Meclis
background background mobile
Meclis

Meclis Karar Detayı

Karar Özeti

Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi NİP değişikliği itirazları.

Karar Tarihi

17 Temmuz 2020

Karar No

580

Karar Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 10/ 02 /2020 gün ve 2019/6113 sayılı yazısında;

   “İlgi: :a) Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Projeler Müdürlüğünün 10.05.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1031115 sayılı yazısı ve ekleri.

  1. b) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 18.03.2016 tarihli ve 565 sayılı kararı.
  2. c) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.02.2017 tarihli ve 801 sayılı yazımız.
  3. d) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 17.03.2017 tarihli ve 452 sayılı kararı.
  4. e) Maltepe Belediye Başkanlığı Plan ve Projeler Müdürlüğünün 25.08.2017 tarihli ve E.673395 sayılı yazısı.
  5. f) Büyükşehir Belediye Meclisine 12.12.2017 tarihli ve TN:1392508 sayılı yazımız.
  6. g) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.07.2018 tarihli ve TN:642463 sayılı yazımız.
  7. h) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 16.02.2018 tarihli ve 347 sayılı kararı.
  8. i) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 12.09.2018 tarihli ve 1341 sayılı kararı.
  9. j) Maltepe Belediye Meclisinin 08.03.2018 tarihli ve 2018/31 sayılı kararı.
  10. k) Büyükşehir Belediye Meclisine 04.07.2018 tarihli ve BN:3680 yazımız.
  11. l) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.09.2018 tarihli ve 1456 sayılı kararı.
  12. m) Maltepe Belediye Başkanlığının 11.07.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04-E.1066007 sayılı yazısı ve ekleri.
  13. n) Büyükşehir Belediye Meclisine 12.11.2019 tarihli ve TN:1252964 sayılı yazımız.
  14. o) Maltepe Belediye Başkanlığının 11.07.2019 tarihli ve 79537001-310.01.04- E.1065839 sayılı yazısı ve ekleri.
  15. p) Büyükşehir Belediye Meclisine 12.11.2019 tarihli ve TN:1252344 sayılı yazımız.
  16. r) Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 12.12.2019 tarihli ve 2019/946 dosya nolu raporu.

              İTİRAZ

İlgi (a) yazı ile 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliğine askı süresi içerisinde Maltepe Belediye Başkanlığınca yapılan itirazların 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesi doğrultusunda incelenerek gereğinin yapılması talep edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ

              16.04.2005 onaylı meri 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planında Başıbüyük Mahallesi Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan (250 kişi/ha) olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda kentsel dönüşümün bölgede planlı olarak sağlanabilmesi, nitelikli ve donatı alanı yeterli sağlıklı kentsel doku ve parsellerin oluşabilmesi için 16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planında Başıbüyük Mahallesine ilişkin Plan Notu değişikliği hazırlanarak İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş olup, konuya ilişkin ilgi (b) Meclis Kararında özetle “…bölgenin donatı ihtiyacı, ulaşım kurgusu vb. hususları doğrultusunda 1/5.000 ölçekli plan çalışması yapılması…” kararı alınmıştır.

              İlgi (b) Meclis kararı doğrultusunda; 16.04.2005 onaylı 1/5.000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planında “Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alan” olarak belirlenen Başıbüyük Mahallesini kapsayan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmaları tamamlanarak, ilgi (c) yazı ile değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup, ilgi (d) Meclis kararı ile tadilen uygun görülmüştür. İlgi (d) Meclis kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.03.2017 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planı 04.08.2017-05.09.2017 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılarak ilan edilmiştir.

              17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planına yasal askı süresi içerisinde Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından ilgi (e) yazı ile yapılan itirazlar ilgi (f) ve ilgi (g) yazılarımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. İtirazlar kapsamında hazırlanan 1/5000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planı Değişikliği ilgi (h) ve ilgi (i) kararları ile tadilen uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Başkanınca 14.09.2018 tarihinde onaylanmış olup, 12.04.2019-13.05.2019 tarihleri arasında askıya çıkartılmıştır.

