütüncül bir ulaşım kademelenmesinin mevcut olmadığı tespit edilmiştir. Planlama alanında 15.00 m. en kesitindeki yollar 2. derece yol, konut alt bölgelerine hizmet veren 12.00 m. en kesitindeki yollar 3.derece yollar olarak planlanmıştır.

 Planlama alanında eğim değeri %0 ile 90 eğim aralığı arasında geçişli şekilde olduğu ve eğimin en fazla %15-30 aralığında yoğunlaştığı görülmektedir. Gülensu Mahallesinin kuzey kısımlarında ve vadi tabanlarında eğimin %30-45’e çıktığı görülmektedir, dolayısıyla topoğrafık yapıdaki hareketlilik sebebiyle de ulaşım kademelenmesi ve sürekliliğinde sorunların yaşandığı, ayrıca mevcut ve planlanacak donatı alanlarına erişilebilirlik kriterinin sağlanması noktasında ulaşım sisteminin yetersiz

olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca ulaşım sistemi ile entegre olması gereken otopark alanlarının bölge içinde yetersiz olduğu da görülmüştür. Dolayısıyla yeni bir ulaşım sistemi planlanırken arazi kullanım kararları ile etkileşim ve uyum içinde olması gerektiği göz önünde bulundurularak, mevcut ulaşım akslarından maksimum düzeyde faydalanılması, planlama alanının sahip olduğu doğal değerler ve potansiyeller ile doğal eşikler de dikkate alınarak ulaşımda bir kademelerime sağlanması ve planlama alanının yakın çevresindeki ulaşım sistemleri ile entegrasyonun da sağlandığı bir sistem oluşturularak planlanması gerekmektedir.” şeklinde özetlenmektedir.

            Plan alanı genelinde pek çok verinin (doğal ve fiziki yapı analizleri, kurum görüşleri, meri planlar, plan amaç hedef ve ilkeleri) birlikte değerlendirmesi sonucu alanın farklı yoğunluk, yapılaşma şartı, kullanım alanı büyüklüğü alması doğal olup, söz konusu plan şartlarının standart/stabil olarak belirlenmesinin bilimsel yaklaşım açısından uygun olmayacağı açıktır. Bununla beraber, itiraz konusu plan ile donatı alanlarında kalan ve plan öncesindeki ilk parsele göre %40’dan fazla kesinti yapılan parsellere ilişkin, ilk (kök) parselin büyüklüğünün %60’ı esas alınıp plan hükümleri ve yapılaşma şartları da dikkate alınarak, imar haklarının sağlandığı dikkate alındığında, donatı ve yolda kalan parseller için oran bazında (% 60) eşitlik sağlanmaktadır.

           Planlama alanındaki mevcut yapı stoku fiziki durumunun yenilemeye uygun ve çoğunlukla az katlı yapılardan oluştuğu, mevcut yapıların yasal sorunları, alandaki teknik ve sosyal altyapı alanlarındaki yetersizlikler, plan alanı çevresinde kaliteli konut alanlarının bulunmasının alana olumlu katkıları  birlikte değerlendirildiğinde, alanın yenilenme/dönüşüm potansiyeli taşıdığı sonucuna varılarak, söz konusu yenilenme/dönüşümün alana getirilecek ek inşaat hakları/nüfus ile daha olası görüldüğü ve dolayısı ile bu kabuller ile söz konusu plandaki yoğunluk ve yapılaşma düzeninin belirlendiği anlaşılmaktadır.

           Plan alanı nüfusunun ihtiyacı olan donatı alanlarının sağlanabilmesi için mevcut yapılaşmış alanların bir kısmının yeni donatı alanları olarak ayrıldığı, bu yapılırken planda donatı alanlarına ayrılan mevcut yerleşik durumdaki hak sahiplerinin yerlerine karşılık olarak en yakın konumlarındaki konut, ticaret+konut alanlarında alternatif yer gösterilmesi şeklindeki “İmar Hakkı Transferi” alternatif uygulama aracı olarak benimsenmiştir. Bu uygulama aracı ile yenilenme/dönüşüm sürecinde, plan alanındaki yerleşik nüfusun finansal açıdan desteklenmesi, donatı alanlarındaki hak kayıplarının telafiye çalışılması ve gelişim süreci devam eden şehrin yaşam kalitesinin yükseltilmesi amaçlanmaktadır.

           Mevcut hali ile söz konusu plan alanı da dâhil olmak üzere, İstanbul genelinin gelişim, değişim ve dönüşüm süreci içinde bulunduğu, şehrin alt ve üst yapısı ile henüz tamamlanmadığı, ayrıca beklenen büyük deprem sebebiyle mevcut yapı stoğu durumunun ele alınmasının bir ihtiyaç haline geldiği dikkate alındığında, yapı stoklarının yenilenmesi/dönüşümü zorunluluk arz etmektedir. Bu süreçte meri planların bahsedilen kapsamlı sorunlara çözüm arayışlarında yetersiz kaldığı durumlarda meri imar planlarında revizyon ve değişiklik yapılması gereği duyulabilmekte ve doğal olarak, mevzuatımızdaki “plan revizyonu” ve “plan değişikliği” gibi uygulamalara başvurulabilmektedir.

            Şehrin genelindeki dönüşüm ihtiyacı kapsamında hangi bölgelerde nüfusun arttırılacağı veya azaltılacağı konularının üst ölçekli planlarda ele alınamaması veya uygulamalardaki denetim eksiklikleri durumu, her planlama alanında (ilçe kapsamında lokal veya genel) kendi yetki sınırları içinde çözüm aranmasını kaçınılmaz hale getirmekte ve mevcut yerleşik alanların meri imar planlarına ait plan değişiklikleri ile ek imar hakkı/nüfus getirilmesi ve dolayısı ile yapı/nüfus yoğunluklarının arttırılması bir çözüm yolu olarak görülebilmektedir. Bununla birlikte, itiraz konusu planın raporu incelendiğinde, mevcut yerleşmede plan ile getirilecek ek nüfusun ek donatı alanlarının da sağlandığı anlaşılmaktadır.

            Sonuç olarak;

         İtiraz konusu plan alanındaki mevcut yapı stokunun dönüşümü sürecinde, yaşanan mevcut sorunlara çözüm arayışları kapsamında, plan değişikliği ile yapı/nüfus yoğunluğu değişikliğine ilişkin düzenlemelere gidilebileceği, gerekli nitelik ve büyüklükteki teknik ve sosyal altyapı alanlarının ayrılması ve plan doğrultusunda hazırlanacak proje, program ve uygulama aşamalarında bu durumun olası etkilerinin kontrol edilebileceği, dolayısı ile de planlama alanının dönüşüm sonrası nihai durumunda fiili dönüşüm süreci aktörlerinin önemli ve belirleyici olacağı değerlendirilmektedir. ” Denilerek.

            İlgi (a) Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesinin yazısı ile 16.12.2016 onaylı 1/5000 ölçekli Gülsuyu Gülensu Mahalleleri Nazım İmar Planı’nda yapılan 16.02.2018 onaylı 1/5000 ölçekli plan değişikliğine ilişkin yapılan itirazın, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, Gülsuyu Gülensu mahallesine ilişkin 16.02.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği itirazı incelenmiş olup, itirazlar Komisyonumuzca uygun görülmemiştir.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

  Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Eylül Ayı Toplantılarının 16 Eylül 2020 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.