Meclis Karar Detayı
<div>Beylikdüzü ilçesi Kavaklı mah. sanayi alanının 18. madde uygulama sınırının yeniden düzenlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli N.İ.P planı tadilat teklifi</div>
16 Ocak 2015
165
Planlama Müdürlüğünün 09/ 01 /2015 gün ve 2014-9411-9578 sayılı yazısında;
İlgi:a)11.08.2014 gün 56428315-310.01.04- 18613 sayılı Beylikdüzü Belediye Başkanlığının yazısı ve eki 1/5000 ölçekli teklif plan paftaları ile ekleri
b)Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve 20.8.2004 Günlü, S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
İlgi (a) yazı ile 15.05.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi Beylikdüzü Beldesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 18. madde uygulama sınırı içerisinde sanayi alanında kalan 25 parselin, İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 31.12.2013 tarih E:2012/193, K:2013/2519 sayılı kararı ile 18. madde uygulamasının iptal edilmesi üzerine Beylikdüzü Nazım imar planında 18. madde uygulama sınırı içerisinde kalan ve sanayi alanı olarak planlanan alanların söz konusu Mahkeme kararı göz önünde bulundurularak olası imar uygulaması iptallerini önlemek adına 18. madde sınırı dışında bırakılarak yeniden düzenlenmesine yönelik hazırlanan 1/5000 ölçekli plan tadilatı teklifinin 3194 ve 5216 sayılı yasaya göre gereğinin yapılması istenmektedir.
MÜLKİYET
Teklife konu alan Kavaklı Belediyesi, Maliye Hazinesi, şahıs ve şirket mülkiyetindeki parsellerden oluşmaktadır.
HALİHAZIR DURUMU
Teklife konu alan üzerinde kısmen yapılaşma yer almaktadır.
PLANLARDAKİ DURUM
İlgi(a) yazı eki teklif plan tasdik sınırı içerisindeki alan;
15.05.2005 tasdik tarihli Büyükçekmece İlçesi Beylikdüzü Beldesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında; 3194 sayılı yasanın 18. madde uygulama sınırı içerisinde, kısmen “Sanayi Alanı”, kısmen “konut alanı”, kısmen Tali iş Merkezleri Alanında (Ticaret+Hizmet+Konut), kısmen “Belediye Hizmet alanı”, kısmen “Dini Tesis Alanı”, kısmen “Spor Tesisleri Alanı”, kısmen “Sağlık Tesisleri Alanı”, kısmen “Park Alanı”, kısmen de “Yol Alanı”nda,
21.01.2007 tasdik tarihli Büyükçekmece İlçesi Beylikdüzü Beldesi 1/1000 ölçekli uygulama imar planında;3194 sayılı yasanın 18. Madde uygulama sınırı içerisinde, kısmen E:1.00 hMAX.9.50m., E:0.05 hMAX.4.50 m. yapılanmada “Sanayi Alanı”, kısmen 5/A-3/4 Taks=0.30 yapılanmada “konut alanı”, kısmen A-4, 0.30/1.20 ve 5/A-4/4, 0.30/1.20 yapılanma şartlarında Tali iş Merkezleri Alanında (Ticaret+Hizmet+Konut), kısmen “Belediye Hizmet alanı”, kısmen “Dini Tesis Alanı”, “Spor Tesisleri Alanı”, kısmen “Sağlık Tesisleri Alanı”, kısmen “Park Alanı”, kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta olup “Belediye Hizmet alanı”, “Dini Tesis Alanı”, “Spor Tesisleri Alanı”, “Sağlık Tesisleri Alanı”da “uygulama avan projeye göre yapılacaktır.” notu bulunmaktadır.