              Bununla birlikte 17.03.2017 onaylı 1/5.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda Maltepe Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifi Maltepe İlçe Belediye Meclisinin ilgi (j) kararıyla tadilen karara bağlanarak ilgili Kanun ve Yönetmelikler gereği değerlendirilerek karar alınmak üzere Başkanlığımıza iletilmiştir.

Söz konusu plan, ilgi (k) yazımız ile değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine takdim edilmiş olup, ilgi (l) meclis kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 14.09.2018 tarihinde onaylanmıştır. 

MÜLKİYET

14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı değişikliğine askı süresi içerisinde yapılan itirazlara ilişkin yapılan düzenlemelere konu alanlar kısmen Maliye Hazinesi, kısmen Maltepe Belediyesi ve kısmen Şahıs mülkiyetinde kalmaktadır.

MERİ PLANDAKİ DURUMU

14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı değişikliğine askı süresi içerisinde yapılan itirazlara ilişkin yapılan düzenlemelere konu alanlardan;

Kullanım kararlarına yönelik olanlar (Ek-4):

  • 1370 ada 2 parselin bir kısmı,
  • 09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı değişikliğinde ”Spor Alanı” lejantında,
  • 09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planında “Cami” lejantında kalmaktadır.
  • 1340 ada 7 parsel ve 1378 ada 1 parselin bir kısmı,
  • 09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planında “K1 Konut Alanı” lejantında,
  • 09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planında kısmen “İlköğretim Alanı” lejantında ve kısmen “Park” lejantında kalmaktadır.
  • 1372 ada 7 parsel ve 1373 ada 2 parsel,
  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planında kısmen “İbadet Alanı” lejantında, kısmen “Ticaret-Konut Alanı (1)” lejantında, kısmen “Park ve Yeşil Alan” lejantında ve kısmen 12 metrelik “3.Derece Kentiçi Yollar” lejantında kalmaktadır.
  • 09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planında kısmen “Cami” lejantında, kısmen “Meydan” lejantında, kısmen “Park” lejantında, kısmen “7m’lik Yaya Yolu” lejantında, kısmen “Yapı Yasaklı Alan (İSKİ Dere Koruma Bandı) ve kısmen “Taşkına Maruz Alan (Taşkın Önlemli Yapılaşma Alanı)” lejantında kalmaktadır.
  • Havaray Hattı güzergahı,
  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planında kısmen “Park ve Yeşil Alan” lejantında, kısmen “Ticaret-Konut Alanı (1)” lejantında, kısmen “K1 Konut Alanı” lejantında, kısmen “Eğitim Alanı” lejantında, kısmen 20 metrelik “1.Derece Kentsel ve Bölgesel Yollar” lejantında ve kısmen 15 metrelik “2. Derece Kentiçi Yollar” lejantında kalmaktadır.
  • 09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planında 20 metrelik “Bölünmüş Taşıt Yolu (1.Derece Yol)” lejantında kalmaktadır.
  • 1556 ada 1 parselin bir kısmı,
  • 03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planında “Park ve Yeşil Alan” lejantında,
  • 09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesine İlişkin Uygulama İmar Planında kısmen “Kapalı Spor Tesisi Alanı” lejantında, kısmen “Açık Spor Tesisi Alanı” lejantında ve kısmen 10 metrelik yol alanında kalmaktadır.

Plan notlarına yönelik talepler ile bu taleplerin konusu olan meri 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların plan notları ve müdürlük değerlendirmemizi içeren bilgi föyleri Ek-5’ de verilmektedir.

DEĞERLENDİRME

17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı hazırlanırken plan kararlarının oluşturulmasında üst ölçekli plan kararları, bölgeye ilişkin mevcut meri haklar, kadastral doku, kurum ve kuruluş görüşleri esas alınarak yapılan analiz, sentez ve değerlendirme çalışmalarının sonuçları plan kararlarına yansıtılmıştır. Plan kararları, mevcut yerleşme dokusu içerisinde düzensiz ve sağlıksız yapılaşmış alanlarının fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yapılaşmış kentsel alanlardaki donatı alanlarını arttırarak kentsel yaşam standartlarının yükseltilmesi ve mülkiyet sorunlarının çözümlenmesi amacıyla teknik ve sosyal altyapı alanları, çalışma-konut alanları, ulaşım sistemleri gibi kentsel unsurların dengeli dağılımı ve uygun yer seçimi ilkeleri bağlamında ele alınmıştır.