13.08.2012 tasdik tarihli “3194 sayılı imar kanununun 18. maddesi uygulama sınırı”na dair plan notu eklenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Kavaklı Mahallesi plan notu tadilat Nazım İmar planında ;
“18. madde uygulama sınırı içinde kalan alanların küçültülmemesi şartıyla bu alanların sınırlarının genişletilmesine belediyesi yetkilidir.18. madde uygulama sınırı içinde kalan alanlarda uygulama etaplar halinde yapılabilir. Etaplar halinde yapılması halinde etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %3'ü aşamaz. Planda terk miktarı %35 ve üzerinde olan parsellerde kamu eline geçmesi gereken kısımların (yol,yeşil alan,okul alanı,sağlık tesis alanı,idari tesis alanı,BHA vb.) kamu eline bedelsiz geçmesi şartıyla İmar Kanunu'nun 15 ve 16.maddelerine göre uygulama
yapılabilir , Planda 175, 197,177, 199 parseller ve 489/1, 489/2, 489/5, 0/187, 396/1, 396/2, 396/3, 396/4, 396/5, 396/6, 396/7, 396/8, 396/9, 397/1, 397/2, 397/3, 397/4, 397/5, 397/6, 397/7, 200/1, 200/2, 200/3, 200/4, 200/5, 200/6, 200/7,. 201/1, 201/2, 201/3, 201/4, 201/5, 201/6, 201/7 ada/ parsellerde İmar Kanunu'nun 15 ve 16.maddelerine göre uygulama yapılabilir. Bu parseller dışında kalan parsellerde 18.madde uygulaması yapılmadan uygulama yapılamaz , Planda 18.madde uygulama sınırları içerisinde kaldığı halde bu plan notunun onaylandığı tarihten önce 18.madde uygulaması yapılmış olan parsellerin 18.madde uygulaması sınırları dışında tutulmasına belediyesi yetkilidir. plan notu bulunmaktadır.
İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ:
Deprem ve Zemin inceleme Müdürlüğü’nün 01.04.2014 gün 514-60313 sayılı yazısında;
“İlgi yazı eki paftalarda sınırları işaretlenmiş olan planlama alanı, mülga Kavaklı Belediyesi tarafından yaptırılan imar planlarına esas 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarında; kısmen YUO(Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar) , kısmen AJE(Ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik Etüt Yapılması Gereken Alanlar) ve küçük bir bölümü de YU(Yerleşime Uygun Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Bıı haritalara ait raporda da, söz konusu alanlarda karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar açıklanmış olup, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler belirtilmiştir. Söz konusu raporda;
YU lejantlı alanlar için; bu alanların Bakırköy kireçtaşı birimi ile kaplı yüksek düzlük, yer yer düşük eğimli ve heyelanlanmamış kesimler ile temsil edildiği belirtilmekte olup, kat sınırlaması(6 kat) getirilmiştir.
AJE lejantlı yerler için; yer altı suyu drenaj koşulları bozulmuş, yer yer karılmış, kayma dayanımı azalmış, eski heyelan alanları olduğu belirtilmektedir. Bu nedenlerle, buralarda tasarlanan yapılanmalar öncesinde ayrıntılı jeoteknik araştırma ile zemin kesiti, eski heyelanlara ilişkin kayma yüzeyleri, zemin mekaniği parametreleri, yer altı suyu durumu, yamaç duraylılığı, taşıma gücü, oturmalar, kazıların yamaca ve kazı şevine etkisi ve bütün bu konularda alınması gereken önlemlerin tanımlanması gerektiği belirtilmektedir.
YUO lejantlı yerler için ise; stabilité sorunu nedeniyle yerleşime uygun olmadığı, planlama alanının da içerisinde olduğu vadinin ve çevresinin yapay ve denetimsiz dolgu ile doldurulmakta olduğu, dere yatağına bitişik yamaç eteklerinin duraysızlaşarak kaydfğı ve alanın iyileştirilmediği sürece yapılanma dışında tutulması gerektiği belirtilmektedir. Vadinin Kuzey ve orta kesimlerindeki yamaçların yapılaşmaya açılması durumunda, yapıları yerleştirmek için kazı yapılması gerekeceği ve bu durumda özellikle yamaç yukarısında bulunan Çukurçeşme Formasyonuna ait kumlu seviyelerin ve diğer yamaç gerisindeki yerleşime uygun yerlerin duraylılığını olumsuz etkileyeceği için bu alanların yapılanma dışı bırakılması gerektiği belirtilmektedir.