 

 

Bu kapsamda Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (a) itiraz yazısı incelendiğinde;

  • Başıbüyük Mahallesi 1370 ada 2 parselin bir kısmı, 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planında 'Sosyal Tesis Alanı' olarak planlanmışken, plana askı sürecinde yapılan itirazlar kapsamında 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliğinde 'Spor Tesis Alanı'na alınmış ve söz konusu alan 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Uygulama İmar Planında ise 'Cami' alanı olarak planlanmış olup, itiraza konu alana ilişkin, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı arasındaki çelişkinin giderilmesi talep edilmektedir.

14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planına ilişkin alınan ilgi (l) Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararında “…Başıbüyük 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde belirtilen “Sosyal Tesis Alanı” nın “İbadet Alanı (Kur’an kursu)”na alınması ve Şehir Planlama Müdürlüğü’nce meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aktarılarak meclise sunulmasına…” denilmektedir. Bu nedenle söz konusu talep ile ilgi (l) meclis kararının gereğinin yerine getirilmesi de sağlanacak olduğundan, 1370 ada 2 parselde yer alan meri 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki “Spor Tesis Alanı” nın meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki şekliyle “İbadet Alanı” olarak düzenlenmesi uygun olarak değerlendirilmektedir.

  • İlgi (a) yazıda, planlama alanının kuzeyindeki 1340 ada 7 (hazine mülkiyeti) parselin plan sınırları içinde fiilen orman olan ve 17.03.2017 onaylı Nazım İmar Planında konut, park ve eğitim alanı olarak planlanan bölümünün, Milli Savunma Bakanlığının görüşü doğrultusunda, 8.725 m²lik eğitim alanın 4.997 m²sinin 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Askeri Alan”a alınması sonucu plandaki eğitim alanı donatı miktarının azaldığı ve bu nedenle de planlanan okul alanının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen donatı alan büyüklüğüne ilişkin standartlara uygun olmadığından bahisle 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında söz konusu okul alanının 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planındaki büyüklüğü korunarak güneye kaydırıldığı ve park alanının da donatı dengesini sağlamak adına korunmuş olduğu belirtilmektedir. Bu nedenle ilgi (a) yazıdaki itiraza konu alana ilişkin olarak 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki eğitim alanı ve park alanının 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı dikkate alınarak düzenlenmesi talep edilmektedir.

Aynı zamanda söz konusu alana ilişkin olarak Maltepe Belediye Başkanlığı ilgi (m) yazı ile 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Uygulama İmar Planına askı süresi içerisinde ilgililerince yapılan itirazlara ilişkin alınan 12.06.2019 tarih ve 52 sayılı Maltepe Belediyesi Meclis Kararı ve söz konusu meclis kararı gereğince hazırlanan plan değişikliği paftalarını ilgili kanun ve yönetmelikler uyarınca incelenip, değerlendirilmek üzere gereğinin yapılması için tarafımıza gönderilmiş olup, ilgi (n) yazımız ile söz konusu plan değişikliği paftaları ve müdürlük değerlendirmemiz Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir.

İlgi (m) yazı ile tarafımıza iletilen plan değişikliği incelendiğinde; Maliye Hazinesi mülkiyetindeki 1340 ada 7 parselin bir kısmında bulunan meri uygulama imar planındaki kreş alanının tamamının, komşuluğundaki park alanının bir kısmının ve yapı adasının doğusunda yer alan 5. kademe ulaşım aksının bir kısmının “K1 Konut Alanı” lejantına ve yine 1340 ada, 7 parselde yer alan ilköğretim alanı ile batısında kalan park alanının küçültülerek, park alanının kuzey kısmının “Kreş” lejantına alındığı tespit edilmiştir.

Özetle ilgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen itiraza konu alan; 1/5000 ölçekli meri nazım imar planında kısmen “Eğitim Alanı” ve kısmen “Konut Alanı” iken kısmen “Yeşil Alan” ve kısmen “Eğitim Alanı” olarak meri 1/1000 ölçekli plandaki şekliyle düzeltilmesi talep edilmekte; ancak aynı alan ilgi  (m)  yazı ile 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına yapılan itiraz sonucu Maltepe Belediye Başkanlığınca hazırlanarak tarafımıza iletilen teklif plan değişikliğinde kısmen “Kreş”, kısmen “Park” ve kısmen “İlköğretim Alanı” olarak yeniden düzenlendiği görülmektedir.

Sonuç olarak Maltepe Belediyesinin ilgi (a) itiraz yazısında bahsi geçen nazım imar planı değişikliğine konu alan ile ilgi (m) yazı eki itirazlar kapsamında düzenlenen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine konu alanların aynı alanlar olduğu tespit edilmiş olup, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı arasında herhangi bir çelişki oluşmaması için her iki konunun birlikte değerlendirilerek, uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir.

  • İlgi (a) itiraz yazısı ile 14.09.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde fiili Eskicibağ caddesine kaydırılarak 15 metreden 12 metreye düşürülen yol alanı ile TİCK1 alanına alınan kısmının iptal edilerek, 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında uygun olacak şekilde bu alanın meydan olarak düzenlenmesi talep edilmektedir.

17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planına yapılan itirazlar kapsamında 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile TİCK1 fonksiyonunun ilgi (h) meclis kararında belirtilen bilgi paftası doğrultusunda düzenlendiği görülmektedir.

12 metrelik yolun iptal edilerek meri 1/1000 ölçekli plandaki şekliyle meydan alanı olarak düzenlenmesi talebi 1/5000 ölçekli nazım imar planının genel ulaşım kurgusunu bozucu nitelik taşımakla birlikte, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planının alt üst ölçek bakımından uyumlu hale getirilmesi amacı ile söz konusu alan içerisindeki ticaret,  donatı ve yol alanlarının Müdürlüğümüzce hazırlanan yazımız ekinde yer alan bilgi paftasındaki (Ek-6) haliyle düzenlenmesi durumunda 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları ile uygun hale geleceği görülmektedir.

  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki havaray hattı güzergâhı ile 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli uygulama İmar planındaki havaray güzergâhının uyuşmadığı ve 1/5000 ölçekli plandaki havaray hattının meri 1/1000 ölçekli planda yayalaştırılarak meydan olarak düzenlenmesi planlanan alandan geçtiği belirtilerek; meri nazım imar planındaki havaray hattı güzergâhının, 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki havaray hattı güzergâhına uygun olarak 20 metre olarak genişletilen yol güzergâhına kaydırılması talep edilmektedir.

14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının yapımı aşamasında Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından alınan İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 10.01.2018 tarihli ve 21362969-605.99/62406-91-7385 sayılı görüş yazısında;  “Müdürlüğümüzce söz konusu bölgede toplu taşımaya yönelik etüd aşamasında; ‘Maltepe Başıbüyük Havaray Hattı’ bulunmakta olup,…” denilmektedir.

Bu kapsamda 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarında, “B.9.1. Havaray: İlgili kurum görüşü doğrultusunda ve şematik olarak plana işlenen Maltepe-Başıbüyük Havaray Hattı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı aşamasında ilgili kurumlardan görüş alınarak netleştirilecek ve plana işlenecektir.” şeklinde plan notu bulunmakla birlikte başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede Ulaşım Planlama Müdürlüğünün etüt proje aşamasındaki raylı sistem hatları içerisinde yer alan “Maltepe-Başıbüyük Havaray Hattı” güzergahının 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planındaki hat ile örtüştüğü tespit edilmiştir. Bu nedenle ilgili plan notu gereği Nazım İmar Planında değişiklik yapılması gerekmediğinden söz konusu itiraz uygun görülmemektedir.

  • 03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 1556 ada 1 parselin 'Park' olarak planlanan kısmı, 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 'Spor Alanı' olarak planlanmış olup, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar arasında uyumsuzluk bulunduğundan bahisle 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli planda spor alanı olarak planlanan alanın 1/5000 planda da gösterilmesi talep edilmektedir.