Söz konusu planlama alanının da içerisinde olduğu bu alanların büyük bölümü;aktif, eski ve olası heyelan alanlarını, bunların birbirlerine geçişli olduğu karmaşık yapılı alanları, kaim yapay dolgu alanlarını, özellikle deprem yükleri altında yeni heyelanların oluşabileceği alanları kapsamaktadır. Bu tür ve benzeri aktif ve potansiyel heyelan alanların da yapılacak çalışmalar kesinlikle parsel bazında değil, birbirileri ile ilişkili aktif ve potansiyel tüm heyelanlı alanların havza bazında çalışması olması ve bu çalışmalar sırasında;Jeolojik, jeoteknik ve jeofizik araştırma yöntemlerine ek olarak, mutlaka kütle hareketlerinin hızı, miktarı, kayma dairesinin derinliği ve geometrisinin tespit edilmesi amacıyla belirlenecek lokasyonlarda İnklinometre kuyularının açılması, GPS ağı kurulması ve yeterli süreler boyunca izleme yapılması gerekmektedir. Yapılan çalışmalar sonucu elde edilecek veriler ışığında uygun bilgisayar programlan da kullanılarak analizlerin yapılması, sahada ki hareketlerin tek tek ve birbirleri ile olan ilişkilerinin ortaya çıkarılması, gelecek dönemlerde harekete katılması muhtemel alanların tespit edilmesi ve bunlara bağlı olarak olası risklerin ortadan kaldırılması veya azaltılması için gerekli tedbirlerin belirlenerek imar planlarının tüm bu sonuçlara göre yapılması veya revize edilmesi gerekmektedir. yrıca, bu özellikteki alanlar için, Müdürlüğümüz ve Tübitak arasında 04.03.2013 tarihinde imzalanan Beylikdüzü ve Büyükçekmece İlçelerindeki Muhtelif Heyelan Sahalarının Araştırılması, İncelenmesi ve İzlenmesi protokolü ile bütüncül bir heyelan tehlike analizi gerçekleştirilecek olup 2016 yılının başlarında tamamlanması planlanmaktadır. Projenin ve değerlendirilmesi tamamlanıncaya kadar söz konusu alan ile ilgili yeni bir görüş verilmeyecektir.”denilmektedir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 21.04.2014 gün TN391901-Bn:1222sayılı yazısı ve eki 15.04.2014 gün UP2014-10/06 sayılı komisyon raporunda özetle;
“ İlgi (a) talebe yönelik tapu bilgisi, mevcut durum, meri imar plan durumu başlıkları altında gerçekleştirilen incelemeler neticesinde hazırlanan ulaşım görüşü; plan değişikliği teklifinin oluşturacağı ulaşım talebi ve trafik yükünün mevcut ve planlanan ulaşım sistemlerine etkisinin değerlendirilmesini kapsamaktadır.
-Teklife konu alan D-100 Karayolu ve Atatürk Bulvarı’nın ulaşım etki alanında kalmaktadır.
-1/1000 ölçekli mer’i planlarda söz konusu alanın içinde 12.00 m ve 10.00m.genişliğinde imar yolları planlanmıştır.
-Tadilata gerekçe oluşturan ilgi yazı eki mahkeme kararı özetinde Beylikdüzü İlçesi, Kavaklı Mahallesi, 25 parsel üzerinden 1/1000 ölçekli plan ile geçirilen ve parseli bölen 12.00 m'lik yola ve bu doğrultudaki uygulamaya itiraz edildiği belirlenmektedir.
-1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki yolların uygulanabilmesi için kamulaştırmaya gerek duyulmadan %40 DOP'dan karşılanması gerektiği belirlenmektedir.
-Beylikdüzü İlçesi, Kavaklı Mahallesinde 18. Madde sınırlan içerisinde yer alan sanayi alanı olarak planlanmış olan alanların 18. Madde sınırı dışına alınmasına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi; söz konusu teklif ile 18. Madde uygulama alanı bütünlüğü bozularak, mer'i plandaki yol donatısının uygulanabilirliği hususunda olumsuzluklar doğabileceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır. denilmektedir.
ULAŞIM KARARI: Beylikdiizü İlçesi, Kavaklı Mahallesinde 18. Madde sınırları içerisinde yer alan sanayi alanı olarak planlanmış olan alanların 18. Madde sınırı dışına alınmasına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi; söz konusu teklif ile 18. Madde uygulama alanı bütünlüğü bozularak, mer'i plandaki yol donatısının uygulanabilirliği hususunda olumsuzluklar doğabileceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır.” denilmektedir.
İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 09.05.2014 gün 234909 sayılı yazısında;“Bahse konu 18. Madde sınırının iptaliyle ilgili İdaremizce herhangi bir sakınca görülmemiştir. Fakat söz konusu alan Kavaklı Deresi'nin sınırında yer almakta ve ayrıca alanda altyapı tesislerimiz bulunmaktadır. Bu sebeple alanda yapılacak herhangi bir imar düzenlemesinde tekrar İdaremiz görüşü alınmalıdır.”denilmektedir.