1556 ada 1 parselin bir kısmı 1/5000 ölçekli nazım imar planda yaklaşık 4910 m² “Park Alanı”, 1580 m² “K2 Konut Alanları” olarak planlanmış olup, 1/1000 ölçekli uygulama imar planda ise 1098 m² “Kapalı Spor Tesisi Alanı”, 2708 m² “Açık Spor Tesisi Alanı”, 1690 m² “Yerleşik Konut Alanı (K1)” olarak planlanmıştır.

İtiraz konusu parsel, 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Nazım İmar Planına itirazlar kapsamında hazırlanan 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği plan onama sınırı dışında kalmakla birlikte nazım imar planı ile uygulama imar planı arasında ortaya çıkan uyumsuzluğun giderilmesi gerektiği tespit edilmektedir.

  • İlgi (a) yazı ile Maltepe Belediye Başkanlığı Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğünün ve Harita Şefliğinin itirazları doğrultusunda “B.1.2. Proje Uygulama Alan Sınırı: Bu alanda 18. Madde uygulaması yapılmadan uygulama yapılamaz. 18. Madde uygulaması etaplar halinde yapılabilir ve etaplar arasındaki DOP+KOP alanları farkı %5'i geçemez. Ancak TOKİ ve Belediye arasında düzenlenen protokol gereği bu planın onayından önce TOKİ’ye devir edilen parseller 18. Madde uygulama alanı dışındadır.\" plan notunun uygulamaya konu olan parsellerin tamamının Maltepe Belediyesine tapulu olması ve imar kanununun 15. ve 16. Maddelerine göre uygulama yapılabileceğinden 18. Madde uygulamasına zorunlu kılan söz konusu plan notunun iptal edilmesi talep edilmektedir.

17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına, “B.1.2. Proje Uygulama Alan Sınırı” başlığı altındaki plan notuna; sınırları içerisinde mülkiyeti Maltepe Belediyesine ait olan 35 hektarlık alanda, 27.09.2006 tarihinde TOKİ ile Maltepe Belediyesi arasında imzalanan Protokol doğrultusunda yürütülmekte olan Başıbüyük Mahallesi Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi kapsamında TOKİ'ye devredilen parsellerin bulunduğu ve bu parsellerin el değiştirmesi ve projenin devam etmesi nedeniyle bu alanda 18. Maddenin uygulanmasının yeni sorunlar doğuracağı gerekçesiyle itiraz edilmiş olup, Büyükşehir Belediye Meclisi ilgi (h) kararı ile söz konusu plan notu yukarıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir. İlgi (a) itiraz yazısı ile de plan notunun tamamen iptali istenmektedir.

Aynı zamanda Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (o) yazı ekinde tarafımıza iletilen 14.09.2018 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına itirazlar kapsamında düzenlenen plan değişikliği teklifi ile de  “4.2.  Proje Uygulama Alan Sınırı”  maddesinin  (a) bendinde yer alan “Bu alanda 18. Madde uygulaması yapılmadan uygulama yapılamaz. 18. Madde uygulaması etaplar halinde yapılabilir ve etaplar arasındaki DOP+KOP alanları farkı %5’i geçemez. Ancak TOKİ ve Belediye arasında düzenlenen protokol gereği bu planın onayından önce TOKİ’ye devir edilen parseller 18. Madde uygulama alanı dışındadır.”  şeklindeki plan notu iptal edilmiş olup,  ilgi  (o)  yazı ve eki plan değişikliği teklif paftaları ile müdürlük değerlendirmemiz ilgi (p) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonu ilgi (r) raporu ile plan notu iptaline ilişkin plan değişikliği teklifi ilçesinden geldiği şekliyle uygun görülmüştür, denilmektedir.

Bu kapsamda ilgi (a) itiraz yazısı ile iptali talep edilen “B.1.2. Proje Uygulama Alan Sınırı” başlığı altındaki plan notu uygulamayı kolaylaştırıcı nitelikte olduğundan ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı arasındaki uyumsuzluğu gidermek amacı taşıdığından uygun olarak değerlendirilmektedir.

  • İlgi (a) yazı ile 7 numaralı itiraz maddesinde; 17.03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının 'B.4.1 Orman Alanları' başlığı altında bulunan \"Plan sınırı içerisinde orman alanında kalan mevcut yapılar haklarından feragat etmesi şartıyla Proje Uygulama Alanında geliştirilecek projede çözümlenecektir.\" Şeklindeki plan notunun \"Plan sınırları içerisinde orman alanında kalan mevcut yapılar haklarından feragat etmesi şartıyla, bulundukları parselin ve/veya başka bir hazine mülkiyetindeki parselin konut alanında kalan kısımlarında geliştirilecek projelerde çözülecektir.\" şeklinde düzenlenmesi talep edilmektedir.

17.03.2017 onaylı Başıbüyük Nazım İmar Planına 'B.4.1 Orman Alanları' plan notuna ilişkin aynı talep ile Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından itiraz edilmiş olup, ilgi (h) Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile söz konusu itiraz uygun bulunmamıştır. Bu nedenle söz konusu plan notu değişikliği talebi itirazlar kapsamında hazırlanan 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği plan onama sınırı dışında kaldığından itiraz kapsamında değerlendirilememektedir.

  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Genel Hükümler A.21 maddesinde, K1 ve TİCK1 rumuzlu alanların birbiri ile tevhid edilebileceği belirtilmiş olduğundan ve bahse konu plandaki K1 ve TİCK1 rumuzlu alanların yapılaşma şartlarında oluşan farklılığın söz konusu tevhid uygulamalarında sorunlara yol açacağından bahisle, plan notlarının uygulamasındaki sorunları gidermek amacı ile K1 ve TİCK1 rumuzlu alanlardaki yapılaşma şartlarının eşitlenmesi ve 17.03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının, \"B.3.1. TİCK1 Ticaret-Konut Alanları\" maddesinin:

“…0-500 m² büyüklüğe sahip parsellerde; E: 0.40 – Yençok: 3 Kat'tır.

Tek başına veya tevhiden oluşan 501-2000 m² büyüklüğe sahip parsellerde; TAKS:0.40 - E: 1.25 - Yençok 5 Kat'tır.

Tek başına veya tevhiden oluşan 2001-5000 m² büyüklüğe sahip parsellerde; TAKS:0.40 - E: 1.50 – Yençok: 7 Kat'tır.

Tek başına veya tevhiden oluşan 5000 m² 'den büyük parseller ile 2000 m²'den küçük olmamak şartıyla imar adasının tamamının tevhit edilmesi sonucu oluşan parsellerde; TAKS:0.40 - E: l.75 - Yençok: 8 Kat'tır...\" şeklinde düzenlenmesi talep edilmektedir.

 

17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli plana Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından ilgi (e) yazı ile yapılan itirazlarda, yapılaşma koşullarının yeniden düzenlenmesi talebi “K1” ve “TİCK1” alanlarına ilişkin iken ilgi (h) meclis kararı ile “K1” ve “K2” alanlarının yapılaşma koşulları yeniden tanımlanmış ve tek başına veya tevhiden oluşan 501-2000 m² büyüklüğe sahip parsellere ilişkin yapılaşma koşulu talebi ise K1 ve TİCK 1 alanları için “TAKS=0.40 – E=1.00 - Yençok= 5 Kat” iken K1 ve K2 alanları için “E:1.25” olarak değiştirilmiştir.

17.03.2017 onaylı Nazım İmar Planında TOKİ proje uygulama alan sınırı içerisinde kalan konut alanları K2 rumuzu ile gösterilmiş olup, bu alandaki yapılaşma şartları K1 rumuzlu konut alanlarından farklı olarak belirlenmiştir. Bu nedenle ilgi (h) meclis kararında sehven değiştirilen K2 konut alanlarının yapılaşma şartlarının, 17.03.2017 onaylı Nazım İmar Planındaki haliyle korunması için ilgi (g) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine yazılmıştır. Konuya ilişkin alınan ilgi (i) meclis kararında, ilgi (h) meclis kararında bahsi geçen “K2” rumuzlu konut alanlarına ilişkin plan notu “Bu alanlarda E:1.75 ve Yençok: 6 kattır. Bu alanda uygulama avan projeye göre yapılacaktır. Bu alanlarda Emsal değeri net alan üzerinden hesaplanacaktır.” şeklinde önceki haliyle yeniden düzenlenmiştir.