TEİAŞ Genel müdürlüğü 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü’nün 27.03.2014 gün 82967881/754/477 sayılı yazısında özetle; “Söz konusu planlanan alanda Grup Müdürlüğümüze ait; tesisi planlanan 154 kV Ambarlı - Yakuplu Yer altı Kablo Hattımız bulunmakta olup, altyapı tesis güzergahımız ekte sunulanpaftalarda işaretli olarak gösterilmektedir. Çalışmanın yapılacağı bölgede, Kurumumuza ait 380/154 kV Enerji İletim Hattı ve Trafo Merkezi bulunmamaktadır.”denilmektedir. DEĞERLENDİRME; İlgi(a) yazı ile;15.05.2005 tasdik tarihli Büyükçekmece İlçesi Beylikdüzü Beldesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, 18. madde uygulama sınırı içerisinde sanayi alanında kalan 25 parselin, İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 31.12.2013 tarih E:2012/193, K:2013/2519 sayılı kararı ile 18. madde uygulamasının iptal edilmesi üzerine söz konusu Beylikdüzü Nazım imar planında 18. madde uygulama sınırı içerisinde kalan ve sanayi alanı olarak planlanan alanların 31.12.2013 tarih E:2012/173, K:2013/2519 sayılı Mahkeme kararı göz önünde bulundurularak olası imar uygulaması iptallerini önlemek adına 18. madde sınırı dışında bırakılarak 15.05.2005 tasdik tarihli Büyükçekmece İlçesi Beylikdüzü Beldesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının G21A03B plan paftası üzerine;
“1-Plan değişikliği onama sınırı İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi Kavaklı Mahallesi 18. Madde uygulama sınırlarının bir kısmını içermektedir.
2-Plan değişikliği onama sınırı içerisinde 18. Madde uygulama sınırları yeniden düzenlenmiştir.
3-Belirtilmeyen hususlarda Mer’i 1/5000 ölçekli nazım imar planı, plan notları ile meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.”şeklinde plan notları teklif edilmiştir.
- Teklife ilişkin, Deprem ve Zemin inceleme Müdürlüğünün şartlı görüşleri, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün “söz konusu teklif ile 18. Madde uygulama alanı bütünlüğü bozularak, mer'i plandaki yol donatısının uygulanabilirliği hususunda olumsuzluklar doğabileceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır.”şeklinde olumsuz görüşüTEİAŞ’ın ise Kurumlarına ait Enerji İletim Hattı ve trafo Merkezi bulunmadığına ilişkin görüşleri bulunmaktadır.
İlgi (a) yazı ve eki Mahkeme kararı ile teklifin işlendiği G21a03b rumuzlu 15.05.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan üzerine hazırlanan teklif plan paftası incelendiğinde;
-İlgi(a) teklife konu 25 parsele ilişkin İstanbul 6. İdare Mahkemesinin 31.12.2013 tarih E:2012/193, K:2013/2519 sayılı kararında özetle; taşınmazı da kapsayan alanda imar uygulaması yapılmasına ilişkin 05.09.2011 tarih 546 sayılı encümen kararının alındığı, uygulamanın 20.09.2011-20.10.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, davacının 05.10.2011 tarihinde yaptığı itirazın zımnen reddi üzerine uygulama işleminin iptali istemiyle dava açtığı, 3194 sayılı imar yasası ve bu yasaya göre hazırlanmış olan imar kanununun 18 inci maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlenmesi ile ilgili esaslar hakkında yönetmeliğin ikinci bölüm- Uygulama Esasları Düzenleme Sahalarının Tespiti başlıklı 5.maddesinde …hüküm getirildiği, İmar uygulamasının 1/1000 ölçekli imar planında iskana ayrılmış alanlarda uygulanması gerektiği, imar uygulaması sonucunda fiili durum dikkate alınmadığından ve dağıtım ilke ve esaslarına uyulduğu davacıya başka yerden tahsis yapılmadığı, müstakil parsel verildiği ancak bunun sanayi alanında olması nedeniyle 18. Madde uygulamasının yapılamayacağı, sanayi alanlarında 18. Madde uygulaması yapılmasının mümkün olmadığı dikkate alındığında sanayi alanında yapılan dava konusu imar uygulamasının hukuka uygun olmadığı sonucuna varılarak dava konusu işlemin iptaline karar verildiği,