5/7

 

Plan notlarının uygulamasındaki sorunları gidermek amacı ile ilgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen K1 ve TİCK1 rumuzlu alanlardaki yapılaşma şartlarının eşitlenmesi talebi; daha düşük yapılaşma şartları olan TİCK1 rumuzlu alanlarının, K1 rumuzlu konut alanlarındaki yapılaşma şartlarına yükseltilmesi ile yoğunluk artırıcı nitelikte olduğu görülmektedir. Bununla birlikte ilgi (h) ve ilgi (i) meclis kararları gereğince yapılan düzenlemeler sonucunda da K1 ve TİCK1 rumuzlu alanların yapılaşma şartlarında farklılıklar oluştuğu ve meri nazım imar planı genel plan hükümlerinde “A.21. Aynı yapı adası içerisinde kalan konut ve konut+ticaret fonksiyonundaki parseller birbirleriyle tevhid edilebilir. Bu düzenleme ile oluşan yeni parsellerde konut+ticaret fonksiyonu yer alabilir.” denildiğinden yapılaşma şartlarında oluşan bu farklılığın K1 ve TİCK1 rumuzlu alanlarının birbiri ile tevhid uygulamalarında sorunlara yol açacağı tespit edilmektedir.

  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları Genel Hükümlerinde “A.4.1/5000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planına göre hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ve toplu uygulama yapılacak imar adalarında, belirlenen kamu hizmet alanları belediye hizmet alanları, sosyal ve teknik altyapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden parselin imarlı kısmında uygulama yapılamaz” denilmekte olup, ilgi (a) yazıda kademeli toplu uygulama yapılacak parsellerde de, donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılmaması hususuna ilişkin plan notunda herhangi bir açıklama olmadığı gerekçesi ile söz konusu plan notunun “1/5000 ölçekli Başıbüyük nazım imar planına göre hazırlanacak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında ve toplu uygulama yayılacak imar adalarında ve parsellerde, belirlenen kamu hizmet alanları, belediye hizmet alanları, sosyal ve teknik altyapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden parselin imarlı kısmında uygulama yapılamaz.” şeklinde düzenlenmesi talep edilmektedir.

Söz konusu talep uygulamayı kolaylaştırıcı nitelikte olduğundan meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı ana kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

  • 09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planında Enerji Nakil Hattı, gösterim ve plan notlarının iptal edilmesi nedeniyle, söz konusu enerji nakil hattına ilişkin bilgi içeren “B.7.1. Yapı Yasaklı Alan” başlığı altındaki “İlgili kurum görüşleri doğrultusunda plana işlenen enerji nakil hatları ve dere koruma kuşaklarının geçtiği güzergahlar yapı yasaklı alan olarak planlanmıştır. Dere koruma kuşaklarının geçtiği güzergahlarda planlanan yapı yasaklı alanlar kapsamında hiçbir yapı yapılamaz. Enerji nakil hattının geçtiği güzergahlarda planlanan yapı yasaklı alanlar kapsamında ise TEİAŞ’ın uygun görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.” şeklindeki plan notu maddesinin \"İlgili kurum görüşleri doğrultusunda plana işlenen dere koruma kuşaklarının geçtiği güzergâhlar yapı yasaklı alan olarak planlanmıştır. Dere koruma kuşaklarının geçtiği güzergâhlarda planlanan yapı yasaklı alanlar kapsamında hiçbir yapı yapılamaz.\" şeklinde yeniden düzenlenmesi talep edilmektedir.

17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Nazım İmar Planına işlenen “Enerji Nakil Hattı” deplase edilmiş olduğundan Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından ilgi (e) yazı ile söz konusu hattın geçtiği alanların yeniden düzenlenmesi ve enerji nakil hattına ilişkin gösterim ve plan notunun iptali talepleriyle itiraz edilmiş olup, yapılan itirazlar ilgi (h) meclis kararı ile kabul edilmiştir. İlgi (h) meclis kararı doğrultusunda düzenlenen 14.09.2018 onaylı Nazım İmar Planı Değişikliğinde deplase edilen enerji nakil hattı, gösterimi ve plan notu iptal edilmiş olmakla birlikte, “B.7.1. Yapı Yasaklı Alan” başlığı altındaki plan notunda da enerji nakil hattına ilişkin bilgiler bulunduğundan bu kapsamda ilgi (a) yazı ile talep edilen plan notu değişikliği 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir. 

  • 03.2017-14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planının 'B.1.2. Proje Uygulama Alan Sınırı' başlığı altında '...K1 Proje uygulama alanında onaylanacak projelerin ...\" ifadesindeki K1 rumuzunun, söz konusu nazım imar planında Proje Uygulama Alan Sınırı kapsamında yalnızca K2 rumuzlu konut alanları yer alması dolayısıyla, K2 olarak değiştirilmesi talep edilmekte olup, söz konusu talep uygun olarak değerlendirilmektedir.

              SONUÇ

              İlgi (a) yazı ile 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Değişikliğine askı süresi içerisinde ilgililerince yapılan itirazlara ilişkin olarak yukarıda yapılan değerlendirmeler sonucu özetle aşağıdaki gibidir:

  • 1, 6, 9, 10 ve 11 numaralı itirazlar uygun olarak değerlendirilmekte ve 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.
  • 2 numaralı itiraz, ilgi (m) yazı ile tarafımıza iletilen 14.09.2018 onaylı 1/1.000 ölçekli plana yapılan itiraz kapsamında düzenlenen plan değişikliği ile aynı konuyu içermesi nedeniyle her iki konunun birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. 
  • 3 numaralı itiraz yazımız eki (Ek-6) bilgi paftasındaki şekliyle düzenlenmesi halinde uygun olarak       değerlendirilmektedir.
  • 4 numaralı itiraza ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planında değişiklik yapılması gerekmediğinden uygun görülmemektedir.
  • 5 numaralı itiraz, plan değişikliği onama sınırı dışında kalmakla birlikte söz konusu itiraza ilişkin nazım imar planı ile uygulama imar planı arasında ortaya çıkan uyumsuzluğun giderilmesi gerektiği görülmektedir.
  • 7 numaralı itiraz, 14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği plan onama sınırı dışında kaldığından itiraz kapsamında değerlendirilememektedir.
  • 8 numaralı itiraz ile talep edilen plan notu değişikliği yoğunluk artırıcı nitelikte olup, ayrıca 1/5000 ölçekli nazım imar planında talebe konu plan notları arasında çelişki bulunduğu tespit edilmektedir. ” Denilerek.

           14.09.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine askı süresi içerisinde Maltepe Belediye Başkanlığınca yapılan itirazlara ilişkin ilgi (a) yazı ve ekleri yazımız ekinde olup, yazımız ve eklerinin 3194 ve 5216 sayılı kanunlar ve ilgili mevzuata göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği itirazları incelenmiş olup, Müdürlük yazısı 1,2,6,8,9,10,11 nolu itirazların kabulü, 3 nolu itirazın Şehir Planlama Müdürlüğü bilgi paftası doğrultusunda kabulü, 4 nolu itirazın İlçe Belediyesi itirazı doğrultusunda kabulü, B.4.1 nolu başlığı altında bulunan “Plan sınırı içerisinde orman alanında kalan mevcut yapılar haklarından feragat etmesi şartıyla proje uygulama alanında geliştirilecek projede çözümlenecektir” plan notunun iptali ve yerine “Plan sınırları içerisinde orman alanında kalan mevcut yapılar haklarından feragat etmesi şartıyla, bulundukları parselin ve/veya başka bir Hazine mülkiyetindeki parselin konut alanında kalan kısımlarında geliştirilecek projelerde çözülecektir.” Plan notunun eklenmesi, bunun dışındaki itirazların reddi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

 

Meclisimizin onayına arz olunur.”

 

   Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 8. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Temmuz Ayı Toplantılarının 17 Temmuz 2020 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.