-İlgi(a) yazıda, Beylikdüzü Nazım imar planında 18. madde uygulama sınırı içerisinde kalan ve sanayi alanı olarak planlanan alanların söz konusu Mahkeme kararı göz önünde bulundurularak olası imar uygulaması iptallerini önlemek adına sanayi alanlarının 18. madde sınırı dışında bırakılması amacıyla söz konusu teklifin hazırlandığı belirtilmekle birlikte,
- Teklif tasdik sınırı içerisindeki alanların meri 1/5000 ölçekli planda 18. madde uygulama sınırı içerisinde kısmen “Tali iş Merkezleri Alanı” (Ticaret +Hizmet +Konut) alanında kısmen “Sanayi Alanı”, kısmen “konut alanı”, kısmen “Belediye Hizmet alanı”, kısmen “Dini Tesis Alanı”,
kısmen “Spor Tesisleri Alanı”, kısmen “Sağlık Tesisleri Alanı”, kısmen “Park Alanı”, kısmen“Yol Alanı”nda kaldığı, tasdik sınırı içerisinde Tali iş Merkezleri Alanında (Ticaret+Hizmet+Konut)
kalan kısmın 18. madde uygulama sınırının muhafaza edilip “Sanayi Alanı”, “konut alanı”, “Belediye Hizmet alanı”, “Dini Tesis Alanı”, “Spor Tesisleri Alanı”, “Sağlık Tesisleri Alanı”, “Park Alanı”, “Yol Alanı”nın 18 .madde uygulama sınırlarının dışına bırakıldığı,
-13.08.2012 tasdik tarihli “3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesi uygulama sınırı’na dair plan notu eklenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Kavaklı Mahallesi plan notuna ilişkin tadilat
Nazım İmar planında “ Planda 18.madde uygulama sınırları içerisinde kaldığı halde bu plan notunun onaylandığı tarihten önce 18.madde uygulaması yapılmış olan parsellerin 18.madde uygulaması sınırları dışında tutulmasına belediyesi yetkilidir.”şeklinde plan notu bulunduğu,
-18. Madde uygulama sınırı içinde bırakılan Tali iş Merkezleri Alanında (Ticaret+ Hizmet+ Konut) küçük bir oranı teşkil eden yol dışında DOP’a konu herhangi bir donatının bulunmadığı, bu durumda bu alanda yapılacak uygulama ile çok düşük oranda donatı payı kesileceği,
- Teklifin, meri 1/5000 ölçekli planda 18. madde uygulama sınırı içerisindeki sanayi alanın tamamı ile bu alana bitişik bir kısım donatı alanı ve kısmen de tek başına 18. madde uygulaması yapılamayacak olan konut alanının 18. madde uygulama sınırı dışına çıkarılması şeklinde olduğu, bu durumda 18. madde sınırı dışına çıkarılan alanda DOP’a konu donatı alanlarının kamuya kazandırılmasında belirsizliklerin ortaya çıkacağı görülmekte olup ilgi (a) yazı ile teklifin söz konusu mahkeme kararı gereği 25 parselde olduğu gibi tadilata konu alanda olası imar uygulaması iptallerini önlemek adına yapıldığı belirtilmekle birlikte 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelik taşıdığı görülmektedir. denilerek.
İlgi (a) yazı ve eki 1/5000 ölçekli plan tadili teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Beylikdüzü İlçesi, Kavaklı Mahallesi, Sanayi Alanı’nın 18. Madde uygulama sınırının yeniden düzenlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup İstanbul 6. İdare Mahkemesi’nin 2013/2519K sayılı kararı doğrultusunda hazırlandığından “18. Madde uygulama sınırı dışına çıkarılan kısımlarda bu alanların çevresindeki plan kararları dikkate alınarak hazırlanacak 1/5000 ölçekli plan değişikliği yapılıncaya kadar uygulama yapılamaz.” plan notunun eklenmesiyle beraber 1/5000 ölçekli plan teklifinin uygulanması, ayrıca Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından 18. madde uygulama sınırı dışına çıkarılan sanayi alanları ve çevresinde üst ölçekli plan kararları çevresindeki planlar, sanayi alanlarının dönüştürülmesi ve bölgenin donatı alanı ihtiyaçları dikkate alınarak 1/5000 ölçekli plan çalışması yapılarak İBB Meclis onayına sunulması komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Ocak Ayı Toplantılarının 16 Ocak 2015 tarihli 5. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.